TRIBUNAL

DE GRANDE INSTANCE

DE BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 29 OCTOBRE 2014

Chambre 5/ section 1

AFFAIRE N° RG : 12/09129

N° de MINUTE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] et 8 rue Pierre Kerautret 93230 F Syndic : le Cabinet V W

[…]

93230 F

représentée par M^e O P, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1183

C/

S.C.I. G H représentée par son gérant Monsieur I J

[…]

[…]

représentée par M^e Aurélie KHAYAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0714

Monsieur K L

[…]

93230 F

défaillant

Société M N venant aux droits de la société N

[…]

[…]

représentée par M^e Stéphane Y, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R013

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur X, Magistrat, statuant en qualité de Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile, assisté aux débats de Madame YATERA, Faisant fonction de Greffier.

DÉBATS : Audience publique du 08 Octobre 2014.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur X, Magistrat, assisté de Madame YATERA, Faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant actes d’huissier signifiés les 21 mars et 4 juin 2012, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à F (93230) a fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY la SCI G H (dépôt Etude), M. K L (procès-verbal de recherches infructueuses) et la SA N (acte remis à personne morale) aux fins de voir :

— condamner in solidum la SCI G H, la SA N et M. K L à payer la somme de 9.460,68 euros en réparation du préjudice matériel subi,

— condamner in solidum les mêmes à payer la somme de 10.000 euros en réparation du trouble de jouissance,

— condamner la SCI G H à payer la somme de 1.040,16 euros au titre des charges de copropriété restant dues suivant décompte arrêté au 24 janvier 2012, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner in solidum la SCI G H, la SA N et M. K L à payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec autorisation donnée à Maître O P de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.

M. K L n’a pas constitué avocat.

Suivant conclusions notifiées le 28 août 2014 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes initiales et, y ajoutant demande au tribunal de :

— débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes,

— le renvoyer à toutes fins ainsi que la SCI G H à faire leur compte concernant les charges de copropriété après la décision à intervenir.

L’exécution provisoire est sollicitée.

Suivant conclusions notifiées le 11 septembre 2014, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens et prétentions, la SAS M N demande au tribunal de :

— juger qu’elle n’a pas commis de faute,

— juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un lien de causalité entre les fautes et les préjudices invoqués,

— juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de ses préjudices,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à la voir condamner à payer la somme de 9.460,68 euros d’une part et 10.000 euros d’autre part,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI G H et M. K L à la garantir de toutes condamnations,

— condamner le syndicat des copropriétaires ou tous succombant à lui payer la somme de 2.500 euros à titre d’indemnité de procédure,

— condamner le syndicat des copropriétaires ou tous succombant aux entiers dépens, avec autorisation donnée à Maître Y de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées le 16 septembre 2014 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens et prétentions, la SCI G H demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à son encontre,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 10.339,64 euros trop payée au titre des charges,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros à titre d’indemnité de procédure, outre les entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendu le 8 octobre 2014 et les parties ont déposé leurs dossiers à cette date, après quoi l’affaire a été mise en délibéré au 29 octobre 2014, date à laquelle la présente décision a été rendue.

EXPOSE DES MOTIFS

1) Sur la demande d’indemnisation du préjudice matériel subi par le syndicat des copropriétaires, évalué à 9.460,68 euros, en direction de la SCI G H et de M. K L

> Sur l’imputabilité des interventions dont le remboursement est réclamé à la SCI G H et/ou à son locataire exploitant

Le syndicat des copropriétaires prétend que l’imputabilité des interventions au titre de l’engorgement des canalisations réside en la stagnation et à la formation d’amas de graisse dans ces dernières, causées par l’absence de mise en place d’une cuve à graisse aux normes dans l’établissement.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut, à ce titre, du diagnostic qui serait concordant entre les diverses sociétés qui sont intervenues dans la résidence et cite, notamment :

ISS Q R dont la facture du 24 novembre 2009 ferait état d’un “désengorgement d’un collecteur en sous-sol bouché par des graisses en provenance du restaurant chinois”,

S T (facture du 28 décembre 2009 qui évoquerait “le nettoyage et la désinfection des caves et le nettoyage du local bac à graisse suite au débordement de la cuve à graisse du magasin restaurant chinois”,

A.C.S.I. (Facture du 28 décembre 2009), évoquant “la suppression du branchement de la cuve du restaurant chinois sur le collecteur des eaux usés de l’immeuble”,

A.C.S.I. (Facture du 24 février 2010 consistant en le pompage et à la pose d’une cuve à graisse dans le local du restaurant G H).

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à F (93230) soutient ainsi avoir été contraint d’exposer des frais, entre le 29 novembre 2009 et le 24 février 2010, pour remédier aux conséquences des dégorgements des canalisations communes, imputable exclusivement à la cuve du restaurant chinois et soutient, d’ailleurs, que la preuve de ce que ladite cuve était bien seule à l’origine des désordres réside dans le fait que les désordres ont été localisés sur “trois mois” et ont cessé après son remplacement.

Le syndicat des copropriétaires, en page 7 de ses conclusions, dernier paragraphe, indique, ainsi, qu'“il est constant et non contesté que durant plus de trois mois, l’ensemble des copropriétaires ont subi des troubles de jouissance”.

Si véritablement seule la cuve d’origine équipant le restaurant chinois avait dû être responsable des désordres décrits, alors aucun nouveau désordre aurait dû apparaître, une fois son remplacement intervenu le 24 février 2010.

Pourtant, tel n’est pas le cas, et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble réclame le remboursement d’une nouvelle facture d’intervention du 1^er décembre 2010 (sa pièce n° 17).

Cette facture constate l’intervention d’ALF les 29 et 30 novembre 2010 et facture des coupes sur canalisation et nettoyage sur collecteur général d’évacuation ; une dépose de canalisation existante et la récupération d’un collet sur la pluvial située dans la cave de l’épicier ainsi qu’un passage de nettoyeur haute pression dans tout le collecteur ainsi que dans le clapet anti-retour ; des travaux supplémentaires dans l’épicerie (en cave) à savoir le raccordement de l’évacuation du réfrigérateur et le nettoyage des lieux.

Cette intervention intéresse une épicerie et peut difficilement se rattacher au restaurant chinois à l’encontre duquel le syndicat des copropriétaires concentre ses griefs.

