TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

[…]

Enrôlement n° : 17/07532

DECISION N°

JUGEMENT RENDU LE 11 Décembre 2017

Nous, Madame DOMALLAIN, Vice-Président juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce

Assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

dans la procédure suivie devant le tribunal de Grande Instance de Marseille, par

Monsieur Y Z,

domicilié et demeurant […]

représenté par Maître Juliette HUA, substituant Maître Jean-Michel OLLIER de l’AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE,

C O N T R E

LA S.A.R.L. AU CARILLON (enseigne ”HOTEL LE GOLFE”),

inscrite au RCS de MARSEILLE sous le numéro 058811118 et dont le siège social est sis […], prise en la personne de sa gérante, Madame A X y domiciliée en cette qualité

représentée par Maître Jean-Michel LOMBARD, avocat au barreau de MARSEILLE,

DEBATS

A l’audience du 09 Octobre 2017, tenue en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2017, prononcée ce jour.

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Suivant acte notarié en date du 10 février 1961, Mr B C, aux droits duquel vient désormais Mr Y Z, a donné à bail commercial à la SARL AU CARILLON une maison élevée de deux étages sur rez de chaussée située n°3 et […], à Cassis, avec façade sur le chemin vicinal conduisant à l’anse du Bestouan et à Port-Miou. Le bail était conclu pour une durée de trois, six ou neuf années entières et consécutives à parte du 1^er février 1961, au gré de la société preneuse seule.

Ce bail a fait l’objet de quatre renouvellements et pour la dernière fois pour la période du 1^er février 2006 au 31 janvier 2015.

Par acte d’huissier en date du 8 août 2014, la SARL AU CARILLON a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1^er février 2015.

Par acte du 16 novembre 2016, M^me D G C et Mr Y Z ont déclaré consentir au renouvellement sollicité pour une durée de neuf années mais ont indiqué qu’ils entendaient porter le loyer annuel à la somme de 140 345 €.

Par mémoire en fixation de loyer notifié à la SARL AU CARILLON le 25 novembre 2016, M^me D G C et Mr Y Z demandent le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative. Ils font valoir qu’ils s’agit de locaux monovalents soumis en vertu de l’article R 145-10 à un régime autonome de détermination du loyer.

M^me D C est décédée le […] de sorte que Mr Y Z a désormais la pleine propriété de l’immeuble.

Par assignation délivrée le 4 juillet 2017, Mr Y Z sollicite le déplafonnement du loyer renouvelé qu’il entend voir fixer à la somme de 140 345 €. Il soutient que les locaux dans lesquels l’activité d’hôtel restaurant est exercée sont monovalents dans leur ensemble dans la mesure où il existe une interdépendance entre les deux activités. Il invoque également une modification des facteurs locaux de commercialité résultant de la création du Parc national des Calanques et de l’attrait touristique pour le département généré par l’événement “Marseille Capitale européenne de la culture 2013" . Dés lors que la SARL AU CARILLON conteste le montant du loyer demandé, il sollicite l’instauration d’une mesure d’expertise aux fins de déterminer les motifs de déplafonnement et le montant de la valeur locative des locaux loués. Il sollicite également la fixation du loyer provisionnel au cours des opérations d’expertise à la somme de 80 000 € annuelle hors taxes et hors charges, le paiement de la somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par mémoire en défense signifié à Mr Y Z le 30 décembre 2016, la SARL AU CARILLON demande que le loyer annuel soit fixé à la somme de 55 934,42 € arrondie à

56 000€ par application de l’indice des loyers des activités tertiaires. Elle fait valoir que le caractère monovalent des locaux a déjà été écarté par l’arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 24 février 2000 et qu’il n’existe aucune évolution favorable des facteurs locaux de commercialité sur les activités qu’elle exerce. Elle sollicite le paiement de la somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le principe du renouvellement du bail :

Il convient de constater que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail au 1^er février 2015.

Sur le déplafonnement :

▸ Le critère de la monovalence :

Il convient tout d’abord de constater que le caractère de monovalence dans son entier du local loué n’a pas été tranché par la cour d’appel d’Aix en Provence contrairement à ce que soutient Mr Y Z.

Le juge des loyers de Marseille a été saisi dans le cadre de la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er février 1997.

Dans un jugement rendu le 29 novembre 1998 suite au rapport d’expertise de Mr E F, il a retenu l’existence d’une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité pour l’ensemble des activités exercées dans les lieux loués. Il a en conséquence fixé le loyer à la valeur locative par application d’une double méthode : la méthode hôtelière pour la partie hôtel et celle des superficies pondérées pour la partie affectée à l’usage de café-restaurant.

Par arrêt du 24 février 2000, la cour d’appel d’Aix en Provence avait confirmé le jugement entrepris sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité, le mode de calcul des loyers et de la valeur locative de la partie “café-restaurant” et a modifié l’évaluation du loyer de la partie hôtel par application d’un pourcentage locatif plus important que celui retenu par le premier juge.

La cour d’appel n’a donc pas tranché la question du caractère monovalent se bornant à indiquer dans le corps de la décision que “ Au vu du rapport de l’expert, le caractère monovalent des locaux doit être écarté puisque l’immeuble dont s’agit est affecté à deux destinations distinctes, ce que ne discutent pas les parties”.

Ainsi aucune autorité de la chose jugée ne peut être accordée à ce simple motif.

Il appartient dés lors à la présente juridiction de juger du caractère monovalent ou non du local loué.

Sont monovalents les locaux qui ont été construits en vue d’une seule utilisation ou affectés par des aménagements à une seule utilisation et qui ne peuvent être affectés à un autre usage sans travaux importants.

Lorsque l’immeuble comporte des parties affectées à des usages différents, l’immeuble est alors monovalent dans son entier s’il s’agit d’une exploitation indivisible. En revanche la jurisprudence n’admet pas la monovalence lorsque les exploitations des différentes activités sont autonomes et que leur clientèle est en partie distincte.

Le bail conclu le 10 février 1961 prévoit l’exploitation de deux activités distinctes dans les locaux loués à savoir une activité de café, bar ou restaurant au rez de chaussée et une activité d’hôtel restaurant dans les deux étages.

Il résulte du rapport établi par Mr E F le 8 juin 1988, que la configuration des lieux est la suivante :

— les locaux affectés à l’usage de bar-restaurant sont accessibles par la place Carnot et sont composés d’une salle de restaurant et d’une salle de bar, éclairées par une baie vitrée, de toilettes,d’une cuisine obscure, d’une cave et de différentes réserves,

— les locaux affectés à l’usage d’hôtel sont accessibles par une entrée sise à droite de l’entrée du restaurant, l’accés à la réception se faisant par une seconde entrée à droite de la première, en contre-haut de trois marches. La partie hôtel est composée d’un mi-étage comportant une réserve, un bureau, la lingerie et un dégagement, d’un premier étage comportant 14 chambres et d’un deuxième étage comportant 16 chambres.

Mr Y Z soutient qu’il existe une interdépendance des deux activités au motif que l’hôtel ne possède pas de salle de restaurant spécifique et que les repas des usagers de l’hôtel sont pris dans la salle de restaurant, y compris le petit-déjeuner.

Il produit une publicité diffusée sur internet indiquant que “l’hôtel propose le midi des repas dans restaurant/brasserie et des glaces toute la journée. Un bar est aussi à votre disposition; il vous permettra de prendre votre petit-déjeuner sur la grande terrasse qui fait face au port de Casis et à son fameux cap Canaille.”.

Si ce document mentionne bien la possibilité pour les clients de l’hôtel de profiter de la proximité du restaurant-bar situé au rez de chaussée, il n’est nullement établi que l’hôtel propose des séjours en demi-pension et que la clientèle est soumise à l’obligation de prendre ses repas sur place.

Par ailleurs le procés-verbal de la commission de sécurité en date du 4 avril 2017 mentionne que les deux exploitations travaillent de manière autonome, le restaurant n’étant pas réservé à la clientèle de l’hôtel, et qu’elles sont placées sous la direction unique de M^me X.

En conséquence l’exploitation dans les locaux loués de deux activités différentes, s’adressant à des clientèles différentes ne permet pas de retenir leur caractère monovalent.

▸ la modification des facteurs locaux de commercialité :

Mr Y Z se contente d’indiquer que le site de Cassis a connu un renouveau important du fait de la création du Parc national des Calanques par décret du 18 avril 2012 et que l’évenement “Marseille Capitale Européenne de la Culture 2013" a développé l’attrait des touristes pour le département. Il ne produit toutefois aucun élément chiffré permettant de constater une nette augmentation de la fréquentation de la ville de Cassis au cours du bail écoulé.

Ainsi Mr Y Z est défaillant à rapporter la preuve de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours de cette période.

Sur le prix du loyer renouvelé :

En l’absence de tout motif justifiant le déplafonnement du loyer, le loyer doit être fixé en application de l’évolution indiciaire prévue par l’article L145-34 du code de commerce. Depuis la loi du 18 juin 2014 ayant abrogé la référence à l’indice du coût de la construction, le loyer plafonné du bail renouvelé ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initale du loyer du bail expiré de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.

Compte tenu de la nature commerciale de l’activité exercée dans les lieux, le loyer du bail renouvelé sera calculé par application de l’indice trimestriel des loyers commerciaux comme suit:

47 785,33 € (loyer annuel au 1^er février 2006) x 108,32(indice ILC 1^er trimestre 2015)

94,21 (indice ILC 1^er trimestre 2006)

= 54 942,22 € somme arrondie à 55 000 €

Il convient de constater que cette somme est inférieure à la somme de 56 000 € proposée par la société preneuse. Dés lors le loyer du bail renouvelé au 1^er février 2015 sera fixé à la somme de 56 000 € au vu de l’accord de la SARL AU CARILLON sur ce montant.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX,

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 1^er février 2015 ;

Dit que le local loué par la SARL AU CARILLON n’est pas monovalent ;

Dit que Mr Y Z ne rapporte pas la preuve d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail écoulé ;

Déboute Mr Y Z de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé;

Fixe à la somme de 56 000 € € hors taxe et hors charge par an le prix du loyer du bail renouvelé au 1^er février 2015 afférent aux locaux situés n°3 et […], à Cassis, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne Mr Y Z aux entiers dépens ;

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR LA […] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MARSEILLE, LE 11 DECEMBRE 2017.

LE GREFFIER LE PRESIDENT