TRIBUNAL DE COMMERCE DE BORDEAUX

JUGEMENT DU VENDREDI 4 JUILLET 2025 – 7ème Chambre -

N° RG : 2024F00555 – 2024F01068

SAS Cap Immo 265 C/

SARL ATTIS SCP [K]-BAUJET ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV VERT CASTEL 2

DEMANDERESSE

➢ SAS Cap Immo 265, [Adresse 4] comparaissant par Maître Philippe DUPRAT, Avocat à la Cour, membre de la SCP DAGG, à la décharge de Maître Victor COLLADOS, Avocat au Barreau de Paris, membre du CABINET AKCS AVOCATS AARPI, [Adresse 3]

DEFENDERESSES

➢ SARL ATTIS, [Adresse 2] comparaissant par Maître Alan BOUVIER, Avocat à la Cour, membre de la SARL ALAN BOUVIER

➢ SCP [K]-BAUJET ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV VERT CASTEL [Adresse 1]

comparaissant par Maître Patrick TRASSARD, Avocat à la Cour, membre de la SELARL TRASSARD & ASSOCIES

L’affaire a été entendue en audience publique le 4 avril 2025 par Christian JEANNE, Juge chargé d’instruire l’affaire, conformément aux dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, qui a fait rapport au tribunal dans son délibéré.

Le présent jugement a été délibéré conformément à la loi par :

* Jean-François BLOC’H, Président de Chambre,

* Christian JEANNE, Patrick BEGUERIE, Nathalie PRUVOST, Olivier

DEVEZE, Juges

Et prononcé, ce jour, par sa mise à disposition au Greffe par Jean-François BLOC’H, Président de Chambre,

Assisté de Johanna LISSARRE, Greffier assermenté,

J U G E M E N T

FAITS ET PROCEDURE

Le groupe ANTHELIOS SAS est un promoteur immobilier comptant une soixantaine de filiales dont un nombre importants de SCCV créées pour réaliser chaque opération de promotion.

La SCCV CASTEL VERT 2 est l’une d’entre elles, constituée en avril 2020. Son capital est détenu par la société ANTHELIOS ENTREPRISES à hauteur de 70 % et par la société ATTIS SARL à hauteur de 30 %.

La SCCV CASTEL VERT 2 a été créée pour la réalisation d’un programme immobilier vendu en VEFA pour un prix de 6.600.000,00 € HT.

La société HOMUNITY SAS gère un site internet offrant la possibilité à des investisseurs privés de financer des programmes immobiliers en souscrivant des obligations émises par une société spécialement constituée pour servir de véhicule d’investissement dédié à chaque opération.

Courant 2021, le groupe ANTHELIOS entre en contact avec la société HOMUNITY SAS afin d’obtenir un financement complémentaire de 276.000,00 €.

Le 4 mars 2021, un contrat d’intervention est signé entre les sociétés HOMUNITY SAS, ANTHELIOS SAS (opérateur), SCCV VERT CASTEL 2 (société de projet) et la société Cap Immo 265 SAS (véhicule d’investissement).

Aux termes de ce contrat, la société HOMUNITY SAS s’engage à trouver des investisseurs souhaitant souscrire à un emprunt obligataire émis par la société Cap Immo 265 SAS afin que celle-ci puisse prêter le complément de financement nécessaire (276.000,00 €) à la société ANTHELIOS SAS. Le contrat stipule également que la SCCV CASTEL VERT 2 se porte caution solidaire au bénéfice de la société Cap Immo 265 SAS.

Le même jour, la société ANTHELIOS SAS (emprunteur) signe avec la société Cap Immo 265 SAS (préteur) un contrat d’émission d’un emprunt obligataire d’un montant de 276.000,00 €, destiné à compléter le financement du programme immobilier VERT CASTEL 2, au taux de 9 % et d’une durée de 24 mois à compter de la date d’émission, soit au plus tard le 15 avril 2021.

Le 11 octobre 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux prononce la liquidation judiciaire de la société ANTHELIOS SAS et de la SCCV CASTEL VERT 2.

Le 28 novembre 2023, la société Cap Immo 265 SAS déclare sa créance entre les mains du liquidateur de la SCCV CASTEL VERT 2 et du liquidateur de la société ANTHELIOS SAS, et, le même jour, met en demeure la société ATTIS SARL de lui payer la somme de 105.176,40 €.