On voit mal, d’autre part, en quoi des amas graisseux pourraient avoir été la cause d’une coupe sur collecteur et d’un raccordement de l’évacuation du réfrigérateur de l’épicerie, effectué les 29 et 30 novembre 2010, presque un an après le changement de la cuve, lequel était censé avoir résolu définitivement tous les problèmes de canalisations rencontrés au sein de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires réclame le remboursement de la facture du 1^er décembre 2010 (sa pièce n° 17 – cf ses conclusions page 4 point 8°) mais cette pièce, en réalité, se retourne contre son argumentation et démontre que les problèmes, qui préexistaient au remplacement de l’ancienne cuve et à la pose d’une nouvelle cuve à graisse prétendument “aux normes”, le 24 février 2010, ont persisté après, ce qui démontre l’absence de lien de causalité entre l’ancienne cuve et les désordres signalés avant son remplacement, puisque les mêmes désordres vont continuer de se manifester et justifier de nouvelles interventions d’entreprises, même après la mise en place de la nouvelle cuve, ainsi qu’en atteste la demande de remboursement de la facture du 1^er décembre 2010, établie bien après le remplacement de la première cuve.

Si donc les dégorgements et nettoyages effectués à l’époque où la cuve n’était pas encore “aux normes” (avant le 24 février 2010 donc) continuent de se manifester au mois de décembre 2010 suivant, après que la cuve ait été remplacée et mise aux normes, pourtant, cela démontre qu’il était en réalité indifférent que la cuve soit aux normes puisque, dans tous les cas de figure, qu’elle soit aux normes, ou pas, les désordres continuaient d’apparaître, de toute façon.

La pièce n° 17 infirme donc le lien de causalité prétendu entre l’ancienne cuve et les interventions facturées avant son remplacement, compte tenu de la demande de remboursement d’une nouvelle intervention effectuée les 29 et 30 novembre 2010, bien après la date de mise en place de la nouvelle cuve.

Le syndicat des copropriétaires prétend qu’il est “constant qu’aucun engorgement n’est plus jamais intervenu suite à la mise en place d’une cuve aux normes” (ses conclusions page 11) mais, précisément, tel n’est pas le cas puisqu’il est réclamé à la SCI G H qu’elle prenne exclusivement à sa charge la facture du 1^er décembre 2010, correspondant à une intervention effectuée bien après le remplacement de la cuve à graisse équipant ses lots.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les libellés des factures démontreraient l’imputabilité des désordres au restaurant chinois mais tel n’est pas le cas et les professionnels mandatés n’ont jamais pris parti, eux-même, ni tranché la question des responsabilités, d’une façon concordante et unanime.

La facture du 24 novembre 2009 (pièce n° 5), d’un montant de 169,32 euros TTC, est sans aucun libellé et indique seulement “main d’oeuvre” “déplacement” “majoration 50 %”, sans qu’on sache véritablement ce qu’a bien pu faire l’entreprise mandatée.

La facture du 25 décembre 2009 (pièce n° 6), d’un montant de 295,08 euros, mentionne un “dégorgement en sous-sol bouché par des graisses” mais ne l’impute à aucun établissement ni aucun propriétaire particulier.

C’est uniquement le syndic qui, sur son mandat, présume que les “graisses proviennent du restaurant chinois” mais cette allégation du syndic, représentant le syndicat des copropriétaires, n’émane pas d’un tiers impartial et compétent, et constitue, en réalité, une preuve que le syndicat des copropriétaires s’est constituée à lui-même.

Le libellé du professionnel, pour sa part, ne dit pas ce que le syndicat des copropriétaires lui prête.

La pièce n° 7 fait état du mandat donné par le syndic à SER BAT pour dégorger le collecteur des eaux usées, sans imputer aucune responsabilité à quiconque.

L’entrepreneur indique seulement, sur sa facture, avoir désengorgé le collecteur des eaux usées au furet électrique, conformément à la mission confiée.

Il n’est pas même noté la présence de graisse sur cette facture.

La pièce n° 8 est une facture ISS du 29 janvier 2010, d’un montant de 442,63 euros, qui mentionne le nettoyage et la désinfection des caves (magasin alimentaire) et le nettoyage du local bac à graisses (parking), lesdites prestations ayant été effectuées le 18 décembre 2009.

Cette facture, qui mêle l’intervention dans le magasin alimentaire, qui n’est pas le restaurant chinois, et le parking, ne note aucune fuite, aucun dégorgement et aucun dégât sur les canalisations.

Il s’en induit, de toute façon, qu’un “local bac à graisse” existe déjà, dans les parties communes, au niveau du parking et, à l’évidence, le restaurant chinois n’a jamais fonctionné sans bac à graisse et n’a pas davantage attendu l’intervention du syndic pour en disposer d’un.

La facture ne signale aucune difficulté particulière et c’est seulement le mandat donné par le syndic qui libelle, d’une façon alarmante : “nettoyage et désinfection magasin + parking suite débordement cuve à graisse du magasin restaurant chinois”.

Ce libellé accusateur n’émane, toutefois, que du syndic, représentant le syndicat des copropriétaires, et ne figure pas dans les constations du professionnel, neutres et sans avis tranché sur les responsabilités.

La facture n° 9 d’S T du 31 décembre 2009 correspond à un “traitement fongicide et bactéricide” dans les parties communes, mais rien n’indique, de la part du professionnel, qu’il serait intervenu à cause d’un copropriétaire déterminé ni que le traitement aurait été imposé à cause de quelconques amas graisseux.

Ce n’est pas l’entrepreneur lui-même, mais encore une fois exclusivement le syndic qui, sur la facture, a apposé la phrase “traitement fongicide et bactéricide parking + magasin suite débordement cuve à graisse restaurant chinois”.

On doit souligner que la SCI G H n’est pas propriétaire du “magasin” et de l’épicerie plusieurs fois évoqués sur les factures, mais seulement des lots 15, 22, 30 et 31, qui correspondent au local commercial à usage de restaurant, à sa réserve et à deux emplacements de parking.

Ces lots ne correspondent pas au “magasin” de type “épicerie” dont on trouve trace sur plusieurs factures, et l’imputabilité des interventions dans ledit magasin à la SCI G H pose dès lors difficulté.

