Copie exécutoire : A.A.R.P.I. OHANA-ZERHAT Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 2

Copie au séquestre

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 17/12/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2023052751

ENTRE :

M. [R] [H], domicilié au [Adresse 1] Partie demanderesse : assistée de Maître David BARIS, Avocat (C1810) et comparant par l’A.A.R.P.I. OHANA-ZERHAT, agissant par Maître Philippe SOMARRIBA, Avocat (A575)

ET :

SAS DEON, dont le siège social est [Adresse 3], ci-devant et actuellement au [Adresse 2] – RCS de Paris : 838 838 878 Partie défenderesse : assistée du Cabinet AUSTIN KELSEN, agissant par Maître Xavier ODINOT, Avocat (E0355) et comparant par la SCP BRODU CICUREL MEYNARD GAUTHIER MARIE, agissant par Maître Jean-Didier MEYNARD, Avocat (P240)

En présence de :

LAWDERIS AVOCATS – Maître Paul DELPECH, Avocat au barreau de Bordeaux – Centre des Grands Hommes Place des Grands Hommes 33000 Bordeaux – SIRET 90797103000016

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits

Le 1 er juillet 2022, M. [R] [H] et la SAS DEON ont signé une promesse synallagmatique de cession d’un fonds de commerce de Brasserie situé au [Adresse 3] au prix de 380 000 €.

Dans le cadre de cette promesse de vente, M. [R] [H] a versé un acompte de 38 000 € correspondant à 10 % du prix convenu de la vente. Cette somme a été mise sous séquestre.

Cette promesse comportait une condition suspensive de prêt bancaire.

M. [R] [H] s’obligeait à entreprendre avant le 31 juillet 2022 les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt auprès de 2 établissements bancaires, et s’engageait en outre à justifier au promettant par lettre RAR de l’obtention ou du refus du prêt au plus tard le 30 septembre 2022.

Suite à des difficultés pour trouver les financements, un avenant à la promesse de vente a été signé le 2 septembre 2022. Par cet avenant, le prix de cession était réduit à 365 000 €, ce qui a permis de réduire le besoin de financement bancaire. La date butoir pour l’obtention du prêt a été repoussée au 24 octobre 2022.

Les prêts demandés ont été refusés par les 2 établissements bancaires contactés. Les 2 établissements bancaires ont certifié que les demandes de prêts ont été faites dans les conditions prévues à la promesse de vente.

M. [R] [H] considère que la condition suspensive d’obtention du prêt ne s’étant pas réalisée, la promesse de vente est devenue caduque et le dépôt de garantie doit lui être restitué.

La SAS DEON conteste ces éléments et avance que M. [R] [H] n’a informé la SAS DEON du refus de son prêt que le 28 octobre 2022, soit 3 jours après la date limite du 25 octobre 2022. Dans ces conditions, la condition suspensive est caduque.

Les parties ont continué après le 25 octobre 2022 à rechercher des financements alternatifs, sans succès.

C’est ainsi qu’est né le présent litige.

La procédure

Monsieur [R] [H] a assigné la SAS DEON, par acte extrajudiciaire du 11 septembre 2023 signifié selon l’article 659 du CPC.

Par cet acte et dans ses dernières conclusions récapitulatives remises à l’audience du 1 er juillet 2025, Monsieur [R] [H] demande au tribunal de :

Vu les articles 1104, 1304-3, 1304-4, 1304-5, 1304-6, 1354 alinéa 2 du Code civil, Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

* CONSTATER les diligences loyales et répétées de Monsieur [H] pour obtenir le prêt bancaire ;

* CONSTATER le concours de la société DEON dans ces demandes de prêt (avenant successifs – baisse de prix – communication régulière avec Monsieur [H]);

* CONSTATER la réception de l’accord de contre-garantie de la BPI par la société DEON et l’attente légitime des deux parties de la position du CIC ;

* CONSTATER les refus bancaires de la BRED et du CIC ;

* CONSTATER l’absence de toute renonciation par Monsieur [H] au prêt bancaire ;

EN CONSÉQUENCE :

* CONDAMNER la société DEON A RESTITUER, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à venir, à Monsieur [H] la somme de 38.000 euros au titre du dépôt de garantie consécutif à la promesse de cession de fonds de commerce ;

