1 Exp dossier + 1 exp + 1 grosse M^e X+ 1 exp + […]

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

[…]

JUGEMENT du 01 Décembre 2015

S.A. EURO VIDEO INTERNATIONAL prise en la personne de son représentant légal c\ S.A.R.L. PHARMACIE DU CASINO prise en la personne de son représentant légal

DECISION N° : 2015/

RG N°11/04631

DEMANDERESSE:

S.A. EURO VIDEO INTERNATIONAL prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

représentée par M^e Philippe X, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDERESSE:

S.A.R.L. PHARMACIE DU CASINO prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

représentée par M^e G-claude PYOT, avocat au barreau de GRASSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me A B, juge des loyers commerciaux

Greffier : Madame LIDY Catherine,

DEBATS

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 06 Octobre 2015 que le jugement serait prononcé le 01 Décembre 2015 par mise à disposition au greffe.

Jugement contradictoire et en premier ressort

******

PROCÉDURE

Vu le jugement avant-dire-droit du 6 mars 2012 par lequel, dans l’instance en fixation du loyer sur renouvellement au 1^er janvier 2011 du bail commercial des locaux à usage de pharmacie sis à CANNES, 9 square Mérimée, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Grasse a ordonné une expertise confiée à Mr Y aux fins de rechercher si, au cours du bail expiré, était intervenue une modification notable des facteurs locaux de commercialité et/ou des caractéristiques des locaux susceptible de constituer un motif de déplafonnement du loyer, et de donner tous éléments pour déterminer la valeur locative des locaux au 1^er janvier 2011.

Vu l’ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises en date du 22 mai 2012 ayant désigné M^me E-F, en remplacement de Mr Y, empêché.

Vu le rapport d’expertise déposé par M^me E-F le 28 août 2014, concluant à :

— une modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité mais d’ un impact limité sur le commerce considéré de pharmacie,

— une modification des caractéristiques des locaux liée aux travaux réalisés par la locataire ayant consisté à abattre un mur afin de relier les locaux litigieux au local voisin, appartenant à un tiers, et objet d’un bail commercial distinct, à remplacer l’entrée du côté Square Mérimée par une vitrine fixe, et à uniformiser la façade pour améliorer la visibilité de l’ensemble,

— une valeur locative de 67 860 € par an, en principal,

— un loyer plafonné en fonction de la variation indiciaire de 56 934, 78 €.

Vu le mémoire après expertise notifié par lettre recommandée du 3 mars 2015 avec accusé de réception du 5 mars 2015 par lequel la S.A EURO VIDEO INTERNATIONAL ( bailleresse) :

➔ sollicite le déplafonnement du loyer sur renouvellement, en se prévalant:

— d’une part, de la modification notable des caractéristiques des locaux du fait des travaux réalisés par la locataire (modification de la façade et ouverture du mur mitoyen afin de faire communiquer le local litigieux avec le local voisin) ,

— d’autre part, la modification notable des facteurs locaux de commercialité liée aux importants travaux de rénovation et d’embellissement de la rue d’Antibes, l’augmentation des activités et de la fréquentation du Palais des Congrès situé en face de la pharmacie,

➔ la fixation du loyer sur renouvellement , au 1^er janvier 2011, à la valeur locative de 90 000 € par an, selon elle, et non de 67 860 € / an comme estimé par l’expert dont elle critique le rapport sur plusieurs points (coefficients de pondération du 1^er étage et des caves qu’elle estime trop bas, et valeur locative au mètre carré de 800 €/an , manifestement sous-évaluée , selon elle ),

➔ le paiement par la locataire des intérêts légaux sur l’arriéré locatif depuis le mémoire initial, avec anatocisme,

➔ et la condamnation de la locataire à lui verser la somme de 3 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu le mémoire en réponse notifié par lettre recommandée du 24 juin 2015 avec accusé de réception du 26 juin 2015 par lequel la SARL PHARMACIE DU CASINO ( locataire) , contestant l’incidence favorable des modifications alléguées des facteurs locaux de commercialité et des caractéristiques des locaux sur son activité de pharmacie :

— à titre principal, s’est opposée au déplafonnement du loyer sur renouvellement, et a sollicité , par suite, le rejet de l’ensemble des demandes formulées par la bailleresse,

— à titre subsidiaire:

— a critiqué le rapport d’expertise, d’une part, sur la valeur locative de 800 € du mètre carré retenue par l’expert qu’elle estime manifestement excessive car supérieure de près de 25 % au prix moyen de 601 €/m² des autres pharmacies du centre viille, et d’autre part, sur les coefficients de pondération appliqués par l’expert pour le local de stockage et la cave qu’elle considère comme trop élevés,

— et a sollicité, par suite, en cas de déplafonnement, la fixation de la valeur locative à la somme de 56 648 € par an ( montant légèrement inférieur à celui du loyer plafonné en fonction de la variation indiciaire),

— et, en tout état de cause, a sollicité reconventionnellement la condamnation de la bailleresse à lui verser une indemnité de 3 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR QUOI :

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail au 1^er janvier 2011 mais s’opposent sur le montant du nouveau loyer, la bailleresse sollicitant un loyer déplafonné de 90 000 € par an, correspondant selon elle à la valeur locative applicable, compte-tenu de la modification notable des facteurs locaux de commercialité et des caractéristiques des locaux, et du prix du mètre carré locatif dans ce secteur d’excellente commercialité , alors que la locataire conteste le principe du déplafonnement et, soutient subsidiairement que la valeur locative ne saurait excéder 56 648 € par an.

1°) Sur le déplafonnement du loyer

En vertu de l’article L 145-34 du Code de Commerce, la règle du plafonnement des loyers commerciaux sur renouvellement, en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction, est écartée en cas de modification notable des éléments déterminant la valeur locative, et notamment des facteurs locaux de commercialité et des caractéristiques des locaux.

Pour entraîner le déplafonnement du loyer, la modification des éléments su-visés doit :

— d’une part, affecter l’un au moins des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du Code de Commerce, et définis par les articles R 145 -3 à R 145-6 et R 145-8 du code de commerce ,et notamment les facteurs locaux de commercialité et les caractéristiques des locaux,

— d’autre part, être notable et avoir une incidence favorable sur le commerce considéré,

— et enfin, être survenue pendant la période du bail expiré (sauf pour les travaux d’amélioration financés exclusivement par le preneur qui ne peuvent être pris en considération que lors du second renouvellement qui suit le bail au cours duquel les améliorations ont été exécutées).

En l’espèce, la bailleresse invoque 2 motifs de déplafonnement : la modification des caractéristiques des locaux et la modification notable des facteurs locaux de commercialité.

A) Sur la modification des caractéristiques des locaux

En matière de travaux exclusivement financés par le locataire, deux textes, à savoir les articles R 145-3 et R145-8 alinéa 2 ont vocation à s’appliquer, quant à l’incidence des travaux sur la valeur locative :

— soit les travaux entraînent une modification notable des caractéristiques du local et permettent, en application des articles L 145-34 et R 145-3 du code de commerce un déplafonnement dès le premier renouvellement qui les suit,

— soit les travaux entraînent une amélioration des lieux, et, en application de l’article R 145-8 alinéa 2, les améliorations apportées ne pourront être prises en considération qu’après l’accession dont aura bénéficié le bailleur, c’est à dire généralement lors du second renouvellement, sauf clause d’accession en fin de jouissance du locataire.

Lorsque des travaux constituent cumulativement une modification notable des caractéristiques des locaux et une amélioration de ceux-ci, la jurisprudence (Cour cassation 3^e chambre civile- 8 avril 2014 n° 13- 11728) considère que le conflit entre les articles R 145-3 et R 145-8 alinéa 2 doit être tranché au profit du second de ces textes, aux termes duquel :

“Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.”

En l’espèce, il ressort des investigations faites par l’expert qu’au cours du bail expiré du 29 avril 2002 ( ayant pris effet rétroactivement au 1^er janvier 2002), la locataire a effectué, entre avril et juillet 2002, à ses frais exclusifs, dans le local litigieux, sis 9 square Mérimée à Cannes, divers travaux , à savoir:

— la réalisation d’une ouverture, en rez de chaussée, entre le local litigieux et le local contigü, sis […], appartenant à un autre bailleur( Mr Z), travaux qui ont fait l’objet d’une facture MURA de 30 000 € H.T.

— divers travaux de modification de la façade,

— le remplacement de la porte d’accès au local, ouvrant sur le square Mérimée, par une grande vitrine fixe,

— et divers travaux de remise en état.

✺ sur le […]

La lecture du rapport d’expertise fait apparaître que les locaux litigieux appartenant la S.A EURO VIDEO INTERNATIONAL, situés 9 square Mérimée à Cannes, pour partie en rez de chaussée et pour partie en étage, ont été réunis au rez de chaussée avec le local contigu, appartenant à un autre propriétaire (Mr Z) et objet d’un bail distinct du 29 juillet 2002 entre ce dernier et la SARL PHARMACIE DU CASINO ( avec effet rétroactif au 1^er avril 2002).

L’ouverture ainsi réalisée, sur une largeur de 3,25 mètres et une hauteur de 2,23 mètres, a fait l’objet d’une facture MURA de 30 000 € H.T, du 10 avril 2002.

Ces travaux d’ouverture du mur mitoyen entre le local litigieux et le local voisin étaient expressément prévus et autorisés par le bail du 29 avril 2002, et avaient également été autorisés par l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble en date du 26 mars 2002 .

Cette modification liée au percement de ce mur afin de faire communiquer le local loué avec le local voisin, ne peut constituer un motif de déplafonnement du loyer au 1^er janvier 2011, dans la mesure :

— d’une part, où le local adjacent auquel le percement du mur a donné accès n’appartient pas au même bailleur et que, par suite, l’assiette du bail du local litigieux appartenant à la S.A EURO VIDEO INTERNATIONAL ne s’en est pas trouvée modifiée,

— et d’autre part, où les travaux de percement du mur, destinés à faire communiquer les deux locaux, étaient expressément prévus et autorisés par le bail du 29 avril 2002, et donc nécessairement pris en compte par les parties lors de la fixation du loyer initial dudit bail , ce qui empêche de les prendre en considération comme motif de déplafonnement , après leur réalisation effective, pour la fixation du loyer au 1^er janvier 2011.

✺ sur les autres travaux

Il résulte du rapport d’expertise qu’outre les travaux d’ouverture du mur mitoyen visés et autorisés par avance par le bail, la locataire a effectué à ses frais, des travaux de modification de la façade ( autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires) , ayant consisté en :

— la suppression de l’entrée du local litigieux sur le square Mérimée, remplacée par une grande vitrine fixe,

— et l’installation d’une vitrine continue entre le local litigieux et le local contigu ( appartenant à un autre bailleur) à l’ouest , créant une uniformité au niveau de la façade.

Seuls ces travaux concernant le local litigieux , propriété de la S.A EURO VIDEO INTERNATIONAL, doivent être pris en considération, et non les autres travaux réalisés dans le local voisin ( modification de l’entrée sur le square Mérimée devenue la seule entrée de la pharmacie sur le square, et création d’une autre entrée de la pharmacie sur la rue G H) , et ce, même si les deux locaux ont été reliés entre eux, ces deux locaux ayant des bailleurs distincts.

Le montage photographique réalisé par l’expert ( page 27 du rapport) permet de comparer l’état de la façade au 29 mars 2002 ( photographie de la demande d’autorisation de travaux déposée en mairie le 4 avril 2002) et l’état de la façade après travaux en 2008 ( photo Google street view de juillet 2008 ), et de constater la réalité des modifications ci-dessus décrites.

Comme l’a indiqué l’expert, les travaux de modification de la façade, venant en complément de l’ouverture réalisée entre les deux locaux contigüs, appartenant à des bailleurs différents, bien qu’ayant supprimé l’accès au local litigieux du côté du square Mérimée (qui bénéficie cependant d’une autre entrée propre, préexistante, à l’opposé côté rue C D), ont néanmoins optimisé l’accès au commerce, les deux entrées réalisées dans le local contigu étant situées à l’angle de deux rues , et ont permis de créer une véritable unité commerciale de 122, 60 m², tant à l’intérieur qu’à l’extérieur des locaux.

En l’état de ces éléments, force est de considérer que les travaux réalisés par la SARL PHARMACIE Du CASINO, à ses frais exclusifs, dans le local objet du bail du 29 avril 2002, relèvent de l’article R 145-3 du code de commerce, dans la mesure où ils ont entraîné une modification notable des caractéristiques propres des locaux ( suppression de l’entrée transformée en vitrine et modification de la façade au droit du local), sans pour autant constituer des travaux d’amélioration relevant de l’article R 145-8 , et justifient donc le déplafonnement du loyer dès le premier renouvellement du bail suivant leur exécution, soit au 1^er janvier 2011.

B) Sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité

Comme il l’a été indiqué ci-dessus, le loyer doit , compte tenu de la modification notable des caractéristiques du local, être fixé à la valeur locative et non pas plafonné en fonction de la variation indiciaire.

Ce motif de déplafonnement se suffit à lui même, et il n’est donc pas besoin de rechercher par ailleurs, s’il y a eu ou non une modification notable des facteurs locaux de commercialité dans le secteur.

2°) sur la valeur locative

Le local commercial, objet du bail du 29 avril 2002, à usage d’officine de pharmacie, est situé à CANNES, 9 square Mérimée.

Comme l’a indiqué l’expert, cette situation commerciale est très favorable, le square Mérimée étant situé face au Palais des Festivals de Cannes, dans le prolongement de la Croisette , à proximité immédiate de la rue d’Antibes, des allées de la Liberté, et du vieux port de Cannes, et se trouve donc au carrefour des artères les plus commerçantes de la ville.

Le local litigieux est traversant et ouvre également sur la rue C D, de moindre commercialité, sur lequel il a une entrée.

Il est d’une surface totale utile de 120, 12 m², se décomposant ainsi:

— rez de chaussée : surface de vente de ……………………….. 74, 60 m²

— à l’étage : ……………………………………………………………………..37, 62 m²

( bureau/ infirmerie : 8, 77 m², zone de stockage : 20, 95 m², laboratoire : 3, 99 m², WC avec placard : 3, 91 m²)

— au sous-sol : 2 caves …………………………………………………. 7, 90 m²

Total = 120, 12 m²

L’expert a estimé la valeur locative à la somme de 67 860 € par an, hors charges et hors taxes, au 1^er janvier 2011, en appliquant à la surface pondérée de 87 m²une valeur de 800 € du mètre carré résultant de la moyenne des éléments de comparaison, et en appliquant au résultat obtenu un abattement de 2,50 % au titre de la taxe foncière mise par le bail à la charge du preneur.

Cette évaluation est contestée tant par la bailleresse qui l’estime insuffisante et voudrait voir fixer la valeur locative à la somme de 90 000 € par an, que par la locataire qui l’estime excessive et prétend que la valeur locative ne saurait excéder la somme de 56 658 €/an ( montant légèrement inférieur au loyer plafonné de 56 934, 78 €).

Il convient donc d’examiner successivement les critiques respectivement formulées par chacune des parties à l’encontre du rapport d’expertise.

A) Sur les coefficients de pondération

L’expert a appliqué au local à l’étage un coefficient de pondération de 0,30 et aux caves un coefficient de 0,10.

Malgré les critiques respectivement formulées à l’encontre de ces coefficients par les deux parties qui les estiment, soit excessifs pour la locataire qui voudrait voir réduire à 0,20 le coefficient de l’étage, soit insuffisants pour la propriétaire qui voudrait les voir fixés respectivement à 0, 40 pour l’étage et 0,20 pour les caves , ces coefficients seront maintenus car parfaitement adaptés.

En effet, les coefficients de pondération appliqués par l’expert correspondent à ceux habituellement préconisés en la matière en fonction de la valeur relative commerciale et d’utilisation de chaque partie du local par rapport à l’ensemble, au regard des critères tels que leur configuration, leur niveau, leur accessibilité au public, leur destination et leur utilité commerciale.

En ce qui concerne, en premier lieu, l’étage, à usage de réserve et de bureau, le coefficient de pondération de 0,30 retenu par l’expert, correspond au coefficient moyen ( compris entre 0, 20 et 0, 40) applicable aux dépendances commerciales en étage, non accessibles au public.

Compte-tenu de son accessibilité , à partir du rez de chaussée, par un escalier en bois très raide et étroit ( cf : photographie en page 43 du rapport), et donc peu commode il ne saurait lui être appliqué, contrairement à ce que demande la bailleresse, la pondération maximum de 0, 40.

A l’inverse , dans la mesure où cette partie du local en étage dispose également d’un accès par les parties communes de l’immeuble, il ne saurait lui être appliqué, comme le voudrait la locataire, le coefficient minimum de 0,20.

Le coefficient de 0,30 appliqué par l’expert au 1^er étage sera donc maintenu car parfaitement adapté aux caractéristiques de cette dépendance.

Concernant les caves en sous-sol, il est d’usage de les pondérer entre 0,10

et 0,20.

En l’espèce, c’est à juste titre que l’expert a appliqué aux deux caves le coefficient de pondération le plus bas de 0,10 , au regard de leurs caractéristiques particulières limitant leur utilisation et donc leur intérêt commercial, dans la mesure où ces caves ne sont pas reliées directement au magasin, sont accessibles uniquement par escalier ( pas d’ascenseur) et ont une faible hauteur de plafond (1,81 à 1, 99 m).

En conséquence, la surface pondérée totale de 87 m² à laquelle aboutit l’expert après application à la surface totale utile de 120, 12 m² des divers coefficients de pondération, sera retenue comme base de calcul utile par le tribunal .

B) Sur les éléments de comparaison

L’expert a pris comme éléments de comparaison à la fois des locaux commerciaux divers situés dans le même secteur que la pharmacie litigieuse ( 3 références sur le Square Mérimée et une à l’angle des rues G H et C D), et 6 locaux à usage exclusif de pharmacie : 5 situés en centre ville de Cannes, et le sixième situé 7/9 square Mérimée, à côté du local litigieux (auquel il a été relié).

Cette façon de procéder est tout à fait pertinente et adaptée dans la mesure

— d’une part, où la spécificité des commerces de pharmacie, dont l’ouverture est réglementée et limitée par un numerus clausus, fausse quelque peu le jeu de la concurrence, raison pour laquelle il est d’usage, pour l’estimation de leur valeur locative, de prendre comme références d’autres locaux de pharmacie,

— et d’autre part, où la situation de la pharmacie litigieuse au coeur économique de la ville, dans un secteur commercial particulièrement favorable (face au Palais de Festivals , près du vieux port de Cannes et des deux artères les plus commerçantes de la ville), justifie aussi qu’il soit pris également comme éléments de comparaison des loyers d’autres commerces de ce secteur commercial très privilégié.

La moyenne de ces 10 éléments de comparaison, après application par l’expert à 6 d’entre eux de correctifs appropriés pour non proportionnalité des surfaces, fait ressortir une valeur moyenne unitaire de 718 € , soit :

817 + 686 + 664 + 701 + 534 + 453 + 815 + 1125 + 604 + 783 = 718 €

10

L’expert a majoré ce montant moyen de 718 € et retenu une valeur métrique unitaire de 800 €, en raison de la situation particulièrement favorable du local face au Palais des festivals.

Les deux parties critiquent cette estimation, la bailleresse souhaitant voir porter la valeur locative à 1000 €/m²/an et la locataire la voir réduire à 650 €/m²/an.

L’argumentation de la bailleresse tendant à voir la valeur locative fixée à 1000 €/m²/an , au motif que “certains des éléments de référence doivent amener à conclure à 1000 € du mètre carré pondéré”, notamment pour les locaux situés 7 square Mérimée ( local mitoyen au local litigieux) et un local sis […] ( non pris en compte par l’expert faute d’éléments de vérification) , ne saurait être retenue, dans la mesure où pour parvenir à cette valeur de 1000 € /m²/an , la bailleresse prend la valeur locative avec décapitalisation du droit d’entrée, ce qui n’est plus admis en jurisprudence, et “gonfle” artificiellement les valeurs locatives de référence.

De même c’est vainement que la locataire excipe du fait que la valeur locative métrique ne saurait être supérieure à celle de 601 € résultant de la moyenne du prix locatif des autres pharmacies du centre ville , alors que la situation particulièrement favorable de la pharmacie du Casino, face au Palais des Festivals de Cannes, justifie pleinement que sa valeur locative soit supérieure à celles d’autres pharmacies du centre ville.

Ceci étant, au vu des éléments du dossier, et même si la situation de la pharmacie du CASINO est particulièrement privilégiée, la valeur moyenne au mètre carré résultant de l’ensemble des éléments de comparaison, dont 4 sur 10 bénéficient de la même situation commerciale très favorable puisqu’ils sont situés eux aussi sur le Square Mérimée ( dont le local de pharmacie mitoyen) , ressort à 718 € et la fixation par l’expert à 800 €, soit 10 % de plus que la valeur moyenne, apparaît légèrement excessive.

Au vu des éléments du dossier, et compte-tenu de la très bonne situation commerciale de la pharmacie litigieuse, la valeur moyenne de 718 € sera, certes , majorée mais dans une proportion moindre, toutefois, que celle estimée par l’expert.

Au vu de la destination spécifique des lieux, de la superficie du local, et de sa situation commerciale très favorable, la valeur locative unitaire sera fixée à 750€ par an.

[…]

Eu égard aux éléments ci-dessus énoncés, le loyer au 1^er janvier 2011 du local à usage de pharmacie, sis 9 Square Mérimée à Cannes, sera déplafonné pour modification notable des caractéristiques des locaux, et la valeur locative fixée sur la base d’ une surface pondérée de 87 m² et d’ une valeur unitaire du mètre carré pondéré de 750 €, soit :

750 € x 87 m² = 65 250 €.

Il ya lieu de déduire de cette valeur locative le montant de la taxe foncière mise par le bail à la charge de la locataire.

En effet, la taxe foncière est, en principe, en droit fiscal, un impôt qui incombe au propriétaire et non au locataire (sauf pour la partie correspondant à l’enlèvement des ordures ménagères à la charge, elle, du preneur).

Dès lors, le transfert par le bail de la charge de cet impôt au locataire est de nature à justifier une minoration du loyer dans la mesure où le remboursement par le preneur au bailleur de cet impôt foncier constitue indirectement un “supplément de loyer” dont il doit être tenu compte, en application de l’article L 145-33-3°) du code de commerce, pour déterminer la valeur locative qui doit être minorée d’autant.

L’expert a tenu compte de ce principe mais, faute d’avoir obtenu des justificatifs du montant exact de la taxe foncière afférente au local litigieux pour l’exercice 2011 (le bail étant renouvelé au 1^er janvier 2011 ), a appliqué, en l’absence d’éléments plus précis, une minoration de 2,50 % de la valeur locative (soit 1740 € sur la base de la valeur locative de 67 860 € estimée par l’expert, mais ci-dessus réduite à 65 250 € ).

Les parties n’ont fourni à la présente juridiction aucun justificatif relatif à la taxe foncière 2011, la bailleresse n’ayant produit que l’ avis de la taxe foncière de l’entier immeuble pour l’exercice 2013 et le décompte adressé à la locataire qui fait apparaître pour 2013 , au prorata des tantièmes affectés aux lots litigieux, une quote-part de taxe foncière de 1868 €.

En l’absence d’éléments justificatifs sur la taxe foncière de 2011, année du renouvellement du bail, et compte-tenu de l’évolution à la hausse de la taxe foncière chaque année, il convient de chiffrer approximativement la taxe foncière 2011 pour les locaux litigieux à la somme de 1740 €, comme l’a fait l’expert, la carence probatoire des parties ne permettant pas une meilleure approche du montant réel de la taxe foncière 2011.

Par suite, la valeur locative au 1^er janvier 2011 sera fixée à la somme de :

( 750 € x 87 m²) – 1740 € = 63 510 € par an, hors taxes et hors charges.

L’exécution provisoire n’a été sollicitée par aucune des parties

Il n’apparaît pas nécessaire de l’ordonner d’office.

3°) Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Eu égard à l’issue du litige ( loyer fixé à 63 510 € par an) par rapport aux prétentions des parties ( déplafonnement du loyer et valeur locative de 90 000 € pour la bailleresse et refus du déplafonnement et offre initiale d’un loyer de 58323, 43 € puis de 56 648 € par la locataire), les dépens seront partagés par moitié entre les parties.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

Les demandes par elles respectivement formulées de ce chef seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement, par jugement contradictoire, au fond et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Constate l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail commercial à compter du 1^er janvier 2011,

Vu le jugement avant-dire-droit du 6 mars 2012,

Vu le rapport d’expertise de M^me E-F, et le correctif à y apporter,

Dit que le loyer sur renouvellement du bail au 1^er janvier 2011 des locaux à usage de pharmacie, sis à […], doit être déplafonné pour modification notable des caractéristiques des locaux, et fixé à la valeur locative,

Fixe le loyer sur renouvellement au 1^er janvier 2011 à la somme de 63 510€ (soixante trois mille cinq cent dix euros) par an, hors taxes et hors charges,

Dit que la SARL PHARMACIE DU CASINO sera tenue, à compter du 3 août 2011, date de l’assignation , au paiement des intérêts légaux sur la différence entre le nouveau loyer et le loyer effectivement payé , avec anatocisme dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

Fait masse des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, qui seront partagés par moitié entre les parties .

Et le juge des loyers commerciaux a signé avec le greffier.