T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
8e chambre 1re section N° RG : 08/14007 N° MINUTE : Assignation du : 29 Novembre 2007 (footnote: 1)	JUGEMENT rendu le 02 Novembre 2010

DEMANDEUR

Monsieur D E F X

[…]

[…]

représenté par Maître Jérôme A, de la SELARL A & BEZRTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire J126

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires 86 Boulevard Maurice Barrès […] représenté par son syndic le Cabinet GERARD SAFAR

[…]

[…]

représenté par Maître Pierre-Henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1202

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Alain PALAU, Vice Président ayant fait rapport à l’audience

Pascale BRUSTON, Vice-Président

[…], Juge

assistés de Clémentine PIAT, Greffier,

DEBATS

A l’audience du 21 Septembre 2010

tenue en audience publique au cours de laquelle les avocats ont été avisés de la date du délibéré par mise à disposition au greffe

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

Monsieur X a acquis, le 24 septembre 2003, les lots 45 et 46 d’un immeuble situé […].

Le lot 45 est issu de la subdivision du lot 23 qui était constitué, aux termes de l’état descriptif de division inclus dans le règlement de copropriété, un appartement comprenant, notamment, neuf pièces, deux entrées, une cuisine, un office, trois salles de bains et quatre WC. Il est désigné, aux termes de cet acte de partage, comme une chambre au troisième étage du bâtiment E ‘'à laquelle on accède par l’escalier C'' et le lot 46 d’un WC au troisième étage du bâtiment E, escalier A/B. Ces lots sont loués à Mademoiselle Y.

Le lot numéro 44, issu de la division du lot 23, est constitué de l’appartement principal de 8 pièces et s’étend sur l’immeuble sur rue et l’aile sur cour.

Les actes et écritures font état du bâtiment C et non E.

L’immeuble est constitué d’un corps de bâtiment en forme de L, bâti en retrait de la rue auquel on accède, depuis le boulevard, par un large portail métallique et une allée centrale dallée entre deux parterres plantés d’arbres. Divisible en deux corps de bâtiments réunis, l’immeuble comporte trois cages d’escalier.

— la cage d’escalier A du bâtiment sur rue, accessible par une double porte métallique et un vaste hall d’entrée revêtu de marbre et tapis au sol bordé de murs en pierres de taille

— la cage d’escalier B du même bâtiment sur rue, située sur la façade arrière, accessible depuis le hall d’entrée par une porte dérobée à gauche de l’escalier principal et un couloir communiquant avec la cour arrière par une porte à clefs, cette cage d’escalier secondaire donnant également accès à la cour.

— la cage d’escalier C accessible uniquement depuis la cour arrière. Cet escalier dessert les chambres de service et est également utilisable pour les appartements qui occupent la totalité d’un étage.

L’immeuble comporte deux accès sur la façade sur rueྭ: une entrée principale munie d’un vidéophone selon une résolution votée le 23 novembre 1999 et une entrée secondaire dotée d’une porte codée.

Une assemblée générale des copropriétaires tenue le 30 novembre 2006 a adopté une résolution rappelant que, ‘'conformément aux règlements et modificatifs de règlements de copropriété du 29/09/73, du 19/12/77 et 01/03/78 par Maître Z, que l’accès aux chambres lots numéros 16, 19, 21, 26 et 27 s’effectue par l’escalier C''.

Par lettre du 29 décembre 2006, Monsieur X a indiqué au syndic que des copropriétaires avaient bouché la serrure de la porte de l’immeuble principal donnant sur cour et fermé, par une clef dont il ne disposait pas, l’accès, par la rue, de cet immeuble et que Mademoiselle Y devait passer par l’entrée de service.

Par courrier du 20 janvier 2007 adressé à ses bailleurs, Mademoiselle Y a exposé qu’elle accédait, depuis l’origine, à son appartement en empruntant la grande porte du premier bâtiment puis la petite porte située au fond qui donnait sur la cour intérieure de l’immeuble et que, désormais, elle devait passer par la porte d’accès aux caves et à la chaufferie.