* DIRE ET JUGER que ladite restitution pourra s’organiser par simple demande de la société DEON au séquestre, Maître Paul DELPECH Avocat barreau de Bordeaux Cabinet LAWDERIS AVOCATS, [Adresse 4] ; Monsieur [H] s’engage à formuler la même demande pour rendre la demande conjointe ;

* CONDAMNER la société DEON au paiement à Monsieur [H] de la somme de 10.000

€ au titre des dommages et intérêts alloués pour exécution de mauvaise foi du contrat ;

* CONDAMNER la société DEON au paiement à Monsieur [H] de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* CONFIRMER l’exécution provisoire de droit du jugement à venir ;

* CONDAMNER la société DEON aux entiers dépens.

La SAS DEON, dans ses dernières conclusions récapitulatives remises à l’audience du 23 septembre 2025, demande au tribunal de :

Vu l’article 1103 du Code civil,

* Vu les articles 29, al. 1 et 41 al. 5 de la loi du 29 juillet 1881

* DEBOUTER M. [R] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Reconventionnellement,

* ORDONNER la levée du séquestre de la somme de 38.000 €, actuellement entre les mains de Maître Paul DELPECH, Avocat au Barreau de Bordeaux, au profit de la société DEON, dans les 8 jours de la signification de la décision à venir ;

* ORDONNER la suppression de toutes imputations diffamatoires contenues dans les écritures de M. [H] à l’endroit de la société DEON, à savoir, la totalité du titre « K » de ses conclusions aux fond n°2 et 3 (p.22 à 24) et les passages suivants contenus dans ses conclusions sur incident n°4 « Sur le plan pénal, ce comportement constitue ni plus ni moins qu’un abus de confiance » (p.10) et « Indépendamment de la qualification pénale manifeste en l’espèce » (p.11);

* CONDAMNER M. [H] à indemniser la société DEON d’un montant de 5.000 € à raison du préjudice subi en raison de ces propos diffamatoires au sens de l’article 29, al. 1 de la loi du 29 juillet 1881, sur le fondement de l’article 41, al. 5 de la même loi.

En tout état de cause,

* CONDAMNER M. [R] [H] à verser la somme de 6.000 € à la société DEON au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’incident de procédure.

L’ensemble de ces demandes a fait l’objet de dépôt d’écritures échangées en présence d’un greffier qui en a pris acte sur la cote de procédure.

A l’audience du 21 octobre 2025, l’affaire est confiée à l’examen d’un juge chargé d’instruire l’affaire et les parties ont été régulièrement convoquées à son audience du 13 novembre 2025 à laquelle toutes deux se présentent. Après avoir entendu leurs observations, le juge chargé d’instruire l’affaire a prononcé la clôture des débats et annoncé que le jugement, mis en délibéré, serait prononcé par mise à disposition des parties le 17 décembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 871 du code de procédure civile, le juge chargé d’instruire l’affaire a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

Les moyens des parties :

Des moyens et arguments invoqués, le tribunal, appliquant les dispositions des articles 446-2 et 455 CPC, retiendra ce qui suit pour l’essentiel et renvoie pour de plus amples précisions au corps du présent jugement et aux écritures des parties.

Monsieur [R] [H] à l’appui de ses demandes soutient :

* Monsieur [R] [H] a déposé avant le 30 juillet 2022 un dossier de prêt auprès de la BRED et un dossier auprès du CIC dans les conditions prévues à la promesse de vente.

* Monsieur [R] [H] n’a jamais renoncé aux conditions suspensives prévues à la promesse de vente du 1 er juillet 2022.

* La société DEON était parfaitement au courant des différentes discussions de M. [H] avec les banques et de sa volonté d’obtention d’un prêt. Pour donner suite aux difficultés d’obtenir un prêt, M. [H] a même demandé la prolongation de la validité des clauses suspensives jusqu’au 24 octobre 2022, ce que la société DEON a accepté.

* La société DEON a d’ailleurs fait des propositions de financement sous forme de crédit fournisseur après le 24 octobre 2022 (pièces 1-10 et 1-11 du demandeur), montrant que la société DEON était parfaitement au courant que M. [H] n’avait pas renoncé aux conditions suspensives prévues au contrat.

