TRIBUNAL DE COMMERCE

DE VERSAILLES JUGEMENT DU 5 AVRIL 2023 1

Décision contradictoire et en premier ressort

1ère chambre

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

N° RG: 2022F00951

SA SOCIETE ANONYME IMMOBILIERE Y X

contre

SAS H.A AUTOS CONSULTING

DEMANDEUR

SA SOCIETE ANONYME IMMOBILIERE Y X 18 Rue Gérard

Bongard 78300 Poissy comparant par M^e Dominique DOLSA 22A rue Jean

Claude Mary 78300 POISSY

DEFENDEUR

[…] comparant par SAS H.A AUTOS CONSULTING

M^e Arthur COEUDEVEZ […]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

En application des dispositions de l’article 869 du code de procédure civile, M. Benoit EYMARD, juge chargé d’instruire l’affaire, a tenu seul(e), le 8 Mars 2023,

l’audience pour entendre les plaidoiries.

De l’audience de plaidoirie le juge chargé d’instruire l’affaire a rendu compte au tribunal dans son délibéré composé de M. Christian PERRIER, président de chambre, M. Philippe GEZE, juge, M. Benoit EYMARD, juge.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 5 Avril 2023, les parties en ayant été préalablement avisées à l’issue des débats dans les conditions de

l’article 450 du code de procédure civile.

Minute signée par M. Christian PERRIER président de chambre et M^e Christine

LOMBARD, greffier d’audience auquel la minute de la décision a été remise par le

Juge signataire.

A

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LES FAITS et LA PROCÉDURE :

La SA IMMOBILIÈRE Y X (RCS VERSAILLES numéro 709 802 169) ci- après IGW, a donné en location à la SASU HA AUTOS CONSULTING (RCS PARIS numéro

901 673 202) ci-après HAAC des locaux d’une superficie de 355 m², situés dans un immeuble au […]. Le bail consenti et accepté est un bail dérogatoire pour une durée de 36 mois, à partir du 17 février 2022 et moyennant un loyer mensuel de 1500 € TTC. HAAC n’a pas payé les loyers dès avril 2022, malgré un commandement de payer en date du 27 avril 2022 pour le paiement de la somme de 3

305,66 € resté sans effet.

Par acte en date du 13 juillet 2022, IGW a assigné HAAC devant le juge des référés du tribunal de commerce de Versailles.

Par ordonnance du 09 novembre 2022 le tribunal de céans a:

Renvoyé les parties à se pourvoir;

Cependant, dès à présent et par provision : Dit n’y avoir lieu à référé ; Fixé la prochaine audience devant le juge du fond du tribunal de commerce de

Versailles au 14 décembre 2022 à 14h ; Réservé l’application de l’article 700 du code de procédure civile ; Mis les dépens à la charge de la SA Société Immobilière Gabriel X dont les frais de greffe s’élèvent à la somme de 40,66 euros.

Par dernières conclusions soutenues à l’audience du 08 mars 2023, IGW a demandé au tribunal de :

Vu le contrat de bail dérogatoire du 17 février 2022 et l’article 1719 et suivants du code civil,

Vu la jurisprudence, Débouter la société HA AUTOS CONSULTING de toutes ses demandes, fins et conclusions;

En conséquence : Ordonner l’expulsion de la SASU HA AUTOS CONSULTING, prise en la personne de son représentant légal, et de tous occupants de son chef des locaux en cause et ce en la forme ordinaire des expulsions avec l’assistance du Commissaire de Police, de la force armée et d’un serrurier si besoin est, et ce dans le mois de la signification du jugement à intervenir ; Condamner la SASU HA AUTOS CONSULTING, prise en la personne de son représentant légal au paiement, au profit de la SA IMMOBILIÈRE Y

X, de la somme de 14 558,06 €, correspondant à l’arriéré de loyers entre avril et décembre 2022, outre les impôts fonciers au prorata des loyers échus à compter de cette date;

Juger que la SA IMMOBILIÈRE Y X conserve le dépôt de garantie d’un montant de 2 880 € conformément à la clause résolutoire du bail dérogatoire du

17 février 2022 ; Condamner la SASU HA AUTOS CONSULTING, prise en la personne de son représentant légal à payer les loyers et charges restant à courir, soit la somme de

41 028 € correspondant aux loyers et charges de janvier 2023 à février 2025 ; Et en tout état de cause, condamner la SASU HA. AUTOS CONSULTING, prise en la personne de son représentant légal au paiement à la SA IMMOBILIÈRE Y

X, en sus des sommes susvisées, d’une indemnité d’occupation mensuelle égal à 10% du loyer mensuel, à savoir 150 € par mois, soit une indemnité d’occupation mensuelle de 1650 € (1 500 € +150 €), conformément à la clause pénale insérée au bail et ce à compter du prononcé de la résiliation de la location jusqu’au départ effectif des lieux ;

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Condamner la SASU H.A AUTOS CONSULTING, prise en la personne de son

• représentant légal au paiement, au profit de la SA IMMOBILIÈRE Y X, de la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SASU AUTOS CONSULTING, prise en la personne de son

•

représentant légal au paiement en tous les frais, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer à hauteur de 149,66 €; Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir;

•

Condamner la SASU AUTOS CONSULTING, prise en la personne de son

•

représentant légal en tous les dépens.