Les pièces 10 et 11 correspondent aux factures d’intervention pour modifier le système antérieur (la cuve déjà existante), avec, d’abord, une modification du raccordement de l’ancienne cuve (pièce 10), laquelle a précédé le remplacement pur et simple de la cuve existante (pièce 11), pour des coûts de 568,65 euros et 4.574,70 euros, respectivement.

L’installation de la nouvelle cuve est achevée le 24 février 2010.

La SCI G H s’interroge, légitiment, sur le caractère nécessaire du remplacement de la cuve effectué le 24 février 2010 (pièce 11) alors que deux mois auparavant (le 28 décembre 2009 – pièce n° 9), l’ancienne cuve avait, déjà, été débranchée du réseau des eaux usées de la copropriété, ce qui aurait dû suffire pour faire cesser tous les problèmes d’engorgement/débordements signalés au niveau des canalisations communes de l’immeuble, si véritablement ces derniers avaient été causés par l’ancien raccordement au réseau des eaux usées critiqué.

En effet, on ne voit pas en quoi le changement du réceptacle (le 24 février 2010) pouvait encore améliorer de quelque façon que ce soit les problèmes de canalisations, puisque l’ancienne cuve n’était déjà plus raccordée au réseau d’eau de l’immeuble depuis le 28 décembre 2009 (intervention du 28 décembre 2009).

En revanche, le fait même que le syndic ait estimé utile de remplacer la cuve deux mois après avoir déjà fait cesser l’ancien raccordement sur le réseau démontre qu’il n’était, à l’évidence, pas satisfait de la première option technique choisie par lui, sans le concours d’aucun homme de l’art compétent, ce qui affaiblit, évidemment, la pertinence technique de ladite première option, sans qu’on comprenne bien en quoi le remplacement de la cuve elle-même était de nature à améliorer les choses, du point de vue des dégorgements apparus sur les canalisations.

La pièce n° 17 correspond à la facture, déjà évoquée précédemment, du 1^er décembre 2010

laquelle démontre que, dans les faits, les interventions sur le collecteur et la nécessité de procéder périodiquement à des opérations de nettoyage, au sein de la copropriété, n’ont pas cessé, ni après le débranchement du réseau de la première cuve opéré le 28 décembre 2009, ni après le remplacement pur et simple de l’ancienne cuve ( le 24 février 2010).

*

Il résulte des explications qui précèdent que le lien de causalité entre les interventions facturées avant, mais encore après, le changement de l’ancienne cuve à graisse, ne s’imposent pas avec la force de l’évidence, en l’absence d’une expertise technique véritablement objective et probante et alors que les interventions facturées ont persisté après le débranchement de l’ancienne cuve du réseau des eaux usées, suivi, on ignore pourquoi, du remplacement pur et simple de l’ancienne cuve, alors que cette dernière n’était déjà plus raccordée sur le réseau des eaux usées de l’immeuble, avant son remplacement.

Les mentions trouvées sur les factures imputant une part de responsabilité à la SCI G H et/ou à M. K L n’émanent, à l’analyse, que du syndic qui a mandaté les professionnels, mais pas des professionnels eux-mêmes.

Aucun crédit technique ne s’attache donc aux libellés des factures communiquées, qui n’en sont pas, en réalité.

Par ailleurs, aucun constat de dégât des eaux, aucune expertise et même aucun constat d’huissier n’ont été effectués en temps utile et les photographies présentées en pièce n° 26 sont inexploitables faute de savoir à quoi elles se rapportent, à quel endroit elles ont été prises, et à quelle date.

Enfin, l’insuffisance de certitude technique n’est pas compensée par les attestations présentées.

M^me Z (pièce n° 23) atteste que la copropriété a été privée d’eau “car les canalisations se déversaient dans les sous-sols, entre le 29 novembre 2009 et le 24 février 2010, à plusieurs reprises pendant plusieurs jours (ni eau, ni WC avec enfant, en hiver…) De plus les odeurs nauséabondes se répandaient vers les parties communes.”

Cette attestation est manuscrite et n’apparaît pas standardisée.

Néanmoins, on doit remarquer que M^me Z n’évoque aucun amas graisseux et aucune présence de graisse particulière, à l’origine des désordres mais évoque seulement une fuite massive des canalisations qui se sont brutalement, sur une courte période “déversées dans les sous-sols”.

M^me Z fait état de WC inutilisables, et les odeurs nauséabondes évoquées ne se rattachent pas avec la force de l’évidence aux seuls résidus alimentaires émanant du restaurant chinois, alors qu’elles relèvent que ce sont toutes les canalisations, y compris le tout à l’égout, qui se sont déversées dans les sous-sols de l’immeuble.

L’attestation de M^me Z, qui rend compte d’un déversement général des canalisations dans le sous-sol, avec les odeurs nauséabondes y associées, ne peut dès lors pas se rattacher avec certitude à un quelconque trop plein de la cuve à graisse qui, de tout temps, a équipé le restaurant chinois, même avant son remplacement, sachant que ce n’est pas une première cuve qui a été installée le 24 février 2010 mais une cuve de remplacement.

La pièce n° 25 évoque certes de gros amas de graisse retirés du collecteur mais, ainsi que le fait observer la SCI G H, la cuve du restaurant n’était pas la seule à être raccordée audit collecteur, et le lien de causalité entre cette dernière et les fuites massives observées dans l’immeuble n’est pas suffisamment établi, d’un point de vue technique, avec l’attestation présentée.

La pièce n° 27 indique : “Les canalisations dans le parking fuyaient de manière importante et la cuve à graisse du restaurant était pleine de graisse”.

Le fait que la cuve à graisse du restaurant (qui existe déjà avant le 24 février 2010) soit pleine de graisse n’a rien d’anormal puisque c’est là sa destination même.

La fuite apparue depuis les canalisations dans le parking constituait, en revanche, un fait anormal.

Il est, dès lors, impossible de relier ces deux constatations entre elles puisque la normalité du remplissage de la cuve à graisse conformément à sa destination ne rejoint pas l’anormalité des fuites apparues dans le sous-sol de l’immeuble depuis les canalisations de l’immeuble.

La pièce n° 27 précise qu’il “existe une communication directe entre la cuve à graisse du local commercial et les canalisations des eaux usées de notre immeuble” mais cette constatation ne suffit pas à établir que la cuve d’origine a pu elle-même causer les désordres reprochés (et ce d’autant moins que le remboursement de la facture du 1^er décembre 2010, établie après le remplacement de la cuve, est également réclamé).

