TRIBUNAL DE COMMERCE DE BORDEAUX

JUGEMENT DU LUNDI 5 JANVIER 2026 – 1 ère Chambre -

N° RG : 2025F00319

société, [Z] SASU C/ société HK INVEST SASU

DEMANDERESSE

* société, [Z] SASU,, [Adresse 1],

comparaissant par Maître Mustapha BENBADDA, Avocat à la Cour, associé de la SELARL DE LEGEM CONSEILS, société d’Avocats,

DEFENDERESSE

société HK INVEST SASU,, [Adresse 1],

comparaissant par Maître Ghislain AKPO, Avocat au Barreau de LIBOURNE,, [Adresse 2], à la décharge de Maître Eli-Marlay JAOZAFY, Avocat à la Cour,

L’affaire a été entendue en audience publique le 15 septembre 2025 par Paul BERNARD, Juge chargé d’instruire l’affaire, conformément aux dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, qui a fait rapport au tribunal dans son délibéré.

Le présent jugement a été délibéré conformément à la loi par :

* Pierre BALLON, Président de Chambre,

*, [Q] LACAMPAGNE, Paul BERNARD, Naima LEURS, Alexandre LE HUEC, Juges

Et prononcé, ce jour, par sa mise à disposition au Greffe par Pierre BALLON, Président de Chambre,

Assisté de Fanny VOIZARD, Greffier assermenté,

J U G E M E N T

FAITS ET PROCEDURE

Le 23 juin 2023, la société HK INVEST SASU a donné à bail à loyer, à titre de location-gérance, à la société, [Z] SASU un fonds de commerce de restauration rapide à emporter situé à, [Localité 1].

La société HK INVEST SASU, après avoir fait signifier en vain à la société, [Z] SASU un commandement de payer les loyers et sommation visant la clause résolutoire, l’a assignée le 24 décembre 2024 en référé devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux. Une ordonnance rendue le 12 mai 2025 a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location-gérance et condamné la société, [Z] SASU à payer à la société HK INVEST SASU la somme provisionnelle de 26.290,00 € au titre des redevances dues au 30 juin 2024, plus une indemnité mensuelle d’occupation de 3.980,00 € à compter du 1 er juillet 2024 jusqu’à libération complète des lieux.

La société, [Z] SASU a parallèlement mis en demeure, le 15 novembre 2024, la société HK INVEST SASU de lui rembourser la somme de 71.640,00 € équivalent à 18 mois d’exploitation et de versement de la redevance de 3.980,00 € par mois et 150.000,00 € de dommages et intérêts, en vain.

Elle l’a alors assignée devant le tribunal de céans le 10 février 2025.

Par conclusions auxquelles elle s’est référée à l’audience, la société, [Z] SASU demande au tribunal de :

Vu les articles L144-1 et suivants du code de commerce Vu l’article L330-3 du code de commerce, Vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, Vu les articles 1102 et suivants du code civil, Vu de l’article 145 du code de procédure civile Vu la jurisprudence, Vu les pièces,

DECLARER recevables, les demandes, fins et prétentions de la société, [Z];

A titre principal :

PRONONCER la nullité du contrat de location gérance conclu le 23 juin 2023 entre la société, [Z] et la société HK INVEST pour inexistence de fonds de commerce ;

Par conséquent :

CONDAMNER la société HK INVEST à restituer à la société, [Z] les sommes suivantes :

* 71.640,00 € à parfaire, au titre de redevances indûment perçues par la société HK INVEST pour une durée de 18 mois à compter du 23 juin 2023 et jusqu’au 23 décembre 2024,

* 10.000 € au titre de dépôt de garantie,

CONDAMNER la société HK INVEST à payer à la société, [Z] la somme de 150.000 € en réparation du préjudice subi par la société, [Z], notamment en raison du risque de perte de son fonds de commerce consécutif à l’annulation du contrat litigieux ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

A titre subsidiaire :

CONSTATER que le contrat de location-gérance conclu entre la société HK INVEST et la société, [Z] ne répond pas aux caractéristiques d’un contrat de location-gérance, en l’absence de transfert d’un fonds de commerce exploitable.

DECLARER, en revanche, que les éléments caractéristiques d’un bail commercial sont réunis, notamment :

* La mise à disposition exclusive des locaux à la société, [Z] ;

* Le versement de redevances assimilables à des loyers commerciaux ;

* L’absence d’exploitation d’un fonds de commerce par HK INVEST.

Par conséquent :

REQUALIFIER le contrat de location-gérance en contrat de bail commercial conclu directement entre la société, [Z] et le propriétaire des murs, les consorts, [Q],/[R] ;

DIRE ET JUGER que la société, [Z] se substitue à la société HK INVEST dans ses droits et obligations découlant du bail commercial initialement conclu avec les consorts, [Q],/[R] ;

Avant dire droit :

ORDONNER une expertise judiciaire en matière comptable et financière,

NOMMER l’expert judiciaire qu’il lui plaira inscrit sur les listes des experts judiciaires du ressort de la Cour d’appel de Bordeaux, avec la mission suivante :

* se faire communiquer par toute personne dont l’expert-comptable de la société HK INVEST :

* les bilans et comptes de résultats, liasses fiscales, balances comptables, journaux comptables, fichiers FEC

* les procès-verbaux des assemblées générales de la société sur les 5 dernières années

* tout élément qu’il estimera nécessaire à sa mission, étant précisé qu’en cas de refus ou de carence d’une partie il en tiendra compte dans son rapport et/ou saisira le juge d’une demande d’injonction

* Rechercher toutes anomalies comptables apparentes et/ou avérées et en particulier celles qui concernent les sous-traitants, les créances clients, les règlements des fournisseurs, des salariés et l’existence d’éventuels abus de biens sociaux et/ou détournements au profit de toute personne dont tel ou tel associé ou dirigeant.

* Vérifier toutes les sommes allouées et/ou versées aux dirigeants au titre des loyers

* Vérifier les flux financiers des six derniers mois précédant la régularisation du contrat de location-gérance,

* Établir le rapport qui sera remis au tribunal ainsi qu’aux parties.

* Préciser que l’expert :

* En concertation avec les parties, établira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise qui devra avoir lieu dans le mois de sa désignation ;

* Au plus tard deux (2) mois après la première réunion d’expertise, l’expert actualisera ce calendrier, indiquant un délai aux parties pour procéder à des interventions forcées et les informant de la date à laquelle il envisage de leur adresser son document de synthèse ;

* Transmettra aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il se justifiera dans son rapport, et fixera le calendrier de la phase conclusive de ses opérations, déterminant sauf circonstances particulières, la date limite du dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, rappelant aux parties qu’il n’est pas tenu de prendre en considération les observations envoyées audelà de ce délai et leur rappelant la date qui lui est impartie pour déposer son rapport.

ORDONNER que les frais et honoraires de l’expertise soient avancés par la société, [Z] et qu’ils soient supportés in fine par la partie succombant.

En tout état de cause :

CONDAMNER la société HK INVEST à payer à la société, [Z], la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société HK INVEST aux entiers dépens.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

En réponse, par conclusions déposées à l’audience, la société HK INVEST SASU demande au tribunal de :

Vu le contrat de location gérance de fonds de commerce en date du 23 juin 2023 ; Vu les articles L640-1, L640-2, L640-5 du Code de commerce ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile ; Vu la dette détenue par la société HK INVEST sur la société, [Z],

Vu les tentatives de recouvrement,

DEBOUTER la société, [Z] de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la société HK INVEST ;

A TITRE RECONVENTIONNEL

En principal :

ORDONNER l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société, [Z] avec les conséquences de droit ;

En subsidiaire :

ORDONNER l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société, [Z] avec les conséquences de droit ;

En tout état de cause :

CONDAMNER la société, [Z] à verser à la société HK INVEST la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

MOYENS ET MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie pour le surplus des moyens des parties aux écritures qu’elles ont déposées et soutenues à l’audience.

La société, [Z] SASU soutient que le fonds de commerce n’existait pas au jour de la signature du contrat de location-gérance. Elle développe notamment que les éléments apportés par la défenderesse ne démontrent pas l’existence d’une activité économique, les 3 salariés ne permettant pas de réaliser le chiffre d’affaires annoncé. Elle reproche à la société HK INVEST SASU de ne pas avoir communiqué les documents d’information visés à l’article L. 330-3 du code de commerce, et affirme que ce manquement est sanctionné par la nullité du contrat. Elle sollicite en outre le remboursement des redevances qu’elle dit avoir versées, ainsi qu’une indemnité de 150.000,00 €.