La SAS DEON en réponse soutient que :

A la date du 25 octobre 2022, M. [H] n’a pas communiqué de courrier RAR justifiant le refus de 2 organismes bancaires de lui accorder un prêt dans les conditions prévues au contrat signé le 1 er juillet 2022.

* Dans ce contexte, l’article 7.7 de la promesse stipule que « le Bénéficiaire sera réputé avoir renoncé purement et simplement à la présente condition suspensive ».

M. [H] ne s’étant pas présenté au rendez-vous de signature prévu le 15 novembre 2022, la société DEON estime avoir droit d’obtenir le versement de l’indemnité d’immobilisation de 38 000 €.

Sur ce, le tribunal

Sur la demande de M. [H] de condamner la société DEON à restituer à M. [H], sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir la somme de 38 000 € au titre du dépôt de garantie consécutif à la promesse de cession de fonds de commerce :

L’article 7.7 de la promesse de vente signée par les parties stipule que :

« Sauf prorogation d’un commun accord entre les Parties, dans l’hypothèse où une ou plusieurs des conditions suspensives susvisées n’auraient pas été réalisées au plus tard le 15 octobre 2022 devenu 25 octobre 2022 par avenant n° 3 (pièce 1-4 du demandeur), la présente promesse sera caduque de plein droit, sauf renonciation de la ou des Parties concernées à se prévaloir de la ou des conditions suspensives défaillantes, sans qu’aucune indemnité ne soit due de part ou d’autre. Chacune des Parties sera alors déliée de ses engagements (en ce compris l’engagement de verser une indemnité de TRENTE-HUIT MILLE EUROS (38.000 €)) sans indemnité, dédit, ou commission pour qui que ce soit (sauf ce qui sera dit ci-après pour les honoraires de la présente promesse), et les fonds versés seront restitués au BENEFICIAIRE. »

L’article 7.7 stipule également que :

« II (le BENEFICIAIRE) s’engage en outre à justifier au PROMETTANT par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie de courriel officiel de son avocat, de l’obtention ou du refus du prêt (en présentant, dans ce dernier cas, les lettres de refus des deux (2) organismes prêteurs sollicités) au plus tard le 30 septembre 2022 (devenu 25 octobre 2022 par avenant n° 3). Passé ce délai, à défaut d’une telle notification, le BENEFICIAIRE sera réputé avoir renoncé purement et simplement à la présente condition suspensive.

Attendu que M. [H] a déposé ses dossiers de prêt auprès du CIC et de la BRED, 2 organismes bancaires connus, dans les conditions prévues dans la promesse de vente, comme l’attestent les courriers des organismes préteurs consultés (pièces 1-6 et 1-7 du demandeur),

Attendu de plus que dans le but de faire aboutir positivement un des dossiers de prêt, M. [H] a sollicité de la part de la société DEON la prolongation de la validité des clauses suspensives jusqu’au 24 octobre 2022, ce que la société DEON a accepté (avenant N° 3 de la promesse, pièce 4 du demandeur),

Attendu que M. [H] a communiqué le refus de délivrance de prêt de la BRED le 19 octobre 2022 (pièce 1-6 du demandeur) et celui du CIC le 27 octobre 2022 (pièce 1-7 du demandeur), soit dans les délais pour la BRED et avec 3 jours après la date limite prévue au contrat pour le CIC,

Attendu de plus que la société DEON a proposé à M. [H] un crédit vendeur, et ceci après la date du 25 octobre, date ou M. [H] était réputé avoir renoncé purement et simplement à la présente condition suspensive d’obtention d’un prêt, le tribunal considère que la société DEON ne pouvait prétendre de bonne foi que M. [H] ait renoncé au bénéfice des conditions suspensives d’obtention d’un prêt prévues au contrat, et ceci malgré le fait qu’il ait envoyé sa 2 ème lettre de refus avec 3 jours de retard.

Le tribunal en conclut que la condition suspensive d’obtention d’un prêt dans les conditions prévues à la promesse de vente n’a pas été réalisée, que la promesse de vente est caduque et que conformément à l’article 7.7 de la promesse de vente citée ci-dessus, les fonds versés doivent être restitués à M. [H].

