REPUBLIQUE FRANCAISE

LRAR aux parties

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-12

JUGEMENT PRONONCE LE 07/07/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2024043979

ENTRE :

SAS SOCIETE DES CINEMAS DE L’OUEST, dont le siège social est [Adresse 2] – RCS de Nanterre n° B 823 795 372 Partie demanderesse : assistée de l’AARPI ABV LEGAL – M^e Virginie BOUET, Avocat (A0153) et comparant par l’AARPI OHANA-ZERHAT – M^e Sandra OHANA-ZERHAT, Avocat (C1050).

ET :

SAS SGM ATHENA, dont le siège social est [Adresse 1] – RCS de Paris n° B 841 055 726

Partie défenderesse : assistée de la SELAS REALYZE, M^e Christofer Claude, Avocat (R175) et comparant par M^e Martine CHOLAY, Avocat (B242).

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits

La société Atla Ciné Investissement, aux droits de laquelle est venue la société SGM ATHENA, a consenti à la société Holding Lumières, aux droits de laquelle est venue la SOCIETE DES CINEMAS DE L’OUEST, un bail commercial portant sur un complexe cinématographique portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 5] (59) moyennant un loyer annuel de 40.000 euros hors taxes et hors charges.

Les différents volumes de l’Espace commercial [Localité 4] étaient regroupés au sein de deux Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) : l’AFUL du Centre Commercial [Localité 4] et l’AFUL Espace [Localité 4] dans laquelle se trouve incorporé le cinéma. Le cinéma fonctionne de manière indépendante du Centre Commercial et aucune charge commune ne lui a été facturée depuis qu’il loue les locaux.

Le 18 décembre 2023, la société SGM ATHENA a informé la SOCIETE DES CINEMAS DE L’OUEST de la dissolution à venir de l’AFUL de l’Espace [Localité 4] et de la mise en place d’un nouveau mode de gestion commun à l’ensemble du Centre Commercial et que dans ce nouveau cadre la SOCIETE DES CINEMAS DE L’OUEST aurait à supporter des charges communes dont le budget au titre de l’année 2024 avoisinerait les 153.000 € HT. Le 11 janvier 2024 et par plusieurs courriers postérieurs, la SOCIETE DES CINEMAS DE

L’OUEST s’est opposé à la refacturation de ces charges qu’elle considère injustifiées.

Parallèlement, la SOCIETE DES CINEMAS DE L’OUEST est entrée en discussion avec la société Forum International en vue de la cession de son fonds de commerce et a signé le 12 mars 2024, un compromis de cession, sous conditions suspensives, du fonds pour un montant de 900.000 €. Le 6 mai 2024, SGM ATHENA a donné son accord sur le projet de cession du fonds de commerce.

Par courrier recommandé du 13 mai 2024, la société Forum International a informé la SOCIETE DES CINEMAS DE L’OUEST qu’elle n’entendait pas poursuivre l’acquisition du fonds de commerce.

La SOCIETE DES CINEMAS DE L’OUEST estime que la décision du bailleur de modifier l’assiette de répartition des charges communes constitue une faute qui a conduit à l’échec de la cession du fonds de commerce.

C’est ainsi que se présente le litige.

La procédure

Par acte extrajudiciaire du 10 juillet 2024, la SOCIETE DES CINEMAS DE L’OUEST assigne SGM ATHENA devant ce tribunal. Par cet acte et à l’audience du 24 janvier 2025, la SOCIETE DES CINEMAS DE L’OUEST demande au tribunal, dans le dernier état de ses prétentions de :

Vu les articles 1102, 1103, 1188, 1240, 1343-2 du Code civil, Vu les articles 514 et 700 du Code de procédure civile,

Condamner la société SGM ATHENA à payer à la SOCIETE DES CINEMAS DE L’OUEST la somme de 900.000 € à titre de dommages et intérêts majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir,

En toute hypothèse, juger que le Bailleur a commis une faute et a manqué à ses obligations contractuelles au titre d’un contrat de louage en ne justifiant pas la clé de répartition des charges, la nature précise des charges à son preneur comme le montant de ces charges,

Juger en conséquence que l’article 9.1 du bail est inopposable à la SOCIETE DES CINEMAS DE L’OUEST,

Ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du Code civil,

Ordonner l’exécution provisoire,

Condamner la société SGM ATHENA à payer à la SOCIETE DES CINEMAS DE L’OUEST la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner la société SGM ATHENA aux entiers dépens.

Rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions présentées par la société des Cinémas de l’Ouest à l’encontre de la société SGM Athena ;

A titre subsidiaire, si par impossible il était caractérisé une faute de la société SGM Athéna à

l’origine de l’arrêt des pourparlers, Limiter toute éventuelle condamnation de la société SGM Athena, au titre de la perte de chance, à la somme de 1.000 € ;

En tout état de cause,

Condamner la société des Cinémas de l’Ouest à verser à la société SGM Athena la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

L’ensemble de ces demandes a fait l’objet de dépôts de conclusions ; celles-ci ont été échangées en présence d’un greffier qui en a pris acte sur la cote de procédure.

A l’audience du 20/06/2025, le juge chargé d’instruire l’affaire a entendu les parties sur la compétence matérielle du tribunal des affaires économiques, puis a clos les débats, a mis l’affaire en délibéré et a dit que le jugement serait prononcé le 07/07/2025, par sa mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Les Moyens des parties

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les Parties, tant dans leurs plaidoiries que dans leurs écritures, appliquant les dispositions de l’article 455 du CPC, le Tribunal les résumera succinctement de la façon suivante :

La SOCIETE DES CINEMAS DE L’OUEST expose :

SGM ATHENA en annonçant sans aucun fondement ni justificatif la refacturation à venir d’un montant exorbitant de charges communes annuelles et en refusant de répondre aux courriers de la SOCIETE DES CINEMAS DE L’OUEST s’étonnant de cette nouvelle refacturation a eu une attitude déloyale. Cette attitude déloyale constitue une faute délictuelle qui a conduit à la remise en cause de l’opération de cession du fonds ;

Le quantum du préjudice subi est égal au prix auquel devait être cédé le fonds ; L’article 9.1 du contrat de bail relatif aux charges est général et imprécis ; cette absence de clarté est sanctionnée par la jurisprudence et cet article doit donc être déclaré inopposable.

SGM ATHENA fait valoir que :

Elle a répondu positivement à la demande d’agrément et n’a donc pas commis de faute sur ce point ;

Le compromis de vente du fonds est postérieur à l’information donnée le 18 décembre 2023 par le Bailleur quant à une refacturation à venir des charges communes et ne peut donc pas être la cause du renoncement à l’acquisition du fonds par la société Forum International ;

La refacturation des charges communes du Centre Commercial envisagé par SGM ATHENA n’est que l’application du contrat de bail et il ne saurait donc être reproché au Bailleur d’avoir informé le Preneur de l’application du contrat ; L’absence de refacturation des charges communes depuis la prise d’effet du bail, par le bailleur, ne saurait en aucun cas constituer une renonciation à se prévaloir des stipulations contractuelles ;

Elle a répondu aux courriers de la SOCIETE DES CINEMAS DE L’OUEST et aucune faute ne peut lui être reprochée pour manquement d’information

Au visa de l’article 1112 du code civil, la perte de chance invoquée par la SOCIETE DES CINEMAS DE L’OUEST ne s’applique pas dans le cas d’espèce qui concerne une rupture de pourparlers ;

Le quantum du préjudice invoqué est fantaisiste.

Sur ce, le tribunal,

La demande formulée par la SOCIETE DES CINEMAS DE L’OUEST est fondée sur l’article 1240 du code civil qui suppose une faute, un préjudice et un lien entre la faute et le préjudice.

Pour caractériser la faute invoquée, il convient de déterminer si la demande de la société SGM d’augmenter significativement les charges locatives, au regard tant des stipulations du bail que des dispositions légales applicables est fondée.

La SOCIÉTÉ DES CINÉMAS DE L’OUEST allègue également d’une application fautive de l’article 9.1 du bail, relatif aux charges, et demande qu’il soit déclaré inopposable au motif que SGM ATHENA ne justifie ni de la nature exacte des charges réclamées, ni de leur montant, ni de la clé de répartition appliquée entre les différents locataires.

Selon l’article R. 211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire :

« Le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent notamment :

11° Les baux commerciaux, à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les baux professionnels et les conventions d’occupation précaire en matière commerciale. »

Par ailleurs, l’article R. 211-4, 2° du même code, dispose que « les tribunaux judiciaires spécialement désignés connaissent seuls des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce ».

Il est exact, comme le relève la demanderesse, que le contrat de bail à l’origine du litige n’est pas soumis à certaines des dispositions issues de la réforme de 2014 des articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce, ces dernières étant postérieures à la signature du bail. Toutefois, la combinaison des textes précités conduit à constater que le tribunal judiciaire demeure seul compétent pour connaître des litiges relatifs à l’application du statut des baux commerciaux.

Tel est bien le cas en l’espèce, l’appréciation de l’éventuelle faute de la société SGM porte sur les charges locatives et ne s’inscrit ni dans le cadre d’une contestation du prix d’un bail révisé ou renouvelé, ni dans celui d’un bail professionnel ou d’une convention d’occupation précaire.

Cette compétence est d’ordre public. Dès lors, la juridiction irrégulièrement saisie peut soulever d’office son incompétence.

Le tribunal n’est donc pas compétent pour apprécier si SGM ATHENA a commis une faute et si l’article 9.1 du bail est opposable au locataire.

L’article 24.3 du bail commercial désigne expressément le tribunal de grande instance de Paris — désormais tribunal judiciaire de Paris — comme juridiction compétente.

En conséquence, le tribunal se déclarera incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris.

Sur les dépens,

Attendu que la SOCIETE DES CINEMAS DE L’OUEST est la partie qui succombe dans la

présente instance,

Le tribunal condamnera la SOCIETE DES CINEMAS DE L’OUEST aux entiers dépens

Sur l’article 700 du CPC :

L’équité et les circonstances de l’espèce ne commandent pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire en premier ressort,

Se déclare incompétent pour connaitre des demandes de la SOCIETE DES CINEMAS DE L’OUEST au profit du tribunal judiciaire de Paris ;

Renvoie l’affaire devant le tribunal judiciaire de Paris ;

Dit que le greffe procèdera à la notification de la présente décision par lettre recommandée avec accusé de réception adressée exclusivement aux parties ; Dit qu’en application de l’article 84 du code de procédure civile, la voie de l’appel est ouverte contre la présente décision dans le délai de quinze jours à compter de ladite notification ;

Dit qu’à défaut d’appel dans ce délai, le dossier sera transmis à la juridiction susvisée dans les conditions de l’article 82 du code de procédure civile ;

Condamne la société SOCIETE DES CINEMAS DE L’OUEST aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 109,71 € dont 18,07 € de TVA.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20/06/2025, en audience publique, devant M. Arnaud de Contades, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de :

M. Pierre-Yves Werner, M. Arnaud de Contades et M^me Pascale Gilodi de Bosson.

Délibéré le 27/06/2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Pierre-Yves Werner, président du délibéré et par M^me Sylvie Laheye, greffier.