TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE JUGEMENT PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 22 Juillet 2025 5ème CHAMBRE

DEMANDEUR

SAS GROUPE HORECA [Adresse 12]

comparant par SCP HUVELIN et Associés [Adresse 5] et par M^e Jérémie DILMI [Adresse 7]

DEFENDEURS

M. [F] [S] [Adresse 6]

comparant par Jonathan ADWOKAT [Adresse 1] et par SCP PEREIRE CHAIGNEAU [Adresse 3]

Mme [U] [T] [Adresse 4]

comparant par SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL [Adresse 2] et par M^e Thierry DAVID [Adresse 9]

SNC STENA [Adresse 8] comparant par Jonathan ADWOKAT [Adresse 1] et par SCP PEREIRE CHAIGNEAU [Adresse 3]

LE TRIBUNAL AYANT LE 10 Janvier 2025 ORDONNE LA CLOTURE DES DEBATS ET MIS LE JUGEMENT EN DELIBERE POUR ETRE PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE LE 1ER AVRIL 2025, PROROGÉ LE 22 Juillet 2025,

FAITS

Le 18 septembre 2020, Monsieur [F] [S] conclut avec la SARL Transaction Nation Commerce (ci-après dénommée « TNC ») un « mandat de recherche de bien » non exclusif « en vue d’acquérir ou de louer des locaux avec ou sans pas de porte, un droit au bail et/ou un fonds de commerce et/ou des biens immobiliers (…) ».

Aux fins de vente de son fonds de commerce de bar, PMU, Française des Jeux, dénommé « [10] » sis à [Localité 13], Madame [U] [T] conclut le 8 octobre 2020 un mandat de vente simple non exclusif avec la SAS Groupe Horeca [Localité 11], agence immobilière exerçant sous la dénomination commerciale « Century 21 ». Le prix de vente est de 860 000 €.

Le 13 octobre 2020, M. [F] [S] donne également mandat de recherche simple non exclusif de fonds de commerce à Horeca pour une durée de trois mois et un prix maximum de 900 000 €. Horeca lui présente [10]. M. [S] signe à cette occasion un bon de visite.

Le 15 décembre 2020, Mme [T] conclut avec TNC un mandat de vente de son fonds de commerce [10] au prix de 745 000 €, rémunération de TNC comprise.

Le 6 janvier 2021, M. [S] signe le bon de visite du [10] par l’intermédiaire de TNC.

[10] est vendu le 14 septembre 2021 entre Mme [T] et M. [S] par l’intermédiaire de la SNC Stena, société créée le 22 mars 2021, dont le gérant est M. [S].

Le 7 octobre 2021, la cession de fonds de commerce est publiée au Bodacc et, le 14 octobre 2021, Horeca forme opposition sur le prix de cession du fonds de commerce à hauteur de 69 373,66 €.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 11 avril 2022, Horeca met en demeure Mme [T], M. [S] et Stena de lui payer la somme de 60 000 € TTC au titre de la clause pénale stipulée au mandat de vente du 8 octobre 2020, en vain.

PROCEDURE ET PRETENTIONS

C’est dans ces circonstances que Horeca assigne devant ce tribunal Mme [T] par acte de

commissaire de justice remis en étude en date du 22 septembre 2022, Stena par acte de

commissaire de justice en date remis à personne morale du 23 septembre 2022, et M. [S] par

acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2022 ayant fait l’objet d’un procès

verbal de recherche infructueuse conformément à l’article 659 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions en réponse n°3 déposées à l’audience du 8 novembre 2024, Horeca

demande à ce tribunal de :

Vu la loi n°70/9 du 02/01/1970 et le décret n°72-678 du 20 juillet 1972

Vu les articles 1103 et 1240 du code civil

Vu les articles 1231 et suivants du code civil

Vu l’article 514 du code de procédure civile

A titre liminaire,

* Juger les mandats de vente et de recherche du 8 octobre 2020 et du 13 octobre 2020 valides ;

* Juger les clauses pénales contenues aux mandats précités et au bon de visite du 12 octobre 2020 valides et applicables ;

A titre principal,

* Débouter Mme [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre Horeca ;