La pièce n° 28 est ainsi libellée, d’une façon dactylographiée :

“Depuis avril 2009 nous avons subi des désagréments de la part du restaurant chinois situé 15/[…] et avec qui nous partageons le parking. Plusieurs fois le parking a été inondé à cause des engorgements à répétition du collecteur des eaux usées. Suite à cela nous étions obligés e faire intervenir des entreprises spécialisées pour déboucher les canalisations, dont pendant les trois interventions (24/11/09 + 05/12/09 + 18/12/09) nous sommes restés sans eau. Ayant un jeune enfant nous étions contraints de quitter l’appartement et passer le week-end en famille après chaque engorgement.

Je délivre la présente attestation à Maître A et je suis informée du fait que celle-ci doit la produire en justice dans le procès qu’elle a engagé contre la SCI G H et autres.

J’ai parfaitement connaissance de ce que toute déclaration mensongère de ma part m’engagerait à des sanctions pénales”.

La pièce n° 28 émane d’une jeune femme, M^me B, née le […] en RUSSIE et est datée du14 octobre 2013.

La pièce n° 29 est ainsi libellée :

“Depuis avril 2009 nous avons subi des désagréments de la part du restaurant chinois situé 15/[…] et avec qui nous partageons le parking. Plusieurs fois le parking a été inondé à cause des engorgements à répétition du collecteur des eaux usées. Suite à cela nous étions obligés e faire intervenir des entreprises spécialisées pour déboucher les canalisations, dont pendant les trois interventions (24/11/09 + 05/12/09 + 18/12/09) nous sommes restés sans eau. Ayant un jeune enfant nous étions contraints de quitter l’appartement et passer le week-end en famille après chaque engorgement.

Je délivre la présente attestation à Maître A et je suis informée du fait que celle-ci doit la produire en justice dans le procès qu’elle a engagé contre la SCI G H et autres.

J’ai parfaitement connaissance de ce que toute déclaration mensongère de ma part m’engagerait à des sanctions pénales”.

La pièce n° 29 émane d’un homme d’âge mur, M. U E, né le […] à C, et est datée du14 octobre 2013.

Il est évidemment très étonnant qu’indépendamment de leurs origines et d’une maturité différentes, les deux attestations (pièces 28 et 29) soient rédigées, à la virgule près, en des termes rigoureusement identiques.

La rédaction d’attestations à ce point standardisées ne permet pas de considérer que les deux rédacteurs les ont écrit véritablement avec leurs propres mots.

Il ne s’agit évidemment pas de dire que lesdites attestations soient mensongères puisque D et M^me B adhèrent très certainement à ce pourquoi ils ont accepté d’apposer leur signature

Néanmoins, c’est une vérité universelle que deux personnes différentes ne pourront jamais s’exprimer chacune individuellement en des termes rigoureusement identiques, si elles ont utilisé leurs propres mots.

La force probante de ces deux attestations s’en trouve inévitablement amoindrie et ce d’autant qu’il apparaît très étonnant que le 14 octobre 2013 encore, les deux attestants aient été en mesure de dater, au jour près, chacune des trois interventions qui se sont pourtant déroulées dans un laps de temps très court, entre le 24 novembre 2009 et le 18 décembre 2009, quatre années auparavant.

En effet, tant M. E que M^me B précisent, d’une façon identique, que les “3 interventions” sont du “24 novembre 2009 + 5 décembre 2009 + 18 décembre 2009" et ce travail de mémoire, rédigé dans les mêmes termes, apparaît trop exceptionnel pour être véritablement crédible.

*

Il résulte des explications qui précèdent que l’imputabilité à la cuve du restaurant chinois des interventions qui ont donné lieu aux factures dont le remboursement est sollicité n’est pas rapportée et l’est d’autant moins que l’allégation d’une violation des normes en vigueur, de la part du restaurateur incriminé, n’est pas davantage prouvée.

> Sur la violation, alléguée par le syndicat des copropriétaires, des normes applicables en matière de cuve à graisse

La facture communiquée en pièce 10 évoque la “suppression du branchement de la cuve sur collecteur”.

La facture ACSI (pièce 11) correspond à des travaux réalisés dans les parties privatives du restaurant chinois et indique qu’il y a eu pompage de “la cuve existante non appropriée (cuve pour eaux pluviales) / dépose et enlèvement de celle-ci / fourniture et pose d’un bac dégraisseur en polyéthilène haute densité traité anti UV.”

Ces deux factures sont en date des 28 décembre 2009 et du 24 février 2010 et établissent que le restaurant est déjà dotée d’une cuve affectée à la réception des graisses, dès avant le 28 décembre 2009.

L’entrepreneur (pièce 11) indique que l’ancienne cuve, déjà affectée à la réception des graisses, serait une “cuve pour eaux pluviales” mais d’une part cet élément n’est pas établi, l’ancienne cuve n’ayant pas été conservée et n’ayant jamais été examinée par un expert compétent et impartial, et d’autre part il n’est même pas certain qu’une cuve pour eaux pluviales serait incapable de servir à l’usage auquel le restaurant chinois l’aurait destinée, pour recevoir les graisses.

Un récipient, comme tout autre contenant, peut fort bien être détourné de sa destination normale, et remplir, malgré cela, tout à fait correctement l’office, nouveau, auquel il est affecté.

Les graisses ne sont, en effet, pas des matières corrosives et on ne voit pas pourquoi une cuve destinée à recevoir l’eau de pluie ne serait pas capable de recevoir des graisses, également.

D’ailleurs, dans le dossier, on ne trouve aucune preuve que la cuve d’origine aurait été fuyarde ou sous-dimensionnée, alors qu’il est allégué que les problèmes résidaient en un problème de raccordement sur le réseau des eaux usées de l’immeuble, ce qui n’impliquait aucunement la cuve elle-même, dans sa conception intrinsèque, mais exclusivement son raccordement sur le réseau des eaux usées.

C’est d’ailleurs si vrai que la cuve en elle-même ne posait pas le moindre problème, que le syndic, dans un premier temps, n’a pas envisagé de missionner son entrepreneur, le 18 décembre 2009 (pièce 10), pour autre chose que modifier, simplement, le raccordement de la cuve existante, sans imaginer devoir, alors, la remplacer.

L’intervention du 28 février 2010, intervenue après la modification, déjà effectuée, du raccordement de l’ancienne cuve, ne s’explique de toute façon pas.

Le remplacement de la cuve se comprend d’autant plus mal qu’il apparaît que, dans sa mise en demeure du 23 décembre 2009 (pièce n° 12), le syndicat des copropriétaires ne l’a réclame pas, mais sollicite seulement que la cuve existante soit vidée périodiquement et que le restaurateur “s’engage à faire vider la cuve à graisse régulièrement en vérifiant tous les mois son état”.

Le syndicat des copropriétaires maintiendra d’ailleurs cette même demande de nettoyage périodique de la cuve existante, sans changement, encore le 22 mai 2010 (pièce n° 13), et n’évoque aucunement le remplacement de la cuve que le syndic a, pourtant, déjà pris l’initiative de commander lui-même, trois mois auparavant.

Dans ces circonstances, le caractère incontournable du remplacement de la cuve et son caractère obligatoire compte tenu des normes applicables apparaît, déjà, sujet à caution, compte tenu du désaccord, manifeste, entre le syndicat des copropriétaires et son syndic, relativement à la cuve, l’un sollicitant seulement l’entretien régulier de la cuve existante remplissant son office (le syndicat des copropriétaires) quand l’autre (le syndic) a estimé indispensable et urgent de remplacer l’ancienne cuve par une nouvelle cuve, sans en informer quiconque, qu’il s’agisse du syndicat des copropriétaires ou de la SCI G H, pourtant intéressée au premier chef puisque l’intervention s’est faite au sein même de ses parties privatives.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, alors même que ce n’était pas sa position initialement, puisque ni la mise en demeure du 23 décembre 2009 (pièce n° 12) ni la mise en demeure du 22 mai 2010 (pièce n° 13) n’évoquent une quelconque violation de la réglementation applicable en matière d’assainissement (mais réclament seulement le nettoyage “des cuves” existantes) prétend, désormais, que la législation obligerait les restaurateurs déversant des graisses dans les eaux usées à installer un bac à graisse obligatoire en vue de traiter les déchets graisseux.

On ne voit pas, toutefois, en quoi la SCI G H a manqué à cette obligation puisqu’un bac à graisse équipait déjà, sans discussion possible, son local commercial, ce qui explique que les relances du syndicat des copropriétaires aient réclamé son nettoyage périodique, d’ailleurs.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas qu’une réglementation spéciale régirait le raccordement des bacs à graisse sur les réseaux d’eau usées d’une copropriété donnée.

Le syndicat des copropriétaires communique en pièce n° 16 la “documentation sur la réglementation applicable concernant les bacs à graisse dans les restaurants” qui contient plusieurs documents dont la nature et la normativité sont différentes.

Le syndicat des copropriétaires communique d’abord un ensemble de textes du Code de l’environnement, qu’il n’exploite aucunement.

Le syndicat des copropriétaires communique ensuite une notice sur “le bac à graisse est obligatoire : le règlement d’assainissement” laquelle dispose :

“Au vu des impacts des eaux usées chargées en graisses sur le réseau et la santé du personnel d’assainissement, les collectivités, dans leurs règlements d’assainissement et lors de la délivrance des autorisations de déversement rendent généralement la mise en place d’un bac à graisse obligatoire.

Exemple : le règlement d’assainissement de Paris prévoit, dans son article 19-1-1 la mise en place de déboucheur séparateur à graisses pour les activités de restauration.”

Il revient donc au règlement d’assainissement communal d’imposer la mise en place d’un bac à graisse, le cas échéant, ou d’autres dispositifs, tel le “déboucheur séparateur à graisse” imposé par le règlement d’assainissement de PARIS.

Si un tel règlement d’assainissement existe à PARIS, le demandeur ne rapporte pas la preuve qu’il en existerait un comparable, sur F

Le contenu du règlement d’assainissement applicable à F, s’il existe, n’est pas connu et le tribunal ignore donc si véritablement la SCI G H ou le restaurateur ont manqué à leurs obligations, à cet égard.

Encore une fois, il a été relevé la présence d’une cuve pour recueillir les graisses, avant toute intervention du syndic sur les parties privatives de la SCI G H, et on ne voit dès lors pas en quoi cette dernière a réellement pu enfreindre des normes qui ne sont pas mêmes objectivées (le règlement d’assainissement applicable à F n’est, en effet, pas justifié et les autres textes cités ne sont pas exploitables aux fins indiquées).

Il apparaît donc que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble livre une interprétation bien trop catégorique de la réglementation actuellement applicable lorsqu’il assène, sans rien démontrer, que la SCI G H aurait manqué à ses obligations d’une façon telle qu’il était obligatoire de pourvoir au remplacement de la cuve existante, dans les conditions décidées unilatéralement par son syndic.

L’article R 543-226 du Code de l’environnement (pièce 16) prévoit que “les producteurs ou détenteurs d’une quantité importante de déchets d’huiles alimentaires sont tenus d’en assurer le tri à la source en vue de leur valorisation” mais il suffit d’une lecture pour se convaincre que ce texte ne régit aucunement les caractéristiques de la cuve à graisse ni son raccordement sur le réseau des eaux usées et que son objectif ne tend qu’à valoriser les déchets grâce à leur recyclage.

L’objectif de l’article R 543-226 du Code de l’environnement n’est, dès lors, pas de protéger les canalisations environnantes d’une copropriété.

L’argumentation tirée de la violation de la législation applicable en matière de cuves à graisse n’est, en conséquence, pas justifiée.

> Sur les conséquences qui s’imposent des développements qui précèdent à l’égard de la SCI G H et de M. K L

Le syndicat des copropriétaires a été contraint de faire l’avance des interventions facturées à l’initiative du syndic, lequel mettait en cause la SCI G H et entendait répercuter, in fine, la charge des factures sur cette dernière exclusivement (d’où la reprise de solde débitrice imputée sur le compte de charge de la SCI G H, en fin de mission du syndic N).

Toutefois, les désordres et leur manifestations, à l’origine des interventions et travaux effectués sur les parties communes et sur les parties privatives, n’impliquent pas avec certitude la SCI G H et/ou de M. K L, son locataire.