Par dernières conclusions soutenues à l’audience du 08 mars 2023, HAAC a demandé au tribunal de

Vu l’article 1719 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats, Juger que les loyers ne sont pas dus ; Condamner la société bailleresse à payer à la société HA AUTOS CONSULTING la somme de 3000 € par mois jusqu’à la parfaite conformité des locaux nécessaires à l’activité du locataire ;

À titre subsidiaire :

• Prononcer la nomination d’un expert judiciaire avec pour mission de : Se rendre sur place et visiter les lieux situés 18, rue Bongard à Poissy (78 300); se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, même détenus par des tiers et entendre tous sachants ; Examiner et décrire les désordres allégués par la société HA AUTOS CONSULTING, en rechercher l’étendue, l’origine et les causes, préciser si les désordres portent atteintes à la destination des lieux; Donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires à la réfection

• des lieux et installations dont il s’agit; dire que l’expert a la faculté de s’adjoindre, pour avis, tous sapiteurs de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne ; Dire que l’expert devra rendre son rapport dans un délai de 4 mois.

Surseoir au paiement des loyers;

En tout état de cause: Condamner la SA X à payer à la société HA AUTOS CONSULTING la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur le fondement de

l’article 515 du code de procédure civile ; Condamner la bailleresse aux entiers dépens, y compris les éventuels frais

•

d’exécution.

Il est précisé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « dire et juger >> ou de «< constatation » qui ne sont, hors les cas prévus par la loi des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Les parties ont été régulièrement convoquées pour être entendues en leurs explications le 08 mars 2023 devant le juge chargé d’instruire l’affaire. Toutes se sont présentées, ont été entendues et ont précisé que leurs dernières écritures et conclusions reprenaient l’ensemble de leurs moyens et demandes. À l’issue de l’audience le juge chargé d’instruire l’affaire, estimant la juridiction suffisamment éclairée, a clos les débats, mis l’affaire en délibéré et avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 05 avril 2023.

P

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MOYENS DES PARTIES

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens qui ne sont repris ci-dessous que de façon succincte conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

IGW expose que :

Le bail prévoit que les lieux loués sont exclusivement destinés à usage

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d’entreposage de véhicules de tourisme sans accueil de public et explicitement mis en location < en l’état '> ;

Par acte d’huissier du 27 avril 2022, un commandement de payer les loyers visant la

܀

clause résolutoire, a été délivré à HAAC et n’a pas été suivi d’effet ; En conséquence selon l’article 1729 du code civil et conformément au bail, la clause

܀ résolutoire est acquise au 27 mai 2022 et le bail résilié de plein droit à la même date; HAAC ne démontre pas l’impossibilité d’exercer l’activité de garage de véhicule,

܀ seule permise par le bail, alors qu’elle-même a fait constater par huissier l’exercice par HAAC d’activités non conformes telles que réception du public, mécanique automobile, point relais et qu’elle constate que HAAC ne demande pas la résiliation du bail ;

L’article 1719 du code civil obligeant le bailleur à délivrer au preneur un local décent, ne s’applique qu’aux locaux à usage d’habitation, et qu’en tout état de cause les locaux sont conformes à l’état des lieux que HAAC a déclaré parfaitement connaître.

HAAC réplique que :

܀ Les locaux sont impropres à l’usage stipulé dans le bail et ne permettent pas d’accueillir du public; L’expertise qu’elle a demandée à son assureur indique que les locaux ne peuvent recevoir du public alors qu’ils devraient être conformes à la législation visant des locaux accueillant du public, notamment aux termes de l’article 1719 du code civil ; Elle a répondu à la bailleresse concernant l’assurance des lieux le 05 mai 2022.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande principale

Sur la demande d’expulsion : IGW demande au tribunal d’ordonner l’expulsion de HAAC des locaux en cause et ce en la forme ordinaire des expulsions avec l’assistance du Commissaire de Police, de la force armée et d’un serrurier si besoin est, et ce dans le mois de la signification du jugement à intervenir.