Débouter Mme [T], M. [S] et Stena de leurs demandes de nullité des mandats de vente et de recherche du 8 octobre 2020 et du 13 octobre 2020 ; Débouter Mme [T], M. [S] et Stena de leurs demandes visant à dire les clauses pénales nonécrites ; Condamner conjointement et solidairement M. [S], Stena, et Mme [T] à verser indistinctement à Horeca la somme de 60 000 € TTC, augmentée du taux d’intérêt légal à compter de la présente, au titre de l’indemnité forfaitaire compensatrice stipulée dans le mandat de recherche de fonds de commerce signé le 13 octobre 2020 ; ainsi que dans le mandat de vente de fonds de commerce signé le 8 octobre 2020 ;

A titre subsidiaire,

Condamner conjointement et solidairement M. [S], Stena, et Mme [T] à verser indistinctement à Horeca la somme de 60 000 €, au titre de leur collusion frauduleuse ;

Débouter Mme [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre Horeca ;

En tout état de cause, Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ; Condamner M. [S], Stena, et Mme [T] à verser chacun à Horeca la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner M. [S], Stena, et Mme [T] aux dépends de l’instance, et ce y compris les frais d’huissiers.

Par dernières conclusions en réponse n°3 déposées à l’audience du 21 juin 2024, Mme [T]

demande à ce tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1108, 1231-5 du code civil

Vu les articles 4, 6 et 7 de la Loi n°70-9 du 2 janvier 1970

A titre principal,

* Juger que le contrat de mandat de vente en date du 8 octobre 2020 est nul et de nul effet ;

A titre subsidiaire,

* Juger que la clause pénale figurant dans le mandat de vente non exclusif en date du 8 octobre 2020 doit être réputée non écrite ;

A titre très subsidiaire, Juger que Mme [T] n’a commis aucun manquement contractuel justifiant l’application de la clause pénale ;

A titre plus subsidiaire encore

* Réduire le montant de la clause pénale à la somme de 0 € ;

Par conséquent,

* Débouter Horeca [Localité 11] de l’intégralité de ses prétentions ;

* Ordonner la mainlevée de l’opposition formulée par Horeca le 13 octobre 2021 par acte de commissaire de justice ;

Ordonner à M^e Olivier Lijie WANG, séquestre, la libération de la somme de 60 000 € au profit de Mme [T] au vu de la signification du jugement à intervenir ;

A titre reconventionnel, Condamner Horeca à payer à Mme [T] la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts du fait de son opposition abusive sur le prix de vente ; Condamner Horeca à payer à Mme [T] les intérêts au taux légal dus sur la somme de 60 000 € à compter du 13 octobre 2021.

En tout état de cause,

* Condamner Horeca à payer à Mme [T] la somme de 7 000 € au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Condamner Horeca aux entiers dépens. Par dernières conclusions récapitulatives n°2 déposées à l’audience du 13 septembre 2024, M. [S] demande au tribunal de :

Vu la Loi n° 70-2 du 2 janvier 1970

Vu le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972

Vu les articles 1103, 1104, 1231-5 et 1240 du code civil

* Déclarer M. [S] et Stena recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit,

A titre principal,

Déclarer nul le mandat de recherche signé le 13 octobre 2020 par M. [S] ;

Débouter en conséquence Horeca de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

* Déclarer nul le mandat de recherche signé le 13 octobre 2020 par M. [S] ;

Débouter en conséquence Horeca de l’ensemble de ses demandes ;

A titre plus subsidiaire,

* Débouter Horeca de l’ensemble de ses demandes ;

A titre infiniment subsidiaire,

* Fixer à l’euro symbolique la somme due par M. [S] à Horeca au titre de la clause pénale prévue au mandat de recherche du 13 octobre 2020 ;

En tout état de cause,

* Condamner Horeca à payer à M. [S] et Stena la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Horeca aux entiers dépens.

A l’audience du 10 janvier 2025, le juge chargé d’instruire l’affaire, après avoir entendu les parties qui ont réitéré oralement leurs dernières conclusions, a clos les débats et mis le jugement en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 1er avril 2025, prorogé le 22 juillet 2025.

DISCUSSION ET MOTIFS DE LA DECISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur la nullité des mandats de vente et de recherche du 8 octobre 2020 et du 13 octobre 2020

Horeca expose que :

Les défendeurs n’ont jamais émis aucune contestation quant à leur validité en cours de mandat, ni même remis en cause la qualité de leur exécution ;

Horeca a fait visiter le bien de Mme [T] pas moins de 18 fois, en sus de la visite de M. [S], entre le 12 octobre 2020 et le 4 juin 2021 ; C’est par son intermédiaire que le fonds de commerce de Mme [T] a été présenté à M. [S] le 12 octobre 2020. A cette date, l’agence TNC n’était titulaire d’aucun mandat de vente sur ledit fonds ;

Le mandat de vente du 8 octobre 2020 a reçu pleine exécution et n’a jamais été dénoncé par Mme [T] ; Il en va de même pour le mandat de recherche signé le 13 octobre 2020 par M. [S] auprès de Horeca, qui n’a pas davantage été dénoncé. En signant le bon de visite, M. [S] a reconnu que Horeca lui avait présenté cinq fonds de commerce, dont, pour la première fois, le fonds de commerce [10] ;

Le défaut de mention de l’identité du signataire et la police de la clause de durée ne saurait emporter la nullité des mandats, ceux-ci ayant reçu pleine exécution ; Au demeurant, ces éléments n’ont nullement porté atteinte aux droits des mandants, Horeca étant dûment habilitée à exercer l’activité d’agent immobilier et titulaire d’une carte professionnelle ;

*

Mme [T] et M. [S] ne pouvaient pas ignorer que le signataire de leur mandat était parfaitement habilité par l’agence dès lors qu’il s’agissait de M. [V] [B], directeur général de Horeca ;

*

De même, ses mandats ne sauraient être déclarés nuls à raison du prétendu défaut de caractère non apparent de la clause de durée et dénonciation du mandat, alors qu’elle figure en première page du mandat, juste au-dessus de la signature du mandant et qu’elle comporte des mentions en majuscules sur le terme du mandat ;

Les défendeurs ne contestent pas la validité des mandats conclus avec TNC alors même qu’ils ne respectent aucune des prescriptions de la loi Hoguet dont ils entendent pourtant se prévaloir à l’encontre de Horeca : le nom et la qualité du signataire du mandat ne sont pas renseignés et la clause de durée et de dénonciation du mandat n’est nullement mentionnée de manière très apparente ; et il n’est même pas fait mention du numéro de carte professionnelle de TNC.

Mme [T] fait valoir que :

Elle conteste avoir exécuté volontairement le contrat dans la mesure où l’acquisition de son fonds de commerce par M. [S] par l’intermédiaire d’une autre agence ne peut être considéré comme une exécution volontaire du contrat, qu’elle n’a pas versé la commission d’agence à Horeca, et qu’aucune vente n’a été réalisée par l’intermédiaire Horeca ;

* A supposer qu’il y ait une exécution du contrat par elle, Horeca [Localité 11] ne prouve pas qu’elle avait connaissance de cette cause de nullité du mandat de vente comme l’exige l’article 1182 du code civil et la jurisprudence ;

Par ailleurs, le mandat de vente du 8 octobre 2020 ne mentionne pas le nom et la qualité du signataire du mandat pour le compte de Horeca, de sorte que le mandat de vente doit être déclaré nul pour ce seul motif ; Horeca tente de justifier, a posteriori, de son omission en produisant un document étranger à la présente procédure afin de tenter de démontrer que la signature figurant sur le mandat de vente serait celle de M. [B]. Toutefois, au moment de la signature du mandat, le nom et la qualité de la personne qui a signé le mandat n’étaient pas mentionnés. Il importe peu que le mandat précise que Horeca est titulaire de la carte professionnelle dès lors que le mandat doit permettre d’identifier le nom de la personne qui signe pour le compte de Horeca ; En application de l’alinéa 1 de l’article 7 de la Loi n°70-9 du 2 janvier 1970, et des alinéas 1 et 2 de l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, le mandat est nul en raison du défaut de caractère apparent de la clause de dénonciation du mandat. Ainsi, la stipulation suivant laquelle, passé un délai de trois mois, le mandat assorti d’une clause pénale peut être dénoncé à tout moment doit être mentionnée en caractères très apparents à peine de nullité du mandat, ce qui n’est pas le cas en l’espèce : elle est mentionnée dans les mêmes caractères que l’ensemble du mandat et dans la même typologie ;

