1 EXP DOSSIER +1 exp M^e X +1 exp M^e CREPEAUX +1 exp M. Y

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 09 Juillet 2015

S.A.S. MMV RESIDENCES c\ Z Y

DÉCISION N° : 2015/

RG N°15/00152

A l’audience publique des référés tenue le 15 Juin 2015

Nous, Laëtitia CURETTI, Vice-Présidente du tribunal de grande instance de GRASSE, assistée de Catherine LIDY,Greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit

ENTRE :

S.A.S. MMV RESIDENCES

[…]

[…]

représentée par M^e Bastien X, avocat au barreau de GRASSE

SAS MANDELIEU RESORT

intervenant volontaire

[…]

[…]

représentée par M^e François CREPEAUX, avocat au barreau de GRASSE

ET :

Monsieur Z Y

[…]

[…]

comparant en personne

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 15 Juin 2015 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 09 Juillet 2015

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier en date du 2 janvier 2015 ( RG 15/ 0152), la SAS MMV RÉSIDENCES a fait citer en référé Monsieur Z Y par devant le président du Tribunal de Grande Instance de Grasse afin de voir juger que la piscine située dans les parties communes de la résidence constitue un élément contractuel essentiel pour l’exécution du bail commercial conclu entre la SAS MMV RÉSIDENCES et Monsieur Y au titre des lots dont il est propriétaire dans la résidence MANDELIEU A B, et que l’impossibilité d’utiliser la piscine constitue un manquement grave du bailleur à ses obligations contractuelles et légales au titre de son obligation de délivrance , de jouissance et d’entretien des locaux loués, de se voir autoriser en conséquence à suspendre le règlement de 70% du montant total des échéances du loyer à compter du 1^er avril 2014, et de le voir condamner à lui payer la somme de 1849 euros au titre du préjudice subi, outre la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle précise être gestionnaire d’une résidence de tourisme au sens des articles D321-1 et suivant du code du tourisme, classée 4 étoiles, et qu’elle jouit aux fins d’exploitation de la résidence, à titre exclusif selon le règlement de copropriété, des parties communes affectées à l’exploitation de la résidence.

Elle souligne que la jouissance des parties communes est à ce point importante qu’elle est rappelée à l’article 1 de chaque bail , le bailleur déclarant avoir parfaite conscience de leur importance capitale de leur jouissance intégrale, la piscine étant d’autant plus indispensable qu’elle offre une surface de baignade de 600 m2.

Eu égard à la charge disproportionnée représentée par les loyers pour MMV, un certain nombre de bailleurs ont accepté de signer un avenant à leur bail commercial , acceptant une baisse de loyer de 30% sur 3 ans, la SAS MMV RÉSIDENCES acceptant pour sa part de re dynamiser la gestion de la résidence.

Elle expose cependant que depuis le mois de septembre 2013, la résidence A B est privée de sa piscine en raison de fissures profondes qui affectent le revêtement et que la saison 2014 a été catastrophique, la piscine étant un élément essentiel du choix de la résidence .

En décembre 2013, le syndicat des copropriétaires diligentait une action en expertise judiciaire à l’encontre des constructeurs et de l’assureur Dommages Ouvrage.

Eu égard à l’importance des investigations à réaliser et aux nombres de parties, le dépôt du rapport d’expertise ne devrait pas intervenir avant le mois de décembre 2015.

MMV précise avoir mis en place une piscine hors sol et offert aux clients diverses prestations afin de limiter les dommages, mais ressentir les conséquences économiques liées à la saison 2014 puisque les clients se sont révélés mécontents et que les tours opérateurs renoncent à commercialiser la résidence.

Elle indique que la présence de la piscine et sa jouissance paisible sont des éléments essentiels au maintien du classement de la résidence en catégorie 4 étoiles.

Ne pouvant risquer de mettre en péril son équilibre économique, elle précise avoir cédé le 15 novembre 2014 son fonds de commerce à la SAS MANDELIEU RESORT.

Elle précise que la demande de suspension des loyers n’est sollicitée que jusqu’à ce que la piscine soit remise en état de fonctionner, et qu’elle s’engage à reverser aux preneurs les indemnisations perçues au titre du préjudice subi .

Elle indique que la piscine , chauffée , est ouverte plus de 6 mois par an et que la majeure partie du chiffre d’affaires se fait pendant la période estivale , malgré ses efforts pour développer un tourisme d’affaires.Elle précise avoir du engager des dépenses à hauteur de 475.144,95 euros HT pour pallier les manquements des bailleurs et l’impossibilité d’utiliser la piscine, à savoir la mise en place d’une piscine hors sol, l’offre d’entrées à Aqualand ou un soin SPA, la mise en place d’une navette pour la plage, la mise à disposition de vélos et l’offre de prestations complémentaires aux clients ainsi que des remboursements.

La SAS MANDELIEU RESORT est intervenue volontairement à l’instance . Elle précise être le nouveau locataire depuis le 15 novembre 2014 et reprendre à son compte les conclusions de la SAS MMV RÉSIDENCES, concernant la réduction du loyer commercial

Monsieur Z Y conclut au débouté de la SAS MMV RESIDENCES et de la SAS MANDELIEU RESORT de l’ensemble de leurs demandes .

Il précise avoir acquis son appartement en février 2014, et souligne que la baisse de loyers résultant de l’avenant de 2013 lui a été imposée sans que son vendeur n’ait donné son accord.
Monsieur Z Y fait grief à la SAS MMV RÉSIDENCES de n’avoir payé que 30% du loyer dû au 1^er juillet 2014 et qu’elle est redevable à ce jour de 70% des loyers des 2^e, 3^e et 4^e trimestres 2014.

Il souligne que la SAS MMV RÉSIDENCES et la SAS MANDELIEU RESORT ne peuvent pas faire état d’une perte d’exploitation liée à la fuite de la piscine pour les mois d’hiver.

E outre, il précise que la résidence subit une baisse de chiffre d’affaire depuis 2012, qui n’est pas uniquement liée aux difficultés concernant la piscine.

Le dossier a été appelé à l’audience du 21 janvier 2015 et renvoyé à plusieurs reprises jusqu‘à l’audience du 15 juin 2015.

MOTIFS ET DECISION

La SAS MANDELIEU RESORT, cessionnaire du bail commercial, sera reçue en son intervention volontaire.

Sur la demande provisionnelle et la demande de réduction du loyer

Aux termes de l’article 809 du code de procédure civile, « même en présence d’une contestation sérieuse », le président peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, « ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, «Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations »

Aux termes de l’article 1720 du même code, «Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives »

Les parties sont liées par un bail commercial en date du 11 juillet 2008 aux termes duquel, en son article 1: « le Bailleur déclare avoir parfaite conscience de l’importance capitale que revêt pour le preneur la jouissance de la totalité des biens, lesquels sont destinés à être exploités directement ou indirectement par ce dernier pour l’exercice d’activités indispensables à l’exploitation locative de la Résidence de Tourisme auprès d’une clientèle non sédentaire lui appartenant , que ces activités présentent ou non un caractère commercial.

A ce titre, le bailleur consent expressément à reconnaître l’indivisibilité des locaux dans l’intégralité de leur consistance, savoir, tant dans ses parties privatives que dans l’accès et la jouissance exclusive des parties communes qu’ils confèrent expressément au preneur. »

Par la production des ordonnances de référé et compte rendu d’expertise, annexé notamment à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2014 , d’un procès verbal de constat du 20 février 2014, la SAS MMV RÉSIDENCES et la SAS MANDELIEU RESORT justifient de l’impossibilité d’utiliser la piscine partie commune sans risque pour la sécurité des personnes depuis le mois de septembre 2013.

Il s’agit d’une inexécution partielle par les bailleurs de leur obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du bien loué , étant observé qu’aux termes de l’article 1^er du bail liant les parties, la piscine constitue un élément essentiel du contrat.

Par la production des extraits de son livre de comptes, la SAS MMV RÉSIDENCES justifie d’une perte d’exploitation en lien, fut il partiel , avec cette privation de jouissance, du risque de perte du classement 4 étoiles et , par la production des courriels des clients mécontents, de la perte d’image liée à l’absence de piscine.

La SAS MMV RÉSIDENCES justifie en outre des frais engagés pour pallier cette privation, notamment la mise en place d’une piscine hors sol et la fourniture à ses clients d’entrées à Aqualand, qui constituent incontestablement des dépenses en lien avec la privation de jouissance.

Elle justifie également avoir accepté de préfinancer une partie du coût de l’expertise réclamée par le syndicat des copropriétaires, ce alors même que la subrogation de droits à l’encontre de l’assureur dommages ouvrage ne concerne que les parties privatives, et où le syndicat des copropriétaires est seul, par application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, texte d’ordre public, habilité à agir sur les parties communes et pour leur entretien.

Enfin, elle démontre des efforts commerciaux, qui ont un coût , nécessités pour assurer la venue d’une clientèle d’affaire pour l’année 2015, et pallier la mauvaise image générée par l’absence de piscine au cours de l’été 2014.

Il est également démontré que la piscine est généralement accessible pendant 6 mois de l’année, puisque chauffée, étant observé que la saison estivale démarre dans la région cannoise avec le festival du film début mai et se termine fin octobre en raison de la présence de seniors et de la clémence de la température.

Cette privation de jouissance justifie une réduction provisoire du montant du loyer, pendant les périodes durant laquelle la piscine sera inutilisable.

Cependant , la SAS MMV RÉSIDENCES ne peut à la fois solliciter une réduction du loyer en arguant de frais engagés pour pallier la carence des bailleurs dans leur obligation de délivrance conforme, et réclamer une provision à valoir sur ces frais , étant observé que le préjudice résultant de la perte de clientèle n’est pas à ce stade chiffré .

En conséquence, sa demande de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice se heurte à des contestations sérieuses et il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Il convient donc d’autoriser la SAS MMV RÉSIDENCES à suspendre le règlement de 70% du montant total des échéances du loyer à compter du 1^er avril 2014, ce qui a été de fait réalisé par le paiement depuis cette date de 30% seulement du loyer et charges dus, et ce jusqu’au 15 novembre 2014.

Concernant la SAS MANDELIEU RESORT, elle sera autorisée à suspendre le montant des loyers à compter du 15 novembre 2014 à hauteur de 70% pour les périodes de privation de jouissance de la piscine et jusqu’à ce que celle-ci soit à nouveau utilisable dans des conditions normales.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Aucune considération d’équité ne commande d’allouer à la SAS MMV RÉSIDENCES une indemnité destinée à compenser les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Sa demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur les dépens :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens, la cour de cassation ayant précisé qu’il s’agissait d’une obligation.

Chaque partie conservera à sa charge les dépens par elle exposés.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laëtitia CURETTI, vice-président, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 809 du code de procédure civile,

Recevons la SAS MANDELIEU RESORT en son intervention volontaire ;

Disons n’y avoir lieu à référé et déboutons la SAS MMV RÉSIDENCES et la SAS MANDELIEU RESORT de leur demande de provision ;

Autorisons la SAS MMV RÉSIDENCES à suspendre le règlement de 70% du montant total des échéances du loyer à compter du 1^er avril 2014, et ce jusqu’au 15 novembre 2014 ;

Autorisons la SAS MANDELIEU RESORT à suspendre le montant des loyers à compter du 15 novembre 2014 à hauteur de 70% pour les périodes de privation de jouissance de la piscine et jusqu’à ce que celle-ci soit à nouveau utilisable dans des conditions normales;

Disons n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que chaque partie conservera à sa charge les dépens par elle exposés ;

Ainsi ordonné et prononcé au Palais de Justice de GRASSE.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES