TRIBUNAL

DE GRANDE INSTANCE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 SEPTEMBRE 2016

Chambre 6/ section 5

AFFAIRE N° RG : 14/09270

N° de MINUTE :

Madame A D Y

[…]

93360 NEUILLY-PLAISANCE

représentée par Maître Manuel BOSQUE de la SCP WUILQUE BOSQUE TAOUIL BARANIACK DEWINNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB173

Madame B E Y

[…]

93360 NEUILLY-PLAISANCE

représentée par Maître Manuel BOSQUE de la SCP WUILQUE BOSQUE TAOUIL BARANIACK DEWINNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB173

DEMANDEURS

C/

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Jessica FARGEON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1223

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me BLANCHET, Vice Président, statuant en qualité de Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile, assistée aux débats de M^me COPIN, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 30 Mai 2016.

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rédigé et signé par M^me BLANCHET, Vice Président, assistée de M^me COPIN, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 15 décembre 2011, Madame A Y et Madame B Y, indivisément, ont souscrit avec la SCI VILLA FLORENTINE un contrat de vente en état futur d’achèvement, portant sur les lots 88 et 110, savoir un appartement et une place de parking au sein d’un immeuble à construire […].

L’acte précise que la date de livraison de cet ensemble immobilier est fixée au premier trimestre 2013, sauf cas de force majeure ou cause légitime de suspension du délai.

Considérant que la livraison de l’immeuble était tardive, que l’immeuble était atteint de défauts de conformités aux règles de l’art et que les prescriptions du contrat, à tout le moins pour l’isolation n’avaient pas été respectées, les demanderesses ont été autorisées par ordonnance du 23 mai 2014 rendue par le Juge de l’exécution près le Tribunal de Grande Instance de Bobigny, à pratiquer une saisie conservatoire. Elles ont ensuite été convoquées par le promoteur pour la livraison le 6 juin 2014.

Par ordonnance de référé du 2 mars 2015, le juge des référés a enjoint à la SCI LA VILLA FLORENTINE, sous astreinte, de remettre les clés aux demanderesses, tout en autorisant celles-ci à consigner le solde du prix.

Les lieux ont finalement été livrés le 24 mars 2015.

Les demanderesses ont émis 45 réserves et non-conformités constatées et décrites par Maître X, huissier de justice, qu’elles ont mandaté.

C’est dans ces conditions que par acte du 8 juillet 2014, les consorts Y ont fait assigner la SCI VILLA FLORENTINE devant le tribunal de grande instance de Bobigny en indemnisation de leurs préjudices.

Dans leurs dernières conclusions du 23 septembre 2015, elles demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1134 et 1147 et 1792 du Code Civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

— Leur donner acte de ce qu’elles se réservent de solliciter l’indemnisation de tous préjudices matériels consécutifs à des malfaçons ou défauts de conformité de logement,

— Condamner la SCI VILLA FLORENTINE au paiement d’une somme de 20.400 euros en indemnisation du préjudice de jouissance subi à raison du retard de livraison,

— Condamner la SCI VILLA FLORENTINE au paiement d’une somme de 57.161,73 euros en indemnisation de la perte de l’éligibilité au dispositif fiscal prévu par l’article 199 septvicies du Code Général des Impôts (dit loi Scellier),

— Condamner la SCI VILLA FLORENTINE au paiement d’une somme de 1.500 euros en indemnisation du moral subi,

— Condamner la SCI VILLA FLORENTINE au paiement d’une somme de 59,77 euros au titre des frais d’ouverture de ligne EDF annulés,

— Condamner la SCI VILLA FLORENTINE au paiement d’une somme de 40,90 euros au titre de la quote part de taxe foncière 2015,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Débouter le SCI LA VILLA FLORENTINE de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner la SCI VILLA FLORENTINE au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions du 3 décembre 2015, la SCI VILLA FLORENTINE demande au tribunal de :

— Débouter Mesdames Y de l’intégralité de leurs demandes,

— Condamner Mesdames A Y et B C à lui verser la somme de 12.793 euros actuellement consignée à la Caisse des dépôts et consignation,

— Ordonner la mainlevée de la saisie-conservatoire ordonnée par requête auprès du Juge de l’exécution du Tribunal de Grande Instance de Bobigny,

— Condamner solidairement Madame A Y et Madame B Y au paiement de la somme de 7.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2015.

