Tribunal de grande instance de Paris, 18e chambre 2e section, 20 mai 2016, n° 14/01680

TGI Paris 6 mai 2016

TGI Paris 20 mai 2016

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 18e ch. 2e sect., 20 mai 2016, n° 14/01680
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	14/01680

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe TOUZETCoralie BLUM
Parties :	SOCIETE CIVILE DE MOYENS

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S^{(footnote: 1)}

■

18° chambre 2^e section

N° RG :

14/01680

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

03 Février 2014

JUGEMENT

rendu le 20 Mai 2016

DEMANDEURS

Monsieur F Y

123 Rue du Faubourg Saint C

[…]

représenté par Maître F TOUZET de la SELARL TOUZET BOCQUET & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #L0315

Madame K T U Y X

[…]

représentée par Maître F TOUZET de la SELARL TOUZET BOCQUET & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #L0315

DÉFENDERESSE

SOCIETE CIVILE DE MOYENS BOUCHET CAURANT ROUART & D

123 Rue du Faubourg Saint C

[…]

représentée par Maître Coralie BLUM de la SELARL ABC CAB, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #B0832

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame I J, Vice-Présidente

Madame T POISSENOT, Vice-Présidente

Madame G H, Juge

assistées de Marine QUEZEL-CRASAZ, Greffier présent lors des débats et de R S, Greffier présent lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 18 Février 2016 tenue en audience publique devant Madame J et Madame POISSENOT, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

A l’issue des débats, avis a été donné aux Avocats que le jugement serait mis en délibéré par mise à disposition au greffe le 06 mai 2016. Il a été prorogé au 20 mai 2016.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe.

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Madame I J.

[…]

Par acte sous seing privé du 1^er juin 1999, M. O-P Q aux droits duquel viennent M. F Y et M^me K Y épouse X, a donné à «ྭbail professionnelྭ» à la société civile de moyens BOUCHET CAURANT ROUART & D (ci-après SCM BCRS) un local, en rez-de-chaussée, comprenant les lots 104, 350, 136 et 103, dépendant d’un immeuble situé 123, rue du Faubourg Saint C à Paris 11^e, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1^er juin 1999, pour y exercer une activité d'«ྭarchitecture, informatique, marchand de biens, transaction, gestion et syndicྭ».

Le «ྭbail professionnelྭ» est soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953.

Par acte extrajudiciaire du 31 octobre 2008, les consorts Y ont fait délivrer à la SCM BCRS un congé pour le 31 mai 2009 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 23.000 euros en principal.

Par jugement du 23 mars 2010, le juge des loyers commerciaux a désigné M^me L-M en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur locative.

Dans son rapport d’expertise daté du 7 décembre 2010, l’expert a conclu à une valeur locative de 35.000 euros par an au 1^er juin 2009.

Par jugement du 10 octobre 2011, le juge des loyers commerciaux a dit que les locaux n’étaient pas à usage exclusif de bureaux et qu’il n’y avait pas lieu à déplafonnement et a débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par arrêt du 29 janvier 2014, la cour d’appel de Paris a notamment :

confirmé le jugement du 10 octobre 2011ྭ;

fixé le loyer du bail renouvelé au 1^er juin 2009 à la somme annuelle de 17.528.66 euros en principalྭ;

condamné la SCM BCRS à payer aux consorts Y les intérêts au taux légal sur les compléments de loyers arriérés à compter du 17 septembre 2009.

Par lettre recommandée du 16 juin 2009, la SCI G. GICQUEL, mandataire des bailleurs, a mis en demeure la SCM BCRS de mettre un terme à la présence de la société A dans les locaux.

Par acte extrajudiciaire du 15 mars 2012, les consorts Y ont fait délivrer à la SCM BCRS un commandement de payer la somme de 9.751,95 euros en principal, représentant un arriéré de loyers et de charges, et visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte extrajudiciaire du 16 janvier 2014, les consorts Y ont fait délivrer à la SCM BCRS un commandement de payer la somme de de 7.341,32 euros en principal, représentant un arriéré de loyers et de charges, et visant la clause résolutoire.