Elle produit à l’appui de sa demande : Le contrat de bail avec HAAC en date du 17 février 2022 ;

•

Le constat d’huissier d’entrée dans les lieux ; B

Le commandement de payer adressé à HAAC par huissier le 27 avril 2022 ;

-

Le constat d’huissier effectué dans les locaux le 23 novembre 2022. "

IGW motive sa demande par

L’application de la clause résolutoire du bail qu’elle a consenti à HAAC qui est

•

acquise du fait du non-paiement des loyers. Par le fait que HAAC exerce une activité non autorisée par le contrat de bail des

•

locaux.

HAAC conteste la demande du fait que les locaux sont impropres à l’usage tel que prévu ก dans le bail et qu’ils doivent être conformes à la législation spécifique sur les établissements (v

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recevant du public. Sur le fondement de l’article 1719 du code civil, la bailleresse n’ayant pas rempli ses obligations, elle allègue qu’elle ne serait pas tenue au versement des loyers, dans l’attente des travaux nécessaires au rétablissement en état de servir à l’usage pour lequel les locaux ont été loués.

Le tribunal constate que HAAC ne paie plus de loyer depuis avril 2022, ce qui n’est pas contesté par les parties. Le contrat de bail stipule en son article 11.1: « à ^défaut ^du paiement d’un seul terme de loyer, le présent bail sera résilié de plein droit, un ^mois après un simple commandement de payer… ». IGW a adressé un commandement de payer par huissier le 27 avril 2022.

Concernant l’activité que HAAC peut exercer dans les locaux, le bail stipule à l’article 4 « Destination des lieux loués » que : Les lieux loués sont exclusivement destinés à 16

l’entreposage de véhicule de tourisme. Le preneur pourra exercer dans les lieux loués des activités suivantes : parking de véhicules de tourisme léger à l’exclusion de tout autre. Toute adjonction d’autres activités ne sera possible que dans les conditions fixées aux articles

L145-47 à L145-55 du code de commerce. »>

Le constat d’huissier effectué le 23 novembre 2022 à la demande de IGW et produit aux débats indique : "Je constate par lesdites ouvertures existantes la présence à l’intérieur des locaux loués à HAAC de divers véhicules ainsi que de pièces mécaniques entreposées.

Certains véhicules visibles sont partiellement désossés, lors capots ou leurs coffres ouverts, les roues démontées, etc." Au vu de ce constat, l’activité exercée par HAAC semble plus large que la seule activité d’entreposage prévue au contrat.

Concernant la conformité des lieux, le contrat de bail stipule, en son article 2

« Désignation », que : « Le preneur déclare parfaitement connaître les lieux loués pour les avoir visités et examinés … et déclare les accepter en l’état où ils se trouvent, tels qu’ils existent. » L’état des lieux produit par le bailleur mentionne l’existence de désordres manifestant l’usure des lieux et portés à la complète connaissance du locataire. Pour soutenir son objection, HAAC produit le rapport d’expertise protection juridique de l’expert auprès de son assureur; celui indique que les réparations nécessaires les plus urgentes sont les suivantes :

Mise en place d’un compteur électrique avec coupure générale, Réparation du toit fuyard, "

Protection et réparations sur le pignon car risque de pièces de maçonnerie, Remise en état du rideau métallique permettant l’accès rue,

Réparation des vitres manquantes du hangar.

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L’article 6.2.1« A la charge du preneur » du contrat de bail stipule : « travaux d’amélioration, de réfection et de remplacement de l’immeuble; ravalement dans son intégralité…. le preneur aura à supporter tous les frais de modifications, d’installation de pose d’honoraire et de fourniture de conduite et de compteurs. » Les seules exceptions aux travaux mis à la charge du preneur mentionnées dans ce même article concernent « les grosses réparations entrant dans le cadre de l’article 606 du code civil ». Ce dernier stipule : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. » Les réparations demandées par HAAC citées ci-dessus, ne rentrent pas dans le champ de cet article. Ce moyen de défense ne sera donc pas retenu.

Le tribunal constate que la résiliation du bail est effective depuis le 27 mai 2022 (un mois après le commandement de payer du 27 avril 2022) et que HAAC est occupant des locaux objet du bail sans droit ni titre à compter de cette date. Ainsi IGW est en droit de récupérer ses locaux.

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A

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En conséquence le tribunal dira que la résiliation du bail est acquise depuis le 27 mai 2022 et ordonnera l’expulsion de HAAC des locaux loués par IGW au […].

Sur la demande de paiement de l’arriéré de loyers : IGW demande au tribunal de condamner HAAC à lui payer la somme de 14 558,06 €, correspondant à l’arriéré de loyers entre avril et décembre 2022, outre les impôts fonciers au prorata des loyers échus à compter de cette date.

La somme de 14 558,06 € est constituée de :

13 500 € soit 9 mois de loyer (montant mensuel'1 500 €)

1 058,06 € soit la quote-part de taxe foncière sur la période.

Au vu du contrat de bail et en l’absence de document probant concernant la taxe foncière, seule la somme correspondant au loyer sera retenue.

La créance de 13 500 € est certaine liquide et exigible. En conséquence le tribunal condamnera HAAC à payer à IGW la somme de 13 500 €, au titre des arriérés de loyer.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie IGW demande au tribunal de juger qu’elle conserve le dépôt de garantie d’un montant de 2 850 € conformément à la clause résolutoire du bail du 17 février 2022.

Le contrat de bail ne donne aucune indication concernant le dépôt de garantie en cas

d’exécution de la clause résolutoire. En conséquence, le tribunal déboutera IGW de sa demande.

Sur la demande de paiement des loyers restant à courir. IGW demande au tribunal de condamner HAAC à lui payer les loyers et charges restant à courir, soit la somme de 41 028 € correspondant aux loyers et charges de janvier 2023 à février 2025. La somme de 41 028 € est constituée de :

39 000 € soit les 26 mois de loyer (26 x 1 500 €/mois) 2 028 € de charges.

Le montant des charges n’est pas justifié par IGW. Le présent bail dérogatoire au statut des baux commerciaux ne prévoit pas de modalités de résiliation avant le terme prévu, l’intégralité des loyers sur la période de trois ans est donc due. La créance de 39 000 € est certaine liquide et exigible. En conséquence, le tribunal condamnera HAAC à payer à IGW la somme de 39 000 € au titre des loyers restant à courir.

Sur la demande d’indemnité liée à la clause pénale : IGW demande au tribunal de condamner HAAC à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égal à 10% du loyer (150 €), soit une indemnité d’occupation mensuelle de 1 650

€ (1 500 € +150 €), conformément à la clause pénale insérée au bail et ce à compter du prononcé de la résiliation de la location jusqu’au départ effectif des lieux.

Le contrat de bail stipule en son article 11.3: « À défaut de paiement de quelques sommes restant dues en vertu du présent bail ou de ses suites, le montant de chaque échéance restant en tout ou partie impayée sera, à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la mise en demeure de payer les dites sommes, majoré de 10% à titre de pénalités. » Les sommes restant dues consistent en les arriérés de loyers soit 13 500 €, et les loyers restant à courir soit 39 000€ pour un montant total de 52 500 €; les pénalités s’élèvent donc

à 5 250 € (10% x 52 500).

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En conséquence le tribunal condamnera HAAC à payer à IGW la somme de 5 250 € au titre de la clause pénale.

Sur la demande reconventionnelle de HAAC de réparation d’un préjudice financier.

HAAC demande au tribunal de condamner IGW à lui payer la somme de 3 000 € par mois jusqu’à la parfaite conformité des locaux nécessaires à l’activité du locataire. Elle expose que la situation de précarité des locaux ne lui a pas permis d’exercer une quelconque activité et elle produit à l’appui de sa demande la liasse fiscale de son exercice

comptable 2022.

Au vu du jugement à intervenir sur la demande principale, le tribunal déboutera HAAC de

cette demande reconventionnelle.

Sur la demande reconventionnelle de HAAC de nomination d’un expert

HAAC demande au tribunal de prononcer la nomination d’un expert judiciaire. Au vu du jugement à intervenir sur la demande principale, le tribunal déboutera HAAC de

cette demande reconventionnelle.

Sur les demandes accessoires

Le tribunal condamnera HAAC à payer à IGW la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire étant de droit, le tribunal ne la prononcera pas. Les dépens seront mis à la charge de HAAC qui succombera en l’instance.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL Dit que la résiliation du bail conclu le 17 février 2022 entre la SASU HA AUTOS

CONSULTING et la SA IMMOBILIÈRE Y X est acquise depuis le

27 mai 2022; Ordonne l’expulsion de la SASU HA AUTOS CONSULTING des locaux situés au […] ; Condamne la SASU HA AUTOS CONSULTING à payer à la SA IMMOBILIÈRE

Y X la somme de 13 500 €, au titre des arriérés de loyer; Condamne la SASU HA AUTOS CONSULTING à payer à la SA IMMOBILIÈRE Y X la somme de 39 000 € au titre des loyers restant à courir ; Condamne la SASU HA AUTOS CONSULTING à payer à la SA IMMOBILIÈRE

Y X la somme de 5 250 € au titre de la clause pénale; Déboute la SA IMMOBILIÈRE Y X de ses autres demandes ; Déboute la SASU HA AUTOS CONSULTING de ses demandes reconventionnelles ;

Condamne la SASU HA AUTOS CONSULTING à payer à la SA IMMOBILIÈRE Y X la somme de 1500 € en application des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SASU HA AUTOS CONSULTING aux dépens dont les frais de greffe

s’élèvent à la somme de 69.59 €.

LE PRÉSIDENT, LE GREFFIER,

So 1.