Tribunal de commerce / TAE de Toulouse, 14 juin 2022, n° 22JC1382

TCOM Toulouse 14 juin 2022

Arguments

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Accepté
Conformité avec les dispositions du Code de Commerce
Le juge-commissaire a estimé que la vente de gré à gré était justifiée par la consistance des biens, leur emplacement et les offres reçues, permettant ainsi d'envisager une cession dans des conditions favorables.
Accepté
Absence de lien de parenté avec le débiteur
Le juge-commissaire a confirmé que l'offre était conforme aux dispositions légales, permettant ainsi la cession des biens.

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Sur la décision

Référence :	T. com. Toulouse, 14 juin 2022, n° 22JC1382
Juridiction :	Tribunal de commerce / TAE de Toulouse
Numéro(s) :	22JC1382

Texte intégral

EXTRAIT DES MINUTES

TRIBUNAL DE COMMERCE DE TOULOUSE

Affaire :

SCI P.A.U.L.

[…]

31280 DREMIL-LAFAGE

Jugement d’ouverture: jeudi 13 janvier 2022

Jugement de conversion : 13 janvier 2022

Réf. Greffe :

Juges Commissaires: Monsieur Michel MOLVOT
Monsieur A B

N° de rôle: 22JC 1382

Déposé au greffe du tribunal de commerce de Toulouse le

CABINET DU JUGE COMMISSAIRE 28 JUIN 2022

ORDONNANCE

Nous, Monsieur Michel MOLVOT, Juge Commissaire à la procédure de :

SCI P.A.U.L.

Vu la requête qui précède et les faits y exposés,

Vu la convocation du débiteur afin qu’il soit entendu en ses observations

Vu les dispositions de l’Article L.642-18 & R.642-22 du Code de Commerce.

1-IDENTIFICATION & ORIGINE DE PROPRIETE:

Disons qu’il dépend de cette affaire des immeubles sis […], […]

126, 127 et 133.

Que ces immeubles appartiennent à la SCI PAUL n° SIREN 388126070 aux termes :

-Pour les immeubles ZB 126 et 133

d’un acte reçu par Maître RIVIERE Notaire à QUINT, en date des 21 et 29.07.1994, publié au Service de la

Publicité Foncière, le 16.09.1994 Vol.94P n°9506.

-Pour l’immeuble ZB 127

d’un acte reçu par Maître RIVIERE Notaire à QUINT, en date du 04.12.1992 publié au Service de la Publicité

Foncière, le 15.01.1993 Vol.93P n°47.

II-INSCRIPTIONS :

Disons que ces biens sont grevés des inscriptions suivantes :

Hypothèque Légale au profit du Trésor Public publié au SPF le 24.04.2014 Ref.2014V2559 à DE dans les bureaux du SIP à BALMA.

-Hypothèque Légale au profit du Trésor Public publié au SPF le 10.02.2015 Ref.2015V1149 à DE dans les bureaux du SIP à BALMA.

-Hypothèque Légale au profit du Trésor Public publié au SPF le 21.03.2016 Ref.2016V2029 à DE dans les bureaux du SIP à BALMA.

-Hypothèque Légale au profit du Trésor Public publié au SPF le 13.06.2019 Ref.2019V4198 à DE dans les bureaux du PRS à TOULOUSE.

-Hypothèque Légale au profit du Trésor Public publié au SPF le 24.08.2020 Ref.2020V5156 à DE dans les bureaux du PRS à TOULOUSE.

Dossier 22813, LJ 13/01/2022 /LAV Page N?

A Monsieur le Juge Commissaire,

La SELAS EGIDE prise en la personne de M^e Stéphane HOAREAU

Agissant en qualité de Liquidateur

A L’HONNEUR DE VOUS EXPOSER:

^WDISPOSITIF LEGAL:

Qu’il résulte des dispositions de l’Article L.642-18 du Code de Commerce, que :

« Les ventes d’immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles

d’exécution, à l’exception des articles L. 322-6 à L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires

à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.

Lorsqu’une procédure de saisie immobilière engagée avant l’ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l’effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d’ouverture l’avait suspendue.

Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine. En cas d’adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère.

Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L’adjudicataire ne peut, avant d’avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l’exception de la constitution d’une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l’acquisition de ce bien.

Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l’ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l’exécution.

En cas de liquidation judiciaire d’un débiteur, personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison

d’habitation principale.

Les modalités d’application du présent article sont fixées par décret en Conseil d’Etat. »

Dossier 22813/LJ 13/01/2022 / LAV Page N°3

- ORIGINE DE PROPRIETE ET REGIME MATRIMONIAL:

Qu’il dépend de cette affaire, des immeubles sis […], […]

126, 127 et 133.

Que ces immeubles appartiennent à la SCI PAUL n° SIREN 388126070 aux termes :

-Pour les immeubles ZB 126 et 133

d’un acte reçu par Maître RIVIERE Notaire à QUINT, en date des 21 et 29.07.1994, publié au Service de la Publicité Foncière, le 16.09.1994 Vol.94P n°9506.

-Pour l’immeuble ZB 127

d’un acte reçu par Maître RIVIERE Notaire à QUINT, en date du 04.12.1992 publié au Service de la

Publicité Foncière, le 15.01.1993 Vol.93P n°47.

Il dépend de cette affaire, des immeubles sis […], […], 127 et 133. "

Ces Immeubles appartiennent à la SCI PAUL n° SIREN 388126070 aux termes.:

-Pour les immeubles ZB 126 et 133

d’un acte reçu par Maître RIVIERE Notaire à QUINT, en date des 21 et 29.07.1994,

-Pour l’immeuble ZB 127

d’un acte reçu par Maître RIVIERE Notaire à QUINT, en date du 04.12.1992

- INSCRIPTIONS ET SERVITUDES GREVANT LE(S) BIEN(S):

Que ces biens sont grevés des inscriptions suivantes :

-Hypothèque Légale au profit du Trésor Public publié au SPF le 24.04.2014 Ref.2014V2559 à DE dans les bureaux du SIP à BALMA.

-Hypothèque Légale au profit du Trésor Public publié au SPF le 10.02.2015 Ref.2015V1149 à DE dans les bureaux du SIP à BALMA.

-Hypothèque Légale au profit du Trésor Public publié au SPF le 21.03.2016 Ref.2016V2029 à DE dans les bureaux du SIP à BALMA.

-Hypothèque Légale au profit du Trésor Public publié au SPF le 13.06.2019 Ref.2019V4198 à DE dans les bureaux du PRS à TOULOUSE.

-Hypothèque Légale au profit du Trésor Public publié au SPF le 24.08.2020 Ref.2020V5156 à DE dans les bureaux du PRS à TOULOUSE.

Dossier 22813, 1113/01/2022 / LAV Page N

PROBLEMATIQUE DU BAIL A CONSTRUCTION ET DE L’INSTALLATION PHOTOVOLTAIQUE :

-Le bail à construction

Qu’il ressort du rapport de M^me X (page 8) la présence d’un bail à construction au profit de la

SAS LUXEL sur les parcelles ZB n°126, 127 et 133.

Qu’il ressort des éléments recueillis une promesse synallagmatique de bail à construction entre la SCI

PAUL et la SAS LUXEL, ce preneur s’oblige à éditer sur ces parcelles deux hangars sur lesquels sont prévues l’implantation d’une centrale photovoltaïque.

Que toutefois, cette promesse sous seing privée n’a fait l’objet d’aucun acte authentique

Que la société CPV SUN 30 qui s’est substituée à la SAS LUXEL a édifiée les hangars sur les parcelles sus visées (2019).

Qu’en l’absence d’acte authentique publié, la promesse de bail à construction n’est pas opposable à la procédure, que la construction édifiée par la CPV SUN 30 appartient dès lors à la SCI PAUL,

-L’installation photovoltaïque

Qu’il ressort du rapport d’expertise que la centrale photovoltaïque a été implantée également en 2019.

Que cette installation implantée sur des immeubles appartenant à la SCI PAUL dépend également de la liquidation judiciaire, le bail emphytéotique souscrit par la CPV SUN 30 est inopposable à la procédure.

Que toutefois, ces panneaux des meubles par nature. Ils ne sont pas compris dans la présente vente qui ne porte que sur des immeubles.

- DESCRIPTIF :

Que ces immeubles représentent un ensemble de 6 bureaux, 5 logements de type 2, entrepôt et avec appentis de 200m² couvert de panneaux photovoltaïques et un entrepôt de stockage de 1.000 m² avec panneaux photovoltaïque.

Que selon descriptif de M^e X expert, en date du 27.04.2022, joint aux présentes cet ensemble peut être estimé à 660.000 Euros.

Que cette estimation reprend l’ensemble des constructions y compris les hangars construits par la SAS

LUXEL. Que toutefois cette estimation ne valorise ni l’installation photovoltaïque ni les panneaux.

Ces immeubles représentent un ensemble de 6 bureaux, 5 logements de type 2, entrepôt et avec appentis de 200m* couvert de panneaux photovoltaiques et un entrepôt de stockage de 1.000 m² avec panneaux photovoltaïque.

Selon descriptif de M^e X expert, en date du 27.04.2022. joint aux présentes cet ensemble peut être estimé à 660.000 Euros.

Dossier […]

PUBLICITE, PROPOSITIONS RECUES ET FINANCEMENT:

Qu’il a été procédé a la publicité de ces actifs, en application des dispositions des articles L.642 22 et

R.642-40 du Code de Commerce.

Que le requérant a pu recueillir des lettres d’intention de :

-M^e PIEDAGNEI pour le compte de M. Y pour la somme de 650.000 Euros FAI.

-L’agence PRIMOTERA pour le compte de M. Y pour la somme de 650.000 Euros FAl reçue le

12.05 2022 avec date de validité au 30.04.2022 (offre reçue de M. Z

-Mail de M Y pour le compte de la SC1 4JDL, reçu le 27.05.2022 avec date de validité au

15.06.2022. Délai incompatible avec les exigences de la procedure.

Mails de 23 Juin avec date de validité au 15.06.2022 éma nant de M. Y directement pour 650.000 Euros sans précision de l’agence immobilière PRIMOTERA pour la somme de 650.000 Euros frais d’agence inclus

Délai incompatible avec les exigences de la procédure et incohérence des deux courriers

Que le requérant a pu recueillir une proposition émanant de :

[…]- pour la somme de 611.000 Euros W

net vendeur, commission à charge de l’acquéreur, financé sur fonds propres.

Cette offre est portée par l’agence immobilière PRIMOTERA avec date de validité au 04.07. 2022

MOTIVATION :

Que la réalisation de ces immeubles dans le cadre d’une vente en la forme des saisies immobilières serait grevée de frais inhérents à cette procédure, pour un résultat hypothétique.

Que la proposition recueillie est d’un montant de 611.000 Euros pour une esti mation de 660.000 Euros.

Que la proposition valorise les biens dans la limite acceptable (-7%) de cette valorisat ion.

Que l’acquéreur détient les fonds issus d’une vente reçue par M^e LYANNAS OTERO Notaire à QUINT

FONSEGRIVE.

Qu’il convient donc d’envisager la cession de gré à gré de ces immeubles dans les conditions sus-visées.

La réalisation de ces immeubles dans le cadre d’une vente en la forme des saisies immobilières serait grevée de frais inhérents à cette procédure, pour un résultat hypothétique.

La proposition recueillie est d’un montant de 611.000 Euros pour une estimation de 660.000 Euros.

La proposition valorise les biens dans la limite acceptable (-7%) de cette valorisation.

L’acquéreur détient les fonds issus d’une vente reçue par M^e LYANNAS OTERO Notaire à QUINT

PONSÉGRIVE.

il convient donc d’envisager la cession de gré à gré de ces immeubles dans les conditions susvisées.

Dossier 22813 / LJ 13/01/2022 / LAV Page N°6

SUR LE RESPECT DE L’ORDRE PUBLIC :

Que la proposition reçue emane de M. Y pour le compte de la SCI 4JDI dont les associés déclare n’avoir aucun lien de parenté avec le débiteur

Les dispositions de l’article 1642-3-1° du code de commerce prévoient que :

« Ni le débiteur, au titre de l’un quelconque de ses patrimoines, ni les dirigeants de droit ou de fait de la personne morale en liquidation judiciaire, ni les parents ou alliés jusqu’au deuxième degré inclusivement de ces dirigeants ou du débiteur personne physique, ni les personnes ayant ou ayant eu la qualité de contrôleur au cours de la procédure ne sont admis, directement ou par personne interposée, à présenter une offre. De même, il est fait interdiction à ces personnes d’acquérir, dans les cinq années suivant la cession, tout ou partie des biens compris dans cette cession, directement ou indirectement, ainsi que d’acquérir des parts ou titres de capital de toute société ayant dans son patrimoine, directement ou indirectement, tout ou partie de ces biens, ainsi que des valeurs mobilières donnant accès, dans le même délai, au capital de cette société. »

L’article L642-3-2° prévoit :

« ^T^o^u^t^e, lorsqu’il s’agit d’une exploitation agricole, le tribunal peut déroger à ces interdictions et autoriser la cession à l’une des personnes visées au premier alinéa, à l’exception des contrôleurs et du débiteur au titre de l’un quelconque de ses patrimoines. Dans les autres cas et sous réserve des mêmes exceptions, le tribunal, sur requête du ministère public, peut autoriser la cession à l’une des personnes visées au premier alinéa par un jugement spécialement motivé, après avoir demandé l’avis des contrôleurs. »>

En application de l’article L642-20 al. 1 et 3 :

«Les cessions d’actifs réalisées en application des articles L. 642-18 et L. 642-19 sont soumises aux interdictions prévues au premier alinéa de l’article L. 642-3. Toutefois, le juge-commissaire peut, sur requête du ministère public, y déroger et autoriser la cession à l’une des personnes visées à ce texte à l’exception des contrôleurs et du débiteur au titre de l’un quelconque de ses patrimoines.

Le juge-commissaire peut être saisi, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, aux fins d’accorder la même dérogation pour les cessions d’actifs mobiliers de faible valeur nécessaires aux besoins de la vie courante et de biens faisant partie d’une exploitation agricole ainsi que pour la vente aux enchères publiques ou par adjudication amiable des autres actifs mobiliers.

Le juge-commissaire statue par ordonnance spécialement motivée après avoir recueilli l’avis du ministère public lorsque celui-ci n’est pas l’auteur de la requête. »>

Que la proposition reçue émane donc d’un tiers au visa des dispositions de l’art L642-3 du Code de Commerce.

CONCLUSION:

Que la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues tels que je vous en ai rapporté ci dessus paraissent de nature à permettre d’envisager:

-La vente de gré à gré

-des immeubles sis […], […], 127 et 133.

-au profit de la […]

-pour la somme de 611.000 Euros net vendeurs

Dossier 22813/LJ 13/01/2022 / LAV Page N°7

Qu’en conséquence, et sous réserve de l’appréciation souveraine de M. le Juge Commissaire, il

m’apparait raisonnable de solliciter une décision prescrivant la vente de gré à gré de ces immeubles.

Qu’il convient de déclarer que dans tel cas, le prix à provenir de cette vente indisponible jusqu’à sa répartition effective conformément aux dispositions des articles L.643-4 à L.64-8.

Il convient donc d’envisager:

La vente de gré à gré

-des immeubles sis […], […], 127 et 133.

-au profit de la […]

-pour la somme de 611.000 Euros net vendeurs

PERSONNES A CONVOQUER :

Le débiteur : M. C D 25 route de Castres 31280 DREMIL-LAFAGE

- NOTIFICATION:

C’est pourquoi l’exposant requiert qu’il vous plaise, Monsieur le Juge Commissaire, bien vouloir autoriser la vente de gré à gré de l’immeuble dont s’agit, indiquer les conditions de cette vente et prévoir sa notification au débiteur ainsi qu’aux créanciers inscrits.

ET VOUS FEREZ JUSTICE.

Fait, le 14 juin 2022, T

BORDEREAU DE PIECES

- Descriptif/Estimation

- Offre

Attestation absence de lien de parenté

-- Statuts de la SCI acquéreur avec copie de la carte identité des associés

- Extrait acte de vente immeuble justifiant le financement. E

ERCE M

Pour copie certifiée conforme DET O

e m m o r a M