TRIBUNAL DE COMMERCE DE BORDEAUX 2EME CHAMBRE JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2025 QUI ARRETE LE PLAN DE SAUVEGARDE DE LA SCCV FUTUR PATRIMOINE

N°PCL : 2024J00880 N° RG : 2025L02284 – 2025L01363

DEBITEUR : SCCV FUTUR PATRIMOINE 881 414 296 RCS [Adresse 1] [Adresse 2]

Comparaissant par son dirigeant, Matthieu ROUE, assisté de Maître Bernard QUESNEL, Avocat à la Cour, pour la SELARL QUESNEL & ASSOCIES, Société d’Avocats,

ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE :

[Adresse 3]

Comparaissant par Maître [J] [Y], Administrateur judiciaire,

MANDATAIRE JUDICIAIRE :

SELARL [U] [G] [Adresse 4]

Comparaissant par Maître [U] [G], Mandataire judiciaire,

MINISTERE PUBLIC :

Représenté par Monsieur Pierre ARNAUDIN, Procureur de la République, Non présent mais ayant transmis son avis écrit le 16 juin 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Décision contradictoire et en premier ressort,

Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l’audience du 17 juin 2025, en Chambre du Conseil, où siégeaient :

* Gérard LARTIGAU, Président de chambre,

* Jean-Claude CARAVACA et Marie JONEAUX, Juges,

Assistés de Madame Julie GASCHARD, Greffier assermenté,

Délibérée par les mêmes Juges,

Prononcée ce jour par sa mise à disposition au Greffe par Gérard LARTIGAU, Président de chambre, assisté de Julie GASCHARD, Greffier assermenté,

La minute du présent jugement est signée par Gérard LARTIGAUU, Président de chambre et Julie GASCHARD, Greffier assermenté.

JUGEMENT

Vu les articles L 626-9 à L 626-25 et R 626-17, R 626-19, R 626-22 du Code du Commerce,

Par jugement en date du 25 juin 2024, le Tribunal a prononcé l’ouverture de la procédure de sauvegarde de SCCV FUTUR PATRIMOINE, exerçant une activité de promoteur immobilier, nommé [W] [M], en qualité de Juge-Commissaire, la SELARL ASCAGNE AJ SO, prise en la personne de Maître [J] [Y], en qualité d’Administrateur Judiciaire et la SELARL [U] [G] prise en la personne de Maître [U] [G], en qualité de Mandataire Judiciaire, et appliqué à cette procédure les dispositions du titre II du livre VI du Code de Commerce.

Par jugements en date des 30 juillet 2024, 03 décembre 2024, 11 février 2025 et 08 avril 2025 le débiteur a été autorisé à poursuivre son activité.

Le débiteur a déposé au Greffe du Tribunal un plan de sauvegarde le 21 mai 2025.

HISTORIQUE

[E] [K] a construit un groupe de sociétés spécialisées dans la promotion immobilière de logements, la réalisation de lotissements et le commerce de biens immobiliers.

À ce titre il détient directement deux sociétés :

* SARL Bordeaux Patrimoine et Transactions, qui ne fait pas l’objet d’une procédure collective,

* SARL Aquitaine Développement Immobilier, qui réalise des prestations de gestion et commercialisation de promotion et qui a sollicité la protection du Tribunal au travers d’une procédure de sauvegarde qui a été ouverte le 25 juin 2024.

Cette entité détient directement la société ADEIMMO PROMOTION SAS, détenue à 80% par ladite SARL et à 20% par Monsieur [E] [K], et qui bénéficie d’une procédure de sauvegarde depuis le 25 juin 2024.

la société ADEIMMO PROMOTION SAS prend en charge l’aspect financier des projets et détient en particulier à hauteur de 99% la SCCV FUTUR PATRIMOINE, détenue à 1% par Monsieur [E] [K].

Créée en 2020 pour porter le projet [H], cette SCCV fait l’objet d’une procédure de sauvegarde ouverte par le Tribunal de commerce de Bordeaux le 25 juin 2024.

ORIGINE DES DIFFICULTES

Depuis plusieurs mois, le secteur de la promotion immobilière traverse une période difficile en France, marquée notamment par une baisse du volume des transactions immobilières (baisse d’environ 20% au cours des six derniers mois, tandis que le taux d’intérêt des prêts immobiliers a augmenté de 2 à 4%).

