Copie exécutoire : BESSAN Alexandra Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 3

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-2

JUGEMENT PRONONCE LE 04/03/2025 Par sa mise à disposition au Greffe

RG 2024058396

ENTRE :

SA SOCIETE CINEMA SAINT ANDRE DES ARTS, dont le siège social est 30 rue Saint-André des Arts 75006 Paris – RCS de Paris 389 992 074

Partie demanderesse : comparant par M^e Alexandra Bessan, avocat (D172)

ET :

1) SARL SHELLAC EXPLOITATION, dont le siège social est 41 rue Jobin 13003 Marseille – RCS de Marseille 812 190 429 et encore sis Friche de la Belle de Mai 30 rue Saint André des Arts 75006 Paris

Partie défenderesse : assistée de la SCP AUGUST ET DEBOUZY représentée par M^e Tom Louis, avocat et comparant par M^e Martine Cholay, avocat (B242)

APRES EN AVOIR DELIBERE

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS :

La SA SOCIETE CINEMA SAINT ANDRE DES ARTS (ci-après SADA) est propriétaire du cinéma Saint André des Arts situé à PARIS (6ieme), ci-après le Cinéma.

Le 10 juin 2021, SADA a signé avec SHELLAC EXPLOITATION (ci-après SHELLAC) un contrat de location-gérance du Cinéma, pour une durée de 7 ans avec une prise d’effet au 1 er juin 2021.

Compte tenu de créances impayées, SADA a signifié le 28 septembre 2022 à SHELLAC une sommation de payer notamment la somme de 40 852,86 €.

Le même jour le tribunal de commerce de Marseille a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de SHELLAC. SADA a déclaré une créance de 43 207,23 €. L’administrateur judiciaire a souhaité poursuivre le contrat et a consigné « les redevances de location gérance sur un compte CDC déduction faite des factures de travaux engagés par SHELLAC et non remboursées par le fonds de soutien du CNC ».

Puis, par jugement en date du 15 mai 2024, le tribunal de commerce de Marseille a arrêté le plan de redressement de SHELLAC.

Après différentes procédures initiées devant le tribunal de commerce de Marseille et devant ce tribunal en référé, SADA a attrait SHELLAC à bref délai devant ce tribunal.

Ses demandes portent notamment sur la résiliation du contrat de location gérance et le paiement de diverses redevances. Ainsi se présente ce litige.

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LA PROCEDURE :

Par acte, signifié le 17 septembre 2024 à personne, SADA a assigné SHELLAC à bref délai. Par cet acte, SADA demande au tribunal, de :

Vu les articles 1103 et suivants du code civil, Vu les articles 1217 et 1219 du code civil, Vu la jurisprudence, Vu les pièces produites aux débats,

Déclarer la demande de SADA recevable et bien fondée, et en conséquence :

Constater le défaut de paiement des redevances et charges par SHELLAC EXPLOITATION depuis le 28 septembre 2022,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le contrat de location-gérance à la date du 11 mars 2024,

Juger que SHELLAC EXPLOITATION est devenue occupante sans droit ni titre des locaux en location-gérance à compter du 12 mars 2024,

Ordonner l’expulsion sans délai de SHELLAC EXPLOITATION avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique et d’un serrurier si besoin, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision qui sera rendue,

Condamner SHELLAC EXPLOITATION à payer à SADA, outre intérêts aux taux légal et sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision qui sera rendue :

* Redevances « films découvertes » impayées depuis le 28 septembre 2022 pour un montant de 11 903,95 €TTC à la date du 31 décembre 2023,

* Redevances fixes impayées depuis le 28 septembre 2022 pour un montant de 120 910,13 €TTC à la date du 30 juin 2024,

* Redevances variables impayées depuis le 28 septembre 2022,

* Charges impayées depuis le 28 septembre 2022 pour un total à parfaire de 1721,35 €TTC

* Cout du commandement 382,73 €

Ordonner à SHELLAC EXPLOITATION la remise de toutes les pièces comptables et administratives conformément à ce qui a été demandé dans la lettre de mise en demeure du 2 novembre 2023 sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance (sic) à intervenir,

Condamner SHELLAC EXPLOITATION à payer à la société SADA la somme de 6000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 13 janvier 2025, SADA actualise sa demande au titre des redevances fixes à la somme de 129 820, 82 €HT soit 155 784,98 €TTC