La société HK INVEST SASU réplique avoir exploité le fonds de commerce du 2 janvier 2022 au 23 juin 2023 et verse au débat de nombreuses pièces pour le démontrer. Elle soutient que la société, [Z] SASU se trouve en situation de cessation des paiements depuis plus de 45 jours et sollicite reconventionnellement l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à son encontre.

SUR CE,

Sur la validité du contrat de location-gérance

L’article L. 144-3 du code de commerce selon lequel les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir exploité pendant deux années au moins le fonds ou l’établissement artisanal mis en gérance a été abrogé par la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019 de simplification, de clarification et d’actualisation du droit des sociétés.

Le loueur n’est donc plus tenu d’avoir exploité le fonds pendant au moins deux ans. Il n’en reste pas moins que l’article 1132 du code civil prévoit que l’erreur de droit ou de fait est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due.

Le contrat portant sur la location-gérance d’un fonds de commerce, il convient d’en vérifier l’existence. Le fonds de commerce est composé d’éléments corporels dont l’existence n’est ici pas contestée et d’éléments incorporels parmi lesquels la clientèle sans laquelle le fonds de commerce n’existe pas (Cass. ass. plen., 24 avril 1970, n° 68-10.914).

Il ressort des pièces versées au débat (bulletins de paie, attestations de versement des cotisations à l’Urssaf, relevés de compte bancaire de la société HK INVEST SASU à partir du 31 mai 2022) que la société HK INVEST SASU a encaissé des ventes et exercé une activité économique en employant 3 salariés.

Le procès-verbal de décisions de l’associé unique de la société HK INVEST SASU du 5 septembre 2023 indique que la société a réalisé un chiffre d’affaires de 201.518,91 € pour l’année 2022. La société, [Z] SASU soutient

que ce chiffre d’affaires nécessiterait un effectif supérieur à celui déclaré par la société HK INVEST SASU, mais n’appuie cette affirmation d’aucun élément de comparaison alors qu’il lui incombe de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention selon les termes de l’article 9 du code de procédure civile.

Il résulte du tout que le fonds de commerce existait lors de la signature du contrat, et donc que le contrat litigieux relève bien de la location-gérance.

L’article L. 330-3 du code de commerce invoqué par la société, [Z] SASU dispose que toute personne qui met à la disposition d’une autre personne un nom commercial, une marque ou une enseigne, en exigeant d’elle un engagement d’exclusivité ou de quasi-exclusivité pour l’exercice de son activité, est tenue, préalablement à la signature de tout contrat conclu dans l’intérêt commun des deux parties, de fournir à l’autre partie un document donnant des informations sincères, qui lui permettent de s’engager en connaissance de cause.

Le contrat de location-gérance versé au débat ne comprend aucun engagement d’exclusivité ou de quasi-exclusivité. L’obligation précontractuelle d’information visée par ce texte n’est donc pas applicable au présent contrat.

En conséquence du tout, le tribunal rejettera les demandes de nullité du contrat de location-gérance, et subsidiairement de requalification en contrat de bail commercial.

Sur les demandes reconventionnelles d’ouverture d’une procédure collective

Les articles R. 640-1 et R. 631-2 du code de commerce disposent que la demande d’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire (respectivement redressement judiciaire) présentée par un créancier est, à peine d’irrecevabilité qui doit être soulevée d’office, exclusive de toute autre demande, à l’exception d’une demande d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire (respectivement liquidation judiciaire) formée à titre subsidiaire.

La société HK INVEST SASU présente sa demande d’ouverture d’une procédure de liquidation, subsidiairement de redressement judiciaire, après avoir demandé de rejeter les prétentions adverses.

En conséquence, le tribunal dira les demandes reconventionnelles présentées par la société HK INVEST SASU irrecevables.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la société, [Z] SASU sera condamnée à payer à la société HK INVEST SASU une indemnité que le tribunal limitera à la somme de 1.000,00 €.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société, [Z] SASU, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Déboute la société, [Z] SASU de toutes ses prétentions,

Dit irrecevables les demandes reconventionnelles présentées par la société HK INVEST SASU,

Condamne la société, [Z] SASU à payer à la société HK INVEST SASU la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société, [Z] SASU aux dépens.

Dont frais de Greffe liquidés à la somme de : 67,45 €

Dont TVA : 11,24 €.