NUMERO DE R.G. : 17/00032

Jugement du :

05 Septembre 2017

Affaire :

LA METROPOLE DE LYON

C/

Société HEMERA I.T.C. CONSULTING représentée par son gérant en exercice, M. X Y

En audience publique tenue au Tribunal de Grande Instance de LYON le 05 Septembre 2017, Monsieur BLANC, Vice-Président Juge de l’Expropriation pour le Département du RHONE, assisté de Ingrid KRIMIAN, Greffier a rendu le jugement suivant :

ENTRE :

LA METROPOLE DE LYON, dont le siège social est […]

représentée par Maître Laurent JACQUES de la SELARL LEGA-CITE, avocats au barreau de LYON

ET :

Monsieur X Y exerçant sous l’enseigne commerciale Société HEMERA I.T.C. CONSULTING dont le siège social est […]

représentée par Maître Emmanuelle DELAY de la SELARL ISEE, avocats au barreau de LYON

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône ,commissaire du Gouvernement représenté par Madame A-B, inspecteur des Finances Publiques

EXPOSE DU LITIGE :

Dans le cadre de la création et de l’aménagement de la ZAC VILLEURBANNE GRATTE-CIEL NORD, le Préfet du Rhône a pris une déclaration d’utilité publique emportant mise en compatibilité du PLU le 6 février 2013.

L’arrêté de cessibilité a été pris le 12 février 2014.

Le Juge de l’expropriation a rendu le 3 avril 2014 une ordonnance d’expropriation des lots 25, 14, 1 et 16 de la copropriété sise […].

Le 26 avril 2017, la METROPOLE DE LYON a saisi le Juge de l’expropriation du Rhône aux fins de fixation des indemnités dues à la société HEMERA ITC CONSULTING, locataire d’un bail commercial en date du 1^er octobre 2003 pour un local d’environ 55 m2 sur deux niveaux, à usage de bureaux, comprenant en outre une kitchnette et une salle de bains.

Le transport sur les lieux et l’audience ont eu lieu le 10 juillet 2017.

A l’audience, la METROPOLE DE LYON a développé un mémoire récapitulatif déposé au greffe le 6 juillet 2017 et entend voir fixer les indemnités dues par elle à la société HEMERA ITC CONSULTING de la manière suivante :

-3960 euros d’indemnité principale

-198 euros d’indemnité de remploi

La société HEMERA ITC CONSULTING a développé oralement un mémoire déposé au greffe le 4 Juillet 2017 et souhaite voir condamner la METROPOLE DE LYON à lui verser :

-23197,2 euros à titre principal ou 21490 euros se décomposant comme suit :

-2724 euros de frais de déménagement

-8400 euros de trouble commercial

soit 11124 euros d’indemnité principale

-556,20 euros d’indemnité de remploi

-11517 euros d’indemnité de location de box à titre principal, ou 9807 euros à titre subsidiaire

Elle conclut également à la condamnation de la METROPOLE DE LYON à lui payer une indemnité de procédure de 2000 euros.

Le Commissaire du Gouvernement a développé oralement des conclusions transmises au greffe le 30 juin 2017 et propose de voir fixer à hauteur de 4158 euros la somme due à la société HEMERA ITC CONSULTANT.

Pour un exposé complet des moyens et prétentions des parties, il convient au visa de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs écritures sus-visées.

EXPOSE DES MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de relever qu’il n’existe pas de société HEMERA ITC CONSULTING au vu du siret indiqué mais que Monsieur X Y exerce en affaire personnelle sous l’enseigne commerciael HEMERA ITC CONSULTING.

Premièrement, le transport sur les lieux a mis en évidence que le local se trouve dans un immeuble au 167 du cours […], à proximité du métro gratte-ciel dans une zone d’habitat dense avec de nombreux commerces de proximité.

L’immeuble est d’apparence extérieure à l’état d’usage, avec néanmoins une façade présentant quelques signes de dégradation. Il est pour l’essentiel inhabité, à l’exception d’un local commercial sur rue au rez-de-chaussé toujours occupé par l’enseigne AMPLIFON et a subi des dégradations lors d’intrusions postérieurement à l’ordonnance d’expropriation, qui ont également affecté le local loué par Monsieur X Y, qui a fait l’objet d’une effraction avec des dommages significatifs. Les parties communes sont à l’état d’usage mais ne sont manifestement plus entretenues régulièrement. Il n’y a semble-t-il plus d’électricité. L’une des portes d’accès conduisant à l’escalier commun est cassée. Le local se situe dans une arrière cour, après le passage de trois portes successives. L’état extérieur est plutôt bon avec un mur en crépis, une fenêtre avec double vitrage et équipée de barreaux en fer. A l’intérieur, il se dégage une très forte odeur d’humidité, avec des traces importantes au mur, davantage prédominantes dans la partie sous-sol, étant précisé pour autant qu’il peut être observé la présence d’une VMC en état de fonctionnement. Il peut être constaté un grand désordre résultant d’actes de vandalisme assez récents. Le local est pourvu d’une fenêtre sur cour et de deux vélux. Pour autant, il peut être noté un état d’usage plutôt bon, avec un revêtement des murs en fibres de verre, une salle de bains carrelée, la présence d’équipements, tels un chauffe-eau, un frigo et des plaques de cuisson. L’accès au sous-sol, qui servait d’espace de stockage s’effectue par un escalier en bois. Le local est également équipé de deux placards muraux.

Il peut être noté qu’avant les actes de vandalisme, lors du transport sur les lieux le 27 avril 2016 ayant donné lieu au jugement du 8 juin 2016 du Juge de l’expropriation du Rhône l’égard de Monsieur Z Y, propriétaire du local donné à bail, il a été relevé que le local était dans un état très moyen, notamment dans sa partie sous-sol, sans plus de description.

La notion d’état très moyen est générale mais il est certain que la partie sous-sol est particulièrement dégradée par les moisissures, qui sont présentes au rez-de-chaussée mais dans une moindre mesure.

Deuxièmement, ainsi que le conclut Madame le Commissaire du Gouvernement, aucun préjudice lié à un différentiel de valeur du droit au bail ne peut être retenu dans la mesure où le loyer pratiqué est de 156 euros HT/HC/m2, soit d’après les termes de comparaison plutôt dans la fourchette haute du prix moyen des loyers commerciaux pratiqués dans le secteur, étant relevé que Monsieur X Y admet dans ses écritures qu’il n’y a pas de véritable perte de droit au bail.

Au demeurant, il s’agit d’un local annexe qui servait manifestement essentiellement à du stockage, qui se situait en arrière cour, sans indication particulièrement visible à l’égard du public depuis le cours Emile Zola. Il ne peut dès lors pas être retenu de perte possible de clientèle en lien avec l’obligation pour Monsieur X Y de trouver un nouveau local commercial.

Monsieur X Y subit incontestablement des frais de transfert constitués du coût du déménagement et du temps consacré en interne à son organisation ainsi qu’à la recherche d’un nouveau local.

S’agissant du coût du déménagement stricto sensu, il convient de relever qu’une partie du local a déjà fait l’objet d’un déménagement le 22 mai 2015 pour un volume de 15m3 selon facture hors taxe de 870 euros et TTC de 1044 euros et qu’il reste à déménager le même volume.

Contrairement à ce que soutient Monsieur X Y, il ne peut être retenu le coût d’un déménagement temporaire comme préjudice direct résultant de l’expropriation dans la mesure où le locataire a fait le choix d’anticiper en amont une partie du déménagement et que le local litigieux ne présentait pas de particularité telle que la recherche d’une nouvelle location puisse nécessiter un stockage temporaire d’une partie du meubles et des documents de la société.

En effet, il a été vu précédemment que le loyer était conforme aux prix pratiqués dans le secteur, voire dans la fourchette haute, qu’il n’est pas allégué et en tous cas pas justifié de pénurie de locaux similaires avec des caractéristiques proches et que surtout, il ne peut être retenu le caractère déterminant de la localisation et de la configuration du local dont Monsieur X Y est évincé pour capter, maintenir et développer sa clientèle dans la mesure où d’une première part, le local avait manifestement une finalité première de stockage et que d’une seconde part, à supposer qu’il ait pu servir à recevoir des clients, ceux-ci ne venaient manifestement pas de manière aléatoire dans les locaux litigieux.

Le préjudice allégué de stockage temporaire, à supposer qu’il existe et ne résulte pas uniquement d’un choix de gestion du chef d’entreprise, est dès lors indirect à l’expropriation.

Il sera dès lors retenu des frais de déménagement à hauteur de 1740 euros hors taxes, dès lors que la Monsieur X Y récupère manifestement la TVA au vu de son chiffre d’affaires.

Par ailleurs, quoiqu’il ne soit pas versé de justificatifs à ce titre, ainsi que le conclut le Commissaire du Gouvernement, Monsieur X Y subit nécessairement une perturbation dans son activité à raison de la recherche de nouveau locaux, de l’organisation du déménagement et du réaménagement dans les nouveaux locaux, étant précisé qu’il ne peut être tenu compte des actes de vandalisme, qui ne sont pas directement liés aux opérations d’expropriation.

Les éléments produits aux débats mettent en évidence un chiffre d’affaires en 2012 de 287485 euros, en 2013 de 248297 euros et en 2014 de 239250 euros, soit une moyenne de 258344 euros.

Il sera retenu un taux de 3,5 % du chiffre d’affaires au titre de cette perturbation directe dans l’activité de la société du fait du déménagement ; ce qui correspond à peu moins de deux semaines entières (2/52) d’activité.

Une indemnité de 9042,04 euros au titre du trouble commercial sera en conséquence retenue.

Le surplus des prétentions de Monsieur X Y sera rejeté.

Troisièmement, l’équité commande de condamner la METROPOLE DE LYON à payer à Monsieur X Y une indemnité de procédure de 800 euros.

Le surplus de la demande d’indemnité de procédure sera rejeté.

Conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation, les dépens de l’instance seront à la charge de la METROPOLE DE LYON.

PAR CES MOTIFS ;

Le Juge de l’expropriation,

statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire rendu en premier ressort ;

FIXE les indemnités dues par la METROPOLE DE LYON à Monsieur X Y, exerçant sous l’enseigne commerciale HEMERA ITC CONSULTING aux sommes suivantes :

— mille sept cent quarante euros (1740 euros) (TVA non incluse et non due) au titre des frais de déménagement

— neuf mille quarante deux euros et quatre cents (9042,04 euros) au titre des autres coûts directs du transfert de local commercial

DEBOUTE Monsieur X Y, exerçant sous l’enseigne commerciale HEMERA ITC CONSULTING du surplus de ses demandes indemnitaires

CONDAMNE la METROPOLE DE LYON à payer à Monsieur X Y une indemnité de procédure de 800 euros

REJETTE le surplus de la demande d’indemnité de procédure

LAISSE les dépens de l’instance à la charge de la METROPOLE DE LYON.

En foi de quoi, le jugement a été signé par le Juge et le Greffier.

LE JUGE LE GREFFIER