Le tribunal renvoie aux écritures pour le détail de l’argumentation.

MOTIFS

La demande de donner acte n’étant pas une demande en justice, le tribunal ne se prononcera pas sur celle-ci.

Sur la demande en réparation du préjudice de jouissance en raison du retard de livraison

L’acte authentique prévoit une livraison “dans le courant du premier trimestre 2013 sauf survenance d’un cas de force majeure ou autre cause légitime de suspension de délai” qui sont détaillées en page 17 de l’acte.

En l’espèce, la SCI VILLA FLORENTINE invoque des intempéries sans en justifier la réalité et l’importance par la production des relevés météo ou de la caisse des congés payés du bâtiment, elle invoque la résiliation imprévue du contrat de l’architecte en charge du suivi du chantier mais cette cause n’est pas considérée comme légitime au sens de l’acte, pas plus que le cambriolage sur le chantier. Elle allègue également le retard consécutif au décalage de l’intervention des fournisseurs d’énergie. Cette cause est qualifiée de légitime par l’acte authentique mais aucun élément n’est produit pour déterminer la durée de la suspension en lien avec cet événement. Elle invoque également le retard mis par les demanderesses à procéder à la livraison.

Il ressort du procès verbal de constat dressé par la SCP Z et X-F le 4 juin 2014 que des réserves ont été émises par les demanderesses mais qu’elles n’empêchaient pas l’habitabilité des lieux de sorte que il y a lieu de se placer au 13 juin 2014 date proposée pour la remise des clefs pour évaluer le préjudice, sans qu’il y ait lieu de tenir compte de la date du 24 mars 2015, date à laquelle elles ont pris possession des lieux.

Il importe peu que le procès verbal soit assorti de réserves, possibilité que prévoient expressément les stipulations du contrat qui spécifient clairement que cette signature n’emporte pas renonciation aux droits que les acquéreurs tiennent de l’article 1642-1 du code civil.

Il y a donc lieu de considérer que la période de retard non justifiée s’étend du 31 mars 2013 au 13 juin 2014.

Le retard de livraison a causé une perte de revenus locatifs. Compte tenu de la surface de l’appartement, de son emplacement, le tribunal retient un loyer de 850 euros, de sorte que la SCI VILLA FLORENTINE sera condamnée à leur verser 90% de la somme de 12 325 euros au titre du préjudice consécutif au retard de livraison, pour tenir compte de l’aléa inévitable des locations, soit la somme de 11ྭ092, 50 euros.

Il est établi que l’immeuble n’a pas été loué dans le délai d’un an à compter de l’achèvement de l’immeuble faute de livraison effective, de sorte que les demanderesses ont perdu la possibilité de bénéficier de la défiscalisation prévue par la loi Scellier 2.

Le préjudice en résultant ne peut toutefois être analysé que comme une perte de chance. Il n’est en effet pas établi qu’elles auraient pu louer dès la livraison et pendant les cinq années pendant lesquelles elles pouvaient bénéficier de l’avantage fiscal. Il leur incombe d’établir que leur acquisition leur donnaient un avantage que leur situation et leurs revenus déclarés pour les années concernées rendaient possible et d’établir ainsi la réalité comptable de la perte alléguée qui n’est pas justifiée.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement du solde du prix de vente

L’article R261-14 du Code de la Construction et de l’Habitation dispose que le solde est payable lors de la mise du local à disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. Les demanderesses ont consigné 5% du prix de vente au motif que de nombreuses non-conformités contractuelles ont été relevées.

En l’espèce, les demanderesses se prévalent de non-conformités contractuelles relatives notamment au placard, au carrelage de la salle de bains, clés, parking et à l’isolation thermique.