En conséquence, le tribunal déboutera la société DEON de sa demande d’ordonner la levée du séquestre de la somme de 38.000 € à son profit,

et ordonnera la levée du séquestre de la somme de 38.000 €, actuellement entre les mains de Maître Paul DELPECH, Avocat au Barreau de Bordeaux, au profit de M. [H], dans les 8 jours de la signification de la décision à venir, déboutant M. [H] de sa demande d’astreinte.

Sur la demande de M. [H] de condamner la société DEON à lui verser la somme de 10.000 € au titre des dommages et intérêts alloués pour exécution de mauvaise foi du contrat :

Attendu que M. [H] ne fait pas la preuve que la société DEON lui ait causé, par mauvaise foi, un préjudice différent de celui qui sera réparé par le jugement à intervenir,

En conséquence, le tribunal déboutera M. [H] de sa demande de 100 000 € au titre de dommages et intérêts pour exécution de mauvaise foi du contrat.

Reconventionnellement, sur la demande de la société DEON d’ordonner la suppression de toutes imputations diffamatoires contenues dans les écritures de M. [H] :

Attendu que les propos diffamatoires ou injurieux sont proscrits, en particulier dans les écritures des parties,

Mais attendu que les propos reprochés s’inscrivent strictement dans le cadre de l’affaire et sont directement liés aux points en litige,

Attendu de plus que les parties sont en droit de se défendre,

Le tribunal retient que dans le contexte de l’affaire, ces propos ne sont pas diffamatoires.

Dans ces conditions, le tribunal déboutera la société DEON de sa demande d’ordonner la suppression de toutes imputations considérées par la société DEON comme diffamatoires et contenues dans les écritures de M. [H].

En conséquence, le tribunal déboutera la société DEON de sa demande d’indemnisation de 5 000 € en réparation du préjudice subi par suite des écritures de M. [H] considérés par la société DEON comme diffamatoires.

Sur les dépens :

La société DEON succombant, le tribunal la condamnera aux dépens.

Sur l’application de l’article 700 du CPC :

Attendu que pour faire reconnaître ses droits, M. [H] a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, Le tribunal condamnera la société DEON à payer à M. [H] la somme de 5 000 €, au titre de l’article 700 du CPC.

Sans qu’il apparaisse nécessaire de discuter les demandes et moyens autres, plus amples ou contraires que le tribunal considère comme inopérants ou mal fondés et qu’il rejettera comme tels, il sera statué dans les termes du dispositif ci-après :

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort,

* Déboute la SAS DEON de sa demande d’ordonner la levée du séquestre de la somme de 38.000 € à son profit,

* Ordonne à Maître Paul DELPECH (Avocat au barreau de Bordeaux du cabinet LAWDERIS AVOCATS, [Adresse 4]) séquestre à verser à M. [R] [H] la somme de 38 000 € au titre du dépôt de garantie consécutif à la promesse de cession de fonds de commerce, et ce dans les 8 jours de la signification de la présente décision, déboutant M. [R] [H] de sa demande d’astreinte,

* Déboute M. [R] [H] de sa demande de condamner la SAS DEON à lui verser la somme de 10.000 € au titre des dommages et intérêts,

* Déboute la SAS DEON de sa demande d’ordonner la suppression de toutes imputations contenues dans les écritures de M. [R] [H] et considérées par la SAS DEON comme diffamatoires,

* Déboute la SAS DEON de sa demande d’indemnisation de 5 000 € en réparation du préjudice subi par suite des écritures de M. [R] [H] considérées par la SAS DEON comme diffamatoires,

* Condamne la SAS DEON aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 124,39 € dont 20,52 € de TVA,

* Condamne la SAS DEON à verser à M. [R] [H] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC,

* Déboute les parties pour leurs autres demandes.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 novembre 2025, en audience publique, devant M. Claude Pepin de Bonnerive, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : MM. François Chatin, Claude Pepin de Bonnerive et Éric Vincent.

Délibéré 18 novembre 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. François Chatin, président du délibéré et par M^me Thérèse Thierry, greffier.

Le greffier

Le président

Signé électroniquement par M^me Thérèse Thierry.