T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
5e chambre 2e section N° RG : 11/06399 N° MINUTE : Assignation du : 31 Mars 2011 (footnote: 1)	JUGEMENT rendu le 13 Décembre 2012

DEMANDERESSE

S.A.S IXIM

[…]

[…]

représentée par M^e Morgan JAMET de la SELARL ARST AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C0739

DÉFENDEUR

Monsieur Y X

[…]

[…]

représenté par M^e Guillaume OBISSIER de l’association RICHER OUTIL OLIVIER MARTIN ET VIGNALOU, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #J0152

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Christine-Marie COSTE-FLORET, Vice Président

Z A, Vice président

B C, Juge

assistée de D E, greffière

DEBATS

A l’audience du 08 Novembre 2012

tenue en audience publique Après clôture des débats, avis a été donné aux Avocats que le jugement serait rendu le 13 Décembre 2012.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

Le 12 mai 2009 la société IXIM , société d’ingénierie dans l’immobilier, retenue par la municipalité de Pont l’Evêque pour l’aménagement d’une zone commerciale, a conclu avec M. Y X un contrat d’assistance à maîtrise d’ouvrage ( “AMO”) pour la mission de conception jusqu’à obtention du permis de construire et d’exécution ensuite.

Par avenant annexé , il s’est vu confier une mission supplémentaire de recherche de locataires sans exclusivité.

Il était prévu les rémunérations suivantes :

* pour la mission d’assistance à la conception

— un versement de 10.000 € HT et 8 versements de 5000 € HT

*pour la mission d’assistance à l’exécution

-165.000 €

*pour la recherche de locataires :

—  15.000 € HT lorsque la moitié de la surface serait commercialisé

—  40.000 € à 70%

—  10.000 € à 100%.

Suivant protocole d’accord du 1^er mars 2010, la promesse de vente par la municipalité à la société IXIM des terrains nécessaires à l’opération était conditionnée à la commercialisation de 75% des surfaces à construire.

La société IXIM a versé à M. Y X au titre de ses honoraires :

—  2X 8970 € en décembre 2008 et janvier 2009

-15X5.232,50 € mensuellement de juillet 2009 à septembre 2010

soit un total de 96.427,50 €

A compter d’octobre 2010 la société IXIM a suspendu les règlements, contestant le 12 novembre 2010 les résultats de recherche de locataires et le mettant en demeure de justifier de ses diligences ; par lettre recommandée avec accusé de réception du 1^er mars 2011, elle a résilié la convention d’assistance à maîtrise d’ouvrage.

Dans le courrier du 12 novembre 2010 il lui était rappelé que la seule prise à bail susceptible d’intervenir au profit du groupe Auchan était conditionnée à un taux d’occupation de 70% du centre commercial ; il lui était reproché que son activité ne représente que 30% de la surface à créer et qu’il n’ait accompli aucune démarche, notamment auprès des groupes pressentis Vivarte et Casa.

Par exploit du 1^er avril 2011 la société IXIM a fait citer M. Y X en remboursement de 36.627,50 €.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 7 mars 2012, elle sollicite, sur le fondement de s article 1134, 1147 du Code Civil :

— l’annulation de la convention du 12 mai 2009

— la restitution par M. Y X de 96.427,50 € consécutivement à l’annulation.

A titre subsidiaire :

— la condamnation de M. Y X à rembourser 36.627,50 € au titre de l’inexécution de l’obligation de recherche ;

En tout état de cause :

— le paiement d’intérêts au taux légal capitalisés sur ces sommes à compter de l’assignation ,

— sa condamnation au paiement de 50.000 € en réparation des préjudices financier et moral et 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Elle fait valoir les arguments suivants :

— le non respect par M. Y X des dispositions de l’ article 6 de la loi Hoguet concernant les mandats, qui entraîne la nullité de la convention de recherche de locataire et partant, de l’ensemble des contrats du fait que l’avenant était déterminant du consentement des parties ;

— à titre subsidiaire, étant donné que les 8 premiers versements de 5232,50 € correspondent à l’exécution de la mission de conception, il y a lieu à restitution du surplus de 36.627,50 € correspondant aux 7 derniers versements, qui représentent la mission de recherche de locataires non exécutée ;

— si un bail a été signé avec la société Simply market, ce n’est pas par l’agence ALKIN mais par les relations de M. FRANC lors d’un salon ; peu avant la signature du contrat , M. Y X avait établi un plan avec différentes enseignes commerciales mais il n’a fait aucune démarche auprès d’elles en sorte que la société IXIM a dû confier un mandat de recherche à d’autres intermédiaires en juillet 2010 ; M. Y X n’a pas réagi à la suspension des paiements et mise en demeure de novembre 2010.

