T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S(footnote: 1) ■
8e chambre 2e section N° RG : 11/14505 N° MINUTE : Assignation du : 08 Juin 2011	JUGEMENT rendu le 11 Juillet 2013

DEMANDERESSE

Madame H X

[…]

[…]

représentée par M^e Nabil FADLI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant/plaidant, vestiaire #C0904

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE Y SISE 19-21 RUE DE DANTZIG […] représentée par son Syndic en exercice le Cabinet I J sis 10 rue Marc Bloch 92110 CLICHY

représenté par Maître Agnès F SIMON de la SCP ZURFLUH – F – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant/plaidant, vestiaire P0154

CABINET Z

[…]

[…]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles L.311-10 du Code de l’Organisation Judiciaire et 801 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sylvie CASTERMANS, Vice-Président, statuant en juge unique.

assistée de Christelle BERNACHOT, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 24 Mai 2013

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

******************

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Par acte d’huissier en date du 8 juin 2011, Madame X a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence le Y et le cabinet Z.

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives signifiées le 4 octobre 2012 auxquelles le tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, Madame H X, demande au tribunal de :

"- Dire et juger que le mandat du syndic est nul de plein droit depuis le 12 juillet 2010,

- Dire et juger que l’assemblée Générale du 28 mars 2011 est annulée dans toutes ses dispositions, pour n’avoir pas été convoquée par une personne habilitée.

- En tout état de cause ANNULER les résolutions N°7-8-9-10-11-12-13-16-17-18-19-20-21- 24-28-29-34-44- de l’AG du 28 mars 2011.

- Dire que Madame X sera exonérée de sa quote-part de copropriétaire des dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965,

- Condamner solidairement les défendeurs à verser à Madame X la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du NCPC,

- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toute voie de recours et sans caution sur le fondement de l’article 515 du NCPC. "

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives signifiées le 24 mai 2013 auxquelles le tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

" – ORDONNER le rabat de la clôture aux motifs que l’assemblée générale du 11 décembre 2012 a décidé l’élection d’un syndic professionnel représentant le syndicat des copropriétaires.

En conséquence,

PRENDRE ACTE de ce que le syndicat des copropriétaires du Y est représenté par le Cabinet I J suivant assemblée générale des copropriétaires du 11 décembre 2012.

DEBOUTER Madame X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Sur la demande principale de Madame X,

DEBOUTER Madame X de sa demande de nullité du mandat du Syndic,

En conséquence

DEBOUTER Madame X de sa demande de nomination d’un administrateur judiciaire

DEBOUTER Madame X de sa demande de nullité de l’assemblée générale du 28 mars 2011, DEBOUTER Madame X de ses demandes de nullité des résolutions 7, 8, 9, 10, 11, 12, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 24, 28, 29, 34, 44 de l’assemblée générale du 28 mars 2011,

En tout état de cause

DIRE ET JUGER en application de l’article 10-1 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 que Madame X ne sera pas exonérée de sa quote-part de charges au titre de la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNER Madame X à payer au syndicat des copropriétaires 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame X aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCP d’avocats ZURFLUH-F-SIZAIRE et Associés conformément aux

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. "

La clôture a été prononcée le 4 octobre 2012 et l’affaire a été examinée le 24 mai 2013 devant le juge rapporteur.

L’affaire a alors été mise en délibéré au 4 juillet 2013 par mise à disposition de la décision au greffe.

MOTIFS

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture:

Les parties ont convenu de permettre au syndicat des copropriétaires de conclure en réplique aux dernières écritures de Madame X, postérieurement à la clôture prononcée la date du 4 octobre 2012.

Il convient de prononcer le rabat de la clôture aux motifs que l’assemblée générale du 11 décembre 2012 a procédé à l’élection d’un syndic professionnel représentant le syndicat des copropriétaires. La clôture est prononcée à l’audience du 24 mai 2013. Il est pris acte de ce que le syndicat des copropriétaires du Y est représenté par le cabinet I J suivant assemblée générale des copropriétaires du 11 décembre 2012.

1) Sur le mandat de syndic

Madame X demande de prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 28 mars 2011 et de désigner un administrateur provisoire aux motifs que le cabinet Z n’aurait pas ouvert un compte bancaire séparé sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment :

« Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé,

- d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. (..) La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces attestant de l’ouverture par cabinet A et M-N Z, le 22 juin 2009, auprès de la banque DELUBAC, d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires LE Y.

Ce compte a été ouvert au nom du syndicat, qui en est le seul titulaire et qui ne fonctionne que pour lui et fait référence au cabinet Z en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, Madame X sera déboutée de sa demande de nullité et de désignation d’un administrateur provisoire.