Le coût des matériaux de construction a également augmenté, impactant défavorablement le budget des projets qui avaient été prévus à l’origine.

Les difficultés rencontrées dans le secteur immobilier entraînent une baisse des ventes, ce qui a retardé la commercialisation des appartements.

Pour la SCCV FUTUR PATRIMOINE le projet [H] a bien été livré mais rencontre des difficultés de commercialisation. En particulier, ce projet propose encore 5 appartements dont le produit des ventes pourrait s’élever à 2 100 000 €.

L’insuffisance de chiffre d’affaires a ainsi généré des tensions de trésorerie qui impactent la capacité financière de la société à faire face à de ses obligations.

Un arriéré d’un montant de 1 263 740 € existe au niveau bancaire auprès de la [Adresse 5].

SITUATION COMPTABLE ET SOCIALE A l’ORIGINE DE LA PROCEDURE

Le dirigeant a remis au Mandataire Judiciaire les documents comptables des derniers exercices qui relatent l’évolution des performances de la société :

[…]

Le montant du passif tel qu’établi à l’ouverture de la procédure par le Mandataire Judiciaire s’élève à 1 872 721,66 €.

La société n’emploie aucun salarié.

RESULTATS DE LA PERIODE D’OBSERVATION

Pendant la période d’observation, les mesures de restructuration suivantes ont été prises : La cession des 5 derniers appartements du projet [H] a pu intervenir en mars 2025 et devrait permettre au Groupe de retrouver une marge de manœuvre en termes de trésorerie et de faciliter la vente des autres biens.

Selon la déclaration du dirigeant, la trésorerie disponible est de 163 000 € à l’audience du 2 avril 2025.

PROCEDURES EN [Localité 1] ET PASSIF POSTERIEUR (art L.622-17 Ccom)

Aucune procédure n’est connue à la date de l’audience.

A l’audience, une dette postérieure d’un montant de 348 € envers le Groupe Sud-Ouest est mentionnée.

Le Tribunal considère que cette dette est couverte par les disponibilités de l’entreprise en termes de trésorerie telles qu’elles sont affichées et ne compromet pas l’adoption du Plan de sauvegarde présenté.

PASSIF SOUMIS AU PLAN (art L.622-24 Ccom)

Le passif déclaré est de 1 872 721,66 €. Le dirigeant a émis des contestations pour 195 309,36 €. Le passif a été déposé le 30 avril 2025.

A ce jour le dépôt du plan a été effectué le 21 mai 2025 en vue de la fin de la période d’observation fixée au 25 juin 2025.

Le passif retenu dans le plan par la Société est de 35 467,07 € au terme d’une attestation de l’Expert-comptable conformément à l’article L626-10 du Code de Commerce (les créances bancaires BPACA et BP IMMO ayant été soldées en mars 2025 suite aux protocoles transactionnels autorisés par Madame la Juge-Commissaire).

PROPOSITION D’APUREMENT DU PASSIF

La société a déposé un plan proposant deux options de règlement :

[…]

Le défaut de réponse des créanciers dans un délai de 30 jours sera assimilé à une acceptation de l’option n°1 qui prévoit le règlement de 50 % de leurs créances à l’adoption du plan, pour solde de tout compte.

La société a précisé que l’option dite « courte » sera financée par la trésorerie liée à la cession des derniers lots de l’opération [H] de la SCCV FUTUR PATRIMOINE.

REPONSES DES CREANCIERS

Suivant la note en délibéré du Mandataire Judiciaire en date du 12 août 2025 détaillant les réponses des créanciers à la proposition du plan, l’état définitif des réponses des créanciers se présente comme suit :

[…]

Refus (24 %)

Défaut de

réponse (33 %

% du montant

PAIEMENT DES FRAIS ET HONORAIRES DES ORGANES DE LA PROCEDURE

Les honoraires des organes de la procédure ont été réglés. Les frais greffe sont en cours de règlement.

Option N°0 (14

Option N°1 (24 %)

Option N°2 (5 %)

AVIS DE L’ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE

Dans son rapport daté du 21 mai 2025 et à l’audience, l’Administrateur judiciaire est favorable à la présentation du plan de sauvegarde modélisé en faveur de la SCCV FUTUR PATRIMOINE qui propose en particulier des modalités de règlement des dettes favorables aux créanciers par un paiement comptant en cas d’acceptation de l’option « courte ».

L’Administrateur judiciaire souhaite également dans son avis que le Tribunal désigne [E] [K] comme tenu d’exécuter le plan et que le Tribunal fixe le versement de la première annuité à la date anniversaire du plan.

AVIS DU MANDATAIRE JUDICIAIRE

Le plan a été circularisé le 6 juin 2025 par le Mandataire Judiciaire et le délai de réponse des créanciers expirait le 15 juillet.

Dans son rapport du 16 juin 2025, complété par sa note en délibéré du 12 août 2025, le Mandataire Judiciaire est favorable à l’arrêté du plan au regard des éléments communiqués.

AVIS DU JUGE-COMMISSAIRE

Dans son avis communiqué à l’audience, le Juge-Commissaire s’en remet à la décision du Tribunal.

DECLARATION DU DEBITEUR

Le Débiteur s’engage à respecter le plan déposé.

AVIS DU MINISTERE PUBLIC

Dans son avis écrit, le Ministère Public déclare être favorable au plan sous la réserve de la réponse des créanciers.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL

Les instances étant liées, le Tribunal les joindra et statuera par un seul et même jugement.

L’article L.620-1 du Code de Commerce dispose notamment :

« La procédure de sauvegarde est destinée à permettre la poursuite de l’activité de l’entreprise, le maintien de l’emploi et l’apurement du passif. Elle donne lieu à un plan arrêté par jugement à l’issue d’une période d’observation ».

Au vu des pièces versées au dossier, des avis des organes de la procédure et des déclarations faites à l’audience, le Tribunal observe que :

* Quant au critère de poursuite de l’activité :

La période d’observation a permis de traiter les difficultés et de retrouver une exploitation améliorée, les prévisions établies sont cohérentes avec les résultats de la période d’observation et le montant du passif.

* Quant au critère de maintien de l’emploi :

Il ne s’applique pas puisque ladite société n’a pas de salarié.

* Quant au critère de l’apurement du passif :

Les actionnaires prennent des engagements au soutien du plan, les créanciers soutiennent très majoritairement le plan et les parties à la procédure émettent un avis favorable.

La trésorerie déclarée est suffisante pour honorer les paiements immédiats dus à la date d’homologation du plan et le prévisionnel d’exploitation est compatible avec le paiement des premiers pactes.

En conséquence, le Tribunal considérera que le plan proposé par le débiteur répond aux prescriptions de l’article L.620-1 du Code de Commerce.

Dans ces conditions, le Tribunal prenant acte des réponses majoritairement positives des créanciers, arrêtera le plan de sauvegarde proposé par [E] [K], en sa qualité de représentant légal de la société FUTUR PATRIMOINE et le désignera comme tenu de la bonne exécution du plan.

En application du plan déposé et de l’article L.626-12 du Code de Commerce, le Tribunal fixera la durée du plan à 10 ans, selon les options retenues ci-après :

Option 1 : Option « courte »

Paiement de 50 % des créances à l’adoption du Plan pour solde de tout compte.

Option 2 : Option « longue »

Paiement par annuités progressives sur 10 ans suivant la répartition ci-dessous :

Année 1 : 1 % Année 2 : 1 % Année 3 : 5 % Année 4 : 8 % Année 5 : 9 % Année 6 : 11 % Année 7 : 13 % Année 8 : 16 % Année 9 : 17 % Année 10 : 19 %

Pour les créanciers ayant accepté le plan, de manière expresse ou tacite, les remboursements du passif s’effectueront donc :

Option 1 : Pour 5 créanciers, paiements de 50% des créances à l’adoption du plan pour solde de tout compte

Pour les 7 créanciers taisants le plan prévoit l’application de l’option 1.

Option 2 : Pour 1 créancier paiement à 100 % en 10 pactes progressifs de 1 % à 19 %, selon le plan déposé, le paiement du premier pacte intervenant à la première date anniversaire du jugement arrêtant le plan.

Il y aura lieu de dire que pour les 5 créanciers ayant refusé le plan, le Tribunal, en vertu de l’article L.626-18 du Code de Commerce, leur imposera les conditions de l’option 2.

Le Tribunal dira que les échéances annuelles devront être consignées par douzième chaque mois, dès l’arrêté du plan, et pendant toute sa durée, entre les mains du commissaire à l’exécution du plan, à charge pour celui-ci d’en assurer annuellement la répartition entre les créanciers.

