T R I B U N A L DE G R A N D E I N S T A N C E D ' E V R Y
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Expropriations N° RG : 15/00017 N° Minute : 2016/

[…] rendu le 14 MARS 2016

ENTRE :

DEMANDERESSE

SNC […],

[…]

représentée par Maître Guillaume VARGA, avocat au barreau de PARIS

Autorité expropriante

ET

DÉFENDERESSE

Société d’Economie Mixte de Massy, dite SEMMASSY

[…]

[…]

représentée par Maître Patrick HOCREITERE, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

Exproprié

EN PRÉSENCE DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

représenté par : Claude DARCY

adresse : Service du Domaine

[…]

[…]

JUGE DE L’EXPROPRIATION :

X Y, Vice-Présidente, désignée par l’ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS, conformément aux dispositions des articles L.13-1 et R.13-2 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique.

GREFFIER : Greffier lors des débat : Amel MEJAI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Amandine CAGNION, Greffière

DÉBATS :

Par arrêté en date du 3 juin 2014 ont été déclarées d utilité publique les acquisitions foncières par la SEMMASSY en vue de réaliser l aménagement de la ZAC Franciades Opéra à Massy ;

Par lettre recommandée adressée le 4 avril 2015 , la SNC Forum Santé a mis la SEMMASSY en demeure de lui adresser ses offres ;

En l absence de réponse de la SEMMASSY , la SNC Forum Santé a saisi le juge de l expropriation par mémoire en date du 16 juin 2015;

Le transport sur les lieux a été effectué le 19 octobre 2015 ;

Monsieur le commissaire du gouvernement a conclu le 7 octobre 2015 et le 19 janvier 2016 ;

L affaire , appelée à l audience du 30 novembre 2015 , a été renvoyée à l audience du 25 janvier 2016 où elle a été plaidée et mise en déliberé au 14 mars 2016 ;

Au terme de la procédure , les prétentions et moyens des parties s établissent comme suit:

Prétentions et moyens de la SNC Forum Santé :

La SNC Forum Santé demande au juge de l expropriation de rejeter l offre de remplacement de la SEMMASSY en consequence de l absence totale d équivalence entre les locaux proposés et ceux actuellement exploités ;

Elle demande au juge de l expropriation de fixer les indemnités lui revenant comme suit :

— valeur du fonds :2 698 442 euros x100% =2 698 442 euros ;

— indemnité de remploi:2 297 146 euros

— indemnité de déménagement : sur production d un devis

–troubles commerciaux:

Perte d exploitation :134 622 euros

Perte sur salaires et charges :35 069 euros

Frais divers :15 000 euros

— licenciement du personnel : sursis à statuer

Elle demande en outre une somme de 5000 euros sur le fondement de l article 700 du code de procédure civile ;

À titre tres subsidiaire , si le juge de l expropriation estimait fondée l offre de la SEMMASSY au titre des locaux de remplacement , elle demande que les indemnités lui revenant soient fixées de la maniere suivante :

— valeur du droit au bail : 23 192euros x7 = 162 344 euros

— indemnité de remploi : 15 084 euros

— troubles commerciaux:

Perte de bénéfices :295 175 euros x3 mois = 73 928 euros

— pertes d exploitation:2698 442 x30 jours /300 jours =269 844 euros

— frais de déménagement : 30 130 euros

— frais et travaux d aménagement :240 500 euros

— renouvellement du mobilier:81 000 euros

— transfert lignes téléphoniques et installation informatique :15000 euros

— licenciement du personnel: sursis à statuer

Elle demande également une somme de 5000 euros sur le fondement de l article 700 du code de procédure civile ;

Au soutien , s agissant de l offre de locaux de remplacement de la SEMMASSY , elle fait valoir que les locaux seront situés dans une zone entièrement piétonne ne permettant pas le stationnement meme ponctuel des patients âgés ou handicapés ;

la surface des locaux actuellement exploités est de 269, 20 euros, soit 137,20m² en rez de chaussée et 132m² en sous sol, alors que le local proposé a une surface de 214 m² en surface , soit une différence de 55 , 20 m² et ne bénéficie plus d un accès direct au parking souterrain ;

S agissant du bail relatif au nouveaux locaux , les conditions en sont différentes sur plusieurs points , à savoir la durée du bail , le loyer déplafonné , l impossibilité de consentir une location gérance , l indexation annuelle du loyer , l impôt foncier à la charge du preneur , le loyer net de toutes charges ;

S agissant du loyer , il passerait de 153, 92 euros du m² à 280 ou 240 euros du m² , et ce pour une surface moindre ;

S agissant des résultats financiers à prendre en compte la SNC Forum Santé demande que soient écartés les résultats de l année 2014 , et que soient seuls pris en compte les chiffres d affaires TTC des années 2011 , 2012 , 2013 , l année 2014 ayant connu une forte baisse du chiffre d affaires, en raison de la fermeture du parking et de la gene occasionnée pour les clients par les travaux;

Elle demande au juge de l expropriation de retenir un coefficient de 100% au vu de l environnement géographique chaland ,de la bonne configuration des locaux, des équipements existants et du tres bon état d entretien ;

elle produit 3 termes de comparaison:

— un jugement du tribunal d Evry du 27 avril 2009 s agissant d une pharmacie à Massy ; taux retenu 92%

— un jugement du 17 juin 2009 du tribunal d Evry s agissant d une pharmacie à Epinay sur Seine : taux retenu 100%

— un jugement du tribunal de Pontoise du 29 aout 2014 s agissant d une pharmacie à Ermont : taux retenu 80 %

La SNC Forum Santé demande une indemnité de remploi calculée aux taux habituels et une indemnité de déménagement à fixer sur devis ;

S agissant des troubles commerciaux , elle demande une indemnité pour trouble d exploitation calculée sur la base d une durée de 15 jours du chiffre d affaires moyen des trois dernieres années arreté sur une durée de 300 jours soit 134 922 euros ;

elle demande également une indemnité pour perte sur salaires et charges calculée sur la durée d un mois et demi des salaires et charges moyens , soit 35 069 euros et une indemnité pour frais divers correspondant aux différentes formalités à effectuer de 15 000 euros ;

Prétentions et moyens de la SEMMASSY

La SEMMASSY demande à titre principal au juge de l expropriation de dire que le local proposé lots 31 et 32 rue de l Opéra à Massy est un local équivalent au sens de l article L322-12 al 2 du code de l expropriation et de fixer comme suit les indemnités dues à la SNC Forum Santé:

— aménagement du local équivalent pour le second œuvre:160 250 euros HT

— déménagement:23 540 euros

— trouble commercial:5427 euros

À titre subsidiaire dire que la SNC Forum Santé peut transferer son activité des le début de l année 2017et fixer comme suit les indemnités qui lui sont dues :

— indemnité de valeur du droit au bail:21 852 euros

— indemnité de remploi:1092,60 euros

— indemnité pour frais de réinstallation:160 250 euros HT

— frais de déménagement:23540 euros HT

— troubles commerciaux:5427 euros

À titre infiniment subsidiaire :

— fixer le montant de l indemnité d éviction à 1 937 780 euros

— dire que la SNC Forum Santé ne pourra pas trransferer son fonds de commerce dans un périmetre de 800 mètres autour du centre commercial des Franciades

— fixer le montant de l indemnité de remploi à 192 628 euros

– dans l hypothèse où un trouble commercial serait démontré fixer l indemnité à 5427 euros

— surseoir à statuer sur le couts des licenciements qui résulteraient de l éviction

— rejeter les autres demandes

Au soutien , s agissant du local proposé , la SEMMASSY fait valoir que les lots 31 et 32 bénéficient de places de stationnement exterieures prévues autour de l ilot 1 où ils se situent et d un parking souterrain de 360 places accessible à tous ;

elle fait valoir qu une stricte identité de surface n est pas exigée et que la SNC Forum Santé ne démontre pas que la superficie du local offert ne lui permettrait pas d exercer son activité; elle fait également valoir que les conditions proposées ne diffèrent pas de façon significative des baux en cours , étant usuelles en la matière ;

en consequence elle propose de prendre en charge le remboursement des frais d aménagement relatifs aux travaux de second œuvre , les frais de réaménagement et les frais de déménagement;

À titre subsidiaire , si l équivalence du local proposé n était pas retenue , la SEMMASSY demande que les indemnités soient fixées comme mentionné ci dessus , le transfert de l activité étant parfaitement possible et excluant le droit à une indemnité d éviction représentant la valeur de son fonds de commerce et donnant droit seulement à une indemnité pour perte du droit au bail ;

Si le juge de l expropriation estimait que l éviction entrainait la disparition du fonds de commerce , la SNC Forum Santé devrait s engager à ne pas se réinstaller dans un périmètre de 800 mètres autour du centre commercial , dès lors qu elle serait indemnisée de la perte de sa clientèle ;

La SEMMASSY demande que le chiffre d affaires de l année 2014 soit pris en compte car il n est pas justifié que le démarrage des travaux ait eu un impact sur le chiffre d affaires , dans la mesure où de nouvelles places de stationnement ont été mises à disposition ;

Elle s oppose à ce que soit retenu le taux de 100% ,et demande que les références de la SNC Forum Santé soient écartées car trop anciennes ou situées dans d autres départements ;

Elle demande que soit retenu le chiffre d affaires HT et non TTC , la TVA étant reversée au Trésor Public ;

Elle propose de retenir la méthode de l excedent brut d exploitation (EBE) et si la méthode consistant à retenir un pourcentage du chiffre d affaires était appliquée , de retenir 75 % du chiffre d affaires HT ;

Propositions du commissaire du gouvernement

Monsieur le commissaire du gouvernement fait valoir que l équivalence du local de remplacement proposé par l expropriant n est pas établie , celui ci ayant une superficie de 214 m² alors que le local actuel a une superficie de 269 m² , et le loyer passant de 154 euros du m² à 280 ou 240 euros du m² ;

Il propose donc de retenir une éviction complète et de fixer comme suit les indemnités à revenir à la SNC Forum Massy :

S agissant des résultats financiers , monsieur le commissaire du gouvernement propose de retenir les années 2011 , 2012 et 2013 et d exclure l année 2014 , les travaux ayant supprimé une grande partie des places de stationnement sur le secteur et rendu plus difficiles l acces piéton et la visualisation de la pharmacie ;

Il propose de retenir les termes de comparaison suivants, s agissant de mutations de pharmacies dans le département:

-31 aout 2011 à Brunoy: 73,5 % du CA TTC

-14 décembre 2012 à Longjumeau :78,7% du CA TTC

-7 mars 2014à Saint Germain les Arpajon:79,4% du CA TTC

-22 mars 2013 à Saint Pierre du Perray:78,7% du CA TTC

-25 octobre 2012 à Montlhéry; 71, 8 % du CA TTC

-27 octobre 2014 à Saint Pierre du Perray:83,2 % du CCA TTC

-17 juillet 2014 à Saint Germain les Corbeil :75,9 % du CA TTC

-7 octobre 2012à Dourdan : 87, 7 % du CA TTC

-26 juin 2014 à Angerville ; 75 % du CA TTC

-28 mai 2014 à Etréchy: 75, 2 % du CA TTC

-30 juin 2014 à Arpajon: 77 % du CA TTC

Pourcentage moyen :77, 8 % arrondi à 78%

Soit une indemnité d éviction de 2 104 784 euros , une indemnité de remploi calculée aux taux habituels de 208 178 euros

Une indemnité pour trouble commercial correspondant à 3 mois de bénéfice net moyen de 70 551 euros

Une indemnité pour perte d exploitation en cas d interruption de l activité à la suite du déménagement de 8621 euros par jour d interruption

Une indemnité pour frais divers de 10 000 euros

licenciements , déménagement et réinstallation : sur justificatifs ;

Si le juge de l expropriation retenait le transfert de l activité dans le local proposé par l expropriant:

— valeur du droit au bail

Différence de loyer:153 546 euros

Remploi:14204 euros

Trouble commercial :70551 euros

Perte d exploitation en cas d interruption de l activité due au déménagement : 8621 euros par jour d interruption

Frais divers : 10 000 euros

MOTIFS DE LA DÉCISION

I / Sur la nature des opérations poursuivies :

l opération poursuivie consiste en l aménagement de la ZAC Franciades Opéra à Massy ;

il s agit d une opération “ à tiroirs “, dès qu un nouvel ilot sera crée , il sera procedé à la destruction des anciens commerces ;

II/ Sur le bien exproprié :

Le bien concerné est une officine de pharmacie ; les locaux sont situés sur deux niveaux , rez de chaussée et sous sol ; le rez de chaussée a une superficie de 137, 20 m² ; on y trouve l espace de vente sur environ 100m² , un local orthopédique , un back office , un bureau ;

l ensemble est tres bien entretenu ;

Le sous sol a une superficie de 132 m² ; il sert de rangement et de réserve et bénéficie d un acces direct au parking , permettant de recevoir les livraisons ; un monte charge permet l envoi des médicaments à l étage de vente ; on trouve également un bureau , un coin repas et une salle de garde pour la nuit ; l ensemble est en bon état ;

III/ Sur les indemnités:

l article L321-1 du code de l expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l intégralité du préjudice direct , materiel et certain causé par l expropriation ;

l article R311-22 précise que”le juge statue dans la limite des conclusions des parties , telles qu elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui ci propose une évaluation inférieure à celle de l expropriant ;

Si le défendeur n a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l article R311-1, il est réputé s en tenir à ses offres , s il s agit de l expropriant ,et à sa réponse aux offres , s il s agit de l exproprié ;

Si l exproprié s est abstenu de répondre aux offres de l administration et de produire un mémoire en réponse , le juge fixe l indemnité d apres les éléments dont il dispose ; “

1 – Sur la date de référence

l article L322-2 du même code dispose que:

“Les biens sont estimés à la date de la décision de premiere instance ;

toutefois , et sous réserve des dispositions des articles L322-3 à L322-6 , est seul pris en considération l usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l ouverture de l enquete prévue à l article L1 ou , dans le cas prévu à l article L122-4, un an avant la déclaration d utilité publique ………”

La date de droit commun se situe donc un an avant l ouverture de l enquete préalable à la déclaration d utilité publique (DUP)

Toutefois , lorsque la commune est dotée d un PLU et d un droit de préemption urbain , la date de référence est la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public , approuvant , révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; (article L142-6 du code de l urbanisme )

En l espece ,l approbation de la modification du PLU de la commune de Massy résulte d une déliberation du conseil municipal en date du 20 décembre 2012

La date de référence sera en consequence fixée au 28 février 2013 , date d opposabilité de la délibèration ;

2 – Sur l équivalence du local de remplacement proposé par l expropriant:

Aux termes de l article L322-12 du code de l expropriation , l expropriant peut , en lieu et place de l indemnité , offrir au commerçant , à l artisan ou à l industriel évincé un local équivalent situé dans la meme agglomération ; ………

Le juge statue sur l équivalence des locaux commerciaux offerts par l expropriant ;