Sur l’annulation de l’assemblée générale du 28 mars 2011 pour défaut de qualité à agir du cabinet Z.

Pour s’opposer à la demande de nullité de Madame X, le syndicat des copropriétaires produit un jugement rendu le 5 juillet 2011, qui répond aux mêmes arguments que ceux soulevés par la requérante. Il ressort des termes de la décision que le tribunal a jugé que le syndic désigné sous vocable « le cabinet Z » correspondait à la société A et M N Z, régulièrement immatriculée et dès lors a rejeté l’exception d’irrecevabilité.

Le syndicat des copropriétaires justifie par ailleurs du contrat de syndic conclu avec la société SARL A ET M-N Z, désignée sous le nom commercial cabinet Z. La régularité du mandat de syndic est suffisamment démontrée.

La demande d’annulation sur ce chef sera rejetée.

Sur les demandes d’annulation de résolutions d’assemblée générale

Il s’agit des résolutions n°7, 8, 9, 10, 11, 12 relatives à l’approbation des comptes de 2005 à 2009.

Madame X reproche au syndicat des copropriétaires d’avoir adopté les résolutions précitées Elle conteste l’allégation selon laquelle les copropriétaires ont voté un montant global pour l’approbation des comptes et ne se sont pas prononcés sur la répartition des charges, car selon elle, l’approbation des budgets des exercices antérieurs contient une ventilation de certaines charges.

Le syndicat des copropriétaires conclut à la régularité de l’assemblée générale du 28 mars 2011; il fait observer qu’une grande partie des demandes portent sur des résolutions relatives à des approbations de comptes dont Madame X s’est acquittée sans les contester.

Il s’oppose au moyen en soutenant que l’assemblée générale qui approuve les comptes d’un exercice écoulé, ne se prononce que sur le montant global des charges et non sur leur imputation.

La répartition des charges est opérée par le syndic en fonction des stipulations du règlement de copropriété.

L’approbation des comptes ne vaut que pour les comptes globaux du syndicat et ne constitue pas un obstacle à des demandes de rectification des comptes individuels des copropriétaires.

Il ressort de l’examen des comptes de 2005 à 2010, que les copropriétaires ont approuvé les comptes sans se prononcer sur la répartition des charges. Au regard des dispositions légales susmentionnées, l’argumentation de Madame X sera écartée. Elle sera déboutée de sa demande en annulation des résolutions n°7, 8, 9, 10, 11, 12 de l’assemblée générale du 28 mars 2011.

Sur la certification des comptes 2007-2008 et 2008 -2009

Madame X soutient que le commissaire aux comptes n’a pas

«certifié» les comptes comme le prétend le syndicat des copropriétaires, mais a simplement donné un avis dans le cadre la mission qui lui a été confiée, en précisant :

"Conformément à la mission qui m‘a été confiée, mes travaux ont consisté uniquement à une vérification et à un pointage des charges de la copropriété, les autres aspects, notamment le volet juridique, ne sont pas concernés par mes travaux. "

Le syndicat des copropriétaires répond que Madame X ne donne aucun motif sérieux pour contester la validation de ces comptes.

Il est établi que les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale de novembre 2010 et l’assemblée générale du 28 mars 2011. L’expert certifie que les comptes ont été analysés et termine en disant que « sur la base de mon examen limité, je n’ai pas relevé d’anomalie significative de nature à remettre en cause la régularité et la sincérité des comptes ».

Au vu des conclusions de l’expert comptable, qui a relevé des anomalies mineures, au vu de la décision des copropriétaires qui, informés de cet état de fait, ont voté en toute connaissance de cause lesdits comptes, la nullité de ces comptes ne sera pas prononcée.

Sur l’annulation des comptes 2005- 2006

Madame X sollicite l’annulation de ces comptes en faisant valoir que le Tribunal avait jugé que M B, copropriétaire « n’est tenu, pour les lots 189 à 281 et 371 à 463 constituant les parkings, à aucune participation pour les frais concernant la piscine et son assurance, ainsi que pour les frais de chauffage et d’entretien de l’homme de ménage de l’immeuble »; que le syndicat n’a pas fait appel de cette décision.

La situation factuelle n’a pas évolué depuis cette décision et le règlement de copropriété n’a pas sur ce point été changé.

L’absence de compteur divisionnaire général pour la piscine conduit à un calcul aléatoire des charges d’eau qui n’est pas acceptable et contraire à l’autorité de la chose jugée attachée à la décision rendue le 27 avril 1981 ayant déjà tranché cette question

Le syndicat des copropriétaires conteste ces allégations en faisant état d’une analyse tronquée du jugement le 27 avril 1981.Il admet cependant que le problème de répartition des charges est récurent au sein de cette copropriété , il fait état d’une procédure actuellement en cours, de la désignation de Monsieur C expert, nommé selon une ordonnance du 12 mars 2008, qui a pour mission de proposer une nouvelle grille de répartition des charges.

Compte tenu des opérations d’expertise en cours, commencées avant la délivrance de la présente assignation, la demande de Madame D ne saurait prospérer. Il y a lieu d’attendre les conclusions de l’expert pour se prononcer sur ces comptes litigieux , d’autant que ceux-ci ont été approuvés lors des assemblées générales en novembre 2010 et mars 2011

Sur l’annulation des comptes de l’exercice 2006-2007

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges

Selon Madame X, reproche des imputations contraires à l’art. 10 de la loi du 10 juillet 1965: la participation à une consommation d’eau inscrite en charges générales pour un montant de 4 305 €, qui incombe aux propriétaires de parking, alors qu’ils n’utilisent pas les autres parties du bâtiment.

Elle conteste une facture de 14 352 € correspondant à des études de l’architecte K – L ainsi que deux factures de syndic de « Fin de gestion » (4 259 €) et «frais de bureau » (1 533€) illégalement débitées.

Il n’est pas contesté que des prestations ont été réglées sans approbation de l’assemblée les prestations relatives à des frais d’études de ravalement du cabinet K L, pour un montant de

14 352 €, cette dépense a été réglée en 2008 par les syndic après mise en demeure , afin d’éviter les frais d’une procédure judiciaire.

Les prestations du syndic sortant, le cabinet E à hauteur de 4.259 € et 1.533 €, correspondent notamment aux prestations relatives à la convocation d’une nouvelle assemblée générale après son mandat. Ces prestations, réalisées après le fin de son mandat, ont été exécutées

Il convient au vu de ces explications, du vote des copropriétaires et des opération de l’expert

Sur l’annulation des comptes de l’exercice 2007- 2008

Madame X soutient qu’en violation du jugement de 1981, les irrégularités perdurent, concernant les charges d’eau de 9 150€ et les frais de l’homme de ménage de 58 714 ,18€ attribués, à tort, aux propriétaires de parking.

Elle invoque une autre irrégularité concernant les honoraires de procédure de rétractation dont ceux de Maître F, qui seraient des frais de procédure engagés par des copropriétaires, à titre personnel, dans une procédure en rétractation, laquelle a été jugée irrecevable par la Cour d’appel pour faute de procédure de l’avocat.

Le syndicat des copropriétaires conteste ces irrégularités en indiquant que le cabinet G n’est pas en cause, que les problèmes relatifs aux charges d’eau et de ménage relèvent de la mission d’expert susmentionnée, que le jugement de 1981 a fait l’objet d’une transaction, qu’enfin les frais de défense générés par 6 copropriétaires, ont été votés lors des assemblées générales de 2010 et 2011.

Il résulte des développements précédents que les irrégularités soulevées concernant la répartition des charges, ne sont pas retenues.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi d’ordre public du 10 juillet 1965, un copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, l’assemblée générale a décidé de prendre à sa charge une action, engagée par 6 copropriétaires, membres du conseil syndical, en toute connaissance de cause. Dans ces conditions Madame X ne justifie pas de sa demande d’annulation.

Sur l’annulation des comptes de l’exercice 2008-2009

Madame X conteste les calculs de charges, elle s’appuie sur l’absence injustifiée d’une facture pour un débit de 11 561,11 € « honoraire 4^e trimestre 08 G » signalé par le commissaire au compte.

Elle invoque la nullité du mandat du syndic G confirmé par l’arrêt de la Cour d’appel, pour contester le prélèvement des honoraires, et le fonctionnement d’ un compte bancaire.

Elle conteste les frais d’archivages de PROARCHIVES à hauteur de 1 230,68 euros qui ne concernent pas le syndicat des copropriétaires mais le syndic s’il a fait le choix d’externaliser certaines fonctions d’archivages.

Le syndicat des copropriétaires conclut à la régularité des comptes contestés.

