Tribunal de grande instance de Paris, Expropriations, 10 octobre 2017, n° 17/00237

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- SUR LA MÉTHODE ET LES SURFACES
- SUR L'INDEMNISATION DE L'EXPROPRIÉE
- Sur la chambre de service
- Sur l'indemnité de remploi
- Sur l'indemnité totale de dépossession
- Sur l'indemnité de déménagement
- Sur l'indemnité de relogement temporaire
- Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- Sur les dépens
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TGI Paris 10 octobre 2017

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, expropriations, 10 oct. 2017, n° 17/00237
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	17/00237

Sur les parties

Avocat(s) :	Gilles CAILLETDidier Guy SEBAN
Cabinet(s) :	WEDRYCHOWSKI & ASSOCIES
Parties :	SOCIÉTÉ DU GRAND PARIS

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

Expropriations

N° RG : 17/00237

JUGEMENT

DU 10 Octobre 2017

DEMANDERESSE

SOCIÉTÉ DU GRAND PARIS

[…]

[…]

représentée par Maître Didier SEBAN de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire P0498

DÉFENDERESSE

Madame Z X

[…]

assistée de Maître Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire G0876

LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DES HAUTS-DE-SEINE

exerçant les fonctions de commissaire du Gouvernement

représenté par Madame Nathalie TROILO

OPÉRATION :

SGP- […]

[…]

A B, Juge au Tribunal de grande instance de PARIS, Juge de l’expropriation par ordonnance du 03 juillet 2017, assistée de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffier, désignées conformément aux articles L 211-1 et R 211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Après débats à l’audience publique du 06 septembre 2017 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2017 ;

OBJET DE LA DEMANDE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par arrêté en date du 24 juillet 2015, le préfet de la région Ile-de-France a prescrit l’ouverture d’une enquête préalable à la déclaration d’utilité publique du projet de réalisation de la partie Ouest de la ligne rouge (15) du métro automatique devant relier les gares de Pont-de-Sèvres et Saint-Denis Pleyel.

Par décret n° 2016-1566 en date du 21 novembre 2016, ont été déclarés d’utilité publique et urgents les travaux nécessaires à la réalisation, par la Société du Grand Paris, du tronçon de métro automatique reliant lesdites gares.

Par mémoire valant offre visé par le greffe le 18 mai 2017, la société du Grand Paris a saisi la juridiction de l’expropriation de Paris à l’effet de voir fixer l’indemnité devant revenir à M^me X pour l’expropriation, dans le cadre de l’opération en cause, d’une parcelle bâtie cadastrée […] située 29-31, rue Mertens à BOIS-COLOMBES (92270).

La Société du Grand Paris a offert de verser une indemnité totale de 279 120 € en valeur libre.

Par ordonnance en date du 22 mai 2017, le juge de l’expropriation a fixé la date du transport sur les lieux et de l’audition des parties au 25 juin 2017. Cette décision a été notifiée à M^me X par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 24 mai 2017.

La date de l’audience a été déterminée lors du transport sur les lieux.

Par mémoire en réponse visé par le greffe le 15 juin 2017, l’expropriée a sollicité la fixation de l’indemnité de dépossession à la somme totale de 353 000 € en valeur libre, outre une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire récapitulatif en réponse visé par le greffe le 7 août 2017, la Société du Grand Paris a maintenu sa proposition d’indemnisation à hauteur de 279 120 € en valeur libre.

Par mémoire complémentaire visé par le greffe le 31 août 2017, M^me X a révisé ses prétentions, demandant au juge de l’expropriation, outre de débouter les autres parties de toutes prétentions contraires, de fixer son indemnisation comme suit :

—  331 229 € à titre d’indemnité principale,

—  34 123 € à titre d’indemnité de remploi,

—  4 488 € à titre d’indemnité de déménagement,

—  15 000 € à titre d’indemnité de relogement,

—  3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire en réponse et récapitulatif déposé le 6 septembre 2017, la Société du Grand Paris a maintenu sa proposition initiale.

Par conclusions visées par le greffe le 14 août 2017, le commissaire du Gouvernement a proposé la fixation d’une indemnité totale de 310 000€ en valeur libre.

A l’audience de plaidoirie du 6 septembre 2017, les parties ont soutenu leurs écritures.

La décision a été mise en délibéré au 10 octobre suivant.

MOTIFS:

SUR LE BIEN

Le bien objet de l’expropriation comprend un appartement de deux pièces d’une surface de 42,79 m² situé au 2^e étage d’un immeuble de 1870, une cave en sous-sol et une chambre de service sous les combles, le tout dans un immeuble en briques en bon état général extérieur. Il est situé en centre-ville, à 5 minutes à pied de la gare SNCF de Bois-Colombes, qui dessert notamment la gare de Paris Saint-Lazare en 16 minutes.

A la date de référence du 7 juillet 2015, le bien est situé en zone UE du plan local d’urbanisme de la commune de Bois-Colombes, correspondant à une zone mixte de cœur de ville.

Les parties communes sont en état moyen, seul le carrelage étant récent. L’escalier menant aux étages est vieux et la porte ouvrant sur la cave est d’époque. L’escalier est éclairé à chaque étage par une fenêtre en double-vitrage. La peinture des murs est pour l’essentiel défraîchie.

L’appartement de style haussmannien est composé d’une cuisine aménagée ouvrant sur un séjour, d’une chambre, d’une salle d’eau et de toilettes indépendantes. Le sol est en parquet massif et carreaux de ciment et les fenêtres sont équipées de double vitrage. Le logement bénéficie d’un chauffage électrique radiant. Il a fait l’objet d’une rénovation complète entre 2007 (pièces de vie) et 2010 (sanitaires). La cuisine et le séjour, pourvu d’une cheminée en marbre et de moulures, ouvrent sur la cour et le pavillon situés à l’arrière du bâtiment et la chambre ouvre sur la rue.

La cave, carrée, présente un sol en béton et des murs en pierre et briques.

La chambre de service, située au 4^e étage, d’une surface de 8,92 m², est éclairée par une petite fenêtre de toit ancienne. Elle présente un

parquet au sol et des murs tapissés. Elle n’a fait l’objet d’aucune rénovation. Les toilettes sur palier à cet étage sont désaffectées.

SUR LA MÉTHODE ET LES SURFACES

La méthode consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, adoptée par l’ensemble des parties, sera retenue pour être adaptée à l’espèce.

L’étude portera successivement sur l’appartement et la cave puis sur la chambre de service.

Il convient de retenir une surface de 42,79 m² Carrez pour l’appartement et 8,92 m² Carrez pour la chambre de service, s’agissant de la surface utilisée par l’ensemble des parties.

[…]

Il n’est pas contesté que le bien est libre de toute occupation.

SUR L’INDEMNISATION DE L’EXPROPRIÉE

Selon l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

[…]

Concernant l’appartement et la cave

Au soutien de son offre, la Société du Grand Paris produit les termes de comparaison suivants concernant des biens situés sur la même commune :

Au vu de ces termes de comparaison, elle retient un prix au m² de 5 200 € / m² .

En défense, M^me X produisent les termes de comparaison suivants :

Elle considère que les termes de comparaison de la Société du Grand Paris ne sont pas pertinents eu égard à la situation et à l’état exceptionnel de son bien. Elle retient un prix au m² de 6 200 €.

Le commissaire du Gouvernement produit les termes de comparaison suivants :

Il retient un prix au m² de 5 460 € eu égard à la médiane des termes retenus.

En l’espèce, l’ensemble des termes produits sont récents et concernent des biens en valeur libre situés à proximité du bien à évaluer, dans une configuration similaire (proximité de la gare et du centre-ville) situés dans des immeubles anciens rénovés, présentant un état d’entretien relativement similaire, au vu de la façade.

Le terme de comparaison n°3 concerne en revanche un immeuble moderne de hauteur importante, tel que cela ressort de la photographie produite par l’expropriée. Il ne peut donc être retenu..

Par ailleurs, le terme de comparaison n°11 concerne un appartement de superficie trop inférieure à celle du bien à évaluer pour pouvoir être retenu. A l’inverse, le terme n°6 concerne un bien de superficie trop importante par rapport au bien évalué pour pouvoir être retenu.

L’accord conclu avec M^me Y concernant l’appartement similaire de l’étage supérieur ne peut être retenu en l’absence de vente ferme et définitive.

Il convient de relever l’excellent état de l’appartement, récemment rénové avec des matériaux de qualité (parquet en chêne massif, carreaux de ciment fait main, double vitrage, chauffage radiant…). Bien qu’il souffre d’un vis-à-vis côté rue (chambre), qu’il ait vue sur le toit de l’immeuble d’en face côté cour et qu’il ne bénéficie pas d’un balcon filant à l’inverse de l’appartement du 3^e étage, l’appartement bénéficie d’une disposition favorable (traversant, cuisine ouverte, toilettes indépendantes). La façade de l’immeuble est en bon état. Le fait que l’appartement bénéficie d’une cave ne saurait être pris en considération dans la mesure où tel est le cas de plusieurs termes de comparaison produits et où cet élément n’est pas précisé concernant les autres termes.

En considération de ces éléments, il convient de retirer les termes de comparaison n°2 et 5, qui sont de manière flagrante les plus faibles du panel restant et ne correspondent pas à la qualité du bien.

Sont donc conservés les termes suivants, par ordre de prix au m² croissant :

La moyenne des termes de comparaison retenus est égale à 5 484 € / m2. Ce prix sera donc retenu.

En conséquence, l’indemnité principale est de 234 660,36 € en valeur libre, soit :

42,79 m² x 5 484 €/m².

Sur la chambre de service

Au soutien de son offre, la Société du Grand Paris produit un terme de comparaison concernant une vente du 7 octobre 2014 au 39, rue du Général Leclerc, pour un prix de 30 000 € et une surface de 8 m² , soit un prix au m² de 3 750 € (terme de comparaison n°1).

Elle retient un prix au m² de 3 400 € eu égard à l’absence d’aménagement du lieu.

En défense, M^me X fait valoir le fait qu’une chambre de service voisine a été vendue le 06/03/17 pour 70 210 € (terme de comparaison n°2). Considérant que cette chambre présente la même surface que celle de l’expropriée, elle retient un prix au m² de 7 871 €, contrairement à la Société du Grand Paris et au commissaire du Gouvernement qui retiennent un prix de 7 298 € pour une surface de 9,62 m2.

Le commissaire du Gouvernement produit les termes de comparaison suivants :

Il retient un prix au m² de 5 200 € par référence au dernier terme de comparaison, qui concerne une surface de moins de 9 m², ne pouvant donc être mise en location, à l’instar du bien à évaluer.

En l’espèce, la surface de la chambre de service est inférieure à 9 m² ce qui constitue un important facteur de moins-value dans la mesure où ce local ne peut en conséquence faire l’objet d’une location. Le fait qu’il puisse atteindre la surface de 9 m2 moyennant certains travaux est indifférent, dans la mesure où le bien est évalué dans son état actuel et non hypothétique.

Les termes concernant des surfaces supérieures (2 et 3) doivent donc être écartés, étant observé que la Société du Grand Paris justifie du fait que la surface du terme n° 2 est supérieure à 9 m² Carrez.

Bien que relativement anciens, les termes 1 et 4 correspondent mieux à la typologie du bien. La moyenne du prix au m2 de ces deux termes étant de 4 482 € mais le bien n’ayant fait l’objet d’aucune rénovation et ne bénéficiant d’aucune commodité permettant son habitation par un propriétaire, il convient de ramener ce prix à la somme de 4 200 € / m2.

En conséquence, l’indemnité principale est de 37 464 € en valeur libre, soit :

8,92 m² x 4 200 €/m² .

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi a pour base le montant de l’indemnité principale, en l’espèce 272 124,36 € (234 660,36 € + 37 464 €).

Elle est égale à :

. 20 % jusqu’à 5 000 € = 1 000 € ;

. 15 % de 5 000 € à 15 000 € = 1 500 € ;

. 10 % sur le surplus, soit sur 257 124,36 € = 25 712,44 € ;

soit un total de 28 212,44 €.

Sur l’indemnité totale de dépossession

Elle est égale à 300 336,80 €, soit 272 124,36 € indemnité principale + 25 712,44 € indemnité de remploi, en valeur libre. Cette somme est arrondie à 300 337 €, pour une juste indemnisation.

Sur l’indemnité de déménagement

Cette indemnité est due à l’exproprié même si le bien est évalué en valeur libre, car l’exproprié va devoir exposer des frais de déménagement pour libérer les lieux et se reloger, qui sont directement causés par l’expropriation dont il est l’objet. Le montant réclamé de 4 488 € n’est pas contesté, il sera alloué.

Sur l’indemnité de relogement temporaire

M^me X expose ne pas pouvoir se reloger suite à l’expropriation en raison de sa situation professionnelle. Toutefois, son logement a été évalué en valeur libre et l’expropriée ne peut donc obtenir en sus une indemnité de relogement temporaire.

M^me X doit donc être déboutée de sa prétention.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande d’allouer à M^me X une somme de 2500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, somme au paiement de laquelle la Société du Grand Paris est condamnée.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la Société du Grand Paris, expropriante, supporte les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Fixe à 300 337 €, en valeur libre, l’indemnité totale de dépossession due par la Société du Grand Paris à M^me Z X dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé 29-31, rue Mertens à BOIS-COLOMBES (92270), sur la parcelle cadastrée […];

Fixe à 4 488 € l’indemnité de déménagement due par la Société du Grand Paris à M^me Z X ;

Condamne la Société du Grand Paris à payer à M^me Z X une somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Société du Grand Paris aux dépens.

Fait à PARIS, le dix octobre deux mil dix sept.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

Grosse à :

Expédition à :

Copie à :

Délivrée le