M. [S] et Stena rétorquent que :

* Le mandat de recherche du 13 octobre 2020 ne mentionne pas le nom et la qualité du signataire du mandat pour le compte de Horeca. Le mandat de recherche doit en conséquence être déclaré nul pour ce seul motif ; Horeca produit un document étranger aux mandats de recherche et de vente qui viendrait démontrer que la signature apposée serait bien celle de M. [V] [B], et explique également être « dûment habilitée à exercer l’activité d’agent immobilier et est titulaire d’une carte professionnelle (…) », ce qui ne saurait permettre d’écarter la nullité encourue ; La stipulation de pouvoir dénoncer à tout moment le mandat passé le délai de trois mois n’est aucunement mentionnée en « caractères très apparents » dans le mandat de recherche. Ainsi, la nullité absolue du contrat de mandat de vente est également encourue sur ce fondement ; Horeca ne prouve pas que Mme [T] ou M. [S] aient eu connaissance des causes de nullité visées précédemment et inhérentes au mandat de vente et de recherche comme l’exige l’article 1182 du code civil et la jurisprudence.

Sur ce, le tribunal motive ainsi sa décision :

L’article 1104 du code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

En l’espèce, sont versés aux débats les quatre mandats conclus par M. [S] et Mme [T] tant avec TNC qu’avec Horeca.

A cet égard, le tribunal relève que les mandats de vente du 8 octobre 2020 et de recherche d’un bien du 13 octobre 2020 conclus avec Horeca stipulent les mentions légales suivantes : adresse du siège social, coordonnées, forme juridique, capital social, siret, code APE, numéro de carte professionnelle et garantie financière. Les mandats sont signés par Horeca, M. [S] et Mme [T], chacun pour le mandat qui le concerne.

Les mandats de recherche d’un bien du 18 septembre 2020 et de vente du 15 décembre 2020 conclus avec TNC, signés par Horeca, M. [S] et Mme [T], chacun pour le mandat qui le concerne, stipulent moins d’informations légales que les mandats de Horeca, puisque seuls y sont inscrites les mentions légales relatives à l’adresse du siège social, coordonnées, forme juridique, capital social, siret, et le code APE.

Le tribunal relève que, tant pour Horeca que pour TNC, aucun nom n’est stipulé concernant la personne ayant qualité pour engager l’agence mandatée.

Dès lors Mme [T] et M. [S], dont il n’est pas contesté qu’ils ont payé à TNC la commission qui lui était due au titre de ses mandats, sans en remettre en cause la validité malgré les vices de forme les affectant, ne peuvent pas, sans se contredire et de bonne foi, arguer de la nullité des mandats plus complets conclus avec Horeca.

Le tribunal relève qu’il en est de même concernant la clause de dénonciation des mandats qui, tant pour Horeca que pour TNC, sont stipulés dans une police de caractère identique à celle utilisée dans tout le mandat. Ainsi, l’éventuelle nullité relative du mandat de Horeca a été ratifiée par l’exécution sans contestation par Mme [T] et M. [S] des obligations stipulées dans les mandats de TNC.

Il en va de même concernant les causes de nullité relatives des mandats au titre de l’information due par Horeca et TNC à Mme [T] et M. [S], la cession du fonds de commerce [10] ayant pu être conclue, là encore, sans aucune contestation.

En conséquence, le tribunal déboutera Mme [T], Me [S] et Stena de leur demande de nullité du mandat de vente du 8 octobre 2020 et du mandat de recherche du 13 octobre 2020.