Il ressort des développements qui précèdent que l’imputabilité des factures de travaux à des fautes ou manquements quelconques de la SCI G H et/ou de M. K L à des normes préexistantes, n’est pas rapportée, sachant que, depuis toujours, une cuve à graisse équipe le local commercial à usage de restaurant et que, même pour la période qui a fait suite à son remplacement, il est réclamé des comptes aux défendeurs, ainsi qu’en atteste la demande de remboursement de la facture du 1^er décembre 2010 (pièce n° 17).

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à F (93230) sera donc débouté de ses demandes de remboursement à l’encontre de la SCI G H et de M. K L.

2) Sur la demande formée par la SCI G H de remboursement de la somme de 10.339,64 euros, correspondant à un trop imputé sur son compte de charges

La SCI G H justifie, avec sa pièce n° 5, que le syndicat des copropriétaires lui impute, à tort, le solde antérieur de 8.410,42 euros, non justifié, transmis par le syndic N, plus la “reprise facture ALF travaux sur canalisation suite engorgement” d’un montant de 1.945,42 euros (facture du 1^er décembre 2010 – pièce n° 17), qui ne lui incombe pas, outre des frais divers qui ne peuvent être mis à sa charge puisqu’elle ne succombe pas à la présente instance et que ces derniers n’ont pas fait suite à la mise en demeure de payer imposée par l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pour un montant total de 342,57 euros (limite de la demande formée par la SCI G H).

La SCI G H justifie ainsi d’un trop imputé au débit de son compte de charges de 10.339,64 euros, lequel comprend l’ensemble des facturations que le syndic N puis le nouveau syndic (pièce n° 17) ont prétendu, à mauvais escient, pouvoir mettre à la charge exclusive de la SCI G H.

Le solde du compte de la SCI G H est actuellement débiteur de 8.602,54 euros et cette dernière a donc déjà retenu l’essentiel du montant qu’elle conteste.

Il n’y aura donc pas lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser la somme de 10.339,64 euros.

En revanche, il sera fait injonction au syndicat des copropriétaires d’inscrire, au crédit du compte de charges libellé au nom de la SCI G H, dans le mois qui suivra la signification du jugement, la somme de 10.339,64 euros (au crédit), laquelle entrera en compensation, d’une part avec l’arriéré qui sera réduit d’autant, et d’autre part, en tant que de besoin (si l’arriéré est inférieur au crédit imputé au jour de l’imputation), avec les nouvelles charges qui seront appelées à la SCI G H.

3) Sur la demande d’indemnisation du préjudice matériel subi par le syndicat des copropriétaires, évalué à 9.460,68 euros, en direction de la SAS M N, l’ancien syndic

L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic “administre l’immeuble, pourvoit à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.”

L’article 37 du décret du 17 mars 1967 précise que “lorsqu’en cas d’urgence, le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.”

Il ne suffit pas que les travaux soient incontestablement et impérieusement utiles pour que le syndic soit fondé à agir sur le fondement des textes sus-visés puisqu’ils doivent s’imposer pour assurer la “sauvegarde” de l’immeuble.

La condition déterminante pour valider l’engagement de la dépense est donc que l’intégrité même de l’immeuble soit mise en péril, à défaut d’intervention.

Il est constant que l’autorité judiciaire ne peut se substituer à l’assemblée des copropriétaires pour prescrire des mesures afférentes à des travaux urgents au motif qu’ils ont été préalablement exécutés par le syndic en méconnaissance de l’article 37.

C’est à l’assemblée générale et à elle seule qu’il appartient d’approuver ou de sanctionner la décision prise par le syndic et le juge ne dispose pas lui-même d’un contrôle d’opportunité de cette décision puisqu’il n’est pas compétent pour se substituer à l’assemblée et apprécier en ses lieu et place si les conditions posées par l’article 37 sont ou non réunies.

Si donc la majorité, celle de l’article 24, refuse de ratifier l’initiative prise par le syndic et si l’urgence n’est pas caractérisée et/ou si les travaux sont inutiles, le syndic demeure seul débiteur des frais exposés.

Le syndic doit, en vertu de l’article 37 du décret du 17 mars 1967, informer par tout moyen de son choix et dans les plus brefs délais chacun des copropriétaires des conditions dans lesquelles les travaux ont été réalisés et le manquement à cette obligation engage sa responsabilité quasi-délictuelle à l’égard des copropriétaires.

Une approbation ultérieure des dépenses n’est pas suffisante et le syndic doit, dans tous les cas, convoquer l’assemblée spécialement pour ratifier, spécifiquement, les travaux engagés de sa propre initiative.

Les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble sont ceux qui portent sur les parties communes.

Un syndic ne peut dès lors pas décider d’engager des travaux, même urgents, ayant pour finalité ou pour effet d’améliorer des parties privatives, sur le fondement de l’article 37 du décret du 17 mars 1967, à la place du propriétaire concerné.

Le droit de propriété du propriétaire sur ses parties privatives fait de toute façon interdiction au syndic d’empiéter sur ses prérogatives propres.

En outre et surtout, une copropriété n’a pas à financer des travaux dont l’assiette ne correspond pas aux parties communes.

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 régit spécialement le cas où un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution de travaux, même à l’intérieur de ses parties communes, mais il doit s’agir de travaux “régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des e, g, h, i et n de l’article 25, du d de l’article 26 et de l’article 30.” (Article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Un copropriétaire ne peut, en conséquence, souffrir des travaux sur ses parties privatives que dans l’hypothèse d’une décision expresse prise en assemblée générale sur le fondement des textes sus-évoqués.

Les travaux entrepris par le SAS M N sur le fondement de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 n’ont jamais été ratifiés ensuite par une quelconque décision d’assemblée et ce syndic ne justifie d’aucune information délivrée en temps utile aux copropriétaires sur le contenu de ses actions.

Le syndicat des copropriétaires souligne lui-même qu’ “il est constant que le syndic N a procédé à différents travaux et ce entre le 29 novembre 2009 et le 24 février 2010 sans par la suite convoquer une assemblée générale des copropriétaires afin de les faire valider.”