Le 18 mars 2024, par acte extrajudiciaire signifié à personne, la société Cap Immo 265 SAS assigne la société ATTIS SARL devant le présent tribunal. Cette affaire est enrôlée au Greffe sous le numéro RG 2024F0055.

Le 3 juin 2024, par acte extrajudiciaire signifié à personne. la société Cap Immo 265 SAS assigne la SCP [K]-BAUJET en qualité de liquidateur de la société VERT CASTEL 2 devant le présent tribunal. Cette affaire est enrôlée au Greffe sous le numéro RG 2024F01068.

Par conclusions soutenues à la barre, la société Cap Immo 265 SAS demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article L. 211-2 du code de la construction et de

l’habitation,

Vu les dispositions de l’article L. 643-1 du code de commerce,

Vu les dispositions de l’article 1343-5 du code civil,

Vu les dispositions de l’article 1849 du code civil,

Déclarer la société Cap Immo 265 recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et y faire droit,

Juger notamment que l’acte de caution du 17 mars 2021 est parfaitement valable et n’encourt pas la nullité, dès lors que cet acte de caution :

a été souscrit en conformité avec l’objet social de la société SCCV CASTEL VERT 2, résulte d’une communauté d’intérêts entre la société ANTHELIOS et la société SCCV CASTEL VERT 2,

Juger notamment que la société ATTIS ne remplit pas les conditions d’application de l’article 1343-5 du code civil, faute de justifier de difficultés financières et d’être de bonne foi, et compte tenu de son attitude dilatoire et du délai de paiement dont elle a bénéficié de fait,

Déclarer la société ATTIS infondée de l’ensemble de ses moyens et demandes formulés à titre principal et subsidiaire, et l’en débouter,

Déclarer la SCP [K]-BAUJET, en la personne de Maître [K], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société SCCV VERT CASTEL 2, infondée en l’ensemble de ses moyens et demandes, et l’en débouter,

Condamner la société ATTIS à payer à la société Cap Immo 265 la somme de 105.176,40 €,

Condamner la société ATTIS à payer à la société Cap Immo 265 les intérêts au taux contractuel de 9 % l’an sur cette somme de 105.176,40 €, à compter du 18 mars 2024 et jusqu’au complet paiement des sommes dues,

Ordonner la capitalisation des intérêts,

Condamner in solidum la société ATTIS et la SCP [K]-BAUJET, prise en la personne de Maître [K], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV VERT CASTEL 2, au paiement de la somme de 10.000,00 €, chacun, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant l’exercice de tout recours et sans constitution de garantie.

Par conclusions également soutenues à la barre, la société ATTIS SARL demande au tribunal de :

Vu l’article 1849 du code civil, Vu l’article 1179 alinéa 1er du code civil, Vu l’article 1343-5 du code civil,

Juger recevable et bien fondée la société ATTIS dans l’intégralité de ses moyens et demandes,

A titre principal :

Prononcer la nullité de l’engagement de caution conclu par la SCCV VERT CASTEL 2,

A titre subsidiaire :

Ordonner le report de l’exigibilité de la créance sur 24 mois,

Ramener le taux à 1 % l’an,

En tout état de cause :

Rejeter toute demande d’article 700 du code de procédure civile,

Ecarter l’exécution provisoire.

Par conclusions également soutenues à la barre, la SCP [K]BAUJET ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV CASTEL VERT 2, demande au tribunal de :

Vu les articles 1833, 1849 et 1852 du code civil, Vu l’article L. 622-21 du code de commerce, applicable à la procédure de liquidation judiciaire sur renvoi de l’article L. 641-3 du même code,

Déclarer la SCP [K]-BAUJET, prise en la personne de Maître [M] [K], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société VERT CASTEL 2, recevable en ses demandes,

Et l’en disant bien fondée,

A titre principal,

Juger que le cautionnement consenti le 17 mars 2021 par la société VERT CASTEL 2 à la société Cap Immo 265, pour sureté et garantie des sommes dues par la société ANTHELIOS au titre d’un emprunt obligataire émis par la société ANTHELIOS et souscrit par la société Cap Immo 265 en date du 4 mars 2021, est nul et qu’il ne saurait en tout état de cause engager la société VERT CASTEL 2,

Débouter la société Cap Immo 265 de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

Débouter la société Cap Immo 265 de l’ensemble de ses demandes de condamnation au paiement d’une somme d’argent formulées à l’encontre de la SCP [K]-BAUJET, prise en la personne de Maître [M]

[K], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société VERT CASTEL 2,

En tout état de cause,

Condamner la société Cap Immo 265 à payer à la SCP [K]-BAUJET, prise en la personne de Maître [M] [K], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société VERT CASTEL 2, la somme de 5.000,00 € au titre des frais irrépétibles, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société Cap Immo 265 aux entiers dépens.

C’est en l’état de fait et de droit, que les affaires viennent à l’audience.

Sur la jonction des affaires

Le tribunal constate que les affaires sont liées et que pour une bonne administration de la justice, il convient de les joindre et de statuer par un seul et même jugement.

En conséquence, le tribunal joindra les affaires enrôlées sous les numéros RG 2024F00555 et 2024F01068.

MOYENS DES PARTIES

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile le tribunal renvoie pour le surplus des moyens des parties aux conclusions qu’ils ont déposées et soutenues à l’audience et retient que :

La société Cap Immo 265 SAS affirme que l’engagement de cautionnement pris par la SCCV VERT CASTEL 2 est parfaitement régulier puisqu’un tel engagement :

est conforme à l’objet social qui prévoit notamment : « l’obtention de toutes ouvertures de crédit, prêts et constitution des garanties y relatives. »,

a été pris par le gérant de la société ce qui entre bien dans ses attributions ainsi que le stipule l’article20-10° des statuts,

* a été pris en garantie de l’emprunt fait par la société ANTHELIOS SAS pour compléter le financement de l’opération immobilière réalisée par la SCCV VERT CASTEL 2.

Elle ajoute qu’étant associée à hauteur de 30 % du capital, la société ATTIS SARL est redevable dans cette proportion de la dette de la SCCV VERT CASTEL 2 pour laquelle elle s’est portée caution, soit la somme initiale de 276.000,00 € s’élevant à 350.588,00 € compte tenu des intérêts contractuels de 9 % au jour de l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire du débiteur.

Elle termine en disant que la société ATTIS SARL, ne prouvant pas les difficultés qu’elle allègue, doit être déboutée de sa demande de délais.

La société ATTIS SARL répond que le cautionnement n’a pas été autorisé par l’assemblée générale de la SCCV VERT CASTEL 2. Or, ce cautionnement d’un tiers non associé, la société ANTHELIOS SAS n’entre pas dans l’objet social de la société CASTEL VERT 2 SCCV. Elle produit les comptes de la société VERT CASTEL 2 SCCV arrêtés au 31 décembre 2022 qui montrent que, ni la société ANTHELIOS SAS, ni la société ANTHELIOS ENTREPRISE n’ont apportés les fonds empruntés, ce qui montre, à ses yeux, que l’acte de cautionnement n’a eu aucune contrepartie pour la société VERT CASTEL 2 SCCV, et a seulement contribué à en aggraver le passif. Elle estime donc que cet engagement est nul.

Elle termine en disant que les sommes qu’elle a apportées en compte courant dans la société VERT CASTEL 2 SCCV, soit 406.998,69 €, sont irrécouvrables et que sa condamnation à payer immédiatement la somme de 105.176,40 € réclamée par la société Cap Immo 265 SAS la plongerait dans des difficultés pouvant la contraindre à déclarer l’état de cessation des paiements. Elle sollicite donc un délai de paiement de 24 mois et la réduction du taux d’intérêt à 1 %.

La SCP [K]-BAUJET ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV VERT CASTEL 2 dit, pour sa part, que le cautionnement consenti, n’étant pas la contrepartie d’une opération de crédit sollicitée directement par la SCCV VERT CASTEL 2, n’est pas conforme à l’objet social et qu’il aurait fallu une décision unanime des associés pour régulariser cette anomalie. Elle estime donc elle aussi que cet engagement est nul, surtout que, les fonds n’ayant pas été versés, cet engagement est contraire à l’intérêt social.

MOTIFS

Le tribunal rappelle les dispositions de l’article 1103 du code civil : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. »

Le tribunal rappelle également les dispositions de l’article L. 211-2 du code de la construction et de l’habitation : « Les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux.

Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse. A cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer à tout créancier social qui en fera la demande le nom et le domicile, réel ou élu, de chacun des associés.

Les associés ne peuvent être poursuivis à raison des obligations résultant des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil, reproduits aux articles L. 261-5 et L. 261-6 du présent code, qu’après mise en demeure restée infructueuse adressée à la société si le vice n’a pas été réparé, ou adressée soit à la société, soit à la compagnie d’assurance qui garantit la responsabilité de celle-ci, si le créancier n’a pas été indemnisé. »

Sur la validité de l’engagement de caution

Le tribunal rappelle l’article 2 OBJET des statuts de la SCCV VERT CASTEL 2 :

« La société a pour objet : l’acquisition d’un terrain à bâtir sis à [Localité 5] .. l’aménagement et la construction, sur ce terrain, d’un immeuble …

* l’obtention de toutes ouvertures de crédit, prêts et constitution des

garanties y relatives. »

Le tribunal rappelle également que l’article 20 GERANCE des statuts de la SCCV VERT CASTEL 2 prévoit entre autres pouvoirs du gérant : « 10° Il contracte tous emprunts pour l’édification de l’immeuble social, sous quelque forme que ce soit et prend tous engagements comme conséquence de tous crédits d’aval ou promesse d’aval, le tout sans limitation de sommes. »

Le tribunal rappelle enfin que le contrat d’émission d’un emprunt obligataire signé le 4 mars 2021 entre les sociétés ANTHELIOS SAS et Cap Immo 265 SAS stipule :

en préambule que : « l’emprunteur a décidé de réaliser le programme immobilier « Vert Castel 2 » sis … l’emprunteur a identifié un besoin de refinancement de 276 000 €… / … afin de compléter le financement du programma immobilier ; »

dans son article 6 : « l’emprunteur s’engage, jusqu’au remboursement de l’obligation à destiner l’intégralité des souscriptions exclusive du programme immobilier. »

Le tribunal en déduit que l’engagement de caution de la SCCV VERT CASTEL 2 a été régulièrement pris dans le respect des dispositions statutaires relatives aux pouvoirs du gérant et à l’objet social et ce, dans l’intérêt de la SCCV VERT CASTEL 2.

Le tribunal constate qu’au 11 octobre 2023, date de la liquidation judiciaire la société ANTHELIOS SAS, la créance de la société Cap Immo 2 SAS s’élevait à 344.639,00 € [[(276.000,00 € x 1,09) + (276.000,00 x 1,09) x 1,09) + (276.000,00 € x 1,09) + ((276.000,00 € x 1,09) x 1,09))] x (1,09 x 204/360]].

En conséquence, le tribunal condamnera la société ATTIS SARL à payer à la société Cap Immo 265 SAS la somme de 103.392,00 € (344.639,00 € x 0,3), cette somme n’étant pas assortie d’intérêt puisque le contrat de prêt a été résolu le 11 octobre 2023, date de la liquidation judiciaire de l’emprunteur, la société ANTHELIOS SAS.

Le tribunal ne fera pas droit à la demande de délais de la société ATTIS SARL puisque celle-ci ne démontre pas le risque qu’elle allègue de défaillance que lui fera courir le paiement de la condamnation qui précède.

Le tribunal déboutera les parties du surplus de leurs demandes.

Le tribunal fera droit à la demande de la société Cap Immo 265 SAS relative à ses frais irrépétibles qu’elle qualifie à l’audience de « parisiens » mais en réduira le quantum et condamnera in solidum la société ATTIS SARL et la SCP [K]-BAUJET ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV VERT CASTEL 2 à payer la somme de 3.600,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant principalement à l’instance, la société ATTIS SARL et SCP [K]-BAUJET ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV VERT CASTEL 2 seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance.

Le tribunal dira que les deux dernières condamnations seront inscrites au passif de la liquidation de la société SCCV VERT CASTEL 2, en frais privilégiés.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Ordonne la jonction des affaires enrôlées sous les numéros RG 2024F00555 et 2024F01068.

Condamne la société ATTIS SARL à payer à la société Cap Immo 265 SAS la somme de 103.392,00 € (CENT TROIS MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT DOUZE EUROS),

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne in solidum la société ATTIS SARL et la SCP [K]BAUJET ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV VERT CASTEL 2 à payer la somme de 3.600,00 € (TROIS MILLE SIX CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la société ATTIS SARL et la SCP [K]BAUJET ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV VERT CASTEL 2 aux dépens de l’instance,

Ordonne que les deux dernières condamnations soient inscrites au passif de la liquidation de la SCCV VERT CASTEL 2, en frais privilégiés.

Dont frais de Greffe liquidés à la somme de : 125,76 € Dont TVA : 20,96 €