Sur la nullité des clauses pénales

Horeca expose que :

* Il incombe au juge d’apprécier le caractère apparent des mentions qui figurent dans un contrat. En l’espèce, la clause pénale est signalée par l’usage de caractères gras et est le seul élément souligné dans les conditions générales, à l’exception de la clause de dédit ; la mention selon laquelle le mandant violant ses obligations est redevable auprès de Horeca d’une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération qu’elle aurait dû percevoir est soulignée ; Si M. [S] et Stena se contentent d’affirmer que la clause pénale ne serait pas stipulée de manière suffisamment apparente dans le mandat de recherche, ils oublient que la clause pénale figure également sur le document « reconnaissance de présentations de biens et bons de visites ». Sur ce document, la clause apparait au centre, isolée par des espaces au-dessus et en dessous, se détache du reste du document et est donc parfaitement apparente et limitée dans le temps. Ainsi, M. [S] a consenti par deux fois à la clause pénale contenue au mandat de recherche du 13 octobre 2020 et au bon de visite du 12 octobre 2020.

Mme [T] fait valoir que :

La clause pénale mettant à sa charge le paiement d’une indemnité, est insérée aux clauses générales figurant au verso du mandat de vente, et est mentionnée dans les mêmes caractères de petites tailles que l’ensemble des conditions générales et dans la même typologie ; Cette clause n’est aucunement mentionnée avec des caractères « très apparents » tels qu’exigés par les textes et la jurisprudence constante en la matière ; En outre, cette clause apparait au verso du contrat de mandat au milieu de multiples paragraphes non espacés et ne faisant apparaitre aucun mot en gras mais uniquement quelques mots surlignés ; La jurisprudence citée par M. [S] juge que la clause pénale est nulle si elle n’est pas rédigée dans des caractères d’une taille supérieure à celle des autres stipulations ; L’attention de Mme [T] n’a pas été suffisamment attirée sur les stipulations de la clause pénale figurant au verso du mandat de vente.

M. [S] et Stena rétorquent que :

* La clause pénale obligeant M. [S] est insérée aux clauses générales figurant au verso du mandat de recherche et est mentionnée dans les mêmes caractères de petites tailles que l’ensemble des conditions générales et dans la même typologie. Cette clause n’est donc pas mentionnée avec des caractères « très apparents » et l’attention de M. [S] n’a aucunement été porte sur cette clause à la signature du mandat ;

* M. [S] n’a formulé aucune offre via Horeca.

Sur ce, le tribunal motive ainsi sa décision :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, le « mandat de vente simple et sans aucune exclusivité » signé le 8 octobre 2020 entre Mme [T] et Horeca, stipule au verso, en caractères apparents gras et soulignés, en des termes non équivoques, au sein des « conditions générales du mandat de vente simple » : « d. Clause pénale : [Mme [T]] reconnaît la validité définitive de toute première indication d’acheteur ou de bon de visite attestant l’intervention du cabinet, et que celle-ci témoigne de la diligence du mandataire et de sa pleine et disponible volonté de service ; le mandant ne pourra prétendre de manière dilatoire que le mandataire n‘aura pas concouru à la négociation, même en cas de diminution de prix faisant suite à des interventions directes ou avec le concours d’un autre cabinet. A cet égard, toute initiative ou toute signature de promesse ou d’actes organisée directement entre le mandant et le client présenté devra faire l’objet d’une information au mandataire, le mandant devant prévenir celui-ci au moins quinze jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

En cas de non-respect des obligations énoncées ci-avant aux paragraphes a, b, c ou d, il s’engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1231-5 du Code Civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto en réparation de la fraude. (…) »

Le tribunal relève que ces conditions générales sont paraphées par Mme [T], agissant dans le cadre de son activité commerciale. La clause pénale est donc valable et lui est dès lors opposable.

En ce qui concerne le « mandat de recherche d’un bien » signé par M. [S], le tribunal relève qu’il contient dans ses « conditions générales du mandat de recherche » paraphées par M. [S], une clause pénale de même nature que celle de Mme [T], complétée de la stipulation suivante : « en cas de double mandat prévu au n°4 et à titre de clause pénale, chaque mandant sera solidaire de l’autre pour le paiement intégral de l’indemnité compensatrice envers la société [Horeca] ; de ce fait la société pourra actionner pour le tout indifféremment l’un ou l’autre des mandants quitte à ce dernier à se retourner contre l’autre cocontractant. »

Si cette clause n’est pas stipulée en caractère très apparent, le tribunal relève que la « reconnaissance de présentation de Biens et Bon de visites n°H75-28024 » établie par Horeca et signée par M. [S] le 12 octobre 2020 stipule, de façon isolée, au centre de la page, dans une taille de police de caractère lisible, « En cas de violation des engagements ci-dessus, le visiteur [M. [S]] sera tenu à l’entière réparation du préjudice causé à l’agence CENTURY 21 Horeca [Localité 11] par son éviction, ce préjudice ne pouvant être inférieur à la commission que l’agence aurait perçue en concourant à l’acte. »

Ainsi, M. [S] ne peut prétendre ne pas avoir été valablement informé de la clause pénale du mandat conclu avec Horeca [Localité 11], qui lui est dès lors opposable.

En conséquence, le tribunal dira les clauses pénales valides et déboutera Mme [T], M. [S] et Stena de leurs demandes de nullité des clauses pénales.

Sur la demande de paiement

Horeca expose que :

Sur la responsabilité de M. [S] et Stena :

*

M. [S] n’a satisfait à aucune de ses obligations contractuelles puisqu’il n’a pas informé Horeca de la visite réalisée avec Mme [T] du fonds de commerce vendu, ni de la signature d’un acte de cession avec Mme [T] ; et a définitivement acquis le fonds pour un montant de 645 000 €. Ainsi, M. [S] a privé Horeca de toute possibilité de poursuivre l’exécution de son mandat l’a privé de son droit à rémunération ; Le fonds de commerce « [10] » a été cédé moyennant un prix de cession de 645 000 €, qu’il convient de retenir pour le calcul du droit à la commission de l’agent immobilier et donc de l’indemnité compensatrice forfaitaire équivalente. Ainsi, il apparait que les honoraires dus à Horeca [Localité 11] se seraient élevés à la somme de 50 000 € HT soit 60 000 € TTC ;

Sur la responsabilité de Mme [T] : Elle n’a pas informé Horeca de la signature d’un compromis de cession et a définitivement vendu son fonds pour un montant de 645 000 € en traitant directement avec un acquéreur pourtant présenté par Horeca. Elle ne peut par ailleurs prétendre ne pas avoir traité directement avec l’acquéreur alors qu’Horeca est à l’origine de leur entremise et qu’à cette date TNC ne disposait d’aucun mandat de vente sur le fonds ;

*

Par ailleurs, si Mme [T] se contente d’affirmer que « la société HORECA [Localité 11] avait été prévenue oralement par les parties de la vente du fonds par l’intermédiaire de TNC » (sic), elle n’en apporte toutefois aucune preuve ;

*

Mme [T] est donc redevable d’une indemnité compensatrice forfaitaire équivalente au montant de la rémunération de l’agence telle que prévue dans le contrat de mandat, soit de 60 000 € TTC, augmentée du taux d’intérêt légal à compter de l’assignation.

Mme [T] rétorque que :

Il appartient à Horeca de démontrer que Mme [T] a manqué à une obligation contractuelle au titre du mandat de vente ;

L’article 5 b) du mandat de vente interdit à Mme [T] de traiter directement avec M. [S] sans passer par une agence. En revanche, cette clause n’interdit pas de traiter avec l’acquéreur présenté par deux agences différentes à Mme [T] ; Mme [T] et M. [S] ont chacun signé des mandats de vente et de recherches avec deux agences différentes et sont libres de choisir l’agence avec laquelle ils veulent faire la transaction ;

M. [S] et Mme [T] ont conclu la vente du fonds de commerce par l’intermédiaire de l’agence TNC qui a été payée de sa commission à hauteur de 36 000 € TTC, soit un montant inférieur à celle demandée par Horeca (60 000 € TTC) ;

Il lui importait peu de conclure avec Horeca [Localité 11] ou TNC dans la mesure où c’est l’acquéreur qui paye la commission à l’agence. Elle n’a fait que suivre le choix de M. [S] qui souhaitait passer par TNC pour payer une commission d’agence moins élevée. En outre, Horeca [Localité 11] avait été prévenue oralement par les parties de la vente du fonds par l’intermédiaire de TNC ; A considérer que Horeca n’était pas au courant en amont de la vente du fonds de commerce par l’intermédiaire de TNC, il n’appartenait pas à Mme [T] de prévenir par écrit Horeca : cette obligation pesait sur M. [S].