A l’audience du 15 novembre 2024, SHELLAC EXPLOITATION, demande au tribunal de : Vu les articles 32-1,122, 394, 403 et 409 du Code de procédure civile ; Vu l’article 1103, 1104, 1219,1225, 1347,1347-1,1348-1 et 1355 du Code civil ;

Vu la jurisprudence citée, Vu les pièces produites,

In limine litis :

JUGER la société CINEMA SAINT ANDRE DES ARTS irrecevables en ses demandes ;

Subsidiairement, ORDONNER la mise en œuvre d’un processus de médiation ou de conciliation entre les sociétés SHELLAC EXPLOITATION et CINEMA SAINT ANDRE DES ARTS ;

A titre principal :

JUGER la société CINEMA SAINT ANDRE DES ARTS mal fondée en ses demandes ;

DEBOUTER la société CINEMA SAINT ANDRE DES ARTS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel :

CONDAMNER la société CINEMA SAINT ANDRE DES ARTS à verser à la société SHELLAC EXPLOITATION la somme de 72.513,47 € TTC au titre des factures de travaux supportées par cette dernière sur ses fonds propres alors qu’elles sont éligibles au fonds de soutien du CNC ;

Subsidiairement, JUGER que les créances de la société SHELLAC EXPLOITATION et de la société CINEMA SAINT ANDRE DES ARTS sont connexes et ordonner leur compensation à due concurrence ;

En tout état de cause :

CONDAMNER la société CINEMA SAINT ANDRE DES ARTS à verser à la société SHELLAC EXPLOITATION la somme de 10.000 € au titre de l’article 32-1 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société CINEMA SAINT ANDRE DES ARTS à verser à la société SHELLAC EXPLOITATION la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société CINEMA SAINT ANDRE DES ARTS aux dépens de la présente instance.

A l’audience du 13 janvier 2025, SHELLAC actualise sa demande au titre des travaux supportés à la somme de 90 402,44€.

A l’audience de mise en état du 15 novembre 2024, l’affaire est confiée à un juge chargé d’instruire l’affaire, en application de l’article 871 du code de procédure civile.

Aux audiences du 20 décembre 2024 et du 13 janvier 2025, le juge chargé d’instruire l’affaire après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, clôt les débats, met

l’affaire en délibéré et dit que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 4 mars 2025, selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

LES MOYENS DES PARTIES :

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties dans leurs écritures, le tribunal, conformément à l’article 455 du CPC, les résumera succinctement de la manière suivante :

SADA fait valoir que :

* L’article 14 du contrat prévoie les redevances fixes et variables dues par SHELLAC.

Or, plus de 20 termes de redevances fixes restent dus entre les mois d’octobre 2022 et septembre 2024 soit la somme 115 602,17 €HT.

* Il n’y a pas d’inexécution contractuelle de la part de SADA car les travaux demandés par SHELLAC sont : injustifiés, relèvent de son obligation d’entretien, ne sont pas éligibles au fond de soutien du CNC et enfin remettent en cause l’économie du contrat car il n’était pas prévu de rénover les locaux. Elle a elle-même réalisé des lourds travaux de réparations en sa qualité de loueur : plus de 100 000 € sans encaisser de loyer. SHELLAC doit démontrer que l’inexécution était suffisamment grave, ce qui n’est pas le cas puisque l’absence de prise en charge des travaux n’a causé aucun trouble de jouissance ni préjudice à SHELLAC. En tout état de cause il n’y a pas de lien direct entre l’obligation de délégation du fond de soutien et le paiement de la redevance.

* Les loyers et charges dus doivent lui être versés soit la somme TTC de 138 626,55 €.

* SHELLAC doit communiquer à SADA les éléments permettant de calculer la part variable de la redevance à savoir les résultats d’exploitations des exercices 2022 et 2023.

* De plus, le défaut de paiement de la redevance entraine l’application de la clause résolutoire du contrat (article 14), le tribunal doit ordonner l’expulsion de SHELLAC.

Concernant la recevabilité de ses demandes, SADA déclare aux audiences que :

* le juge commissaire n’a pas dit que le contrat n’était pas résilié,

* en tout état de cause une ordonnance n’a pas autorité de la chose jugée

* des éléments postérieurs sont intervenus puisque SHELLAC n’est plus en RJ.

* Les demandes de SADA sont recevables.

Concernant la médiation demandée : SADA déclare qu’elle y est opposée dans la mesure où SHELLAC qui avait consigné les loyers, se refuse à verser toute somme à SADA.

SHELLAC réplique que :

In limine litis, les demandes de SADA sont irrecevables car elles se heurtent à l’autorité de la chose jugée, l’ordonnance du juge commissaire du 13 juin 2023 a débouté SADA des mêmes demandes, les conditions d’application de l’article 1355 du code civil sont réunies : identité des parties, d’objet et de cause.

De la même façon, en se désistant de son appel de la même ordonnance, SADA a acquiescé à cette décision comme l’a rappelé l’ordonnance d’incident du 21 mars 2024 (pièce n°18).

A titre subsidiaire, SHELLAC demande la nomination d’un médiateur.

Sur le fond, SHELLAC soutient que :

* SADA n’a pas respecté son obligation contractuelle de lui donner accès au fond de soutien du CNC qui finance les investissements et travaux des salles de cinéma. Ainsi elle a fait réaliser un montant de travaux de 75 513 € qui étaient éligibles à ce fond de soutien.

* La clause résolutoire a été demandée de mauvaise foi par SADA, afin de reprendre le fonds de commerce pour l’attribuer à un locataire ayant une meilleure solvabilité. La demande de SADA doit être rejetée.

SADA doit lui verser la somme de 10 000 € au titre de l’article 32-1 du CPC, car sa procédure est abusive.

SUR CE, LE TRIBUNAL :

Sur l’irrecevabilité des demandes de SADA

SHELLAC soutient que les demandes de SADA sont irrecevables car elles se heurtent à la fin de non-recevoir tirée de la chose jugée, compte tenu de l’ordonnance du juge commissaire du 13 juin 2023 (sa pièce n°15) et de l’acquiescement lié à la déclaration d’appel du 10 juillet 2023 (sa pièce n°16).

Le tribunal rappelle que l’article 1355 du code civil dispose que : « L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elle et contre elles en la même qualité. ».

Il rappelle, comme l’a justement fait SHELLAC, que l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des évènements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice.

En l’espèce, force est de constater, que la présente action qui vise à obtenir de SHELLAC le paiement de sommes et l’acquisition de la clause résolutoire au 11 mars 2024-refusée par l’ordonnance du juge commissaire-, n’est pas fondée sur une même situation puisque depuis le 15 mai 2024, SHELLAC n’est plus sous le régime du redressement judiciaire mais en plan de continuation.

Aussi, le tribunal dit que l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée au visa de l’ordonnance du juge commissaire du 10 juillet 2023 établie dans le cadre du redressement judiciaire.

Concernant l’acquiescement de SADA soutenu par SHELLAC, le tribunal relève au contraire que SADA avait contesté cette ordonnance mais qu’ayant par erreur saisi la cour d’appel d’Aix en Provence au lieu du tribunal de commerce de Marseille, elle n’a pu présenter sa requête dans les 10 jours requis. Aussi, le tribunal constate qu’à l’évidence SADA n’avait pas acquiescé à la décision du juge commissaire et ne retient pas ce moyen.

Le tribunal dira en conséquence recevables les demandes de SADA, déboutant SHELLAC de ses fins de non-recevoir tirées de la chose jugée.

Sur la demande de médiation

SHELLAC demande au tribunal de nommer un médiateur ou un conciliateur, SADA réplique qu’en l’absence de paiement, elle s’y oppose.

Le tribunal constate que SHELLAC n’a versé aucune somme à SADA, aussi, il estime que compte tenu des positions respectives des parties telles qu’elles ont pu être perçues au cours des deux audiences organisées pour la présente affaire, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

Sur les demandes financières de SADA et l’exception d’inexécution soulevée par SHELLAC

SHELLAC soutient qu’elle était fondée à suspendre ses paiements en raison de l’inexécution suffisamment grave des obligations de SADA, à savoir la priver de l’utilisation des droits attachés au compte de soutien du CNC et refuser d’effectuer les travaux, de mise aux normes notamment, qui lui incombent.

Le tribunal rappelle que l’article 1219 du code civil dispose que :

« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. ».

Le tribunal relève des faits de l’espèce qu’il n’est pas contesté que SHELLAC a suspendu ses paiements depuis le 28 septembre 2022 (hormis le loyer de juin 2023 : 4685,02 €) et reste devoir à SADA la somme de 129 820, 82 €HT au titre des loyers fixes jusqu’au 31 janvier 2025, la somme de 9919,96 € HT au titre de la redevance des années 2022 et 2023 pour les Films Découvertes.

Il en résulte que les sommes non contestées dues par SHELLAC au titre des redevances contractuelles s’élèvent à 167 688,83 € TTC selon la pièce n° 34 Etat des redevances et loyers en date du 13 janvier 2025 produite par SADA.

Le tribunal relève que SHELLAC reproche à SADA de ne pas l’avoir autorisé à présenter au CNC, pour remboursement éventuel, des travaux qu’elle a financés à hauteur de 90 402,44€ (valeur actualisée au 31 décembre 2024).

Cependant, force est de constater qu’en tout état de cause, même s’il n’est pas contesté que SADA n’a pas à ce jour donné son accord afin que SHELLAC puisse demander un accès au fond de soutien de la CNC, cette dernière n’explique pas en quoi cette inexécution l’a autorisée à suspendre la totalité de ses paiements depuis plus de deux ans, pour un montant excède très largement ses contestations.

Le tribunal estime en l’espèce que l’inexécution de SADA n’était pas suffisamment grave pour que SHELLAC suspende son obligation de paiement.

Aussi, le tribunal dit que SHELLAC doit à verser à SADA les sommes suivantes qui sont certaines, liquides et exigibles :

* Redevances « films découvertes impayées » depuis le 28 septembre 2022 soit la somme de 9 919,96 € HT soit 14 879,94 € TTC pour les années 2022 et 2023 ;

* Redevance fixe jusqu’au 31 janvier 2025 pour un montant de 129 820,82 €HT soit 155 784,98 €TTC

* Charges impayées depuis le 28 septembre 2022 pour un total de 1721,35 €TTC

* Cout du commandement 382,73 €.

Soit la somme totale de 172 769 €TTC.

Le tribunal déboutera SADA de sa demande de paiement de la redevance variable qui certes contractuelle n’est pas quantifiée.

Le tribunal dira que compte tenu des circonstances de l’espèce, il est nécessaire de fixer une astreinte de paiement.

Aussi, le tribunal condamnera SHELLAC à payer à SADA la somme de 172 769 € TTC dans un délai de 7 jours à compter de la signification du présent jugement, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, pendant une durée de 3 mois, à compter de laquelle il sera de nouveau fait droit.

Le tribunal ne se réservera pas la liquidation de l’astreinte.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

SADA demande au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le contrat de location gérance à la date du 11 mars 2024, date de la sommation de payer envoyée à SHELLAC.

Le tribunal relève que l’article 14 du contrat de location gérance stipule que « …. Qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de la Redevance, le présent contrat sera résilié de plein droit, si bon semble au Loueur, six mois après une simple sommation faite par acte extra judiciaire de payer la redevance et contenant déclaration par le Loueur de son intention d’user du bénéfice de la présente Clause et demeurée sans effet, ce délai étant réduit à un mois au deuxième défaut puis quinze jour à compter du troisième, sans qu’il soit besoin pour lui de remplir aucune autre formalité judiciaire et sans préjudice de tout autre mesure ouverte au Loueur pour défendre ses droits….. ».

Le tribunal rappelle que les contrats doivent être exécutés de bonne foi, et que cette disposition est d’ordre public.

Il dit que le tribunal peut en l’absence de bonne foi du bailleur suspendre les effets de la clause résolutoire.

Le tribunal retient que le contrat de location gérance a été conclu par des professionnels du secteur du cinéma qui connaissent l’importance du fonds de soutien du CNC dans son fonctionnement.

En l’espèce le tribunal relève que le contrat de location gérance mentionne l’accès au fond de dotation du CNC aux articles 2 et 7 :

L’article 2 stipule que « Le fonds de commerce d’exploitation d’un cinéma d’art et d’essai sis au 30 rue Saint André des Arts …. Comprend :

* Le droit d’utiliser et ou d’exercer les droits attachés au compte de soutien du CNC généré par l’activité du Fonds de commerce dans les conditions des présentes ; »

L’article 7 stipule que « toute demande de tirage ou de versement afférents à des coûts encourus postérieurement la date d’effet (ie de la location gérance) se fera en accord entre le Loueur ( ie SADA) et le Gérant (ie SHELLAC) ».

Le tribunal relève également que SADA à l’invitation du tribunal n’explique pas pourquoi il lui serait impossible d’accepter que SHELLAC ait accès au fond de soutien du CNC.

Aussi, le tribunal estime que SADA en empêchant sans raison SHELLAC d’avoir la possibilité de financer tout ou partie des investissements qu’elle a réalisés dans le cinéma n’a pas exécuté de bonne foi le contrat de location gérance.

Cette absence de bonne foi a eu pour effet une mobilisation de la trésorerie de SHELLAC ayant pu créer un défaut de paiement de cette dernière, entrainant la mise en application de la clause résolutoire.

Aussi, le tribunal, compte tenu de ces circonstances, dira que la clause résolutoire n’est pas acquise et déboutera SADA de sa demande et de toutes ses demandes subséquentes dont sa demande d’expulsion.

Sur les autres demandes de SADA

SADA demande au tribunal d’ordonner à SHELLAC la remise de toutes les pièces comptables et administratives conformément à ce qui a été demandé dans la lettre de mise en demeure du 2 novembre 2023 sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Cependant, le tribunal constate qu’aucune lettre de mise en demeure en date du 2 novembre 2023 n’est versée aux débats.

Aussi, faute pour SADA d’avoir précisé ses demandes, le tribunal déboutera cette dernière de ses autres demandes.

Sur les sommes demandées par SHELLAC au titre des factures

SHELLAC demande à SADA de lui rembourser la somme de 90 402,44 €.

Cependant, le tribunal relève que SHELLAC ne présente aucun fondement juridique correspondant à cette demande, indiquant qu’il s’agit de dépenses en attente de remboursement via le compte de soutien du CNC.

Aussi, le tribunal déboutera SHELLAC de sa demande à ce titre.

Sur la somme demandée par SHELLAC au titre de procédure abusive

Le tribunal constate que la solution apportée au litige démontre que la présente procédure initiée par SADA n’est pas abusive.

Aussi, le tribunal déboutera SHELLAC de sa demande.

Sur l’article 700 du CPC

Dans la mesure où pour faire valoir ses droits SADA a dû exposer des frais qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, le tribunal condamnera SHELLAC à payer à SADA la somme de 6000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le tribunal rappellera que l’exécution provisoire est de droit et que rien dans cette affaire ne permet de l’écarter.

Sur les dépens

SHELLAC succombant, le tribunal la condamnera aux dépens ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort :

Dit recevables les demandes de la SA SOCIETE CINEMA SAINT ANDRE DES ARTS, déboutant SARL SHELLAC EXPLOITATION de ses fins de non-recevoir tirées de la chose jugée ;

Dit qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de médiation ou de conciliation formulée par la SARL SHELLAC EXPLOITATION ;

Condamne la SARL SHELLAC EXPLOITATION à payer à la SA SOCIETE CINEMA SAINT ANDRE DES ARTS la somme de 172 769,00 € TTC dans un délai de 7 jours à compter de la signification du présent jugement, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, pendant une durée de 3 mois, à compter de laquelle il sera de nouveau fait droit.

Dit qu’il ne se réservera pas la liquidation de l’astreinte ;

Dit que la clause résolutoire du contrat de location-gérance n’est pas acquise et déboute la SA SOCIETE CINEMA SAINT ANDRE DES ARTS de sa demande ainsi que ses demandes subséquentes dont l’expulsion ;

Déboute la SA SOCIETE CINEMA SAINT ANDRE DES ARTS de ses autres demandes ;

Déboute la SARL SHELLAC EXPLOITATION de sa demande de remboursement au titre des factures de travaux ;

Déboute la SARL SHELLAC EXPLOITATION de sa demande au titre de la procédure abusive ;

Déboute les parties de leurs demandes autres plus amples ou contraires ;

Condamne la SARL SHELLAC EXPLOITATION à payer à la SA SOCIETE CINEMA SAINT ANDRE DES ARTS la somme de 6000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Condamne la SARL SHELLAC EXPLOITATION aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 86,49 € dont 14,20 € de TVA.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 janvier 2025, en audience publique, devant M^me Nadine Michotey, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M^me Nadine Michotey, M. Olivier Coussemaker et M. Jean Paciulli.

Délibéré le 17 février 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M^me Nadine Michotey, président du délibéré et par M^me Luci Furtado Borges, greffier.