Saisi par Monsieur X, le Juge des référés du Tribunal de grande instance de Nanterre a, le 22 mai 2007, ordonné la suppression des entraves tendant à interdire aux occupants du bâtiment C l’usage de la porte principale et de celles donnant accès à la cour, au jardin et plus généralement au bâtiment C et ordonné une expertise confiée à Monsieur B C qui a déposé son rapport le 16 août 2007.

Monsieur B C indique que la cage d’escalier C est accessible selon deux itinéraires. Le premier traverse le bâtiment sur rue à partir de la double porte principale en empruntant le hall d’entrée. Le second chemine par un escalier à partir de la porte codée latérale sur la façade. Ce dernier impose de descendre 18 marches, d’un dénivelé de 3,50 mètres, d’emprunter un vestibule conduisant aux caves ou à la chaufferie et de monter un escalier de 18 marches, ou d’utiliser un ascenseur, pour accéder au palier du rez de chaussée donnant sur la cour intérieure.

L’expert précise que les lieux parcourus, selon le second chemin, sont en bon état d’entretien avec des revêtements de sol carrelés au palier et dans le vestibule, des marches en bois, des murs peints non décrépits. Il indique qu’ils ne sont pas aussi luxueux que le hall principal.

Monsieur B C conclut que la décision d’obturer la serrure de la porte principale et d’automatiser son ouverture avec un vidéophone et un badge non fourni à Monsieur X a entravé la libre circulation de sa locataire et l’a contrainte à emprunter un cheminement plus pénible.

Par arrêt du 12 mars 2008, la cour d’appel de Versailles a confirmé l’ordonnance du juge des référés du Tribunal de grande instance de Nanterre.

Une assemblée générale des copropriétaires tenue le 9 octobre 2007 a adopté les résolutions suivantesྭou abordé les points ci-dessous:

1- 1, 1-2 et 1-3 élisant respectivement le Président, le scrutateur et le secrétaire.

2 dans les termes suivantsྭ: ‘'Le conseil syndical rend compte à l’assemblée générale de son activité de l’année écoulée'', non suivi d’un vote.

11 ainsi libelléeྭ:

‘'Le syndic confirme à l’assemblée que par ordonnance du 22/05/2007, le Tribunal de grande instance de Nanterre a considéré que l’impossibilité pour le locataire de Monsieur X d’accéder à la chambre qu’il occupe dans le bâtiment C constituait un trouble manifestement illicite. Considérant que cette décision résulte d’une mauvaise appréciation de la situation, compte tenu en particulier de la configuration de l’immeuble depuis sa construction, l’assemblée donne mandat au syndic de poursuivre la procédure devant la Cour d’appel de Versailles et, en cas de confirmation de la décision rendue, d’engager une action au fond afin de voir interdire au copropriétaire du lot n°45 ainsi qu’à ses locataires ou ayants-droit d’accéder à ce lot par l’entrée de l’immeuble sur rue''.

12 ainsi rédigéeྭ:

‘'Préalablement, le syndic expose que Monsieur X a remis à son locataire une clé de la porte de secours en bois située au fond du hall du bâtiment principal sans l’accord du syndic ou des autres copropriétaires, cette clé n’étant en possession de son vendeur que parce qu’il la détenait en tant que propriétaire d’un lot principal et non au titre de la propriété du lot n° 45.

L’assemblée confirme que depuis la construction de l’immeuble, l’accès aux chambres du bâtiment C se fait à partir de l’entrée de service et de l’escalier C. Elle rappelle également que la porte en bois permettant d’accéder à la cour de l’immeuble par le fond du bâtiment principal n’est qu’une porte d’usage exceptionnel, restant habituellement fermée, afin de faciliter l’accès aux garages. Elle considère que compte tenu des effractions survenues dans l’immeuble, notamment en décembre 2006, la généralisation de l’accès à l’immeuble principal aux occupants de chambres et à leurs visiteurs est de nature à porter atteinte à la sécurité et au standing de l’immeuble. L’assemblée confirme en conséquence que l’accès aux chambres du bâtiment C devra se faire exclusivement par l’entrée de service prévue pour cet usage''.

13 approuvant les honoraires du cabinet Rocher pour le suivi des travaux de l’ascenseur principal

14 décidant de la création d’un digicode avec vigik et gâche électrique sur la […]

15 décidant de repousser la création d’un interphone sur la porte de l’escalier de service.

Par acte du 29 novembre 2007, Monsieur X a fait assigner le Syndicat des copropriétaires du […] devant le Tribunal de grande instance de Nanterre.

Par jugement du 19 juin 2008, le Tribunal de grande instance de Nanterre a révoqué l’ordonnance de clôture, renvoyé la procédure devant ce Tribunal sur le fondement de l’article 47 du Code de procédure civile et déclaré qu’il appartiendrait à cette juridiction de statuer sur le mérite de la demande formée par Monsieur X tendant à l’allocation d’une somme de 3.000 Euros à titre de dommages et intérêts en raison de la tardiveté de la demande de renvoi présentée par le Syndicat.

Dans ses dernières conclusions en date du 10 mai 2010, Monsieur X sollicite l’annulation de l’assemblée générale et des résolutions numéros 1, 2, 11, 12, 13, 14 et 15 de l’assemblée tenue le 9 octobre 2007. Il réclame le paiement des sommes de 3.000 Euros à titre de dommages et intérêts en raison du caractère tardif de la demande de renvoi formée devant le Tribunal de grande instance de Nanterre, de 35.000 Euros en réparation de son préjudice et de 4.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, lui-même bénéficiant de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Il sollicite le prononcé de l’exécution provisoire.

Monsieur X affirme que la résolution numéro 11 habilitant le syndic à agir est contraire à l’intérêt commun et dictée par une intention malveillante. Il estime qu’elle présente de façon tronquée la situation ainsi que l’ont confirméྭles décisions intervenues et le rapport de Monsieur B C. Il déclare qu’elle a été prise dans l’intérêt de certains copropriétaires et non dans l’intérêt collectif et ce avec une volonté discriminatoire. Il invoque l’absence d’intérêt légitime car elle est motivée par ‘'une mauvaise appréciation de la situation'' et non dans un intérêt collectif qui ne pourrait consister qu’en un trouble collectif, inexistant. Il excipe également du défaut de communication de l’ordonnance de référé qui a empêché les copropriétaires de voter en pleine connaissance de cause.

En ce qui concerne la résolution numéro 12, le demandeur invoque une discrimination abusive entre les copropriétaires. Il estime que les occupants des anciennes chambres de service ont droit eux aussi à un environnement privilégié et affirme que les termes employés sous-entendent qu’ils portent atteinte à la sécurité des biens des occupants du bâtiment A et à son standing. Il soutient qu’elle vise à contourner l’arrêt prononcé par la Cour d’appel de Versailles et le rapport de Monsieur B C démontrant l’entrave à la libre circulation de son locataire. Il déclare qu’elle est dans l’intérêt de certains copropriétaires et non dans l’intérêt collectif.

Il fait valoir qu’elle est contraire aux prescriptions légales et contractuelles. Il relève que l’acte de vente ne limite pas l’accès aux parties communes et rappelle que son bien est destiné à l’habitation comme ceux du bâtiment A. Il souligne que le règlement de copropriété ne prévoit pas une telle discrimination, qui serait, au surplus, illicite. Il constate que la seconde entrée est dénommée ‘'escalier de service'' et non ‘'escalier secondaire''. Il observe qu’aucune disposition ne prévoyait pour l’ancien lot 23 un accès par l’escalier C et estime que les escaliers sont distincts du problème de l’entrée de l’immeuble. Il rappelle qu’il existe de nombreuses chambres avec accès par l’escalier A/B. Il ajoute que le règlement de copropriété ne prévoit pas que les occupants des chambres de service ne pourront accéder à l’immeuble par l’entrée principale. Il fait valoir qu’interdire le passage du hall du bâtiment A au bâtiment C revient à interdire l’accès au hall lui-même, les occupants du bâtiment C n’étant pas en possession de la clef de la porte située entre le bâtiment A et la cour intérieure. Il excipe de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et reproche au Syndicat de porter atteinte à son droit de copropriétaire d’user librement de son lot sur cour en le contraignant à passer par l’entrée de service. Il relève que, selon Monsieur B C, la quote-part indivise des parties communes attribuées aux lots 45 et 46 tient compte de l’usage courant du hall principal pour accéder au bâtiment C. Il rappelle que le règlement de copropriété ne mentionne pas l’existence de chambres de service ce qui rend inopérante la jurisprudence invoquée par le SDC sur des locaux accessoires. Il déclare que le Syndicat ne démontre pas que les occupants du bâtiment C passaient auparavant par l’entrée de service et estime qu’en tout état de cause cette simple pratique ne justifierait pas la résolution.

Monsieur X soutient que sa demande d’annulation des résolutions 14 et 15 est recevable, malgré son absence d’opposition ou de défaillance, aux motifs qu’il était en conflit avec le Syndicat sur tout élément relatif à l’entrave à la circulation dans les parties communes, que ces résolutions ont pour finalité de matérialiser des accès différents pour les occupants de chacun des bâtiments et qu’elles forment un tout indivisible avec la résolutions 11 et 12. Il en conclut que son vote a été tronqué. Il invoque une poursuite de la discrimination accrue par le refus de poser un interphone sur l’escalier de service. Il observe que les conditions de sécurisation de l’immeuble sont différentes selon les bâtiments. Il ajoute que le coût de la sécurisation du bâtiment A a été réparti en charges communes, donc entre tous les copropriétaires dont ceux du bâtiment C.

En ce qui concerne les résolutions 1 et 13, le demandeur affirme avoir qualité à agir car le procès-verbal ne mentionne pas le nom des opposants, des abstentionnistes ou de ceux qui n’ont pas pris part au vote. Il fait valoir que les résolutions 1 ne peuvent avoir été votées à l’unanimité car le procès-verbal fait état de 6 copropriétaires totalisant 715/1.000 pour la première résolution et 5 totalisant 816/1.000 pour la 13^e ce qui rend impossible le vote unanime des résolutions 1. Il réfute toute erreur matérielle et estime celle-ci sans incidence, l’article 17 du décret du 27 mai 2004 n’ayant pas été respecté. Il en conclut que ces résolutions doivent être annulées et, donc, l’intégralité de l’assemblée générale.

Monsieur X soulève l’absence de toute indication sur les conditions de vote de la résolution 2 ce qui justifie son annulation et celle de l’ensemble de l’assemblée générale.

Le demandeur rappelle que le Tribunal de grande instance de Nanterre a estimé qu’il appartenait à la présente formation de statuer sur sa demande fondée sur la tardiveté de la demande de renvoi formée par le Syndicat. Il estime cette demande de renvoi sans intérêt, étant un avocat fiscaliste, et dilatoire car présentée tardivement postérieurement même à l’ordonnance de clôture. Il affirme que ce rallongement des délais l’a troublé davantage dans la jouissance de son droit de propriété.

Le requérant excipe d’un abus de majorité et d’une discrimination qui ont entraîné ‘'une angoisse et un harcèlement permanents difficilement supportables'' ainsi que la dépréciation de la valeur de ses biens, son locataire devant emprunter un chemin contraignant et humiliant. Il soutient qu’il subit un trouble dans la jouissance de son droit de propriété.

Dans ses dernières écritures en date du 18 mars 2010, le Syndicat des copropriétaires conclut à l’irrecevabilité des demandes d’annulation des résolutions 1, 2, 11, 13, 14 et 15 et au rejet des demandes. Il réclame le paiement d’une somme de 3.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Il demande qu’il soit jugé que ‘'ni Monsieur X ni ses locataires ne pourront utiliser le hall du bâtiment A et la porte en bois se trouvant au fond de ce hall pour accéder au bâtiment C''et que Monsieur X soit condamné, sous astreinte quotidienne de 100 Euros à l’expiration d’un délai de 8 jours après la signification du jugement, à resituer la clef d’accès à la porte en bois.

Le Syndicat expose qu’il ne veut pas interdire aux occupants du bâtiment C l’accès au hall du bâtiment A, dans lequel se trouve la loge du gardien, mais le passage à travers celui-ci pour accéder au bâtiment C. Il affirme que, depuis la construction de l’immeuble, les occupants des chambres situées dans le bâtiment C empruntent l’entrée secondaire. Il déclare qu’il n’a pas restreint les conditions d’accès de Mademoiselle Y mais rétabli celles existant depuis la construction de l’immeuble. Il précise que deux appartements ont été cambriolés le 26 décembre 2006.

Sur la résolution 11, le Syndicat soulève l’irrecevabilité de la demande, la Cour d’appel ayant statué ce qui rendrait l’annulation du mandat sans effet et l’habilitation du syndic pour agir en référé n’étant pas nécessaire. Sur le fond, il soutient que le vote d’une telle action ne prive pas le défendeur de la possibilité de faire valoir ses droits, que les copropriétaires sont libres d’apprécier l’opportunité d’introduire une telle action, conteste que des informations erronées aient été données, rappelle qu’aucune disposition ne prescrit d’annexer à la convocation les décisions rendues et affirme que l’habilitation repose sur un intérêt légitime soit de permettre à une juridiction de trancher le litige l’opposant à un copropriétaire.

Sur la résolution 12, le Syndicat affirme que Mademoiselle Y utilisait la porte d’entrée du bâtiment A en raison de la remise des clefs par Monsieur X mais nullement dans le cadre d’un usage normal des parties communes. Il prétend que l’accès aux chambres s’est toujours fait à partir de la porte secondaire et se prévaut de photographies et du rapport d’expertise. Il soutient qu’il ne s’agit donc pas d’une discrimination arbitraire mais d’une différence d’accès liée à la situation des lots. Il affirme qu’il est classique, dans les immeubles de grand standing, de prévoir une entrée distincte pour l’accès aux chambres de service, souligne que l’accès est très correctement entretenu et estime que le fait de descendre 18 marches n’est pas anormal dès lors que le dénivelé n’est que de 3,50 mètres et qu’il existe un ascenseur pour remonter. Il ajoute que le lot de Monsieur X n’est pas desservi par un ascenseur.

Le SDC fait valoir que les restrictions aux droits des copropriétaires peuvent être justifiées par les caractères ou la destination de l’immeuble soit en raison du standing de l’immeuble et de la situation sociale de ses occupants conformément aux travaux préparatoires de la loi du 10 juillet 1965 et à divers arrêts. Il estime que le grand standing de l’immeuble résulte des caractéristiques du bâtiment A et de l’existence d’un immeuble sur cour ne comprenant que des chambres. Il se prévaut d’arrêts concernant les chambres de service qui ne constituent que des locaux accessoires, qu’elles soient ou non qualifiées de chambres de service. Il fait valoir qu’il s’agit, en l’espèce, de chambres desservies par une entrée de service. Il ajoute que la sécurité de l’immeuble serait gravement compromise si tous les occupants des chambres et leurs visiteurs empruntaient l’entrée du bâtiment A, la durée d’occupation de ces pièces étant plus courte. Il indique que l’accès aux chambres se fait, selon le règlement de copropriété, par l’escalier C et souligne que la porte de passage vers la cour est en bois et de secours et donc nullement dédiée à un usage normal. Il rappelle que la résolution adoptée le 30 novembre 2006 est définitive et que la décision contestée ne fait que l’étendre aux lots de Monsieur X. Il conteste toute intention de nuire et estime que le demandeur est inspiré par une volonté spéculative, valorisant son acquisition par le passage à travers le hall principal.

Le défendeur déclare que, dans de nombreuses copropriétés, il existe plusieurs bâtiments ayant chacun un accès séparé, rappelle qu’il s’agit de maintenir les conditions d’accès antérieures et déclare que les différences de standing des deux bâtiments se traduisent par une moindre valeur vénale des biens.

En ce qui concerne les résolutions 14 et 15, le Syndicat soulève l’irrecevabilité de la demande, Monsieur X n’étant ni opposant ni défaillant. Il souligne que la Cour de cassation n’admet, dans ces conditions, la recevabilité d’une action en nullité qu’en cas de dol, ni allégué ni justifié. Il estime qu’il appartenait au demandeur de donner de instructions particulières à son représentant. Sur le fond, il observe que la résolution 14 ne concerne pas l’entrée du bâtiment A mais la grille donnant sur le boulevard et déclare que la résolution 15 ne ‘'rejette'' pas la création d’un interphone mais ‘' repousse ‘' les travaux à l’examen d’une prochaine assemblée et rappelle qu’il n’existe pas de droit acquis à une amélioration.

Le SDC conclut à l’irrecevabilité des demandes portant sur les résolutions 1 et 13 au motif que Monsieur X a voté en leur faveur et sur celle concernant la résolution 2 qui ne constitue pas une décision.

Subsidiairement, il déclare que le procès-verbal relatant les résolutions 1 et 13 est régulier car il n’a été exprimé ni vote contre ni abstention. Il estime que l’éventuelle erreur dans le calcul des tantièmes n’entraîne pas l’annulation de la décision et ajoute que seuls les copropriétaires du bâtiment A se sont exprimés sur la résolution 13 compte tenu de son objet.

Le SDC qualifie de choquante la demande de dommages et intérêts fondée sur le caractère tardif de sa demande de renvoi. Il rappelle que sa constitution, signifiée le 11 décembre 2007, n’a été déposée par son adversaire au greffe et qu’il n’a appris que le 21 mars 2008 que la procédure avait été clôturée.

Le défendeur conteste le préjudice allégué.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 juin 2010.

* * *

Sur la recevabilité

Attendu que la ‘'résolution'' numéro 2 constitue un simple point d’information émanant du conseil syndical qui n’a pas été suivi d’un voteྭ; qu’en l’absence de toute décision, la demande d’annulation est irrecevableྭ;

Attendu que Monsieur X a voté en faveur des résolutions numéros 14 et 15ྭ; qu’il n’est donc pas ‘'opposant'' ou ‘'défaillant''ྭ; qu’il n’allègue ni ne justifie avoir été victime d’un dolྭ; qu’il ne remplit donc pas, de ce chef, les conditions posées par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965ྭ;

Attendu que la résolution numéro 14 est relative à la grille donnant sur le boulevard et non à la porte du bâtiment principalྭ; que la décision afférente à la création d’un interphone sur la porte de l’escalier de service est dépourvue de lien avec celle tendant à interdire l’accès au lot de Monsieur X par la porte du bâtiment principalྭ; que ces résolutions ne sont donc nullement indivisibles des décisions numéros 11 ou 12ྭ; que le vote négatif émis par Monsieur X à l’encontre de celles-ci ne peut ainsi rendre recevable son action en annulation des résolutions numéros 14 et 15ྭ;

Attendu que la demande d’annulation des résolutions numéros 14 et 15 est, en conséquence, irrecevableྭ;

Attendu que les résolutions numéros 1 et 13 ont été adoptées à l’unanimitéྭ; que Monsieur X a voté en faveur de ces décisionsྭ; qu’il n’est, donc, ni opposant ni défaillantྭ; qu’il est dès lors irrecevable à les contesterྭ; que sa demande d’annulation de l’assemblée générale fondée sur l’annulation de ces décisions est donc également irrecevableྭ;

Attendu que la résolution numéro 11 donne pouvoir au syndic de poursuivre la procédure en référé et d’engager une action au fondྭ;

Attendu que, compte tenu de l’achèvement de la procédure de référé, Monsieur X n’a, en tout état de cause, plus d’intérêt à agir à l’encontre de l’habilitation donnée au syndic pour suivre cette procédureྭ;

Attendu que le syndic peut former une demande reconventionnelle sans avoir été habilité par le Syndicat des copropriétairesྭ;

Attendu, toutefois, que l’engagement d’une action au fond n’est pas dépendant de l’action principale diligentéeྭ;ྭque la procédure initiée par Monsieur X est en coursྭ; que Monsieur X conserve un intérêt à ce que soit annulée l’autorisation donnéeྭ; que la demande est recevableྭ;

Sur la résolution numéro 11

Attendu qu’il appartient aux copropriétaires d’apprécier l’opportunité d’engager une procédureྭ; que l’action menée par Monsieur X et les pièces produites démontrent l’existence d’un contentieux entre les partiesྭ; que le pouvoir donné au syndic pour engager une ‘'action au fond'' tend donc à soumettre le litige à l’examen d’un Tribunalྭ;

Attendu qu’il appartient au Tribunal d’apprécier, dans le cadre de l’examen du litige dont il est saisi, la légitimité de l’intérêt poursuivi et le bien fondé de la demandeྭ;

Attendu qu’aucune disposition ne prescrit de joindre l’ordonnance de référé dont il est interjeté appelྭ; que ses principales dispositions ont été visées dans la résolutionྭ; que les copropriétaires ont disposé de toutes les informations nécessairesྭ; qu’ils sont en droit d’estimer qu’elle ‘'résulte d’une mauvaise appréciation'' et d’interjeter appel ou d’engager une procédure au fondྭ;

Attendu que la résolution critiquée ne sera donc pas annuléeྭ;

Sur la résolution numéro 12

Attendu qu’il incombe à Monsieur X de démontrer que cette résolution, votée par la majorité des copropriétaires, est contraire à l’intérêt collectif, dans le seul intérêt des copropriétaires majoritaires et, donc, revêt un caractère abusifྭ;

Attendu que cette résolution ne tend pas à interdire aux copropriétaires desservis par l’escalier C d’accéder au hall du bâtiment principal mais à leur interdire d’accéder à cet escalier par la porte, donnant sur la cour, située au fond de ce hallྭ;

Attendu qu’il résulte du rapport de Monsieur B C que les utilisateurs de la porte secondaire doivent, non seulement, emprunter une porte distincte mais également descendre 18 marches, circuler dans le vestibule desservant les caves et la chaufferie et utiliser, pour remonter, un ascenseurྭ;

Attendu que l’interdiction d’emprunter la porte du fond du hall principal est donc discriminatoireྭ; qu’il appartient au Syndicat de rapporter la preuve que cette restriction apportée aux droits de certains copropriétaires est justifiée par les caractères ou la destination de l’immeubleྭ; que ces éléments doivent être d’autant plus importants que le trajet imposé est pénibleྭ;

Attendu que le règlement de copropriété, en date du 2 décembre 1969, ne fait état ni de l’entrée secondaire ni de la porte arrière du hallྭ; qu’il ne mentionne l’escalier C qu’en ce qui concerne l’accès à un box et à des chambres sans préciser les modalités d’accès audit escalierྭ; qu’il ne contient aucune restrictionྭ;

Attendu que l’acte reçu le 29 novembre 1973 par Maître Z contient division du lot numéro 23, précise que l’accès au lot numéro 45 s’effectue par l’escalier C mais ne comporte aucune mention afférente à l’accès à l’escalier Cྭ;

Attendu qu’aucun acte n’évoque l’entrée secondaire ou de service ou les modalités d’accès à l’escalier Cྭ; qu’aucune stipulation ne prévoit que les propriétaires ou occupants des lots desservis par l’escalier C devront emprunter l’entrée ‘'secondaire'' pour accéder à la cour sur laquelle il déboucheྭ;

Attendu qu’en rappelant que les lots numéros 16, 19, 21, 26 et 27 étaient desservis par l’escalier C l’assemblée générale tenue le 30 novembre 2006 n’a fait que reprendre les dispositions du règlement de copropriété étant observé que le lot numéro 26 est composé de deux piècesྭ;

Attendu que la restriction ‘'confirmée’ par la résolution querellée ne résulte donc d’aucun acteྭou résolution;

Attendu que l’usage invoqué ne peut justifier le maintien de conditions discriminatoires entre les copropriétairesྭ;

Attendu qu’il ressort de l’état descriptif de division qu’à l’origine, l’immeuble était composé, au 1^er étage, d’un appartement, d’une chambre à laquelle on accédait par l’escalier C et d’un WC de service extérieur, au 2^e étage, de deux appartements, de deux chambres auxquelles on accédait par l’escalier C et au 5^e étage d’un appartement de 7 pièces, d’un appartement avec entrée chambre et débarras et d’une chambre, ces deux derniers lots étant accessibles par l’escalier Cྭ; que le sixième étage était accessible par l’escalier A B et composé d’un appartement, de neuf chambres, de trois salles de bains et d’un débarrasྭ;

Attendu que, par conséquent, si quatre chambres étaient desservies par le seul escalier C, neuf étaient situées dans la cage de l’escalier AB auquel on accède par le hall principalྭ;

Attendu qu’ainsi, les propriétaires ou occupants de certaines chambres de service peuvent accéder à leur lot en empruntant le hallྭ; que la ‘'situation sociale'' alléguée ne peut donc, en tout état de cause, justifier la restriction des droits des copropriétaires des chambres desservies par l’escalier Cྭ; qu’il en est de même du caractère accessoire des chambres de serviceྭ; que le nombre de chambres de service concernées est inférieur à celui des chambres desservies par l’escalier accessible depuis le hall principalྭ; que les impératifs de sécurité liés aux changements fréquents d’occupants ne peuvent donc être utilement opposésྭ;

Attendu que, compte tenu de l’existence de chambres de service accessibles par l’escalier situé dans le hall principal, l’obligation faite aux propriétaires de celles desservies par l’escalier C d’emprunter l’entrée de service constitue donc une discrimination injustifiéeྭ;

Attendu qu’en toute hypothèse, le grand standing de l’immeuble et la ‘'situation sociale'' des occupants des lots de l’escalier C-quand bien même celle-ci pourrait être prise en compte- ne peuvent justifier qu’il soit imposé aux occupants concernés non seulement de passer par une porte distincte mais aussi de descendre 18 marches et d’emprunter un vestibule desservant les caves et la chaufferieྭ; que le caractère accessoire des lots est insuffisant à établir le bien fondé d’une telle contrainte qui ne résulte d’aucune clause du règlement de copropriétéྭ; que le Syndicat ne démontre pas que la sécurité de l’immeuble serait menacée si les occupants des quelques chambres de service et leurs visiteurs empruntaient le hall pour se rendre dans leurs lotsྭ;

Attendu, par ailleurs, que l’escalier C est situé au même niveau que le hall principalྭ; que la configuration de l’immeuble ne justifie nullement que les propriétaires de lots desservis par cet escalier soient contraints de descendre 18 marches pour y accéderྭ;

Attendu que la discrimination pratiquée à l’encontre des copropriétaires de lots desservis par l’escalier C n’est donc pas justifiéeྭ;

Attendu qu’il est, dès lors, indifférent que la porte du hall donnant accès à la cour soit, comme le prétend le défendeur, inadaptée au passage des occupants de chambres de service ou de leurs visiteursྭ; qu’il appartient en effet au Syndicat de s’assurer que les équipements en place garantissent à tous les copropriétaires un accès sans restriction injustifiée à leurs lotsྭ;

Attendu, par conséquent, que la résolution querellée résulte d’un abus de majorité et sera annuléeྭ;

Sur les autres demandes

Attendu que, compte tenu de l’annulation de la résolution numéro 12 et des développements qui précèdent, les demandes du Syndicat tendant à interdire l’accès au bâtiment C en passant par le hall et à la restitution des clefs de cette porte seront rejetéesྭ;

Attendu que Monsieur X ne démontre pas l’existence d’un préjudice causé par la résolution annulée, par le comportement du Syndicat ou par la nécessité d’agir en justiceྭ; que sa demande de dommages et intérêts sera rejetéeྭ;

Attendu que le Syndicat des copropriétaires a formé sa demande de renvoi dès ses premières écrituresྭ; que sa demande ne revêt donc aucun caractère dilatoireྭ; que la demande de dommages et intérêts présentée par Monsieur X sera rejetéeྭ;

Attendu que l’exécution provisoire de l’annulation de la résolution est justifiée par l’ancienneté des faitsྭ;

Attendu que le Syndicat devra payer à Monsieur X, dont seule une demande est accueillie, une indemnité de 1.500 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civileྭ; que le demandeur bénéficiera de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965ྭ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Par jugement contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevables les demandes d’annulation des résolutions 1, 2, 13, 14 et 15 adoptées par l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Neuilly tenue le 9 octobre 2007.

Annule la résolution numéro 12 de ladite assemblée.

Ordonne l’exécution provisoire de ce chef.

Condamne le Syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur X une somme de 1.500 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dit que Monsieur X bénéficie de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Rejette les autres demandes.

Condamne le Syndicat des copropriétaires aux dépens.

Autorise la Selarl A et A à recouvrer directement à son encontre ceux des dépens qu’elle a exposés sans avoir reçu provision.

Fait et jugé à Paris le 02 Novembre 2010

Le Greffier Le Président

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