M. Y X réplique en concluant au rejet des demandes et au paiement de 160.712,50 € au titre de du gain manqué, 30.000 € pour atteinte à la réputation et 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Il expose :

— qu’il s’agissait d’une mission d’assistance à la commercialisation secondaire à ses missions principales d’assistance à la conception et réalisation ;

— que l’assistance à la conception a été réalisée et le permis de construire déposé le 16 juillet 2010, accepté en décembre 2010, définitif en avril 2011 et que la société IXIM ne peut donc demander le remboursement des honoraires d’assistance à la conception ;

— que la loi Hoguet ne s’applique pas aux contrats de commercialisation d’un programme immobilier par lequel le promoteur confie une mission de conception , assistance et commercialisation ;

— que la société IXIM par économie n’a pas signé le contrat de commercialisation avec l’agent immobilier ALKIN qui avait travaillé en 2008 sur le projet et a préféré gérer elle-même ; que c’est M. FRANC, fondateur de l’agence ALKIN, décédé, qui l’avait mis en rapport avec la société IXIM dont le gérant est son fils ;

— qu’il est dû au moins 15.000 € d’honoraires au titre de la mission d’assistance à commercialisation, 50% de la surface étant commercialisée par la société Simply market du groupe Auchan qui a signé le bail commercial ; qu’il a recherché activement d’autres clients jusqu’en septembre 2010 ;

— que le préjudice de M. Y X correspond à ce qu’il aurait touché si les contrats avaient été à leur terme.

En application des articles 455, 753 du Code de Procédure Civile , il est référé aux dernières conclusions des parties pour plus ample développement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 mai 2012.

MOTIVATION

—  sur l’application de la loi Hoguet :

Les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet s’appliquent aux personnes qui, “d’une manière habituelle”, se livrent à des opérations d’achat, vente, location d’immeuble, gestion immobilière ; elles ne s’appliquent pas à une assistance à la conception et à la réalisation d’un programme immobilier par le maître d’ouvrage.

La fait que s’y ajoute en l’espèce, dans le cadre du même contrat, une assistance à la commercialisation, n’a pas pour conséquence de faire automatiquement entrer M. Y X dans le cadre de cette réglementation.

M. Y X avait d’autant moins l’intention de se livrer personnellement à une activité habituelle d’entremise et gestion d’immeuble qu’il intervenait de concert avec un agent immobilier partenaire, ALKIN, relevant de cette activité, qui s’intéressait à l’affaire depuis plusieurs mois et lui avait proposé différentes enseignes commerciales potentielles dans un courrier du 18 décembre 2008.

La nature de sa mission telle qu’elle ressort des pièces produites et de ses modalités d’exécution effective ( attestations, courriels et courriers ci-dessous mentionnés) relève d’une assistance à la commercialisation, dans le cadre de la mission globale d’assistance au maître de l’ouvrage: interventions dans des réunions, intermédiaire entre les différents intervenants au projet, transmission de questions et recherche de solutions….

En conséquence, ce moyen sera rejeté.

- sur le compte des sommes dues à M. Y X :

Le contrat d’assistance à maîtrise d’ouvrage prévoit une possibilité de résiliation pour faute aux torts et griefs de la partie défaillante par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il est stipulé que, nonobstant la réparation des préjudices subis, “les honoraires dus à l’AMO lui resteront acquis pour la partie correspondant à la mission menée à bien sans défaillance à la date de résiliation”.

La mission d’assistance à la conception a été exécutée, payée et n’a pas fait l’objet de critiques ; elle ne peut donner lieu à restitution.

M. Hunabielle, de la société Simply market, expose dans une attestation du 15 janvier 2012 que c’est par l’intermédiaire de M. FRANC qu’un projet a été mis en place et que M. Y X est intervenu dans des réunions et n’a pas rédigé le bail.