Les créances de moins de 500 € seront remboursées immédiatement selon les articles L.626-20 –II et R 626-34 du Code de Commerce dans la limite de 5 % du passif (« Option 0 »).

Les créances contestées ne seront réglées, selon les dispositions du plan, qu’à partir de leur admission définitive (L.626-21 al.3).

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL

JOINT les instances et statuant publiquement par un seul et même jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu les rapports et avis des organes de la procédure,

CONSIDERE que le plan proposé par le débiteur permet la poursuite de l’activité de l’entreprise et l’apurement du passif,

ARRETE le plan de sauvegarde proposé par [E] [K], en sa qualité de représentant légal de la société FUTUR PATRIMOINE et le désigne comme tenu de la bonne exécution du plan,

DIT que pour les créanciers ayant accepté le plan, de manière expresse ou tacite les remboursements du passif échu s’effectueront :

Option 1 : Paiement de 50% des créances à l’adoption du plan pour solde de tout compte

Option 2 : Paiement à 100 % en 10 pactes progressifs de 1 % à 19 %, selon le plan déposé, le paiement du premier pacte intervenant à la première date anniversaire du jugement arrêtant le plan.

IMPOSE aux créanciers ayant refusé le plan, en vertu de l’article L.626-18 du Code de Commerce, les conditions de l’option 2.

DIT que les créances de moins de 500 € seront remboursées immédiatement dans la limite de 5 % du passif,

FIXE la durée du plan jusqu’au complet apurement du passif, soit 10 ans, jusqu’au 30 septembre 2035,

NOMME la SELARL ASCAGNE AJ SO, prise en la personne de Maître [J] [Y], en qualité de Commissaire à l’exécution du Plan, avec les missions et pouvoirs qui lui sont donnés par le Code de Commerce,

MET fin à la mission de l’Administrateur Judiciaire,

MAINTIENT la SELARL [U] [G], prise en la personne de Maître [U] [G], en fonction en sa qualité de Mandataire Judiciaire pour la vérification des créances,

ORDONNE au débiteur de verser entre les mains du Commissaire à l’exécution du plan les sommes destinées au remboursement des créanciers, par douzième chaque mois, dès l’arrêté du plan, et pendant toute sa durée,

MAINTIENT dans ses fonctions le Juge-Commissaire jusqu’à la clôture de la procédure, c’est à dire jusqu’à l’achèvement du plan pour procéder au contrôle des éléments joints au rapport du Commissaire à l’exécution du plan,

PRECISE que le Commissaire à l’exécution du plan devra veiller à se faire remettre le montant effectif des pactes et le répartir entre les créanciers et, en cas d’inexécution aux échéances, adresser immédiatement rapport au Président du Tribunal et au Procureur de la République ; il devra également surveiller la bonne exécution des contrats poursuivis, les engagements du débiteur, la situation financière du débiteur et exiger la remise des documents comptables dans les 5 mois après la fin de chaque exercice, attesté par un Expert-Comptable,

DIT que le Commissaire à l’exécution du plan fera un rapport annuel sur l’exécution des engagements du débiteur qui sera déposé par ses soins au greffe du Tribunal et tenu à disposition du Procureur de la République et de tout créancier et ce dans le délai maximum de 30 jours des dates d’échéance fixées pour ces engagements,

DIT que le mandat du Commissaire à l’exécution du plan prendra fin avec le jugement du Tribunal constatant que l’exécution du plan est achevée ou, le cas échéant, avec le jugement du tribunal prononçant sa résolution,

INVITE le Commissaire à l’exécution du plan à saisir le Tribunal pour voir constater que l’exécution du plan est achevée dans un délai maximum de six mois à compter de la fin du plan,

PRONONCE l’inaliénabilité du fonds de commerce du débiteur et des biens qui le composent, sauf en ce qui concerne les biens corporels en cas de remplacement par des biens d’une valeur équivalente ou supérieure, pendant la durée du plan,

RAPPELLE que l’arrêt du plan entraîne la levée de plein droit de toute interdiction d’émettre des chèques, mise en œuvre à l’occasion du rejet d’un chèque émis avant le jugement d’ouverture de la procédure,

ORDONNE les publicités, mentions, notifications prévues par les articles R 626-20 et R 626-21 du Code de Commerce.