En réponse, la SAS M N indique :

— que la copropriété lui reproche à tort de ne pas avoir fait ratifier les travaux entrepris;

— que la copropriété fait une lecture erronée de l’article 37 du décret du 17 mars 1967;

— que quand bien même les actes n’ont pas été ratifiés via une assemblée générale, le tribunal de céans, compte tenu des faits de l’espèce, peut parfaitement juger que l’ancien syndic n’a pas engagé sa responsabilité en faisant réaliser de tels travaux;

— que s’agissant des travaux réalisés sur les parties privatives (pièces n° 10 et 11 du syndicat des copropriétaires), il s’agissait du seul moyen de mettre un terme rapidement aux désordres en palliant la carence du locataire défaillant dont la copropriété obtiendra la condamnation;

— que la quasi-totalité des menus travaux réalisés, eu égard à leur montant, ne nécessitaient pas d’autorisation de l’assemblée générale ;

— qu’elle a donc parfaitement rempli sa mission.

Il ressort des pièces versées aux débats que sur la facture de 295,08 euros du 26 novembre 2009 (pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires – intervention du 24 novembre 2009), la clé de répartition utilisée par la SAS M N est “PRIVATIF”.

La même clé “PRIVATIF” figure sur la facture correspondant à l’intervention du 18 décembre 2009 (pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires) ainsi que sur la facture de traitement fongicide du 31 décembre 2009 (pièce n° 9 du syndicat des copropriétaires).

Les factures du 23 décembre 2009 (pièce 10) et du 24 février 2010 (pièce 11) correspondent à des travaux entrepris dans les lots de la SCI G H et sont sans discussion possible des travaux “privatifs”.

La SAS M N le reconnaît d’ailleurs et, en page 5 de ses écritures, indique avoir missionné :

“- une intervention du 28 décembre 2009 pour un montant de 568,65 euros pour la suppression du branchement de la cuve du restaurant chinois sur le collecteur des eaux usées de l’immeuble (pièce S.D.C. n° 10)

- une intervention du 24 février 2010 pour un montant de 4.574,70 euros pour la pose d’une cuve à graisse dans le local du restaurant chinois (pièce S.D.C. n° 11”.

Même pour un motif tiré de l’urgence et même si les travaux sur parties privatives étaient véritablement indispensables pour la préservation des parties communes, il était impossible à la SAS M N d’intervenir légalement comme elle l’a fait à l’intérieur des lots appartenant à la SCI G H, qui ne sont pas des parties communes.

Les factures présentées sont presque toutes litigieuses, ne serait-ce qu’à la lecture du mandat donné aux entreprises mandatées, avec l’utilisation de la clé “PRIVATIF”, qui n’est pas de nature à caractériser des interventions susceptibles d’être mises à la charge de tous.

Surtout, la SAS M N n’a jamais fait ratifier les travaux entrepris, qu’ils portent sur les parties communes ou les parties privatives.

Contrairement à ce que la SAS M N soutient, il n’appartient pas au “tribunal de céans, compte tenu des faits de l’espèce, de juger qu’elle n’a pas engagé sa responsabilité en faisant réaliser de tels travaux”.

Le tribunal, de toute façon, compte tenu des faits de l’espèce, précisément, et au regard des dispositions claires et précises de l’article 37 du décret du 17 mars 1967, ne peut que rejeter la demande de ratification formée indûment par la SAS M N, qui n’a même jamais essayé de faire ratifier ses actions par le syndicat des copropriétaires, antérieurement.

La SAS M N n’a pas davantage informé les copropriétaires des travaux entrepris et a donc multiplié les infractions à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et au décret du 17 mars 1967.

Il n’est, de surcroît, pas justifié que la sauvegarde de l’immeuble aurait été compromise si la SAS M N n’avait pas agi comme elle l’a fait.

Le seul constat de dégorgements dans les parties communes, jamais constatés par un huissier et qui n’ont pas davantage fait l’objet du moindre constat de dégât des eaux et/ou de déclarations de sinistre à l’assureur de l’immeuble, ne peut valoir preuve de ce que la “sauvegarde” même de l’immeuble était compromise à l’époque où la SAS M N a fait usage des prérogatives conférées par l’article 37 du décret du 17 mars 1967, dans des conditions irrégulières.

Les fautes de la SAS M N, qui a agi sans conserver la preuve de l’état de l’immeuble avant ses interventions, qui est intervenu sur les parties privatives sans avoir le droit de le faire et qui n’a même jamais entrepris de faire ratifier ses interventions en temps utile par l’assemblée générale des copropriétaires, interdisent de faire supporter aux copropriétaires les travaux ainsi décidés unilatéralement par cet ancien syndic.

La SAS M N ne justifie pas davantage qu’un vote de l’assemblée générale l’avait déliée de l’obligation d’avoir requérir un vote préalable de l’assemblée générale pour effectuer les “menus travaux” qu’elle évoque, ni, s’il existe, jusqu’à quel plafond de dépense cette habilitation valait.

Le tribunal, pour sa part, n’a pas trouvé dans les pièces du dossier une telle habilitation donnée par avance au syndic d’engager des menues dépenses sous un certain plafond.

Les interventions sur les parties privatives étaient de toutes façon illicites et ne correspondent pas à des menues réparations.

La SAS M N a présumé, dans ses écritures, que la carence de la SCI G H entraînerait, à coup sur, la condamnation de ce copropriétaire, au profit de la copropriété.

Tel n’a, cependant, pas été le cas (voir supra) et la SAS M N a, en réalité, manqué de prudence, en tenant pour acquise la violation par la SCI G H des normes applicables, qu’elle n’a pas fait l’effort d’expliciter et dont le tribunal ignore encore à ce jour le contenu.

La SAS M N n’a pas cessé d’incriminer le débordement de la cuve à graisse du restaurant chinois, avec les mentions manuscrites apposées par elle-même sur les factures versées aux débats et a tenu la carence de la SCI G H comme si évidente qu’elle n’a pas même conservé la preuve des désordres préexistants, n’a jamais requis le moindre constat d’huissier, n’a jamais fait établir le moindre constat de dégât des eaux, n’a jamais fait de déclaration de sinistre et n’a jamais pris la précaution de requérir une expertise, pour mettre au clair les responsabilités éventuellement encourues.

La SAS M N a donc dirigé les interventions des prestataires qu’elle a mandatés suivant ses propres présomptions, inclinations et sentiments sur la culpabilité, pour elle acquise, de la SCI G H.

Cette façon de procédé a empêché qu’on puisse s’assurer, à ce jour, de ce que les interventions facturées étaient non pas simplement utiles et nécessaires pour l’immeuble mais conditionnaient véritablement sa “sauvegarde” même, ce qui n’est pas la même chose et ce qui n’est pas justifié.

La SAS M N sera donc condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à F (93230) la somme de 169,32 euros TTC (pièce n° 5 – sans affectation justifiée), 295,08 euros TTC (pièce n° 6 libellée “privatif”), 700 euros TTC (pièce n° 7), 442,63 euros TTC (pièce n° 8 libellée “privatif”), 764,88 euros TTC (pièce n° 9 libellée “privatif”), 568,65 euros TTC (pièce n° 10 – intervention sur parties privatives), 4.574,70 euros (pièce n° 11 – intervention sur parties privatives).

Le syndicat des copropriétaires réclame également à la SAS M N le remboursement de la somme de 1.945,42 euros, qui correspondrait au montant payé au titre de la facture ALF du 1^er décembre 2010.

Cette facture fait suite à un devis du 21 octobre 2010 et correspond à une intervention des 29 et 30 novembre 2010 (pièce n° 17).

La SAS M N a été déchargée de ses fonctions de syndic le 28 septembre 2010 et a été remplacée à cette date par le nouveau syndic cabinet V W.

C’est le nouveau syndic qui a pris la liberté de mandater la société ALF le 21 octobre 2010 et pas l’ancien syndic.

La SAS M N n’a donc évidemment aucun compte à rendre au titre de la facture du 1^er décembre 2010 qui fait l’objet de la pièce n° 17.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts indûment dirigée à l’encontre de la SAS M N de ce chef et devra, le cas échéant, dirigé plus utilement ses griefs à l’encontre de son nouveau syndic.

La SAS M N au titre des factures qui l’engagent, compte tenu de la durée de sa mission, sera donc condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à F (93230) la somme de 7.515,26 euros en tout (soit 9.460,68 euros – 1.945,42 euros = 7.515,26 euros ou 169,32 euros + 295,08 euros + 700 euros + 442,63 euros +764,88 euros +568,65 euros + 4.574,70 euros = 7.515,26 euros encore, ce qui revient au même), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

4) Sur l’appel en garantie de la SAS M N en direction de la SCI G H et de M. K L

Cet appel en garantie n’est pas justifié puisque, d’une part c’est à raison des fautes de la SAS M N que ses décisions n’ont pas été ratifiées et que, d’autre part, il a été précédemment jugé que la preuve de l’imputabilité à la SCI G H et/où à M. K L des désordres ayant donné lieu aux facturations litigieuse n’a pas été rapportée.

5) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires ne peut pas reprocher à la SCI G H et à M. K L l’apparition des désordres, dès lors qu’aucune mesure d’investigation n’a été menée pour démontrer quelles étaient les responsabilités encourues et alors que les normes invoquées à l’encontre de la SCI G H et de M. K L n’étaient pas si claires qu’un éventuel manquement de leur part de ce chef s’impose avec la force de l’évidence.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Le syndicat des copropriétaires peut reprocher à la SAS M N des manquements dans l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, mais pas l’apparition des désordres eux-mêmes.

La SAS M N, qui n’est pas responsable de l’apparition des désordres, s’est efforcée, d’une façon désordonnée et précipitée certes, mais s’est efforcée quand même, de remédier aussi vite qu’elle l’a pu aux troubles qu’elle a diagnostiqués dans l’immeuble.

On ne peut pas, en effet, reprocher à la SAS M N un excès de prudence et des atermoiements dans la présente affaire alors qu’elle a tranché, sans doute trop vite, sur les responsabilités, afin de prendre, au plus vite, les choses en mains pour éviter que la situation d’engorgement n’empire, au sein de la copropriété.

La SAS M N n’apparaît donc aucunement responsable ni de l’apparition du trouble de jouissance invoqué, ni de sa persistance, pendant quelques mois, sachant que, depuis le 1^er décembre 2010, il n’a plus été justifié d’aucun désordre, dans l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires est, de surcroît, mal venu de reprocher à la SAS M N ses agissements comme syndic, au titre des frais engagés sans ratification, alors que sa pièce n° 17, qui n’engage pas la SAS M N mais le nouveau syndic, démontre que les mauvaises habitudes prises au sein de la copropriété n’ont, à l’évidence, pas cessé avec la fin du mandat confié à la SAS M N.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à F (93230) sera, par suite, débouté de l’intégralité de ses demandes au titre du préjudice de jouissance.

6) Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à F (93230) n’a pas agi abusivement à l’encontre de la SCI G H puisqu’il a pu croire, compte tenu de l’assurance manifestée par son ancien syndic, et encore par le nouveau (cf. la pièce n° 17), relative à l’imputabilité pour eux acquise des désordres à la SCI G H, que cette dernière pouvait être exclusivement responsable des troubles d’engorgement constatés dans l’immeuble.

La SCI G H sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

7) Sur les demandes accessoires

La SAS M N, qui succombe sur les demandes du syndicat des copropriétaires, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, à son profit.

Supportant les dépens, elle sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à F (93230) la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires succombe sur les demandes formées à l’encontre de la SCI G H et sera condamnée aux dépens, à son profit.

Il n’y aura toutefois pas lieu à indemnité de procédure au profit de la SCI G H, dans un souci d’équité.

L’exécution provisoire du jugement sera ordonnée compte tenu de l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne la SAS M N à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à F (93230) la somme de 7.515,26 euros à titre de dommages et intérêts, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2012, date de l’assignation.

Condamne la SAS M N aux entiers dépens au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à F (93230).

Condamne la SAS M N à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à F (93230) la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à F (93230) de ses demandes à l’encontre de la SCI G H et de M. K L.

Ordonne au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à F (93230) de rectifier le compte de charges de la SCI G H et lui enjoint, dans le mois qui suivra la signification du présent jugement, de porter à son crédit la somme de 10.339,64 euros.

Dit n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts au titre du jeu d’écriture comptable exigé de la part du tribunal, sachant que le compte de charges de la SCI G H est actuellement débiteur de l’essentiel du montant contesté.

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à F (93230) aux dépens au profit de la SCI G H.

Dit n’y avoir lieu à indemnité de procédure à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à F (93230) au profit de la SCI G H.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ordonne l’exécution provisoire du jugement.

Ainsi jugé puis mis à disposition au greffe le 29 octobre 2014, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT

F. YATERA S. X