TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NANTERRE

6^e Chambre

JUGEMENT DU 01 Février 2013

N° R.G. : 11/05567

N° Minute: 13/

AFFAIRE

La Société SETEMI

C/

L’Association […]

DEMANDERESSE

La Société SETEMI

SAS au capital de 147 000 euros,

immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 317 959 526,

dont le siège social se situe:

[…]

[…]

représentée par son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité

représentée par M^e Hervé CABELI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W01

DEFENDERESSE

L’Association […]

Association régie par l’ordonnance n° 2004-632

du 1^er juillet 2004, dont le siège social est situé:

2 à […]

[…]

représentée par la société ICADE, SASU

au capital de 3 450 000 euros,

immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 484 882 642,

dont le siège social se situe chez:

[…]

[…]

[…]

elle -même prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité.

représentée par M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

L’affaire a été débattue le 03 Décembre 2012 en audience publique devant le tribunal composé de :

Marie-Hélène MASSERON, Vice-Président

Nathalie TURQUEY, Vice-Président

Céline CHAMLEY-COULET, Vice-Président

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Christine PREJEAN

JUGEMENT

Par décision publique, en premier ressort, contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La société SETEMI est une société de génie climatique, chauffage et climatisation.

Le 13 janvier 2003, elle a conclu un contrat multiservices d’une durée de 10 ans portant sur l’entretien et l’exploitation de divers équipements d’un ensemble immobilier de 15 000 m2 à usage de bureaux, dénommé Les Colonnades, appartenant à plusieurs sociétés regroupées au sein d’une association syndicale libre (ci-après l’ASL Les Colonnades).

Se plaignant d’une décision de résiliation anticipée prise par son cocontractant sans mise en demeure préalable pour des motifs qu’elle estime infondés, la société SETEMI a fait assigner l’ASL Les Colonnades devant le tribunal de céans à l’effet de la voir déclarée responsable de ses préjudices en résultant.

Aux termes de l’assignation délivrée le 27 avril 2011, complétée par des conclusions récapitulatives signifiées le 19 mars 2012, la société SETEMI sollicite du tribunal de céans, au visa des articles 1134 et 1149 du Code civil, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, de constater que l’ASL Les Colonnades n’a pas valablement mis en œuvre la clause résolutoire prévue au contrat et ne peut se prévaloir d’aucun grief à son encontre, en conséquence juger la résiliation du contrat abusive et condamner l’ASL Les Colonnades à payer la somme de 260 000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 14 mai 2012, l’ASL Les Colonnades conclut au débouté de toutes les demandes et sollicite à titre reconventionnel la condamnation de la société SETEMI à lui payer une somme de 345 000 euros au titre des prestations prévues au contrat qu’elle aurait dû exécuter, et une somme de 5 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui pourront être recouvrés suivant les modalités prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir à titre principal qu’elle a valablement fait jouer la clause résolutoire prévue au contrat et, à titre subsidiaire, que la société SETEMI a commis divers manquements à ses obligations contractuelles, justifiant le prononcé de la résiliation et l’octroi de dommages-intérêts. Elle sollicite également le remboursement d’un trop-perçu de 15 548 euros.

L’instruction a été close par ordonnance du 11 juin 2012.

L’affaire a été plaidée le 3 décembre 2012 et mise en délibéré au 1^er février 2012.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les stipulations contractuelles et les obligations en résultant :

Il résulte du contrat d’entretien multiservices produit au débat que la société SETEMI devait assurer à l’ASL Les Colonnades l’exploitation et la gestion technique des installations de l’ensemble immobilier en exécutant, suivant la nature de ces installations, des missions diverses.

Ainsi devait-elle, au titre d’une garantie totale, type P3, procéder à l’entretien, la réparation, le remplacement ou le renouvellement :

— du système de production et de distribution de chauffage et de climatisation,

— du système de production d’eau chaude sanitaire et d’eau froide,

— du système de ventilation mécanique des bureaux et cuisines,

— du système d’extraction des parkings,

— des pompes de relevage,

— des installations électriques courant faible,

— des portes automatiques et portes de parking,

— des serrureries des portes d’accès aux immeubles.

Cette garantie portait, en vertu de l’article V du contrat, sur le remplacement de toutes pièces reçues en bon état et mises hors services ou usées normalement ou anormalement pendant la période contractuelle. A la fin de l’exécution du contrat, il est stipulé que les installations devront être remises au client par l’exploitant en bon état de fonctionnement mais sans qu’il puisse être exigé la remise à neuf des appareils en état de vétusté normale.

Le contrat met en outre à la charge de l’exploitant l’obligation d’établir un décompte annuel chiffré reprenant toutes les dépenses inscrites au titre de la garantie totale.

Au titre de l’entretien type P2, elle devait, afin de garantir la pérennité et la disponibilité des installations au meilleur coût, assurer le contrôle et la maintenance tant préventive que curative :

— de la plomberie,

— des installations de sécurité et lutte contre l’incendie,

— des installations électriques basse tensions des parties communes

— des menuiseries aluminium,

— des menuiseries bois,

— des toitures-terrasses,

— des dalles sur plots des espaces extérieurs.

Elle devait également procéder à l’entretien des puits de forage une fois par an, étant précisé qu’au moment de la prise en charge des installations, un seul puit était en fonction.

Au titre de la gestion technique des installations de type P2, la société SETEMI s’est aussi engagée à assurer le suivi régulier de l’entretien des espaces verts commandé par l’ASL.

Elle était enfin tenue de faire un rapport semestriel de son activité au titre de l’entretien P2 au mois de juillet et janvier de chaque année.

Le contrat prévoit encore l’établissement d’un état des lieux des installations prises en charge à l’entrée en vigueur du contrat et en fin de contrat.

En cas de résiliation du contrat avant son terme, l’état des lieux doit être établi contradictoirement dans le mois de la notification de la résiliation, l’exploitant s’engageant à restituer l’ensemble des locaux en parfait état d’entretien et de marche.

En contrepartie de l’ensemble des prestations fournies par la société SETEMI, le contrat prévoit des redevances annuelles révisables de 60 832,15 euros, 152 490 euros et 25 355 euros.

Il prévoit en outre un montant forfaitaire de 15 548 euros par prestation d’acidification d’un forage.

Sur la résiliation du contrat

Sur les cas de résiliation de plein de droit du contrat et les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire

En vertu de l’article XIX du contrat, celui-ci peut être résilié de plein droit au gré du client par lettre recommandée avec accusé de réception, sans que l’exploitant puisse prétendre à une quelconque indemnité, en cas notamment d’une inexécution d’une quelconque de ses obligations ou de non communication de toute information relative à la gestion du compte garantie totale, après une mise en demeure restée sans effet pendant au moins quinze jours.

En cas de résiliation anticipée du contrat par le client, non motivée par une faute de l’exploitant, le client doit lui verser une indemnité compensatrice du préjudice subi, égale à une annuité correspondant à la valeur atteinte du contrat à la date de sa rupture.

En l’espèce, pour s’opposer à la demande d’indemnité formée par la société SETEMI, l’ASL Les Colonnades souhaite voir le tribunal, à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat pour fautes de l’exploitant.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte des éléments produits au débat que suivant procès-verbal d’assemblée générale en date du 28 juin 2010, l’ASL a décidé de confier à un bureau d’étude l’audit de la production de froid et de chaud de l’immeuble et a évoqué, à la demande du propriétaire de l’un des bâtiments de l’ensemble immobilier, la résiliation du contrat multiservices en raison des carences de la société SETEMI. La société ICADE a également été désignée en tant que directeur de l’ASL.

A la suite de cette assemblée générale, ICADE et la société SETEMI se sont entretenus des conditions dans lesquelles le contrat pourrait être aménagé en fonction des travaux d’amélioration éventuellement retenus sur le système de production de chaud et de froid, la société SETEMI proposant de prendre en charge une partie de l’investissement au titre de la garantie totale P3.

A la suite de cet entretien, la société SETEMI justifie avoir adressé par courriel à l’ASL Les Colonnades le récapitulatif des dépenses P3 depuis 2003.

L’ASL Les Colonnades fait valoir que plusieurs courriers des 13 août 2010, 3 novembre 2010, 19 novembre 2010 et 29 décembre 2010 sont restés sans effets, justifiant le constat de la résiliation par courrier du 31 janvier 2011. La société SETEMI fait valoir que l’ASL Les Colonnades ne peut se prévaloir de bonne foi de la clause résolutoire alors que parallèlement à ses courriers, elle cherchait à obtenir de nouvelles concessions commerciales.

Il résulte de l’examen des pièces produites au débat que l’ASL Les Colonnades a, le 9 décembre 2008, sollicité une intervention de la société SETEMI sous huitaine sur les portes de parking, sans toutefois viser la clause résolutoire,

Qu’elle a, dans le même courrier, sollicité la production sans délai du rapport d’activité 2008, ainsi que par courrier du 3 mars 2010, le bilan P3 depuis 2004,

Qu’elle a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 novembre 2010, constaté l’absence de production des rapports demandés et a constaté la résiliation du contrat,

Qu’en réponse à une lettre adressée par la société SETEMI le 8 novembre 2010, faisant valoir qu’elle avait adressé l’ensemble des pièces demandées depuis 2007, l’ASL Les Colonnades a réitéré son intention de résilier le contrat par courrier du 19 novembre 2010,

Que par courrier du 2 décembre 2010, le conseil de la société SETEMI a opposé à l’ASL Les Colonnades plusieurs arguments tirés de l’envoi en 2007, 2008 et 2009 des rapports d’activité demandés et de l’absence de lettre valant mise en demeure depuis lors,

Que le 21 décembre 2010, un représentant de l’ASL Les Colonnades a dans ces conditions confirmé par simple courriel la poursuite du contrat,

Que l’ASL produit toutefois copie d’une lettre recommandée avec accusé de réception du

29 décembre 2010, par laquelle elle réitère à la société SETEMI sa demande de lui fournir les rapports d’activité de maintenance sur la période courant de l’année 2003 à l’année 2009,

Que la société SETEMI conteste avoir reçu cette lettre dont l’avis de réception n’est pas produit,

Qu’il n’est cependant pas contesté que l’ASL Les Colonnades a de nouveau constaté la résiliation de plein de droit du contrat par courrier du 31 janvier 2011, avec effet au 1^er avril 2011, seuls les rapports pour 2010, 2009 et 2008 ayant été produits,

Que dans ces conditions, la société SETEMI ne peut sérieusement contester avoir reçu une mise en demeure préalable dès lors que par plusieurs lettres successives, l’ASL Les Colonnades a notifié son intention de résilier le contrat en l’absence de production de l’intégralité des éléments demandés et que la société SETEMI a disposé d’un délai de plus de 15 jours pour les produire,

Que la société SETEMI affirme sans le justifier que l’ASL Les Colonnades aurait reconnu avoir reçu les rapports de maintenance depuis 2003, la pièce 26 annoncée au soutien de cette affirmation ne comprenant nullement cette reconnaissance,

Que la société SETEMI justifie certes avoir adressé par courriel le décompte P3 de 2003 à 2009 à la suite d’un entretien en octobre 2010, ainsi que le décompte P3 pour l’année 2010 et les rapports d’activité de 2008 à 2010 par courrier du 20 janvier 2011,

Qu’elle ne justifie toutefois pas avoir établi et adressé les rapports de maintenance pour la période comprise entre 2003 et 2007,

Que pour cette raison, l’ASL Les Colonnades était fondée à constater, par courrier du 31 janvier 2011, la résiliation du contrat à effet du 1^er avril 2011.

La société SETEMI sera donc déboutée de sa demande tendant à obtenir une indemnité pour résiliation anticipée infondée.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande en restitution d’un trop-perçu

Il résulte des pièces produites que la société SETEMI a sollicité par facture du 22 décembre 2005 le paiement de la somme de 15 548 euros au titre de l’acidification du puits de captage, somme qui lui a été réglée par l’ASL Les Colonnades.

L’ASL Les Colonnades réclame la restitution de cette somme au motif que la prestation tarifiée est incluse dans le contrat.

Or la société SETEMI relève à juste titre que le contrat prévoit que chaque intervention pour acidification d’un forage sera facturée à un montant forfaitaire de 15 548 euros.

Il n’est pas contesté que cette prestation a été réalisée en 2005.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la restitution demandée.

L’ASL Les Colonnades sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande en dommages-intérêts

L’ASL Les Colonnades fait valoir qu’en vertu de l’état des lieux établi en avril 2011 par la société QUADRIM de façon contradictoire et en tout cas opposable, il apparaît que certaines installations doivent être remplacées, nettoyées ou remise en état alors que l’ensemble aurait du être restitué en parfait état ou entretenu conformément au contrat, en contrepartie des redevances qui ont toujours été payées.

Elle demande en conséquence la condamnation de la société SETEMI aux dépenses de travaux correspondants qu’elle évalue globalement à 345 000 euros.

Précisément, elle demande la prise en charge par la société SETEMI, au titre de la garantie P3, des travaux de remplacement de l’ensemble des flexibles hydrauliques, pour un montant, d’après la pièce

n° 32, de 82 155 euros.

Au titre des prestations P2, elle impute à la société SETEMI des travaux de desembouage, pour un montant, d’après la pièce 24, de 15 155,57 euros

Elle réclame aussi la condamnation de la société SETEMI à prendre en charge les remplacements des compresseurs, pompes de relevage, et de la pompe du puits de rejet, échangeur et nettoyage, la réfection du calorifugeage, la pose des robinets d’arrêt, le coût de traitement de l’eau et frais d’analyse, la pose des garde-corps terrasse, les frais de constat et d’audit, les frais de remise en état des portes de parking, l’interphonie, et les dépenses d’entretien des espaces verts ou des toitures terrasses.

La société SETEMI fait valoir que l’état des lieux établi par la société QUADRIM n’est pas contradictoire en ce qu’elle n’a pas été convoquée, que l’état des lieux qu’elle a elle-même établi en présence de Cegelec fait apparaître que les installations fonctionnaient de manière satisfaisante à l’exception d’un compresseur sur le PAC 2, que cette situation est conforme au contrat qui lui imposait de remettre les installations en bon état de fonctionnement sans qu’il puisse être exigé la remise à neuf des appareils en état de vétusté normale.

Elle ajoute que l’état des lieux établi par la société VINCI, lors de la prise en charge des installations le 3 mai 2011, indique que les équipements existants étaient dans un état tout à fait satisfaisant puisqu’aucune action n’est à prévoir pour 97,8 % d’entre eux. Elle ajoute, s’agissant de la PAC et des échangeurs, qu’elle avait prévu un remplacement et, s’agissant des puits de rejet, que la situation préexistait, qu’elle avait d’ailleurs attiré l’attention de l’ASL Les Colonnades et que seule la maintenance était prévue au contrat. Elle ajoute que les autres travaux dont la prise en charge est demandée ne sont pas relatifs à des prestations contractuelles et que leur coût n’est au demeurant pas justifié.

Sur l’absence d’état des lieux contradictoire

Il résulte de la pièce n° 5 de la défenderesse que la société SETEMI avait bien été convoquée à l’état des lieux par la société QUADRIM mais, arguant de l’annulation de deux rendez-vous, la société SETEMI a sommé ladite société, par lettre du 31 mars 2011, de se présenter à un état des lieux organisé par elle-même le lendemain à 9 heures, qu’elle n’a en revanche pas mandaté d’huissier de justice comme les stipulations du contrat le prévoyaient et comme d’ailleurs le conseil de la société SETEMI avait indiqué vouloir procéder si l’ASL Les Colonnades n’organisait pas l’état des lieux (lettre officielle, pièce 19 de la défenderesse).

Dans ces conditions et dès lors, en outre, que l’état des lieux a pu être débattu contradictoirement pendant la présente instance, il sera pris en compte par le tribunal au même titre que les autres pièces produites.

Sur les travaux de remplacement de l’ensemble des flexibles hydrauliques

Il résulte de l’état des lieux dressé par la société QUADRIM et d’un document émis par la société VINCI (pièce n° 29 de la demanderesse) que les flexibles vieillissants ont dû être changés en urgence car à l’origine de fuites. Il apparaît donc que ces installations, dont il n’est pas contesté qu’elles fussent couvertes par la garantie P3, n’étaient pas, comme le soutient la société SETEMI, en bon état de fonctionnement, mais au contraire en état de vétusté et aurait dû être remplacées par la société SETEMI.

Sur les travaux de desembouage du réseau de distribution,

En page n° 18 du contrat, est certes stipulé que sont exclus de la garantie totale les canalisations, robinets et colonnes montantes et d’une manière générale les pièces situées hors locaux techniques. Mais la société SETEMI ne justifie pas que ces éléments sont exclus des prestations de type P2 et n’explique pas pourquoi elle n’a pas été en mesure d’exécuter cette simple opération de maintenance.

Sur le remplacement des compresseurs de la pompe à chaleur

Il résulte de l’état des lieux que l’un des compresseurs est hors service. Le coût de la remise en état n’est toutefois pas précisément chiffré.

Sur les échangeurs

Il résulte de l’état des lieux que l’échangeur à plaque est fuyard, mais le coût de la remise en état n’est pas précisément chiffré.

Sur le calorifugeage

Il résulte de l’état des lieux que le calorifugeage du réseau de distribution du chauffage est manquant. Le coût de son remplacement peut être évalué à 1439,86 euros (pièce n°25)

Sur la pose des robinets d’arrêt

Aucun manquement n’est caractérisé à ce titre et le coût des travaux n’est pas chiffré.

Sur le coût de traitement de l’eau et les frais d’analyse,

Aucun manquement n’est caractérisé à ce titre et le coût des travaux n’est pas chiffré.

Sur la pose des garde-corps terrasse

Aucun manquement n’est caractérisé à ce titre, cette pose n’entrant pas dans le champ contractuel.

Sur les frais de constat et d’audit

Aucune stipulation contractuelle ne prévoit les modalités d’affectation de la charge du coût d’état des lieux. En l’espèce, il convient à titre de dommages-intérêts d’affecter la moitié de son coût à la société SETEMI soit 3253 euros.

Sur les frais de remise en état des portes de parking et sur l’interphonie

La demande formée à ce titre n’est pas chiffrée.

Sur les dépenses d’entretien des espaces verts ou des toitures terrasses

Non tenue par le contrat à l’entretien de ces installations, mais à une simple surveillance de l’entretien confié à un tiers par l’ASL, la société SETEMI ne pourra être condamnée au paiement d’aucune somme à ce titre.

Sur les demandes relatives aux puits de forage (pompe de relevage et pompe du puits de rejet)

Le contrat ne prévoit que l’entretien annuel des puits dont un seul fonctionne. La société SETEMI justifie par ailleurs avoir informé l’ASL Les Colonnades par une lettre du 15 octobre 2003 que sur les trois puits, seuls deux étaient opérationnels en mode captage, le rejet se faisant obligatoirement à l’égout. Le 11 août 2008, elle adressé un rapport d’étape de l’audit de traitement des puits.

Au vu de l’ensemble des ces éléments, la société SETEMI sera condamnée à supporter le coût des travaux de remplacement des flexibles (82 155 euros), de desembouage (15 155, 57 euros), de remplacement du calorifugeage (1 439, 86 euros) et la moitié du coût de l’état des lieux de sortie (3253 euros) soit au total la somme de 102 003,43 euros.

L’ASL Les Colonnades sera déboutée du surplus de ses demandes.

Sur les autres demandes

Aucune circonstance particulière ne justifie d’ordonner l’exécution provisoire.

Partie succombante, la société SETEMI sera condamnée aux entiers dépens de l’instance et à payer à l’ASL Les Colonnades la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déboute la société SETEMI de l’ensemble de ses demandes.

Constate la résiliation du contrat à la date du 1^er avril 2011,

Condamne la société SETEMI à payer à l’ASL Les Colonnades la somme de 102 003,43 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne la société SETEMI à payer à l’ASL Les Colonnades la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamne la société SETEMI aux entiers dépens.

Fait à NANTERRE, le 1^er février 2013

Signé par Marie-Hélène MASSERON, Vice-Président et par Jocelyne BIGOT, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT