Tribunal de grande instance de Grasse, 5 septembre 2017, n° 14/05409

TGI Grasse 5 septembre 2017

CA Aix-en-Provence
Confirmation 29 novembre 2018

Résumé par Doctrine IA

La décision concerne un litige entre la S.N.C. 89 Rue d'Antibes et la S.A.R.L. Mephisto concernant le renouvellement d'un bail commercial. La question juridique posée est de savoir si le loyer sur renouvellement au 8 avril 2014 doit être déplafonné et fixé à la valeur locative. Le tribunal a conclu que le bail, conclu pour une durée de 10 ans, échappe à la règle du plafonnement des loyers et doit être fixé à la valeur locative. La valeur locative a été fixée à 70 000 € par an. Le tribunal a également ordonné le paiement des intérêts sur la différence entre le nouveau loyer et le loyer effectivement payé depuis le 8 avril 2014. Les dépens ont été partagés entre les parties.

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Sur la décision

Référence :	TGI Grasse, 5 sept. 2017, n° 14/05409
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Grasse
Numéro(s) :	14/05409

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Michel OLLIERPhilippe AMSELLEM
Parties :	S.N.C. c/ son représentant légal en exercice, S.A.R.L. MEPHISTO

Texte intégral

1 Exp dossier + 1 exp + 1 grosse M^e OLLIER+ 1 exp + 1 grosse M^e AMSELLEM

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

EXTRAIT DES MINUTES SECTION DES LOYERS COMMERCIAUX DU GREFFE DU TRIBUNAL JUGEMENT du 05 Septembre 2017 JUDICIAIRE DE GRASSE

S.N.C. 89 RUE D’ANTIBES c\ S.A.R.L. MEPHISTO

DECISION N° : 2017/ig RG N°14/05409

DEMANDERESSE:

S.N.C. 89 RUE D’ANTIBES prise en la personne de son représentant légal en exercice

[…]

représentée par M^e Jean-michel OLLIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE:

S.A.R.L. MEPHISTO prise en la personne de son représentant légal en exercice

[…]

représentée par M^e Philippe AMSELLEM, avocat au barreau de GRASSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président: M^me SEUVE Dominique, juge des loyers commerciaux Vice Présidente au Tribunal de grande instance de Grasse jusqu’au 01/09/17 Et Vice Présidente au Tribunal de grande instance de Nice, déléguée au Tribunal de grande instance de Grasse à compter du 04/09/17

:Greffier Madame LIDY Catherine,

DEBATS

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 06 Juin 2017 que le jugement serait prononcé le 05 Septembre 2017 par mise à disposition au greffe.

Jugement contradictoire, en premier ressort

PROCÉDURE

Vu le jugement du 7 juillet 2015 par lequel, dans l’instance en fixation du loyer sur renouvellement au 8 avril 2014 du local commercial sis […]

à ANTIBES, le juge des loyers commerciaux, après avoir rappelé, dans les motifs de sa décision, que les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans échappaient

à la règle du plafonnement des loyers, a ordonné une expertise confiée à Mme

X-Y aux fins de recueillir tous éléments permettant de déterminer la valeur locative au 8 avril 2014 .

Vu le rapport d’expertise déposé, le 21 juillet 2016, par M^me X

Y concluant à une valeur locative de 70 000 € par an, au 8 avril 2014, en prenant en compte les travaux réalisés par la locataire, ou de 71 500 € par an, en faisant abstraction desdits travaux.

Vu le mémoire récapitulatif, notifié par lettre recommandée du 30 mars

2017 avec avis de réception du 31 mars 2017, par lequel la SNC […] (bailleresse) a: conclu au déplafonnement du loyer sur renouvellement, en invoquant,

d’une part, la durée du bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans, et d’autre part, une modification notable des facteurs locaux de commercialité (arrivée de grandes enseignes, accroissement de la population de plus de 10 %), sollicité : la fixation du loyer sur renouvellement à la valeur locative d’un montant de 82 990 € par an, le coefficient de pondération de 0,25 appliqué par

l’expert à la réserve étant, selon elle, insuffisant, et devant être porté à 0,40, les intérêts légaux sur l’arriéré des loyers, à compter de la date du mémoire,

- le renouvellement du bail, pour le surplus, aux clauses et conditions antérieures, soit pour une durée de 10 ans, et non de 9 ans, comme demandé par la locataire,

- et l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Vu le mémoire récapitulatif n°2, notifié par lettre recommandée du 11 avril

2017 avec avis de réception du 18 avril 2017 par lequel la SARL DMC:

→ a contesté le fait que le bail puisse être renouvelé pour une durée supérieure à 9 ans, s’agissant d’une règle d’ordre public,

s’est opposé au déplafonnement du loyer, aux motifs : 1

- d’une part, que l’article L 145-34 du code de commerce, excluant les 1 baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans de la règle du plafonnement « était C susceptible d’évoluer » et que la jurisprudence tirée de la réforme du 18 juin 2014 pouvait largement en limiter les effets, et d’autre part, qu’il n’y avait pas eu de modification notable des

facteurs locaux de commercialité, les nouvelles grandes enseignes n’ayant fait que

$ remplacer d’anciennes grandes anciennes de même type, et qu’au contraire, le cinéma et deux locaux adjacents situés face à son magasin de chaussures

« Mephisto » étaient à l’abandon depuis plusieurs années, ļ

➡ a contesté le rapport d’expertise sur plusieurs points ( coefficient de pondération excessif de 1, 20 appliqué pour la zone d’angle, valeur locative indaptée de 1930 € /m²/an)

→a sollicité, en conséquence : 1

- à titre principal, le plafonnement du loyer et sa fixation à la somme

}

de 36 370 € par an, montant du loyer en cours, 1

- à titre subsidiaire, en cas de déplafonnement du loyer :

- la fixation de la valeur locative à la somme de 38 475 €, ou subisidiairement à celle de 51 300 € par an, hors taxes et hors charges,

- l’application de la règle du plafonnement du déplafonnement, inst^a^u^r^ée par la loi Pinel, limitant à 10 % par an l’augmentation applicable, en cas de déplafonnement.

SUR QUOI :

1°) Sur la durée du bail renouvelé ļ

Lors de l’audience du 6 juin 2017, le juge des loyers commerciaux a avisé les parties qu’il entendait soulever d’office son incompétence matérielle concernant la difficulté les opposant sur la durée du bail sur renouvellement, de 10 ans selon la bailleresse et de 9 ans selon la locataire, et a, par suite, en application de l’article

16 du code de procédure civile, invité les parties à faire valoir, par note en délibéré, toutes observation utiles sur ce moyen d’incompétence relevé d’office et fondé sur l’article R 145- 23 du code de commerce, texte d’ordre public, limitant strictement la compétence de la juridiction des loyers commerciaux aux

« contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé », les autres contestations devant être portées devant le tribunal de grande instance qui peut, « accessoirement », se prononcer sur les demandes de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.

Le loyer sur renouvellement au 8 avril 2014 du bail expiré conclu pour une durée de 10 ans doit donc être déplafonné et fixé à la valeur locative, sans qu’il soit même besoin d’examiner le second motif de déplafonnement invoqué ( modification notable des facteurs locaux de commercialité).

3°) Sur la valeur locative

Les locaux litigieux, à usage de « vente au détail de chaussures et d’articles de maroquinerie », à l’enseigne « MEPHISTO », sont situés à […], au

[…], qualifiée par l’expert d’artère « incontournable et commerçante par excellence »

Il résulte du rapport d’expertise de M^me X-Y que ces locaux sont situés dans la portion entre le Bd de la République et la ^ue ^du ^C^o^m^m^aⁿ^d^aⁿ^t

Z, à l’angle de […], à 60 mètres en amont de la FNAC, dans un secteur de commercialité très favorable.

Les locaux d’une surface actuelle totale utile au sol de 61, 33 m², sont composés : au rez de chaussée : d’un magasin en angle de .26, 61 m²

………..

