DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires 51 RUE CROZATIER […] représenté par son syndic, la SARL LA DOMANIALE sise

[…]

[…]

représentée par M^e Claudine D E, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C0199

DÉFENDERESSES

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Simon NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0246

S.A.R.L. NOUR exploitant sous l’enseigne “Chez H”

[…]

[…]

représentée par M^e F G, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #B0744

COMPOSITION DU TRIBUNAL

B C-HARY, Vice-présidente

[…], Juge

Bérengère DOLBEAU, Vice-Présidente

assistées de Tiphany COLOMBEL, Greffier lors des débats, et de Sidney LIGNON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience du 02 Juillet 2015 tenue en audience publique devant B C-HARY et […], double juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit d’huissier en date des 3 et 10 janvier 2013, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic la Société LA DOMANIALE, a assigné la SCI GUECHI et la Société NOUR devant ce Tribunal;

Aux termes de ses dernières conclusions, le demandeur sollicite de voir :

- déclarer irrecevables et en tous cas non fondées la SCI GUECHI et la Société NOUR,

- les débouter de l’ensemble de leurs moyens, fins et conclusions,

- ordonner la cessation immédiate de l’activité exercée par la Société NOUR sous l’enseigne « Chez H » dans le local appartenant à la SCI GUECHI, et ce sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,

- condamner in solidum la SCI GUECHI et la Société NOUR à lui payer :

* la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts,

* la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- condamner in solidum la SCI GUECHI et la Société NOUR aux entiers dépens (article 696 du Code de Procédure Civile), en ce compris le coût des procès-verbaux de constat des 21 juin 2012, 11 juillet 2012 et 3 février 2014, dont le recouvrement sera effectué par Maître D E conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir;

Il fait valoir que le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit (article 8) qu’il est destiné à l’usage principal d’habitation et que toutefois, les locaux situés au rez-de-chaussée constituant les lots n° 1 et 2 du bâtiment A pourront être utilisés à usage commercial ou de bureaux; qu’il prévoit également (article 10) que les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement, à l’exception des locaux situés au rez de chaussée, constituant les lots n° 1 et 2 du bâtiment A, qui pourront être occupés à usage commercial ou de bureaux, sous réserve pour les intéressés de l’obtention de toutes autorisations administratives éventuellement nécessaires et pourvu que l’activité exercée dans les lieux ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l’immeuble; spécialement, il ne pourra être exercé de commerces de café, bar, restaurant, dancing ou boîte de nuit;

Que l’exploitation d’un commerce dans un immeuble principalement réservé à l’habitation doit rester compatible avec la destination de l’immeuble et ne pas porter atteinte aux droits des copropriétaires; que néanmoins, l’un des copropriétaires, la SCI GUECHI, a consenti un bail commercial à la Société NOUR, qui contrevient aux stipulations du règlement de copropriété en exerçant une activité de restauration sous l’enseigne « CHEZ H »; que la SCI GUECHI a prétendu ne pas avoir autorisé son locataire à exercer une activité de restauration, mais uniquement celle de traiteur, sandwicherie, salon de thé, ne nécessitant pas l’utilisation d’un conduit de cheminée; que le syndic a été saisi de plaintes relatives à des odeurs de cuisine;

Que le changement d’affectation n’a pas été autorisé par l’assemblée générale, qui s’y est formellement opposée le 12 avril 2012;

Que l’activité exercée par la Société NOUR, non seulement n’apparaît pas conforme aux stipulations du règlement de copropriété, mais est à l’origine d’importantes nuisances, notamment d’ordre olfactif pour les autres copropriétaires, outre que les conditions d’exercice de cette activité n’apparaissent pas respecter les normes réglementaires de sécurité et d’hygiène;

Que par ordonnance du 4 juillet 2012, la SCP I-J, Huissiers de Justice, a été désignée; qu’elle a dressé un procès-verbal de constat; que cependant, les troubles générés par l’activité de la Société NOUR ont perduré;

Que l’action est recevable (article 55 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967), l’action ayant été introduite à la suite d’une délibération de l’assemblée générale du 12 avril 2012; que l’autorisation n’est pas subordonnée à l’accord préalable du Conseil Syndical; qu’une décision d’assemblée ne peut dépendre entièrement du bon vouloir du Conseil Syndical; que concernant l’objet du mandat, il n’est pas distinct de celui de l’assignation, laquelle est conforme aux termes de la résolution n°10; qu’en outre, l’exigence s’est assouplie quant au degré de précision exigé des résolutions contenant habilitation du syndic; qu’il n’existe aucun doute sur la volonté d’agir du Syndicat; qu’enfin, sur l’identification des parties défenderesses dans la résolution, il est désormais admis que le mandat donné au syndic puisse ne pas comporter expressément le nom des personnes à assigner; qu’il suffit que ces personnes soient identifiables en fonction de l’objet de la procédure; qu’il n’est pas exigé non plus que le montant des préjudices soient indiqués dans la résolution; qu’en tout état de cause, l’assemblée générale extraordinaire du 20 mai 2014 a expressément ratifié la procédure engagée par le précédent syndic à l’encontre de la SCI GUECHI et la Société NOUR (assemblée définitive en l’absence de recours); que si postérieurement à l’assignation, l’assemblée générale approuve l’action engagée, la nullité susceptible d’affecter l’assignation pour défaut de pouvoir du syndic se trouve couverte et l’action est donc recevable;

Que sur le fond, en premier lieu, le bail consenti par la SCI GUECHI à la Société NOUR est contraire aux dispositions du règlement de copropriété; que ce bail autorise la locataire à exercer une activité commerciale comprenant le commerce de : traiteur, sandwicherie, vente à emporter, salon de thé, ne nécessitant pas l’utilisation d’un conduit de cheminée; que les stipulations du règlement de copropriété (articles 8 et 10), qui limitent la liberté d’action des copropriétaires, sont valables dès lors qu’elles sont justifiées par la destination de l’immeuble; qu’en autorisant la locataire à exercer une activité commerciale de « traiteur, vente à emporter, sandwicherie, salon de thé », alors que ce local était précédemment exploité en tant que dépôt de fruits et légumes ne recevant pas de clients, la SCI GUECHI a autorisé un changement d’activité portant atteinte aux droits des autres copropriétaires; que même si l’activité de « traiteur, vente à emporter, sandwicherie ou salon de thé » n’est pas expressément désignée par le règlement de copropriété, il faut considérer que ces activités sont interdites au même titre que celles de « café, bar, restaurant, dancing ou boîte de nuit »; que le terme « spécialement » employé par l’article 10 paragraphe 2 signifie que la liste des commerces prohibés n’est pas limitative; qu’il faut se référer au principe général posé par le 1^er paragraphe de l’article 10 (“pourvu que l’activité exercée dans les lieux ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l’immeuble”); que l’activité de traiteur, vente à emporter, sandwicherie ou salon de thé comporte autant de perturbations du voisinage par le bruit ou les odeurs que celle d’un bar;

Qu’en deuxième lieu, l’activité réelle exercée n’est pas conforme au bail commercial consenti le 1^er mars 2012; qu’alors que l’activité autorisée exclut de fait l’activité de restauration, la Société NOUR propose à ses clients des menus « complets » comportant des plats cuisinés chauds (notamment des brochettes, des saucisses, des viandes grillées, du poulet, du couscous, des plats épicés, des fritures, ainsi que des boissons chaudes à consommer sur place); qu’elle dispose d’une cuisine comportant tous les éléments nécessaires pour la restauration (constat d’huissier : matériels de cuisson : gazinière à quatre feux …), équipements et mobiliers destinés à la consommation sur place, stock d’alcool (vin) au sous-sol, alors même qu’il n’apparaît pas que la Société NOUR détienne une licence de débit de boissons); que la Société NOUR est d’ailleurs immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés dans la catégorie « Restauration » et fait de la publicité pour son établissement en tant que restaurant sur internet (site « Restaurants-de-France.fr », site « Yelp »); que le bail interdit expressément toute activité nécessitant l’utilisation d’un conduit de cheminée; que l’exercice de l’activité requiert l’existence d’un tel conduit; que les plaques de cuisson fonctionnent en effet grâce à la présence d’une bombonne de gaz qui implique nécessairement l’existence d’un conduit d’extraction des gaz brulés; qu’aucun dispositif d’extraction de ces gaz brûlés n’existe, ceux-ci s’échappant indirectement par la VMC des sanitaires, elle-même raccordée à la VMC de l’immeuble, et se diffusant ainsi, avec les odeurs de cuisine, dans tous les appartements de l’immeuble;

Qu’en troisième lieu, l’activité exercée est génératrice de troubles de voisinage, en infraction avec les stipulations du bail (“lesquelles activités ne devront pas entraîner de nuisances à la copropriété et aux occupants et usagers de l’immeuble, notamment par le bruit ou les odeurs qui s’en dégageraient”) et avec les dispositions du règlement de copropriété et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965; que l’activité génère des troubles de voisinage en raison principalement des odeurs provoqués par la cuisine réalisée sur place (nombreuses plaintes), la Société NOUR offre en effet à sa clientèle une cuisine orientale comprenant, outre des brochettes, des plats en sauce mijotés et des fritures; que ces nuisances olfactives sont persistantes et ont été dûment constatées par la SCP I-J, Huissiers de Justice, le 21 juin 2012, par attestations et par un nouveau procès-verbal de constat du 3 février 2014 de la SCP K-L-M-N;

Qu’enfin, l’activité exercée fait peser sur les copropriétaires des risques sanitaires (présence d’une bombonne de gaz, production de gaz carbonique sans aucun dispositif d’extraction des gaz brûlés);

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI GUECHI, défenderesse, sollicite de voir :

- déclarer le demandeur irrecevable en ses demandes,

- débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes,

- condamner le demandeur à lui verser la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens;

Elle fait valoir qu’elle est propriétaire du lot n°51 d’une surface de 23 m² décrit comme suit : “une boutique sur rue avec WC et lavabo plus une cave en sous-sol”; que acte sous seing privé du 1^er mars 2012, elle a donné à bail à la Société NOUR les locaux, l’autorisant à y exploiter l’activité commerciale de “traiteur, sandwicherie, vente à emporter, salon de thé, le tout ne nécessitant pas l’utilisation d’un conduit de cheminée, ainsi que toutes activités annexes et connexes ayant un rapport avec cet objet”; que la Société NOUR a initialement le 27 mars 2003 été constituée afin d’exploiter une activité de restauration traditionnelle, abandonnée en 2012 pour créer un nouveau fonds de commerce de sandwicherie;

Que sur l’irrecevabilité de l’action, en application de l’article 55 alinéa 1^er du décret du 17 mars 1967, pour la validité de l’action engagée par le syndic au nom du syndicat, l’autorisation doit

faire l’objet d’une décision expresse de l’assemblée générale et préciser l’étendue du pouvoir conféré au syndic pour exercer l’action collective ainsi que l’objet exact de la demande sur laquelle le juge aura à se prononcer; que l’assemblée générale ne peut autoriser le syndic à agir sous réserve de l’accord préalable du Conseil Syndical; que s’agissant du contenu de l’autorisation, il est nécessaire de veiller à une parfaite concordance entre les termes du procès-verbal de l’assemblée et la rédaction de l’assignation à délivrer au nom du syndicat, que ce soit à propos de l’identification des défendeurs ou à propos des dommages dont il est demandé réparation; que le procès-verbal de l’assemblée générale doit énoncer le contenu exact du mandat d’agir, l’objet de la demande en justice, l’identification des personnes à assigner, et le détail et le montant des préjudices dont il est demandé réparation;

Qu’en l’espèce, il résulte de la seule lecture du mandat que l’action du syndic est soumise à l’autorisation du conseil syndical, que l’objet du mandat est parfaitement distinct de celui de l’assignation délivrée, que l’identification des parties défenderesses n’est pas permise et que le détail et le montant des préjudices dont il est demandé réparation ne sont pas indiqués;

Que sur le fond, sur la prétendue non-conformité du bail au règlement de copropriété, d’une part les activités visées au bail ne sont pas comprises dans les exclusions expresses du règlement de copropriété, et d’autre part, les conditions générales d’exclusion du règlement de copropriété ne concernent absolument pas la Société NOUR, laquelle n’exploite pas une activité dangereuse (établissement dangereux), ni un établissement insalubre (constat d’huissier du 11 juillet 2012 : bon état général), ni incommodant pour les habitants par le bruit ou les odeurs (aucune utilisation des cuisines, s’agissant pour l’essentiel de vente à emporter de sandwiches sans clientèle bruyante);

Que sur la prétendue non-conformité de l’activité avec le bail consenti, la Société NOUR ne cuisine aucun des plats se contentant de réchauffer des plats cuisinés à l’extérieur; qu’il ne s’agit donc pas de restauration, mais de délivrance de plats préparés hors locaux et simplement mis à température par deux fours à micro-ondes; que la mention d’une activité erronée aux termes de l’extrait Kbis de la Société NOUR ne saura tromper le Tribunal;

Que sur les prétendues nuisances olfactives subies, l’huissier n’a absolument rien relevé de cette nature le 11 juillet 2012;

Que sur les demandes financières, le Syndicat des Copropriétaires ne démontre aucun préjudice d’agrément à raison des nuisances olfactives (non démontrées), ni de préjudice économique lié à la dépréciation de la valeur de l’immeuble, ni de péjudice moral;

Aux termes de ses dernières conclusions, la Société NOUR, défenderesse, sollicite de voir :

- in limine litis, déclarer irrecevables les demandes du demandeur comme non conformes aux dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967,

- à titre subsidiaire, débouter le demandeur de l’intégralité de ses demandes,

- condamner le demandeur à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître F G, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile;

Elle fait valoir que la SCI GUECHI, copropriétaire d’un local commercial au rez-de-chaussée, lui a donné ses locaux à bail à usage commercial à effet du 1^er mars 2012; que le 13 mars 2012, le syndic a adressé à la SCI GUECHI un courrier par lequel il priait cette dernière de faire cesser l’activité de « restaurant libanais » exercée par la Société NOUR; que par courriers des 4 et 5 avril 2012, Monsieur X, auto proclamé « représentant de la copropriété », demandait à la SCI GUECHI et à la Société NOUR d’annuler purement et simplement le contrat de bail et précisait que la copropriété s’opposerait à toute demande de travaux aux fins d’aménager le local commercial; que le 12 avril 2012, l’assemblée générale a rejeté toutes les demandes présentées par la SCI GUECHI, et a donné mandat au syndic « pour faire stopper les travaux d’aménagement du snack par tout moyen judiciaire (avocat, référé, assignation) après accord du conseil syndical »; que le procès-verbal du 11 juillet 2012 a constaté que: le local ne contient pas de bouche d’extraction d’air, les locaux sont en bon état général, les vitrines réfrigérées contiennent des plats froids/sandwiches et des brochettes qui ne sont pas réalisées sur place, aucune grillade ni friture n’est réalisée sur place, deux fours micro-ondes sont présents;

Que sur l’irrecevabilité de la demande, en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale du 12 avril 2012 a adopté la résolution n° 10 selon les termes suivants : “donner mandat au syndic pour faire stopper les travaux d’aménagement du snack par tout moyen judiciaire (avocat, référé, assignation) après accord du conseil syndical”; que l’existence d’une habilitation du syndic doit être appréciée à un triple point de vue : la nature de la procédure autorisée, les personnes concernées et l’objet de la demande;

Que s’agissant de la nature de la procédure, l’habilitation vise très précisément un mandat pour faire stopper les travaux d’aménagement du snack et l’assignation vise à ordonner la cessation immédiate de l’activité exercée par la Société NOUR, soit une différence très nette entre le mandat et la demande;

Que s’agissant des personnes concernées, elles ne sont pas déterminées; que l’habilitation évoque un « snack » et prend place après plusieurs résolutions concernant la SCI GUECHI, mais n’évoque cependant aucun nom; que l’autorisation donnée au syndic d’agir envers les propriétaires de certains lots ne pouvait lui permettre d’agir à l’encontre du locataire de l’un de ces lots;

Que s’agissant de l’objet de la demande, il doit être déterminé par une habilitation précise; qu’une habilitation donnée en termes généraux ou rédigée de manière vaque n’est pas valable; qu’en l’espèce, elle est suffisamment imprécise;

Que la copropriété, qui n’hésite pas à solliciter, sans fondement, la cessation de l’activité de la Société NOUR, s’affranchit sans ciller des dispositions impératives afférentes à la validité des résolutions qu’elle vote;

Que sur le fond, les demandes seront rejetées; que sur la nature de l’activité exercée par la Société NOUR, celle-ci ne cuit pas les aliments (pas de grillade ou de friture des aliments sur place), mais ne fait que les réchauffer, au moyen des fours micro-ondes; qu’elle n’a qu’une activité de traiteur/sandwicherie/vente à emporter, et ne produit nullement de nuisances dues à la réception d’une clientèle nombreuse et bruyante; que son activité en elle-même ne produit pas non plus de nuisance; que le Syndicat ne rapporte pas la preuve des nuisances alléguées; que l’huissier a pu constater qu’il existait des odeurs de nourriture, dont la provenance n’est aucunement établie; que l’utilisation des plaques de cuisson au gaz est tout à fait marginale et donc sans nuisance; que la copropriété ne tolère pas la Société NOUR, quelle que soit son activité; que la demande de cessation d’activité est totalement abusive et hors de proportion; que les préjudices d’agrément, économique et moral ne sont aucunement rapportés;

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 mars 2015; à l’audience du 2 juillet 2015, les conseils des parties ont été entendus en leurs explications; la décision a été mise en délibéré au 17 septembre 2015.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la recevabilité :

Attendu qu’aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale;

Que le tribunal apprécie souverainement, compte tenu des circonstances de fait, si l’on doit ou non considérer que le syndic a été valablement autorisé; que l’existence ou l’absence d’une habilitation du syndic doit être appréciée à un triple point de vue : la nature de la procédure autorisée, les personnes concernées et l’objet de la demande; qu’il importe de manière générale que l’habilitation soit claire et précise sur ces trois points, sans qu’il soit besoin cependant qu’elle énumère nommément les personnes concernées, étant précisé qu’il suffit que celles-ci soient seulement identifiables, l’ensemble des demandes et des préjudices …; qu’enfin, il est admis que l’assemblée générale peut donner une autorisation d’agir a posteriori, laquelle n’est valable que si elle intervient avant qu’une décision définitive ne soit rendue;

Qu’en l’espèce, l’assemblée générale du 12 avril 2012 a adopté la résolution n°10 aux termes de laquelle “l’assemblée générale décide de donner mandat au syndic pour faire stopper les travaux d’aménagement du snack par tout moyen judiciaire (avocat, référé, assignation) après accord du conseil syndical”; qu’en tout état de cause, l’assemblée générale du 20 mai 2014 a adopté la résolution n°4 aux termes de laquelle elle a décidé de ratifier la procédure engagée par le précédent syndic à l’encontre de la SCI GUECHI et la SARL NOUR visant à ordonner la cessation immédiate de l’activité exercée par la Société NOUR sous l’enseigne « Chez H » dans le local appartenant à la SCI GUECHI, et ce sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, condamner in solidum la SCI GUECHI et la Société NOUR à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Qu’en conséquence, la présente action est recevable;

— Sur la demande de cessation immédiate de l’activité exercée par la Société NOUR sous l’enseigne « Chez H » dans le local appartenant à la SCI GUECHI, sous astreinte :

* sur l’illicéité de l’activité de la Société NOUR :

Attendu que le Règlement de Copropriété de l’immeuble du 16 mars 1989 indique que “l’immeuble est destiné à l’usage principal d’habitation. Toutefois, les locaux situés au rez-de-chaussée constituant les lots n°1 et 2 du bâtiment A pourront être utilisés à usage commercial ou de bureaux” (chapitre 1^er “destination de l’immeuble”, article 8); que l’état descriptif de division décrit le lot n°1 dans le bâtiment A comme étant “un local commercial avec réserve, au rez-de-chaussée” et le lot n°2 dans le bâtiment A comme étant “un local commercial au rez-de-chaussée”;

Que par ailleurs, il est stipulé que “les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement, à l’exception des locaux situés au rez-de-chaussée, constituant les lots n°1 et 2 du bâtiment A, sous réserve pour les intéressés de l’obtention de toutes autorisations administratives éventuellement nécessaires et pourvu que l’activité exercée dans les lieux ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit et les odeurs les personnes habitant l’immeuble. Spécialement, il ne pourra être exercé de commerces de café, bar, restaurant, dancing ou boîtes de nuit” (chapitre 2 “usage des parties privatives” article 10 “occupation”);

Que la clause “locations” (article 11) prévoit que “les baux et engagements de location devront imposer aux locataires l’obligation de se conformer aux prescriptions du présent règlement. En tout cas, les copropriétaires resteront personnellement garants et responsables de l’exécution de cette obligation”; qu’enfin, “les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait. En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun travail qui serait de nature à gêner leurs voisins par le bruit, l’odeur, les vibrations ou autrement” (article 14);

Que la SCI GUECHI est propriétaire du lot n°51 dans l’immeuble (étant précisé qu’il n’est pas contesté que ce lot correspond à l’un des lots 1 et 2 du bâtiment A visés dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, l’immeuble ne disposant que de ces deux seuls locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée du bâtiment A), qu’elle loue à la Société NOUR, exerçant sous l’enseigne “Chez H” (extrait Kbis du 18 mars 2014 mentionnant une activité de “restauration, traiteur”), selon contrat de bail commercial en date du 1^er mars 2012, aux termes duquel que “le preneur est soumis à toutes les obligations pouvant résulter du règlement de copropriété, notamment celles relatives à l’occupation des lieux” et “déclare avoir reçu une copie dudit règlement”; que le contrat de bail stipule par ailleurs que “les locaux présentement loués à usage commercial se composent de: au rez-de-chaussée, une boutique sur rue avec toilettes (environ 23 m2) et une cave en sous-sol”; que “le preneur est autorisé à exploiter dans l’immeuble loué les activités de : les lieux loués sont destinés à une activité commerciale de traiteur, sandwicherie, vente à emporter, salon de thé, le tout ne nécessitant pas d’un conduit de cheminée”, étant précisé que “lesquelles activités ne devront pas entraîner de nuisances à la copropriété et aux occupants et usagers de l’immeuble, notamment par le bruit ou les odeurs qui s’en dégageraient”;

Que l’assemblée générale du 12 avril 2012 a refusé d’accorder à la SCI GUECHI l’autorisation “pour l’ouverture d’un commerce de bouche tel que restauration, traiteur, snack, sandwicherie, salon de thé et de débit d’alcool” ;

Que par constat d’huissier établi le 21 juin 2012, à la requête du Syndicat des Copropriétaires suite à des plaintes de copropriétaires relatives aux désagréments dus aux odeurs de cuisine en provenance de l’établissement “Chez H”, il a été relevé qu’à l’adresse du […], en rez-de-chaussée sur rue, à droite de la porte d’accès de l’immeuble, il existe un petit établissement de restauration avec vitrine sur rue, exploité par une Société NOUR; que le logement de Monsieur X et de sa compagne Madame Y se situe au-dessus de ce petit restaurant; qu’au premier étage du logement (3 niveaux), et dans le couloir desservant les différentes pièces de ce niveau, l’atmosphère est emplie d’une forte odeur de cuisine et de cuisson de denrées alimentaires, étant précisé que Madame Y lors de la durée du constat n’effectuait aucune préparation culinaire; que ce premier constat du 21 juin 2012 est confirmé par celui, plus récent, du 3 février 2014, dont il ressort que l’huissier a également relevé, tant dans l’appartement dupleix des consorts X-Y (1^er étage et 2^e étage de même qu’au rez-de-chaussée, notamment au bas de l’escalier et dans l’escalier du rez-de-chaussée au 1^er étage), que dans l’appartement du 1^er étage de Monsieur Z, une forte odeur de cuisine de type odeur de plats épicés (avec des relents d’ail), aucune préparation culinaire n’étant préparée dans ses appartements;

Que par nouveau procès-verbal de constat d’huissier établi le 11 juillet 2012, sur ordonnance sur requête en date du 4 juillet 2012 du Président de ce Tribunal, il a été constaté les éléments suivants :

— sur place se trouve Monsieur H A, gérant de la SARL NOUR, locataire des lieux, dont le propriétaire est la SCI GUECHI; qu’il déclare utiliser les locaux conformément à son bail, à usage de traiteur snack/sandwicherie sans grillages ni fritures et sans extraction;

— la boutique donne sur rue avec une enseigne frontale; des trous sont visibles en façade, ventilant de façon naturelle, sans moteur, l’intérieur de la boutique; l’absence de grosse bouche d’extraction dans les lieux est notée; il existe simplement une hotte aspirante d’aspect neuf avec un filtre à charbon;

— les locaux, d’un bon état général, sont équipés d’un évier, d’un réfrigérateur, d’un toaster, de deux meubles réfrigérés, d’une machine à café, de deux fours à micro-ondes, d’un plan en stratifié avec quatre chaises hautes, d’une table ronde avec deux chaises hautes, d’une gazinière à quatre feux gaz avec four, alimentée par une bombonne de gaz;

— des sandwichs à emporter, différents plats froids et des brochettes sont exposés dans un meuble vitré;

— Monsieur A déclare que les brochettes ne sont pas réalisées sur place et précise que les viandes sont cuites au four sans fritures, et que les viandes cuites hors du four sont apportées de l’extérieur et réchauffées sur place;

— dans la cave au sous-sol, remplie de matériels divers, il est constaté notamment la présence d’un stock de vins et de boissons, d’un casier vestiaire, de deux fours à micro-ondes et d’un meuble;

Que d’autres photographies montrent en devanture basse de la vitrine du commerce un panneau mentionnant l’indication suivante : “traiteur libanais”; que la carte “Chez H”, précisant “spécialités libanaises”, […], des “assiettes” avec divers ingrédients au choix et des desserts, outre des boissons froides et chaudes; qu’outre la carte affichée en devanture, des affichettes provisoires proposent des menus divers “couscous maison avec légumes et poulet” ou “menu express : 2 entrées aux choix avec brochettes de poulet et kefta”;

Qu’il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’il apparaît qu’au regard de la constatation d’une part d’odeurs de cuisine et de cuisson de denrées alimentaires dans l’appartement situé au-dessus de l’établissement de la Société NOUR et d’autre part de l’existence d’appareils de cuisson et de leurs équipements dans ledit établissement (gazinière, fours à micro-ondes, hotte aspirante) et des plats proposés par celui-ci (viandes, brochettes, couscous …), l’activité exercée dans les lieux loués constitue bien une activité de restauration, notamment de plats chauds (tant sur place (présence de tables et chaises destinées à la clientèle) qu’à emporter), laquelle n’est ni conforme au règlement de copropriété, qui prévoie que l’activité commerciale dans l’immeuble ne doit pas être de nature à incommoder par les odeurs les personnes habitant l’immeuble, et exclue “spécialement”, soit notamment, l’exercice de commerces de café, bar, restaurant, dancing ou boîtes de nuit, ni conforme au contrat de bail commercial consenti qui stipule expressément que les lieux loués sont destinés à une activité commerciale de traiteur, sandwicherie, vente à emporter, salon de thé, le tout ne nécessitant pas d’un conduit de cheminée et étant précisé que les activités ne devront pas entraîner de nuisances à la copropriété et aux occupants et usagers de l’immeuble, notamment par les odeurs qui s’en dégageraient;

Qu’il résulte donc des dispositions combinées du règlement de copropriété et du bail qu’a minima est permis uniquement l’exercice d’une activité de traiteur de produits froids à emporter (sandwichs, salades, desserts, boissons non alcoolisées…), ne nécessitant aucune préparation chaude sur place (avec cuisson ou réchauffement sur place, peu important le mode de cuisson (four, fritures, micro-onde), générateur de diffusion d’odeurs alimentaires);

Que l’activité réelle de restauration exercée par la Société NOUR contrevient aux dispositions du règlement de copropriété et du contrat de bail; que les risques sanitaires allégués ne sont pas démontrés;

* sur la cessation d’activité :

Attendu que l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble;

Que dans l’usage de leur lot, les copropriétaires doivent donc en particulier s’abstenir de tous actes générateurs de troubles de voisinage; que ce trouble sera sanctionné dans tous les cas s’il provient d’un usage du lot contraire au règlement de copropriété; que notamment, tout copropriétaire peut être sanctionné s’il crée des odeurs incommodantes, telles que des odeurs créées par l’exploitation d’un restaurant; que les copropriétaires doivent respecter les dispositions du règlement de copropriété, qui comporte fréquemment des clauses imposant de n’apporter aucune gêne aux voisins par les bruits et les odeurs, ce qui interdit l’exploitation de certaines activités;

Qu’en l’espèce, il sera rappelé que le règlement de copropriété susvisé prévoit que l’activité commerciale exercée dans les lieux est possible à condition qu’elle ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit et les odeurs les personnes habitant l’immeuble, et que dès lors il ne pourra être exercé spécialement des activités de commerces de café, bar, restaurant, dancing ou boîtes de nuit; que par ailleurs, les copropriétaires bailleurs resteront personnellement garants et responsables de l’exécution de l’obligation par les locataires de respecter les prescriptions dudit règlement; qu’enfin, les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, et en conséquence, ne pourront faire ou laisser faire aucun travail qui serait de nature à gêner leurs voisins par le bruit, l’odeur, les vibrations ou autrement;

Qu’il a été statué ci-dessus que l’activité de restauration de la Société NOUR, locataire de la SCI GUECHI, copropriétaire bailleresse, crée des odeurs incommodantes résultant d’un usage du lot contraire aux dispositions du règlement de copropriété; que le fait même qu’une activité soit autorisée par le règlement n’empêche d’ailleurs pas que les copropriétaires doivent de manière générale l’exercer sans créer de troubles à leurs voisins;

Que dans le cas de la location du lot, le contrat de location ne crée juridiquement de rapports contractuels qu’entre le bailleur et son locataire; que ce contrat reste étranger à la copropriété avec laquelle le locataire n’a aucun lien de droit; que cependant, le locataire est obligé de respecter le règlement de copropriété et se conformer aux décisions de l’assemblée générale; que selon le principe que le locataire ne peut avoir plus de droits que son bailleur, le locataire, dans l’usage qu’il fait de son lot, a exactement les mêmes droits et obligations que son bailleur;

Que le Syndicat des Copropriétaires se voit donc reconnaître la possibilité d’agir directement à l’encontre du locataire s’il viole le règlement de copropriété, et notamment dans le cas de l’exercice d’une activité contraire ou prohibée par celui-ci générant des troubles du voisinage consistant en des nuisances olfactives, ou s’il ne tient pas compte des décisions de l’assemblée générale; qu’il est également admis qu’en cas de carence du bailleur, le Syndicat des Copropriétaires pouvait exercer en ses lieu et place par voie d’action oblique, en application des dispositions de l’article 1166 du Code Civil, les actions dont dispose le bailleur à l’encontre de son locataire, notamment la résiliation du bail si, en violation du contrat de location, le locataire ne respecte pas le règlement de copropriété;

Que le Syndicat des Copropriétaires peut aussi agir contre le copropriétaire bailleur, notamment en cas de troubles de nuisances olfactives résultant de l’exercice de l’activité du locataire de ce dernier, et à plus forte raison si le règlement de copropriété prévoit, comme c’est le cas en l’espèce, que les copropriétaires bailleurs resteront personnellement garants et responsables de l’exécution de l’obligation par les locataires de respecter les prescriptions dudit règlement; que le bailleur et le locataire peuvent être condamnés in solidum en cas de violation par le locataire du règlement de copropriété; que le copropriétaire bailleur ne peut se contenter de transmettre au locataire les réclamations du Syndicat des Copropriétaires, mais doit prendre toutes mesures nécessaires pour faire cesser les infractions et les troubles;

Que lorsque l’usage du lot n’est pas conforme aux règles du règlement de copropriété, comme c’est le cas en l’espèce, les tribunaux peuvent prescrire des mesures de nature à faire cesser les inconvénients constatés, sous réserve qu’il leur en soit fait la demande, comme enjoindre le copropriétaire bailleur à procéder à des travaux, ou enjoindre le copropriétaire bailleur et son locataire à respecter le règlement de copropriété en ce qu’il interdit toutes activités générant des nuisances olfactives, et ce sous astreinte; que le tribunal peut aussi ordonner la cessation de l’activité qui est à l’origine des troubles, à condition que la demande soit faite expressément; que cette demande ne sera en principe accueillie que s’il n’est pas possible de porter remède aux inconvénients constatés; que la décision doit se limiter aux seules sanctions strictement nécessaires pour assurer le respect du règlement de copropriété;

Qu’en l’espèce, si la violation du règlement de copropriété par la Société NOUR, locataire, générant des troubles du voisinage (nuisances olfactives) est établie, si l’action du Syndicat des Copropriétaires à l’encontre tant de la SCI GUECHI, copropriétaire bailleresse, que de la Société NOUR, locataire, est admise, si la sanction prononcée par le Tribunal de la cessation d’activité à l’origine des troubles du voisinage est possible, sous certaines réserves, il n’en demeure pas moins qu’outre l’absence de fondement juridique invoqué, que le Tribunal s’est vu finalement contraint d’indiquer, la formulation de la présente demande libellée de la manière suivante : “ordonner la cessation immédiate de l’activité exercée par la Société NOUR sous l’enseigne « Chez H » dans le local appartenant à la SCI GUECHI, et ce sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir”, ne permet pas en l’état d’y faire droit ou non, sauf à statuer ultra petita, faute de pouvoir déterminer à quel destinataire exact ladite injonction s’adresse;

Qu’en conséquence, il convient de rejeter la présente demande;

— Sur la demande de dommages-intérêts :

Attendu qu’aucun préjudice n’est justifié pour la copropriété; qu’il convient en conséquence de débouter le demandeur de ce chef de demande;

— Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’il appartient au demandeur dont l’argumentation est écartée d’être débouté de ses demandes en frais irrépétibles, de supporter la charge des dépens et de verser aux défenderesses la somme de 2500 euros chacune au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Que s’agissant d’un débouté, il n’est pas nécessaire de prononcer l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal , statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DECLARE recevable la présente action du demandeur,

DEBOUTE le demandeur de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE le demandeur à verser aux deux défenderesses la somme de 2500 euros chacune au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

DIT n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du présent jugement,

CONDAMNE le demandeur aux dépens, qui pourront être recouvrés par Maître F G, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait et jugé les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par la Présidente et par le Greffier.

Le Greffier Le Président

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