Il résulte des développement précédents que les comptes de l’exercice 2007/2008 et les comptes de l’exercice 2008/2009 ont été certifiés par le commissaire aux comptes, malgré des anomalies qualifiées de mineures, les copropriétaires dûment informés de cet état de fait, ont voté en toute connaissance de cause les comptes critiqués, il s’ensuit que la nullité de ces comptes ne sera pas prononcée

Sur l’annulation des comptes de l’exercice 2009-2010

1/ Sur l’annulation des résolutions 8 et 13

Selon Madame X , le cabinet Z aurait commis des fautes qui n’ont pas été portées à la connaissance de l’assemblée concernant la facturation de frais d’archivage

Il résulte des développements qui précèdent que cette demande sera accueillie

2/ Sur l’annulation des résolutions 14 et 24 de budget prévisionnel

Madame X critique l’ajustement au 1/6^e du budget à 120 000€ .

Il est démontré que le syndicat des copropriétaires a tenu compte du fond de roulement existant de 59.668 € et qu’il a procédé à un appel de charges pour le solde conformément aux dispositions du décret du 17 mars 1967.

La demande ne sera pas accueillie

3/ Sur l’annulation des résolutions 16-17-18 de travaux ascenseurs

Madame X se prévaut de la jurisprudence selon laquelle les travaux de nature différente, et concernant des sociétés différentes, doivent être votés séparément. elon Madame X la décision 16 de l’assemblée du 28 mars 2011 n’est pas régulière.

Madame X invoque une confusion entre maîtrise d’œuvre et bureau de contrôle ; elle soutient que le syndicat entendait confier par la résolution n°16 à la société AEC un mandat de « bureau de contrôle », antinomique avec un mandat de « maîtrise d’œuvre » décidé en résolution n°17, elle demande l’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée du 28 mars 2011.

Il ressort de la lecture de l’assemblée générale, que celle-ci a voté 3 résolutions distinctes relatives respectivement aux travaux confiés à la société JBT, aux honoraires du bureau de contrôle, la société AEC, aux honoraires de syndic.

La demande d’annulation ne sera pas accueillie

Sur l’annulation de la résolution 19 de ratification de procédure

Il résulte des développements précédents que la demande ne sera pas accueillie

Sur l’annulation des résolutions 20-21 de protocole COVEA

Le syndicat des copropriétaires conteste les allégations de Madame X en produisant en annexe de la convocation à l’assemblée générale du 28 mars 2011 un état des procédures, ce qui établit l’information des copropriétaires sur la procédure en cours et le mandat donné au syndic . L’assemblée générale décidera ultérieurement au cours d’un vote, des conditions du litige relatif à la mitoyenneté, selon les dispositions légales.

La demande d’annulation ne sera pas accueillie

Sur l’annulation des résolutions 28-29 de nomination du syndic

Au vu de la convocation d’assemblée, du contrat de syndic, des développements précédents, le Tribunal n’ annulera pas les résolutions 28 et 29 de l’assemblée générale du 28 mars 2011 relatifs à la désignation du syndic.

Sur l’annulation de la résolution 34 étude de ravalement

Il est justifié d’une étude relative au ravalement en date de 2006, de la contrainte exercée par la mairie de Paris, de l’option prise pour un devis moins disant. Le vote de l’assemblée générale repose sur une information claire et précise.

La demande d’annulation ne sera pas accueillie

Sur l’annulation de la résolution 44 travaux de réfection des embellissements

Il résulte des développements qui précèdent que l’argumentation relative à la dénomination du syndic ne saurait prospérer. La demande d’annulation ne sera pas accueillie

Sur les demandes accessoires

Il incombe au demandeur dont l’argumentation est écartée d’être débouté de ses demandes en dispense de participation à la dépense commune pour les frais de la présente instance en application de l’article 10-1 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 et en frais irrépétibles , de supporter la charge des dépens et de verser au syndicat une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

Afin d’assurer la sécurité juridique au sein de la copropriété, il est nécessaire de prononcer l’exécution provisoire , laquelle est compatible avec la nature de l’affaire .

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe , par jugement contradictoire et en premier ressort

Prononce le rabat de la clôture aux motifs que l’assemblée générale du 11 décembre 2012 a décidé l’élection d’un syndic professionnel représentant le syndicat des copropriétaires.

Prend acte de ce que le syndicat des copropriétaires du Y est représenté par le Cabinet I J suivant assemblée générale des copropriétaires du 11 décembre 2012.

Déboute Madame X de l’ensemble de ses demandes de nullité de l’assemblée générale du 28 mars 2011, de nullité du mandat de syndic et de nomination d’un administrateur provisoire

Dit que Madame X ne sera pas exonérée de sa quote-part de charges au titre de la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965

Condamne Madame H X à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de 4 .000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions respectives .

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement .

Condamne Madame X aux dépens .

Fait et jugé à Paris le 11 Juillet 2013

Le Greffier Le Président

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