M. [S] et Stena rétorquent que :

* La vente du fonds de commerce de Mme [T] a été réalisée par l’intermédiaire de TNC ;

* M. [S] s’est vu présenté par TNC le fonds de commerce de Mme [T] le 6 janvier 2021. C’est sur la base de ces mandats que M. [S] et Mme [T] ont formalisé la cession du fonds de commerce. Dans ces conditions, seul le mandat de vente signé le 18 septembre 2020 par M. [S] lui est opposable et ouvre droit à une rémunération pour TNC qui était valablement saisie et mandatée ;

L’absence d’information de Horeca en amont de la signature de la promesse de vente et de la cession définitive entre les parties ne peut justifier à elle seule la somme demandée par Horeca ;

Il n’est pas contestable que TNC a présenté le bien de Mme [T] à M. [S] ; et il n’est pas contesté non plus que Horeca [Localité 11] a également présenté le bien de Mme [T] à M. [S] ; Horeca ne démontre pas le caractère prétendument déterminant de la visite qu’elle a réalisée, et, quand bien même cette visite l’aurait été, elle ne justifie pas plus les demandes indemnitaires formulées ;

La seule faute contractuelle que peut reprocher Horeca à M. [S] consiste dans le fait de ne pas l’avoir informée en amont de la signature de la promesse de vente et de la cession définitive avec Mme [T]. Cette absence d’informations est totalement involontaire et de bonne foi, M. [S] n’ayant pas pris connaissance de la clause pénale insérée au mandat, celleci n’étant pas apparente. Si le Tribunal devait retenir ce silence comme contrevenant aux clauses du mandat de recherche signé par M. [S], il a le pouvoir de modérer significativement la pénalité encourue, celle-ci étant particulièrement excessive en l’état, et réduira donc la pénalité encourue à l’euro symbolique.

Sur ce, le tribunal motive ainsi sa décision :

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1315 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ».

En l’espèce, à l’appui de sa demande, Horeca verse aux débats la « reconnaissance de

présentation de Biens et Bon de visites n°H75-28024 » établie par Horeca [Localité 11] et signée par

M. [S] le 12 octobre 2020.

Ce bon de visite stipule que Horeca a présenté [10] sis à [Localité 13] à M. [S].

De plus, il stipule en caractère apparent et lisible : « (…) le visiteur [M. [S]] s’engage

expressément à :

* Ne communiquer à personne ces renseignements qui lui sont donnés à titre personnel et confidentiel ; Informer de sa visite de ce jour toute personne qui pourrait à l’avenir lui présenter le même bien ; Ne traiter l’achat d’un ou plusieurs de ces Biens que par le seul intermédiaire de l’agence CENTURY 21 Horeca [Localité 11], même après expiration des mandats correspondants. »

Enfin, le bon de visite stipule : « La présente reconnaissance est faite pour une durée de vingt

quatre mois à partir de ce jour, et en deux exemplaires, dont un est remis au visiteur [M. [S]]

qui le reconnait, en donne décharge à l’agence [Horeca], accepte et signe. »

Le tribunal relève ainsi que M. [S] s’est contractuellement engagé à l’égard de Horeca préalablement à la visite du même fonds de commerce réalisée par TNC le 6 janvier 2021, soit au surplus dans la période d’effet de vingt-quatre mois du bon de visite de Horeca.

Dans ce cadre, M. [S] ne verse pas de document aux débats pour justifier avoir respecté ses obligations contractuelles souscrites auprès d’Horeca. En effet, d’une part, M. [S] ne justifie pas avoir informé TNC de la visite préalable du [10] par l’intermédiaire de Horeca [Localité 11]. D’autre part, il est établi par la « reconnaissance d’honoraires » du 12 janvier 2021 versée aux débats par Mme [T], et non contestée, que M. [S] a acquis [10] par l’intermédiaire de TNC, en contravention de l’obligation qui lui était faite par le bon de visite du 12 octobre 2020. Dès lors, sur le fondement de l’article 1104 du code civil, M. [S] engage sa responsabilité à l’égard de Horeca à ce titre pour inexécution contractuelle.

En ce qui concerne la responsabilité de Mme [T], le tribunal relève que le mandat de vente signé le 8 octobre 2020 par Mme [T] stipule au sein des « conditions générales du mandat de vente simple », article « d. Clause pénale » (précité) des obligations à sa charge identiques à celle de M. [S]. Dans ce cadre, Mme [T] ne justifie pas plus que M. [S] avoir informé TNC de la visite préalable du bien, ni n’avoir informé Horeca [Localité 11] de la vente du bien par l’intermédiaire de TNC.

Le tribunal en conclut que Mme [T] n’a pas respecté les obligations contractuelles à sa charge, et engage donc sa responsabilité à ce titre sur le fondement de l’article 1104 du code civil.

Par ailleurs, tant en ce qui concerne M. [S] et Stena, et Mme [T], le fait d’avoir conclu des mandats non exclusifs n’est pas une cause exonératoire de responsabilité et n’a pas de lien de cause à effet avec le non-respect des obligations contractuelles convenues entre les parties.

En outre, les parties ne versent aucune pièce aux débats justifiant une contrainte imposée à Mme [T] par M. [S] pour conclure la cession du [10] par l’intermédiaire de TNC, au détriment de Horeca.

Enfin, le tribunal relève que Stena, société qui n’était pas partie initialement aux mandats conclus avec Horeca, ne demande pas sa mise hors de cause dans la présente instance.

Le tribunal dira donc Mme [T], M. [S] et Stena solidairement responsables du préjudice subi par Horeca [Localité 11].

Concernant le quantum, le tribunal relève que les clauses pénales stipulées dans les mandats Horeca, applicables en cas d’inexécution contractuelle, prévoient le paiement à Horeca d’une somme indemnité forfaitaire compensatrice correspondant au montant des honoraires qui ont été convenus, soit 60 000 € TTC. Cette somme représente 7,5% du montant estimé du [10] par Horeca, que le tribunal considère proportionnée tant au travail exécuté et justifié par Horeca qu’au préjudice subi par cette dernière.

Ainsi, Horeca justifie le montant de la somme de 60 000 € qu’elle réclame en réparation du préjudice subi du fait des inexécutions contractuelles de M. [S] et de Mme [T].

En conséquence, le tribunal condamnera solidairement Mme [T], M. [S] et Stena à payer à Horeca la somme de 60 000 € au titre de l’indemnité forfaitaire compensatrice stipulée aux mandats de vente du 8 octobre 2020 et au mandat de recherche du 13 octobre 2020, majorée des intérêts au taux légal à compter du jour 23 septembre 2022, date de signification des dernières assignations.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Pour faire reconnaitre ses droits, Horeca a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

En conséquence, le tribunal condamnera solidairement Mme [T], M. [S] et Stena à payer à Horeca la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, déboutant du surplus, ainsi qu’aux dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Enfin, le tribunal rappelle que l’exécution provisoire est de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement par un jugement contradictoire en premier ressort :

Condamne solidairement Monsieur [F] [S], la SNC Stena et Madame [U] [T] à payer à la SAS Groupe Horeca [Localité 11] la somme de 60 000 € au titre de l’indemnité forfaitaire compensatrice stipulée aux mandats de vente du 8 octobre 2020 et au mandat de recherche du 13 octobre 2020, majorée des intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2022 ; Déboute Madame [U] [T] de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute Monsieur [F] [S] et la SNC Stena de l’ensemble de leurs demandes ; Condamne solidairement Mme [U] [T], M. [F] [S] et la SNC Stena à payer à la SAS Groupe Horeca [Localité 11] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 de procédure civile ; Condamne solidairement Madame [U] [T], Monsieur [F] [S] et la SNC Stena aux dépens.

Liquide les dépens du greffe à la somme de 144,64 euros, dont TVA 24,11 euros.

Délibéré par M. Erick ROMESTAING , président du délibéré, M. Thierry PETIT et M. JeanPaul OUIN, (M. PETIT Thierry étant juge chargé d’instruire l’affaire).

Le présent jugement est mis à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée électroniquement par le président du délibéré et le greffier.