**********

au sous-sol ( relié avec le magasin) : d’une réserve + WC de……. 34,72 m²

²61,33 m²

Cette surface actuelle des locaux est différente de celle d’origine de

73,64m2, la locataire ayant effectué des travaux, ayant consisté à :

- supprimer une mezzanine de 10 m² qui était à usage de réserve,

- et créer un escalier en colimaçon reliant la réserve en sous-sol au magasin

^en rez de chaussée, diminuant ainsi la surface au sol, du fait de l’emprise des arrivées de l’escalier, de :

- 0,90 m² pour la réserve en sous-sol (qui était de 35,62 m² et n’est plus que de 34,72 m²),

²- et de 1, 41 m² pour le magasin en rez de chaussée (qui était de 28,

02 m² et n’est plus que de 26, 61 m²), 2

L’expert a donc proposé deux valeurs locatives : en- l’une en fonction de l’état actuel des locaux de 70 000 € par an, appliquant à la surface pondérée de 38 m², une valeur de 1930 € du mètre carré résultant de la moyenne des éléments de comparaison, puis en appliquant un abattement de 5 % pour la prise en charge du foncier par la locataire, et l’autre, en fonction de l’état des locaux à la date de conclusion du

de 71 500 €par an en retenant une surface pondérée de 39 m², et une même bail : valeur de 1930 € / m² /an, et un abattement de 5 % pour le foncier à la charge (

de la locataire.

Cette estimation est contestée tant par la bailleresse qui l’estime insuffisante et sollicite la fixation de la valeur locative à la somme de 82 990 € par an, que par la locataire qui l’estime excessive et sollicite sa fixation à la somme de 38 475 € par an, et subsidiairement à celle de 51 300 € par an.

Il convient d’examiner successivement les critiques formulées par les parties à l’encontre du rapport expertal.

sur les coefficients de pondération

Les coefficients de pondération appliqués par l’expert correspondent à ceux habituellement préconisés en la matière en fonction de la valeur relative commerciale et d’utilisation de chaque partie du local par rapport à l’ensemble, au regard des critères tels que leur configuration, leur visibilité, leur niveau, leur accessibilité au public, leur destination et leur utilité commerciale.

Ainsi, c’est vainement que la bailleresse reproche à l’expert d’avoir appliqué

à la réserve en sous-sol un coefficient de 0,25 insuffisant, selon elle, au regard de l’utilité de la réserve pour un magasin de chaussures, alors que ce coefficient est tout à fait adapté, celui de 0, 40 que voudrait voir appliquer la bailleresse étant manifestement excessif et inadéquat car correspondant non pas à une cave en sous-sol, mais à une surface de vente en sous-sol, ce qui n’est

absolument pas le cas.

Dès lors, même si l’utilité d’une réserve est indéniable pour l’exploitation

d’ un magasin de chaussures, le coefficient de 0, 25 retenu par l’expert est suffisant et adapté, observation étant ici faite que ce coefficient prend en considération le fait que la réserve en sous-sol est reliée par un escalier au rez de chaussée, à défaut de quoi le coefficient aurait été encore moindre (0,15).

^De ^m^ê^m^e, la contestation émise par la locataire sur le coefficient de pondération de 1, 20 pour la zone d’angle de 12, 50 m², au motif que la […] est nettement moins passante et exposée que la rue d’Antibes et que les loyers y sont moindres , est injustifiée.

En effet, il est d’usage de pondérer les locaux d’angle entre 1,1 et 1,3, pour tenir compte de l’avantage commercial d’une telle situation en angle, générant une meilleure visibilité des locaux.

Or, en l’espèce, les photographies figurant dans le rapport d’expertise démontrent la situation particulièrement favorable du magasin Méphisto, à l’angle de la rue d’Antibes et de la […], avec 3 vitrines en angle, l’une sur la rue d’Antibes, l’autre sur la […], et la 3ème en pan coupé reliant les deux premières, avec sa base sur la rue d’Antibes.

Cette configuration en angle de rues avec 3 grandes vitrines donne une visibilité particulièrement importante et favorable au magasin, et justifie totalement le coefficient de 1, 20 appliqué par l’expert à la zone d’angle de 12,50

m².

En effet, contrairement à ce que prétend la locataire, le fait que la rue des

Gabres soit d’une commercialité moindre que la rue d’Antibes ne saurait permettre de neutraliser le coefficient de pondération d’angle, en le réduisant à 1, alors :

-- d’une part, que, même si elle est d’une commercialité moindre que la rue

d’Antibes, […], ce qui est favorable au commerce,

- et d’autre part, que la zone d’angle du magasin Mephisto est située à l’orée de la […], et est donc parfaitement visible tant depuis la rue d’Antibes que de la […], contrairement aux locaux cités par la locataire, situés au fond de la […].

En conséquence, il n’y a pas lieu à correction des coefficients de pondération appliqués par l’expert, et la surface pondérée de 38 m² (état actuel des locaux) et de 39 m² ( état des lieux avant travaux de la locataire) auxquelles aboutit

l’expert après application aux surfaces totales utiles de 61, 33 m² (après travaux) et 73,64 m² (avant travaux) des divers coefficients de pondération, sera retenue comme base de calcul utile par le tribunal.

sur la valeur unitaire

L’expert a pris 14 éléments de comparaison, tous situés rue d’Antibes, à proximité immédiate du local litigieux, entre les numéros 77 et 119 de la rue

d’Antibes, faisant ressortir une valeur locative moyenne de 1935 € du mètre carré.

Après en avoir exclu, à juste titre, les deux valeurs extrèmes ( local AUBRY de 796 € /m²/an, et local LADUREE de 3 189 € /m²/an), ne correspondant pas aux prix couramment pratiqués dans le voisinage,, l’expert a conclu à une valeur locative de 1 930 €/m²/an.

Bien que contestée par la locataire, qui voudrait voir ramener la valeur locative à 1500 €/m²/an, cette valeur unitaire de 1930 €/m²/an apparaît tout à fait adaptée.

En effet, c’est vainement qu’au soutien de sa critique du rapport d’expertise de M^me X-Y, la locataire invoque un rapport d’expertise judiciaire établi par Mr A en 2007 pour le local mitoyen (magasin WHO’S), ayant retenu une valeur locative de 1500 € du mètre carré, alors que : non seulement, le X local WHO’S, de 16 m², est situé sur le retour de

l’immeuble dans la […], en retrait du trottoir nord de la rue d’Antibes, et que l’expert A précise que ce magasin dispose d’une visibilité réduite,

- mais encore que la valeur locative de 1 500 € du mètre carré, citée dans le rapport d’expertise A ( page 13), ne résulte pas, comme le prétend la locataire, de la moyenne d’éléments de référence, l’expert indiquant ne pas avoir disposé d’éléments de comparaison , mais résulte de la référence faite à un jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 11 décembre 2006, pour un local du 79 rue d’Antibes, objet d’un bail du 1er janvier 1995 au 31 décembre 2003, et donc une valeur locative de 1 500 € sur renouvellement au 1er janvier 2004, soit

à une date antérieure de plus de 10 ans, à la date de renouvellement du magasin

MEPHISTO litigieux, et à laquelle il convient de se placer pour estimer la valeur locative de ce dernier.

De même, la locataire est mal venue à invoquer deux rapports d’expertise judiciaire établis par M^me X-Y, portant respectivement sur des locaux situés 100 et […], ayant fixé la valeur locative annuelle au mètre carré à 1320 € et 1 000 €, alors que ces rapports sont anciens eux aussi, puisque datant de 2010 et 2011, et portent sur des valeurs locatives au 1er janvier et 1er octobre 2008, et donc antérieures de plus de 6 ans à la date de

renouvellement du bail litigieux du local Mephisto.

En conséquence, la valeur de 1 500 € du mètre carré invoquée par la locataire apparaît complétement dépassée, voire totalement périmée, et ne saurait être retenue, alors que la valeur de 1930 € du mètre carré proposée par M^me X

Y résulte de la moyenne de loyers des locaux de comparaison en avril 2014,

c’est à dire aux prix couramment pratiqués dans le voisinage à une date contemporaine de celle de renouvellement du bail du local MEPHISTO, et est donc parfaitement adaptée.

La valeur de 1930 € du mètre carré, retenue par l’expert, servira donc de base de calcul pour la valeur locative au 8 avril 2014.

Eu égard aux éléments ci-dessus énoncés, la valeur locative doit être calculée, comme l’a proposé M^me X-Y, ainsi qu’il suit, sur la base d’une valeur locative unitaire de 1930 € du mètre carré et d’une surface pondérée de 38

m², avec abattement de 5 % pour la clause du bail mettant la taxe foncière à la charge de la locataire :

38 m² x 1930 € =

.73 340 € abattement 5 % pour foncier à charge du preneur…..….….….….….….….…..…. 3 667 €

- 69 673 €

Il y a donc lieu de fixer la valeur locative à la somme arrondi e de 70 000 € par an.

Il y a lieu d’observer que la présente juridiction a retenu la surface pondérée de 38 m², correspondant à l’état actuel des locaux (après exécution des travaux par la locataire), et non celle de 39 m², correspondant à l’état des locaux lors de la conclusion du bail (avant les travaux effectués par la locataire), dans la mesure où la suppression de l’ancienne mezzanine/réserve de 10 m² (pondérée à 3 m²) se 2

compense avec l’avantage lié à la réalisation d’un escalier ayant permis de relier le magasin à la réserve en sous-sol.

La locataire sera également tenue, en application de l’article 1155 du code civil, au paiement des intérêts sur la différence entre le nouveau loyer et le loyer effectivement réglé depuis le 8 avril 2014, et ce, conformément à la demande faite par la bailleresse, à compter de la notification le 31 mars 2017 du mémoire les

réclamant.

4°) Sur le plafonnement du déplafonnement

Aux termes de l’article L 145-34 alinéa 4 du code de commerce, tel que modifié par la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel :

En cas de modification notable des éléments mentionnés au 1° à 4° de 10

l’article L 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite

d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente."

En application de l’article 21 – II de la loi du 18 juin 2014, ces dispositions limitant l’augmentation du loyer issu du déplafonnement ne s’appliquent qu’aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Elles ne sont donc pas applicables à la présente affaire, le bail litigieux ayant été renouvelé le 8 avril 2014, soit antérieurement au 1er septembre 2014 ( et avant même d’ailleurs la promulgation de la loi du 18 juin 2014).

En conséquence, contrairement à ce que soutient la locataire, le loyer sur renouvellement au 8 avril 2014 n’est pas soumis à la nouvelle règle dite du

« plafonnement du déplafonnement », innovation majeure de la loi Pinel instaurant une limitation annuelle de 10 % de l’augmentation du loyer découlant du plafonnement.

5°) Sur les dépens

Eu égard à l’issue du litige ( loyer fixé à 70 000 €/an) par rapport aux prétentions des parties ( demande initiale de la bailleresse d’un loyer déplafonné

d’un montant de 88 500 €, ramené à 82 990 € après expertise, et opposition de la locataire au déplafonnement avec offre d’un loyer plafonné de 36 370 € par an, et subisidiairement de 38 475 € ou 51 300 €), les dépens seront supportés pour 1/3 par la bailleresse et les 2/3 pour la locataire.

PAR CES MOTIFS : MARKADAN AVVERSOS GENU

Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement, par jugement contradictoire, au fond, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Constate l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail du 8 avril 2004 pour une durée de 9 ans, à compter du 8 avril 2014,

Dit que le bail du 8 avril 2004, ayant été conclu pour une durée de 10 ans, le loyer sur renouvellement au 8 avril 2014, n’est pas soumis à la règle du plafonnement, et doit être fixé à la valeur locative,

Vu le jugement du 7 juillet 2015,

Vu le rapport d’expertise de M^me X-Y,

Fixe la valeur locative, au 8 avril 2014, du local situé […] à

CANNES, à la somme de 70 000 € (soixante dix mille euros) par an, hors taxes et hors charges,

Dit que la SARL DMC sera tenue au paiement des intérêts légaux sur la différence entre le nouveau loyer et le loyer effectivement payé depuis le 8 avril

2014, et ce à compter à compter du 31 mars 2017, date de notification par la bailleresse du mémoire sollicitant lesdits intérêts,

Vu l’ancienneté du litige, ordonne l’exécution provisoire du présent jugement, nonobstant appel et sans caution,

Fait masse des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, qui seront supportés à hauteur d'1/3 par la SNC […], et des 2/3 par la SARL DMC.

Et le juge des loyers commerciaux a signé avec le greffier.

[…]

Le Greffier hd Alpes-Maritimes 11

1. B C D E

²d’où une différence de superficie totale de 12,31 m² entre la surface d’origine de

73, 64 m² et la surface actuelle de 61, 33 m² ( mais ne correspondant qu’à une différence de surface pondérée d'1 m²).