Cette attestation n’est pas contradictoire avec un courrier de l’agence immobilière ALKIN du 11 octobre 2011 exposant que M. Y X avait initialement monté le projet avec le cabinet FRANC en y associant l’agence comme futur commercialisateur.

Il ressort également du courrier de cette agence à M. Y X du 18 décembre 2008 qu’après avoir suivi le projet plusieurs mois, il était proposé l’implantation de Simply Market du groupe Auchan ainsi que d’autres enseignes, dont les noms sont précisés.

Un courriel du cabinet FRANC à M. Y X du 21 juin 2010 liste diverses questions à poser par son intermédiaire à Simply Market.

La société IXIM confirme elle-même dans ses conclusions que l’implantation de Simply Market était en négociation avant la signature le 12 mai 2009 du contrat avec M. Y X ; il en ressort que c’est donc bien en pleine connaissance de cause qu’elle a accepté par ce contrat de verser à M. Y X 15.000 € HT pour son concours à la commercialisation de 50% de la surface à louer, correspondant à l’implantation projetée de cette enseigne, si le bail était signé, ce qui s’est avéré.

En revanche, il est de fait que M. Y X ne justifie pas de démarches effectuées au près d’autres enseignes, notamment celles pressenties dans ses échanges avec l’agence ALKIN en décembre 2008.

Il n’est justifié d’aucune suite donnée au courriel de M. Gabriel FRANC, dirigeant de la société IXIM du 20 septembre 2010, demandant à être tenu informé de l’avancement de la commercialisation du reste du centre, notamment par les sociétés Vivarte, Marionnaud, Casa , Du pareil au même…

Il apparaît que la société IXIM s’est adressée parallèlement à cette époque à une agence HAUGUEL, au lieu de l’agence ALKIN avec laquelle M. Y X était en relation d’affaire depuis l’origine du projet.

Pour autant le contrat signé avec M. Y X ne prévoyait pas d’exclusivité et ne conditionnait pas sa prestation au concours de l’agence ALKIN, ce qui ne saurait donc justifier une interruption de ses propres diligences.

Des versements d’acomptes mensuels par la société IXIM à M. Y X ont été poursuivis au delà des montants prévus pour la mission de conception, à imputer sur la suite de ses prestations.

La mission de commercialisation n’ayant pas été remplie par M. Y X au delà des 50% acquis, jusqu’aux seuils contractuels de 70% et 100% ouvrant droit à rémunération supplémentaire, il existe un trop perçu de 36.627,50 € – 17.940 € ( TTC) soit 18.687,50 €.

La capitalisation annuelle des intérêts est de droit par demande judiciaire en application de l’article 1154 du Code Civil .

L’exécution provisoire est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire ( article 515 du Code de Procédure Civile).

Au surplus la société IXIM , qui a effectué des choix commerciaux, tels celui d’écarter l’un des partenaires à l’origine du projet , l’ agence AKIN au profit d’un autre partenaire et entrepris une opération de promotion immobilière impliquant par nature une prise de risque ne peut en faire assumer les conséquences par l’assistant à maîtrise d’ouvrage.

Enfin, une telle opération est exclusive de tout préjudice moral.

—  sur la demande reconventionnelle :

M. Y X n’a donné suite ni au courriel du 20 septembre 2010, ni à la mise en demeure du 12 novembre 2010, de justifier de ses diligences.

Ce défaut de diligences par M. Y X justifie la résiliation du contrat le 1^er mars 2011.

M. Y X est mal fondé à solliciter le paiement de prestations futures non exécutées, pour partie en raison de son inaction, alors que les paiements étaient subordonnés à l’atteinte d’objectifs définis au contrat et non réalisés.

Il ne justifie aucunement d’une atteinte à sa réputation.

Il n’est pas inéquitable que les parties, qui supportent les aléas et échecs de leur projet commun, fassent leur affaire de leurs frais irrépétibles

( article 700 du Code de Procédure Civile ).

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. Y X à rembourser à la société IXIM la somme de 18.687,50 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Prononce la capitalisation des intérêts ;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne M. Y X aux dépens, qui pourront à la demande des avocats être recouvrés conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Fait et jugé à Paris le 13 Décembre 2012

Le Greffier Le Président

D E Christine-Marie COSTE FLORET

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