La notion d équivalence doit s entendre compte tenu de la consistance des locaux , de leur consistance et de leur agencement , des acces , des commodités offertes , du degré de commercialité et d achalandage ainsi que de la possibilité de reconstitution de clientèle ; les conditions juridiques d occupation du nouveau local doivent etre identiques à celle de l ancien local ;

En l espece , l ancien local a une superficie totale de 269, 20 m² comprenant 137, 20 m² en rez de chaussée et 132 m² en sous sol , alors que le local de remplacement a une superficie de 214 m² sur un seul niveau ; Outre la différence notable de 55 , 20 m² , le nouveau local ne bénéficie d aucun acces direct au parking souterrain permettant notamment la réception des produits réglementés ;

Quant au loyer , il est également différent , passant de 154 euros du m² à 280 ou 240 euros du m²

S agissant du bail relatif au nouveaux locaux , les conditions en sont différentes sur plusieurs points , à savoir la durée du bail , le loyer déplafonné , l impossibilité de consentir une location gérance , l indexation annuelle du loyer , l impot foncier à la charge du preneur , le loyer net de toutes charges ;

En conséquence , la condition d équivalence entre le local proposé et l ancien local n apparait pas remplie et il convient de considérer l éviction complète ;

La demande de l expropriant tendant à ce que la SNC Forum Santé ne puisse pas se réinstaller dans un périmètre de 800 mètres sera rejetée comme ne relevant pas de la compétence du juge de l expropriation ;

3 – sur la fixation du prix du fonds de commerce :

Il y a lieu de rappeler que l article L213-4 du code de l urbanisme , auquel renvoie l article L214-1, dispose que:”le prix est fixé ou le cas échéant , consigné selon les règles applicables en matière d expropriation ;”

Cet article dispose également que:”A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l évaluation du bien dans la meme zone , il pourra etre tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de meme qualification situés dans des zones comparables ; “

la loi prévoit donc que le juge doit privilegier pour la fixation du prix l analyse des termes de comparaison ;

Un fonds de commerce est un bien mobilier qui se compose à la fois d éléments incorporels dont la clientèle est l élément essentiel ; En effet , sans clientèle , la notion de fonds de commerce n existe pas et se résumerait au droit au bail uniquement ; D autres éléments incorporels existent comme le droit au bail , le nom commercial , l enseigne , les brevets d invention , les marques de fabrique , les licences ou d autres éléments corporels tels que les agencements servant à l exploitation du fonds, les materiels et les stocks(autres que marchandises ); Au delà de ces données intrinsèques , la valeur d un fonds de commerce peut également varier en fonction de critères exterieurs :emplacement , environnement , concurrence ;

Il sera constaté que la méthode proposée par le commissaire du gouvernement combinant à la fois la méthode du bareme basée sur les bilans 2011, 2012 et 2013 et la méthode de valorisation par comparaison avec des mutations de fonds de commerce de meme nature et situés dans la meme zone géographique est de nature à permettre d évaluer le prix le plus proche possible du marché;

En l espece , l officine de pharmacie est située au sein d un centre commercial et bénéficiait jusqu à la suppression des parkings en septembre 2014 d un acces facile pour la clientèle notamment agée ou handicapée ;

cette suppression a entrainé une baisse du chiffre d affaires pour l année 2014 , non imputable à la demanderesse , en conséquence seront pris en compte les résultats de 2011 à 2013 ;

Les termes de comparaison retenus par monsieur le commissaire du gouvernement apparaissent pertinents, concernant des mutations de pharmacies conclues entre 2012 et 2014 dans le département alors que ceux de la SNC Forum Santé sont trop anciens ou situés sur d autres ressorts ;

Compte tenu du tres bon état des locaux , le taux de 80% du chiffre d affaires TTC sera retenu;

l indemnité principale sera donc fixée comme suit:

2 698 442 euros x80% = 2 158 753,60 euros arrondis à 2 158 754 euros ;

4- Sur l indemnité de remploi

Il résulte de l article R322-5 du code de l expropriation que l indemnité de remploi , destinée à compenser les frais de tous ordres exposés par l exproprié pour l acquisition de biens de meme nature , se calcule à partir de la seule indemnité principale versée au titre de la dépossession foncière ;

Elle est calculée forfaitairement en proportion du montant de l indemnité principale et elle représente le montant des frais et droits (droits de mutation , frais d acte et honoraires de négociation) que devrait supporter l exproprié pour reconstituer en nature son patrimoine ;elle est due en principe meme si le remploi s effectue sous d autres formes , ou meme si le remploi n est pas envisageable ;

Les taux s établissent comme suit:

-5% jusqu à 23000 euros

-10 % au delà de de 23 000 euros

Il sera donc alloué à ce titre:

Base de calcul Taux Montant

23000 euros 5% 1150 euros

2 135 754 10% 213575,40 euros

Total: 214725,40 euros arrondis à 214725 euros

5- sur les indemnités accessoires:

a) Sur l indemnité pour perte d exploitation:

elle sera calculée sur la base d une durée de 15 jours du chiffre d affaires moyen TTC des trois dernieres années retenues , arreté sur 300 jours , soit en l espèce :

2 698 442 x 15 jours divisé par 300 jours = 134 922 euros

b) Sur l indemnité pour perte sur salaires et charges

elle sera calculée sur une durée d un mois et demi des salaires et charges moyens versés aux salariés soit 280 553 euros x1,5 mois divisé par 12 = 35 069 euros

c) Sur l indemnité pour frais divers

Il sera alloué de ce chef une indemnité de 10 000 euros au regard des différentes formalités à effectuer pour le transfert d une officine de pharmacie

d) Sur les indemnités pour frais de licenciement du personnel et de déménagement:

Le sursis à statuer sera ordonné en l attente de justificatifs ;

6 – Sur le montant de l indemnité totale

Des lors , l indemnité devant etre versée la SNC Forum Santé s établit selon le décompte suivant:

— indemnité principale:

2 698 442 euros x80% = 2158 754 euros

— indemnité de remploi :

Base de calcul Taux Montant

23000 euros 5% 1150 euros

2 135 754 10% 213575,40 euros

Total: 214725,40 euros arrondis à 214725 euros

— indemnité totale:

2158 754 euros + 214 725 euros + 134 922euros(indemnité pour perte d exploitation) + 35069 euros(indemnité pour perte sur salaires et charges) = 2 543 470 euros

IV/ Sur l article 700 du code de procédure civile

L article 700 du code de procédure civile énonce que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à verser à l autre partie une certaine somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens ;

en application de ce texte la SEMMASSY devra verser à la SNC Forum Santé la somme de 2000 euros ;

V/ Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l article L312-1 du code de l expropriation , les dépens seront laissés à la charge de l autorité expropriante ;

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort

REJETTE l’offre de local de remplacement formulée par la SEMMASSY en application des dispositions de l’article L322-12 du code de l expropriation

FIXE à 2 543 470 euros toutes causes confondues l indemnité à payer par la SEMMASSY à la SNC Forum Santé pour l éviction des lots numéros 127-38 et 123-33 situés sur la commune de Massy dans l ensemble immobilier 39 place de France, […] et 9001 place des Italiens ;

SURSEOIT à statuer sur les demandes d indemnités pour frais de licenciement du personnel et de déménagement

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

CONDAMNE la SEMMASSY à verser à la SNC Forum Santé la somme de 2000 euros en application de l article 700 du code de procédure civile

DIT que les dépens seront laissés à la charge de l autorité expropriante en application des dispositions de l article L312-1 du code de l expropriation ;

Jugement prononcé publiquement par X Y, Juge de l’Expropriation pour le Département de l’Essonne, qui a signé la minute avec Amandine CAGNION, Greffière le quatorze mars deux mil seize.

LE GREFFIER, LE JUGE DE L’EXPROPRIATION,