Par acte du 3 février 2014, les consorts Y ont assigné la SCM BCRS devant le tribunal de grande instance aux fins notamment de voir :

à titre principal,

constater la résiliation du bail au 15 avril 2012, date d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bailྭ;

à titre subsidiaire,

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour fauteྭ;

condamner la SCM BCRS à leur payer une indemnité d’occupation de 2037,50 euros par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux par la restitution des clésྭ;

condamner la SCM BCRS au paiement des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux par la restitution des clésྭ;

condamner la SCM BCRS à leur payer une indemnité de relocation égale à trois mois d’indemnités d’occupation soit à la somme de 8812,50 eurosྭ;

en tout état de cause,

fixer le montant du loyer réajusté à 2860 euros par mois du 1^er juillet 2009 au 31 juillet 2012ྭ;

condamner la SCM BCRS au paiement du différentiel de loyersྭ;

condamner la SCM BCRS à leur payer la somme de 7341,32 euros au titre des loyers et provisions pour charges impayés depuis le 1^er janvier 2013, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter des échéances du contrat et capitalisation des intérêtsྭ;

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenirྭ;

condamner la SCM BCRS à leur payer la somme de 14.974,08 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 19 du bail ou, à défaut, la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions reçues par voie électronique le 11 mai 2015, les consorts Y demandent au tribunal, au visa :

du contrat de « bail professionnel » du 1^er juin 1999,

des articles L145-31 et L. 145-41du code de commerce,

des articles 1184 et 1728 du code civil,

de l’article 1760 du code civil,

des articles 1154 et 1155 du code civil,

des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

des articles 515 et 700 du code de procédure civile.

à titre principal,

— de constater la résiliation du bail au 15 avril 2012, date d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bailྭ;

— de rejeter la demande de délais de grâce et de suspension des effets de la clause résolutoire de la SCM BCRS;

à titre subsidiaire,

— de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour fauteྭ;

en conséquence,

— à défaut d’exécution volontaire, d’ordonner la libération des lieux par la SCM BCRS et la remise des clés, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’au jour de la libération effective et complète des lieuxྭ;

— d’ordonner l’expulsion de la SCM BCRS et de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurierྭ;

— s’il y a lieu, de faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ;

— d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeurྭ;

— de condamner la SCM BCRS à leur payer une indemnité d’occupation de 2.937,50 euros par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et complète des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les dispositions du contrat résilié ;

— de condamner la SCM BCRS leur payer les charges du jour de la résiliation à celui de la libération effective et complète des locaux et de la restitution des clés ;

— de condamner la SCM BCRS à leur payer une indemnité de relocation égale à trois mois d’indemnités d’occupation, soit à la somme de 8.812,50 euros ;

en tout état de cause,

— de fixer le montant du loyer réajusté de la SCM BCRS à 2.860 euros par mois du 1^er juillet 2009 au 31 juillet 2012 ;

— de condamner la SCM BCRS au paiement du différentiel entre les loyers effectivement payés et les loyers restant dus au titre du réajustement ;

— de condamner la SCM BCRS à leur payer la somme de 16.962,66 euros au titre des loyers et provisions pour charges impayés depuis le 1^er janvier 2012, sauf à parfaire ;

— de condamner la SCM BCRS à leur payer les intérêts au taux légal à compter des échéances du contrat ;

— de dire qu’en application de l’article 1154 du code civil, les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-même productifs d’intérêts au taux d’intérêt légal ;

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— de condamner la SCM BCRS aux dépens qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer délivrés les 15 mars 2012 et 16 février 2014 ;

— de condamner la SCM BCRS à leur payer la somme de 14.974,08 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 19 du bail ou, à défaut, de condamner la SCM BCRS au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions reçues au greffe par voie électronique le 16 janvier 2015, la SCM BRCS demande au tribunal, au visa :

de l’article L 145-41 du code de commerce,

des articles 1244-1 à 1244-3 du code civil,

des articles 1134 et suivants du code civil,

des pièces produites aux débats,

— de débouter en tous points les demandeursྭ;

à titre subsidiaire,

— de suspendre les effets de la clause résolutoireྭ;

— de lui accorder les plus larges délais de paiementྭ;

— de débouter les consorts Y de leurs demandes complémentaires ;

— de condamner les demandeurs à lui verser une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC, à parfaire des entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 septembre 2015.

MOTIFS

Sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail

A l’appui de leur demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au 15 avril 2012, les consorts Y font valoir que la clause résolutoire prend son plein effet à l’expiration du délai indiqué dans le commandementྭ; que les événements postérieurs à l’expiration de ce délai sont sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoireྭ; qu’en l’espèce, les causes du commandement de payer du 15 mars 2012 n’ont pas été réglées dans le délai d’un moisྭ; que, pourtant, la SCM BCRS n’a jamais contesté le quantum de la somme réclamée.

Les consorts Y s’opposent à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire au motif que la SCM BCRS ne remplit pas les «ྭconditions subjectivesྭ» traditionnellement retenues par les juges du fond, à savoir la bonne foi et la justification d’une situation de débiteur malheureux. Ils font ainsi valoir que la SCM BCRS est de mauvaise foi et qu’elle ne produit aucune pièce au soutien de sa demande de délais de paiementྭ; que la SCM BCRS n’a jamais fait d’effort pour apurer son arriéré locatif et qu’elle a déjà bénéficié de fait de délais de paiement supérieurs à deux ans.

La SCM BRCS soutient que le tribunal peut lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire.

Elle fait valoir que, lors de la délivrance tant du commandement du 15 mars 2012 que du commandement du 16 janvier 2014, elle traversait une période difficileྭ; que les bailleurs connaissaient ses problèmes de trésorerie et ont donc agi de manière pernicieuseྭ; qu’elle a remboursé une partie de sa dette tout en réglant ses loyersྭ; qu’elle a fait preuve de bonne volonté et est parvenue à régulariser sa situation au fur et à mesure, ainsi que le démontrent les décomptes actualisés de créanceྭ; qu’enfin, les procédures diligentées par les bailleurs depuis 2009 ont porté un préjudice direct à la collaboration de ses membres du fait de l’angoisse générée par la procédure devant le juge des loyers commerciaux.

L’article L145-41 du code de commerce dispose :

Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il n’est pas contesté que le bail du 1^er juin 2009 s’est renouvelé aux clauses et conditions du bail du 1^er juin 1999 qui comporte une clause 22 intitulée «ྭclause résolutoireྭ» ainsi rédigéeྭ:

«ྭA défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites ou encore d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au propriétaire, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus, sans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire, et si, dans ce cas, le locataire refusait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l’y contraindre, d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance exécutoire nonobstant opposition ou appel et sans caution.ྭ»

L’état relatif aux inscriptions des privilèges et publications ne fait mention d’aucune inscription.

Les consorts Y se prévalent de l’acquisition de cette clause résolutoire à la suite de la délivrance du commandement de payer du 15 mars 2012 dont ils soutiennent qu’il est resté infructueux.

Ce commandement qui mentionne le délai d’un mois prévu à l’article L145-41 du code de commerce et reproduit cet article ainsi que l’article L145-17 du même code, met en demeure la SCM BCRS de payer aux consorts Y les sommes suivantesྭ:

—  9751,95 euros en principal, au titre d’un arriéré de loyers et charges, selon décompte arrêté au 1^er mars 2012ྭ;

—  186,86 euros représentant le coût de l’acte.

La SCM BCRS ne conteste pas être débitrice de la somme réclamée par les consorts Y aux termes de ce commandement et n’établit pas avoir réglé les causes dudit commandement dans le délai d’un mois, soit au plus le 15 avril 2012.

Implicitement mais nécessairement, elle reconnaît ne pas avoir réglé l’intégralité de sa dette dans le délai d’un mois puisqu’elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Il sera observé que, si la SCM BCRS souligne ses efforts pour régler l’arriéré locatif, elle ne précise pas à quelle date, la somme réclamée dans le commandement du 15 mars 2012 a été entièrement réglée, alors que la persistance d’un arriéré locatif est avéré et non contesté lors de la délivrance du second commandement de payer du 16 janvier 2014.

Il ressort du décompte versé par les consorts Y et non contesté par la SCM BCRS qu’à la date du 15 avril 2012, la locataire avait procédé à deux règlements, l’un d’un montant de 1492,09 euros le 2 avril 2012 et l’autre d’un montant de 4358 euros le 11 avril 2012, soit une somme totale de 5850,09 euros sur la somme de 9938,81 euros.

L’article 1244-1 du code civil disposeྭ:

Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments.

En l’espèce, la SCM BCRS qui allègue des difficultés de trésorerie en 2012 et encore en 2014, ne produit aucune pièce justificative de ses allégations.

Elle n’établit pas avoir informé les bailleurs de ses prétendues difficultés financières ni avoir sollicité un échéancier pour apurer sa dette.

Outre qu’elle a déjà de fait bénéficié de délais pour apurer les causes du commandement du 15 mars 2012 sans que le tribunal puisse déterminer avec exactitude la date de cet apurement, les éléments de la cause révèlent que l’arriéré locatif est devenu chronique.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, la SCM BCRS sera déboutée de sa demande tendant à lui octroyer de manière rétroactive des délais de paiement et de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, le tribunal constate l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail au 15 avril 2012 à 24h00 et autorise l’expulsion de la SCM BCRS selon des modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

La demande d’astreinte sera rejetée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La SCM BCRS sera débitrice d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme mensuelle de 2585 euros sur la base d’une valeur locative annuelle unitaire de 220 euros/m2p, à compter du 16 avril 2012 et jusqu’à la libération des lieux par la restitution des clés, outre les taxes et les charges, et indexée chaque année à la date du 1^er mai à compter du 1^er mai 2013 sur l’indice INSEE du coût de la construction.

En tant que de besoin, la SCM BCRS sera condamnée à payer aux consorts Y cette indemnité d’occupation.

La valeur locative annuelle unitaire a été retenue au vu du rapport d’expertise judiciaire de M^me L-M qui avait conclu à une valeur locative annuelle de 35.000 euros au 1^er juin 2009.

Le tribunal ne commet pas d’huissier de justice pour, «ྭs’il y a lieu, faire constater et estimer les réparations locativesྭ». Il appartiendra aux consorts Y de solliciter la présence d’un huissier de justice lors de l’établissement de l’état contradictoire de sortie des lieux, en l’absence d’éléments démontrant la nécessité de commettre un tel huissier de justice à ce stade.

L’article 1760 du code civil prévoit :

En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Il n’est pas déraisonnable de considérer qu’un délai de deux mois sera nécessaire pour une nouvelle mise en location des locaux. Dès lors, il sera alloué aux consorts Y une somme correspondant à deux mois du montant du dernier loyer contractuel soit 2 x 1496,10 euros = 2992,20 euros.

Sur l’arriéré locatif

La lecture du décompte arrêté au 5 mai 2015 et non contesté par la SCM BCRS fait apparaître que celle-ci reste redevable envers les consorts Y d’une somme de 16.962,66 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Les intérêts échus et dus au moins pour une année seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil.

Sur la fixation du loyer réajusté

Les consorts Y soutiennent qu’en violation des stipulations du bail, la SCM BCRS a pratiqué la sous-location notamment au profit d’une société A.

Ils font valoir qu’en présence d’une sous-location partielle, le bailleur peut exiger une majoration du loyer principal lorsque le prix de la sous-location est proportionnellement supérieur à celui du bail principalྭ; qu’en l’espèce, entre le 1^er juillet 2009 et le 31 juillet 2012, la SCM BCRS a facturé à la société A un loyer mensuel de 700 euros hors taxes.

Les consorts Y exposent que le loyer qu’ils ont facturé à la SCM BCRS de 2009 à 2012 fait ressortir un prix de 123 euros/m2 tandis que le sous-loyer facturé par la SCM BCRS à la société A sur la même période fait ressortir un prix de 243 euros/m2 soit 1,98 fois le loyer principal. Ils demandent donc le réajustement du loyer principal dans la proportion suivanteྭ:

1444,10 x 1,98 = 2860 euros par mois soit 34.320 euros par an.

La SCM BCRS conteste l’existence de sous-locations illicites et fait valoir que la cour d’appel a jugé, dans son arrêt du 29 janvier 2014, que la destination contractuelle du bail visait expressément les activités complémentaires et connexes des membres de la SCM BCRS et que la société A est membre de la société civile de moyens, ainsi qu’en témoigne un acte de cession de parts sociales, quand bien même cette cession n’a été enregistrée que le 30 avril 2014.

La SCM BCRS se prévaut encore de l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt de la cour d’appel du 29 janvier 2014 qui a fixé le loyer du bail renouvelé.

L’article L145-31 du code de commerce disposeྭ:

Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en conseil d’Etat, en application des dispositions de l’article L145-56.

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre.

Le bail stipule, dans une clause 13 intitulée «ྭcession et sous-locationྭ», que le preneur ne peut sous-louer en tout ou partie les biens loués sans l’autorisation expresse et écrite du bailleur.

Il ressort des éléments de la cause queྭ:

— lors de ses opérations d’expertise judiciaire et de la visite des lieux le 17 juillet 2010, M^me L-M a noté que les activités exercées par les membres de la SCM locataire seraient (emploi du conditionnel), pour la société A SERVICES gérée par M. Z et entrée dans les locaux depuis 2009, une activité de prestataire de services informatiques dans le secteur de la géolocalisationྭ;

— selon procès-verbal de constat dressé le 4 novembre 2011 par huissier de justice, 18 noms parmi lesquels celui de «ྭBEACONྭ» figurent sur la boîte aux lettres et/ou les portes des locaux louésྭ;

— selon procès-verbal de constat dressé les 10 juillet et 10 décembre 2012 par huissier de justice, désigné par ordonnance sur requête, le 10 juillet 2012, à 10h32, il a été constaté l’arrivée d’un homme se présentant comme M. C Z de la société A et se rendant jusqu’à un bureauྭ;

— les factures mensuelles de juillet 2009 à juillet 2012 à A SERVICES puis A WIRELESS EUROPE pour de l’hébergement informatique sont contredites par trois courriers de la SCM BCRS à M. B, son comptable, des 6 janvier 2010, 11 février 2011 et 4 janvier 2012 dans lesquels, à trois reprises, la SCM BCRS déclare louer une partie des locaux à la société A SERVICES.

Au regard de ces éléments, la cession de parts sociales datée du 29 juin 2009 et intervenue entre la SARL LFL IMMOBILIER et la SARL A SERVICES, enregistrée le 30 avril 2014 selon les déclarations de la SCM BCRS et constatée le 23 mai 2014 par l’assemblée générale extraordinaire de la SCM BCRS, n’est pas opposable aux consorts Y avant la date du 30 avril 2014 permettant de donner date certaine à ladite cession de parts sociales.

Dans ces circonstances, un faisceau d’éléments permet de conclure à l’existence d’une sous-location partielle des locaux conclue en violation de l’interdiction stipulée au bail et sans autorisation des bailleurs.

Le document intitulé «ྭprojet de cession de parts socialesྭ» entre la SARL A SERVICES et la SARL LFL IMMOBILIER, saisi sur support informatique le 10 juillet 2012 n’est pas un acte signé.

Pour le calcul du loyer réajusté, les consorts Y soutiennent que la surface mise à la disposition de la société A correspond à 30 m2 de bureau et à 15 m2 de réserve soit une surface pondérée de 34,5 m2 en appliquant un coefficient de 0,3 à la réserve. Ils en veulent pour preuve deux annonces immobilières sur internet trouvées en tapant «ྭA VENDRE A LOUER LFLྭ».

La réalité desdites annonces a été constatée par procès-verbal du 29 octobre 2012 dressé par huissier de justiceྭ:

— en cliquant sur le lien LFL IMMOBILIER agence immobilière à Paris 11^e, il est proposé pour 1000 euros par mois un espace de 30 m2 et une réserve de 15 m2 dans un local commercial en rez-de-chaussée sur cour faubourg,

— en cliquant sur un autre lien, la même proposition est faiteྭ: un espace de 30 m2 et une réserve de 15 m2 dans un local commercial en rez-de-chaussée sur cour faubourg Saint C avec comme personne à contacter M. D.

Or, la SARL LFL IMMOBILIER est membre de la SCM BCRS et le nom de D apparaît dans le nom de la SCM. Aux termes des statuts de la SCM BCRS, M. D est le gérant de la SARL LFL IMMOBILIER.

Si la mise en ligne de telles annonces, peu après le départ de la société A, est troublante, ces annonces ne mentionnent toutefois pas l’adresse exacte des lieux et ne permettent pas de déduire avec certitude que la surface de bureau et réserve correspond effectivement à celle sous-louée à la société A.

Faute de rapporter la preuve de la surface sous-louée irrégulièrement à la société A, les consorts Y seront donc déboutés de leur demande tendant à réajuster le loyer principal sur la période du 1^er juillet 2009 au 31 juillet 2012.

Sur la clause 19 du bail

Il est stipulé dans la clause 19 du bail intitulée «ྭloyerྭ» que «ྭtout frais de recouvrement, honoraires d’huissier et d’avocats, engagés par le bailleur pour le recouvrement des loyers impayés et le respect des clauses du bail seront à la charge exclusive du preneurྭ».

Les consorts Y demandent, sur le fondement de cette stipulation, le remboursement des frais d’huissier de justice et d’avocat qu’ils ont dû exposer.

Ils produisentྭtrois factures de la SCP E et E-N, huissiers de justice associésྭ:

— une facture n°1 (constatations du 10 juillet 2012) du 27 juillet 2012 d’un montant de 2537,23 euros TTC,

— une facture n°2 (constatations du 10 décembre 2012) du 10 décembre 2012 d’un montant de 1022,68 euros TTC,

— une facture du 5 septembre 2013 d’un montant de 1414,17 euros TTC.

Ces factures correspondent, par recoupement avec les procès-verbaux de constat versés aux débats, à des diligences accomplies pour le respect des clauses du bail.

En revanche, aucun élément sur les honoraires d’avocat n’est versé aux débats de sorte que cette demande sera examinée ensuite au regard de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCM BCRS sera donc condamnée à payer aux consorts Y la somme de 4974,08 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

La SCM BCRS sera condamnée à payer aux consorts Y la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

La SCM BCRS sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du seul commandement de payer du 15 mars 2012, non inclus dans le décompte des sommes dont il est demandé paiement au tribunal.

En revanche, le coût du commandement de payer du 16 janvier 2014 sur la base duquel les consorts Y n’ont formé aucune demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ne sera pas inclus dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le commandement de payer du 15 mars 2012 visant la clause résolutoireྭ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail renouvelé au 1^er juin 2009 à la date du 15 avril 2012 à 24h00ྭ;

Dit et juge que la SCM BCRS devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef les lieux occupés au 123, rue du Faubourg Saint C à Paris 11^e, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décisionྭ;

Faute pour la SCM BCRS de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise les consorts Y à faire procéder à l’expulsion de la SCM BCRS avec l’assistance de la force publique, si besoin estྭ;

Rappelle que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe l’indemnité d’occupation due par la SCM BCRS à la somme mensuelle de 2585 euros, outre les taxes et les charges, à compter du 16 avril 2012 et jusqu’à la libération des lieux par la restitution des clés, et indexée chaque année à la date du 1^er mai à compter du 1^er mai 2013 sur l’indice INSEE du coût de la constructionྭ;

En tant que de besoin, condamne la SCM BCRS à payer aux consorts Y cette indemnité d’occupationྭ;

Condamne la SCM BCRS à payer aux consorts Y la somme de 2292,20 euros à titre d’indemnité de relocationྭ;

Condamne la SCM BCRS à payer aux consorts Y la somme de 16.962,66 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 5 mai 2015, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décisionྭ;

Dit et juge que les intérêts échus et dus au moins pour une année seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civilྭ;

Condamne la SCM BCRS à payer aux consorts Y la somme de 4974,08 euros en application de la clause 19 du bailྭ;

Condamne la SCM BCRS à payer aux consorts Y la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileྭ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandesྭ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décisionྭ;

Condamne la SCM BCRS aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 mars 2012.

Fait et jugé à Paris, le 20 Mai 2016

Le Greffier Le Président

R S I J

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exécutoires