— le carrelage dans la salle de bains : le non respect des prescriptions contractuelles caractérise un défaut de conformité qui sera réparé sans qu’il soit besoin de démontrer une faute du vendeur. La fiche technique du 16 novembre 2012 signée par la SCI VILLA FLORENTINE mentionne un seul type de carrelage IRIS MY WALL en format 25 par 46 cm avec listel de 2,5 cm. Il vise des carreaux en faïence de la série My Wall de teinte candy glossy, c’est-à-dire brillant. Il est établi par le procès verbal de constat du 6 juin 2014 que c’est bien ce carrelage qui a été posé, les deux références renvoyant au carreau, d’une part, et au listel, d’autre part.

— le placard dans la pièce principaleྭ: il n’est pas mentionné sur le plan de l’appartement et devait donc être déposé. Il a été déposé le 12 janvier 2016 comme l’établi le procès verbal de levée de réserves.

— le placard manquantྭ

— l’absence de livraison de parkingྭ

— absence de remise de vigiks autant que de jeux de clés

— absence de réalisation d’une isolation par l’extérieure et de justification du label BBCྭ: la SCI VILLA FLORENTINE soutient que la notice descriptive ne prévoit pas d’isolation par l’extérieur. Le descriptif technique mentionne pour les murs de façade, comme les murs pignons un doublage thermique sur face extérieure. L’étude thermique dont il n’est pas communiqué l’intégralité mentionne que les murs de façade reçoivent une isolation par l’intérieur pour assurer un bâtiment BBC, la plaquette commerciale, mentionne un bâtiment aux normes BBC, une isolation thermique renforcée. La SCI a mentionné dans la notice la réalisation de matériaux ou de prestations alternatives mais elle doit néanmoins pouvoir justifier que le bâtiment réalisé est effectivement considéré comme un bâtiment BBC, ce qu’elle n’établit pas dans les pièces produites dans le cadre de cette procédure.

La SCI VILLA FLORENTINE conteste ces défauts de conformités et réclame le paiement du solde du prix de vente. Mais il lui appartient d’établir qu’elle a effectivement réalisé les prestations qu’elle a vendues. Or, si elle établit les avoir réalisées pour le carrelage et le placard, elle ne justifie pas les avoir réalisés pour les autres.

Elle sera donc déboutée de sa demande de main levée de la consignation du prix compte tenu des contestations sur les non conformités de l’immeuble.

Sur les autres préjudices

Mesdames Y sollicitent également l’allocation d’une somme de 1.500 euros en réparation de leur préjudice moral. Le tracas suscité par la procédure justifie l’allocation d’une somme de 1ྭ000 euros.

Elles sollicitent le remboursement d’une somme de 59,77 euros correspondant à des frais d’ouverture d’une ligne EDF qui «ྭa du être annulée suite au report de la remise des clésྭ» mais la facture fait état d’une consommation pour la période du 21 mai 2014 au 9 juillet 2014 et il n’est pas établi le rapport entre cette facture et le litige puisque de toute façon les frais d’ouverture auraient de toute façon été dus et en quoi il s’agirait de frais supplémentaires. La demande sera rejetée.

Elles sollicitent le remboursement de la quote part de taxe foncière 2015 pour la période antérieure à la date de remise des clés soit le 24 mars 2015 mais la demande sera rejetée pour les motifs retenus ci-avant par le tribunal.

Sur les autres demandes

L’exécution provisoire sera ordonnée.

La SCI VILLA FLORENTINE sera tenue aux dépens et condamnée à payer aux consorts Y la somme de 2ྭ000 euros le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressortྭ;

— Condamne la SCI VILLA FLORENTINE à payer à Madame B Y et à Madame A Y la somme de 11ྭ092, 50 euros à titre de dommages et intérêtsྭ;

— Condamne la SCI VILLA FLORENTINE à payer à Madame B Y et à Madame A Y une somme totale de 1ྭ000 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice moralྭ;

— Déboute la SCI LA VILLA FLORENTINE et Madame B Y et à Madame A Y de l’ensemble de leurs autres demandesྭ;

— Condamne la SCI VILLA FLORENTINE à payer à Madame B Y et à Madame A Y une somme totale de 2ྭ000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamne la SCI VILLA FLORENTINE aux dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civileྭ;

— Prononce l’exécution provisoire.

La minute a été signée par Madame BLANCHET, Vice-Président, et par Madame COPIN, Greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT