Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 31 octobre 2023 et le 15 janvier 2025, M^me D A et M. F E, représentés par M^e Antoniolli, demandent au tribunal :

1°) d’annuler la délibération du 31 mai 2023 par laquelle le conseil municipal d’Ornolac-Ussat-les-Bains a exercé son droit de préemption sur la maison d’habitation cadastrée sous le numéro A 643, située 1 quartier d’En Giraou à Ornolac-Ussat-les-Bains, ensemble, la décision de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune d’Ornolac-Ussat-les-Bains la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— la décision attaquée a été rendue par une autorité incompétente, en ce qu’elle ne disposait d’aucune délégation exécutoire et spécifique à l’exercice du droit de préemption ;

— la décision est entachée d’une insuffisance de motivation en ce qu’elle n’énonce ni la nature, ni l’antériorité du projet justifiant l’exercice du droit de préemption ;

— elle est entachée d’un vice de procédure résultant de l’irrégularité de la convocation du conseil municipal ;

— elle est entachée de défaut de base légale faute de preuve de l’entrée en vigueur de la délibération instituant le droit de préemption urbain, en l’absence d’élément établissant le respect des formalités de publicité obligatoire ;

— elle est illégale pour n’être pas intervenue dans le délai de deux mois à compter de la déclaration d’intention d’aliéner ;

— elle ne répond à aucun intérêt général.

Par un mémoire en défense enregistré le 31 décembre 2024, la commune d’Ornolac-Ussat-les-Bains, représentée par M^e Herrmann, demande au tribunal de prononcer un non-lieu à statuer au vu de l’absence d’intérêt à agir des requérants et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par une ordonnance du 2 janvier 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 24 janvier 2025.

Par lettre datée du 13 novembre 2023, en application des dispositions de l’article R. 751-3 du code de justice administrative, M^e Antoniolli a été invité à communiquer au tribunal le nom du requérant qui devra être rendu destinataire de la notification de la décision à venir. L’avocat a également été informé qu’à défaut de réception de cette information avant la clôture de l’instruction, la décision rendue sera uniquement adressée au premier dénommé, M^me A.

Un mémoire présenté pour la commune d’Ornolac-Ussat-les-Bains et enregistré le 24 janvier 2025 n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des collectivités territoriales

— le code des relations entre le public et l’administration

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Bouisset, rapporteure,

— les conclusions de M^me Rousseau, rapporteure publique,

— les observations de M^me A et M. E, requérants.

Considérant ce qui suit :

1. M^me A et M. E se sont portés acquéreurs d’une maison d’habitation cadastrée sous le n° A 643 sise 1 quartier d’En Giraou à Ornolac-Ussat-les-Bains (Ariège). A cet effet, leur notaire a adressé à la commune une déclaration d’intention d’aliéner par courrier recommandé notifié le 17 mars 2023. Par délibération du 31 mai 2023, le conseil municipal de la commune d’Ornolac-Ussat-les-Bains a décidé d’exercer son droit de préemption sur ce bien. Les consorts A et E ont exercé un recours gracieux contre cette décision. Une décision implicite de rejet de ce recours gracieux est née le 27 septembre 2023.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne l’intérêt à agir des requérants :

2. Les titulaires d’une promesse de vente bénéficiant d’un droit direct et certain sur le bien préempté, ils ont intérêt à agir contre la décision de préemption. Par suite, contrairement à ce que soutient la commune, les requérants disposent d’un intérêt réel et direct à demander l’annulation de la délibération du 31 mai 2023, qui n’a pas été retirée à la suite de leur recours gracieux et qui leur est défavorable.

En ce qui concerne le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de la décision en litige :

3. L’article L. 211-2 du code de l’urbanisme prévoit que : « Lorsque la commune fait partie d’un établissement public de coopération intercommunale y ayant vocation, elle peut, en accord avec cet établissement, lui déléguer tout ou partie des compétences qui lui sont attribuées par le présent chapitre / Toutefois, la compétence d’un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, d’un établissement public territorial créé en application de l’article L. 5219-2 du code général des collectivités territoriales () emporte leur compétence de plein droit en matière de droit de préemption urbain. () ». Le premier alinéa de l’article L. 213-3 du même code dispose que : « Le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit à l’État, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d’une opération d’aménagement. Cette délégation peut porter sur une ou plusieurs parties des zones concernées ou être accordée à l’occasion de l’aliénation d’un bien. Les biens ainsi acquis entrent dans le patrimoine du délégataire ». Aux termes de l’article L. 5211-9 du code général des collectivités territoriales : « () / Le président de l’établissement public de coopération intercommunale peut, par délégation de son organe délibérant, être chargé d’exercer, au nom de l’établissement, les droits de préemption, ainsi que le droit de priorité, dont celui-ci est titulaire ou délégataire en application du code de l’urbanisme () ».

4. S’il résulte des termes de la délibération attaquée que la communauté de communes du Pays de Tarascon serait titulaire du droit de préemption sur le territoire de la commune d’Ornolac-Ussat-les-Bains et que son président aurait, par arrêté de délégation du 26 mai 2023, délégué l’exercice de ce droit au maire de ladite commune pour le bien section A n° 643 situé au 1 quartier d’en Giraou, ces circonstances ne résultent d’aucune autre pièce du dossier, ladite délégation n’ayant notamment pas été produite par la commune à l’appui de son mémoire en défense. La régularité et le caractère exécutoire de la délégation précitée étant contestés par les requérants, l’absence au dossier de cet acte règlementaire que la commune est seule en mesure de détenir ne permet pas au juge d’exercer son contrôle sur la compétence de l’auteur de la délibération du conseil municipal en date du 31 mai 2023. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de la décision attaquée doit être accueilli.

En ce qui concerne le vice de procédure tiré de l’irrégularité de la convocation du conseil municipal :

5. Aux termes de l’article L. 2121-10 du code général des collectivités territoriales : « Toute convocation est faite par le maire. Elle indique les questions posées à l’ordre du jour. Elle est mentionnée au registre des délibérations, affichée ou publiée. Elle est adressée par écrit, sous quelque forme que ce soit, au domicile des conseillers municipaux, sauf s’ils font le choix d’une autre adresse ». Aux termes de l’article L. 2121-11 du même code : « Dans les communes de moins de 3 500 habitants la convocation est adressée trois jours francs au moins avant celui de la réunion () ».

6. Les requérants font valoir qu’il ne ressort pas des termes de la délibération attaquée que le délai de trois jours francs prescrit pour l’envoi de la convocation aux conseillers municipaux avant la réunion de cette assemblée aurait été respecté. Il ressort en effet des pièces du dossier que la délibération ne comporte qu’une mention indiquant que le conseil municipal a été « légalement convoqué ». La commune d’Ornolac-Ussat-les-Bains, qui est seule en mesure de le faire, ne justifie pas de la régularité de la procédure à l’issue de laquelle est intervenue la délibération attaquée, en dépit de la contestation soulevée par les requérants sur ce point. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que la délibération en litige est entaché d’un vice de procédure.

En ce qui concerne le défaut de base légale tiré du non-respect des formalités de publicité obligatoire :

7. Aux termes de l’article R. 211-2 du code de l’urbanisme : « La délibération par laquelle le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent décide, en application de l’article L. 211-1, d’instituer ou de supprimer le droit de préemption urbain ou d’en modifier le champ d’application est affichée en mairie pendant un mois. Mention en est insérée dans deux journaux diffusés dans le département. Les effets juridiques attachés à la délibération mentionnée au premier alinéa ont pour point de départ l’exécution de l’ensemble des formalités de publicité mentionnées audit alinéa. Pour l’application du présent alinéa, la date à prendre en considération pour l’affichage en mairie est celle du premier jour où il est effectué ».

8. Il ne ressort pas des pièces du dossier que les formalités obligatoires de publicité de la délibération instituant le droit de préemption urbain aient été respectées par la commune d’Ornolac-Ussat-les-Bains, qui est seule en mesure d’en justifier. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que faute pour cette délibération d’avoir acquis un caractère exécutoire, la délibération attaquée est entachée d’un vice de procédure.

En ce qui concerne la méconnaissance du délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme :

9. Aux termes de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée ou, en cas d’adjudication, l’estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l’article L. 514-20 du code de l’environnement. Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière (). Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. Lorsqu’il envisage d’acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d’intention d’aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l’objet d’une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner qui avait l’intention d’acquérir le bien. Le notaire la transmet aux titulaires de droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage, aux personnes bénéficiaires de servitudes, aux fermiers et aux locataires mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner ». Il résulte de ces dispositions que la personne mentionnée dans la déclaration d’aliéner qui avait l’intention d’acquérir le bien susceptible de faire l’objet d’une décision de préemption doit savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, si elle peut ou non poursuivre l’acquisition entreprise. La réception de la décision, à la suite de sa notification et de sa transmission, constitue, par suite, une condition de légalité de la décision de préemption.

10. Il ressort des pièces du dossier que l’intention d’aliéner la maison d’habitation objet de l’opération a été notifiée par le notaire chargé de la vente à la commune d’Ornolac-Ussat-les-Bains le 17 mars 2023 et que la mairie a émis le souhait de visiter le bien par courrier du 18 avril 2023, avant de procéder à la visite de la maison le 2 mai 2023, date à compter de laquelle la commune disposait d’un délai d’un mois pour prendre et notifier sa décision de préemption. La décision de préemption en date du 31 mai 2023 n’ayant été notifiée par courrier recommandé aux acteurs de la vente que le 8 juin 2023, les requérants sont fondés à arguer de de la tardiveté de la décision de préemption. Ce moyen doit donc être accueilli.

En ce qui concerne la motivation de la décision de préemption et sa finalité :

11. Aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l’adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement. / () / Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d’une zone d’aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l’acte créant la zone ». L’article L. 300-1 du même code dispose, dans sa version applicable au litige dispose : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels () ».

12. Il résulte de ces dispositions que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d’une part, justifier, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

13. Pour justifier l’exercice du droit de préemption urbain sur la maison d’habitation en cause, située au centre du village d’Ornolac-Ussat-les-Bains, la délibération en litige se borne à indiquer que la commune poursuit un objectif de revitalisation de cœur du village et du centre ancien, dans la perspective de l’accueil de nouveaux résidents. Il ne ressort d’aucune pièce du dossier et il n’est pas même allégué que la commune aurait élaboré, à la date de la délibération attaquée, un projet d’aménagement particulier ou une opération de nature à justifier l’exercice du droit de préemption, ou encore que la mise en œuvre de ce droit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondrait à un intérêt général suffisant. Dès lors, la décision attaquée a méconnu les exigences de forme et de fond posées par les articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme.

14. Il résulte de tout ce qui précède que M^me A et M. E sont fondés à demander l’annulation de la délibération d’Ornolac-Ussat-les-Bains du 31 mai 2023 portant exercice du droit de préemption urbain ainsi que, par voie de conséquence, celle de la décision implicite rejetant de leur recours gracieux.

Sur les frais liés au litige :

15. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des consorts A et E, qui n’ont pas la qualité de partie perdante dans le présent litige, la somme demandée par la commune d’Ornolac-Ussat-les-Bains au titre des frais liés au litige. Il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de faire droit aux demandes présentées par les requérants en faisant application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune d’Ornolac-Ussat-les-Bains le versement aux consorts A et E de la somme de 2 000 euros.

D E C I D E :

Article 1er : La délibération du 31 mai 2023 et la décision de rejet du recours gracieux de M^me A et de M. E sont annulées.

Article 2 : La commune d’Ornolac-Ussat-les-Bains versera aux consorts A et E la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la commune d’Ornolac-Ussat-les-Bains au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M^me D A et M. F E et à la commune d’Ornolac-Ussat-les-Bains.

Copie en sera adressée à M. B C.

Délibéré après l’audience du 10 avril 2025, à laquelle siégeaient :

M. Grimaud, président,

M^me Bouisset, première conseillère,

M^me Lucas, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 mai 2025.

La rapporteure,

K. BOUISSET

Le président,

P. GRIMAUD

La greffière,

M.-E. LATIF

La République mande et ordonne au préfet de l’Ariège, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme :

La greffière en chef,