T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S (footnote: 1) ■
5e chambre 2e section N° RG : 13/08886 N° MINUTE : Assignation du : 07 Juin 2013	JUGEMENT rendu le 15 Janvier 2015

DEMANDERESSE

Madame N-O Z

[…]

[…]

représentée par M^e Sandrine AGUTTES, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0765

DÉFENDEURS

S.A. GECINA

[…]

[…]

représentée par M^e Fabienne MOUREAU-LEVY, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D1292

[…]

Madame F A

[…]

[…]

Madame G H de X épouse de Y

[…]

[…]

Monsieur E D

[…]

[…]

représentés par Maître Nicolas BODSON de la SDE BODSON ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #L0095

COMPOSITION DU TRIBUNAL

S T, Vice-Président, ayant fait rapport à l’audience

Géraldine CHARLES, Vice-Présidente

J K, Juge

assistée de Q R, greffière

DEBATS

A l’audience du 04 Décembre 2014

tenue en audience publique Après clôture des débats, avis a été donné aux Avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2015.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La société Gecina , propriétaire d’un immeuble situé […] à Paris(16^e), a donné à bail à M^me N O Z, kinésithérapeute, un local à usage exclusivement professionnel , suivant actes sous seing privé des 23 décembre 1980 puis 30 septembre 1992 (celui-ci à effet au 1^er juin 2010).

Le 3 novembre 2009, la bailleresse a donné congé à la locataire avec refus de renouvellement, pour le 31 mai 2010.

A la demande de M^me Z et par courrier du 12 février 2010 , la société Gécina lui a proposé les conditions d’un nouveau bail à effet le 1^er juin 2010 au nom d’une SCM en cours de création par celle-ci. M^me Z en a accepté les conditions et a adressé le 18 octobre 2010 les statuts d’une SCM constituée avec Mmes de Y, orthophoniste et A, psychologue.

Le 12 janvier 2011, la société Gécina a adressé à M^me Z quatre exemplaires du nouveau bail. Celle ci a répondu le 20 janvier 2011 qu’elle acceptait ce bail , sous réserve de travaux mais n’a retourné pas le bail signé par la SCM.

Entre temps en effet, le 23 décembre 2010, la Mairie de Paris avait informé M^me Z que la demande de M^me A tendant à obtenir une autorisation personnelle d’exercice ,ne pouvait aboutir, la profession de psychologue n’entrant pas dans le champ d’application du règlement municipal.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 juin 2011 M^me Z a notifié à la société Gécina qu’elle ne demandait plus le renouvellement du bail et la poursuite de la location et prendrait congé le 31 décembre 2011, l’informant que la SMC avait été dissoute en mars 2011 et laissait le bailleur prendre contact avec M^me A et de Y qui souhaitaient rester.

Par courrier du 17 août 2011, la société Gécina a accepté le congé de M^me Z pour le 31 décembre 2011, et lui a demandé de libérer les lieux de toute occupation pour cette date ; elle lui rappelait qu’en l’absence de signature d’un nouveau bail, elle était seule redevable des loyers et lui a réclamé un arriéré de loyers de 4.253,57 €.

Le 16 décembre 2011 le conseil de M^me Z a mis en demeure M^mes A et de Y de quitter les lieux pour le 30 décembre 2011, date de l’état des lieux.

L’état des lieux ne pouvait être établi en raison du maintien dans les lieux de ces dernières nommées.

Les 30 octobre et 16 novembre 2011 le conseil de M^mes A et Y sollicitait de la société Gécina un nouveau bail professionnel, l’informant d’une nouvelle SCM constituée entre elles et M. E Hacheni, psychologue.

Le 20 décembre 2011, la société Gécina s’est opposée à cette demande au motif qu’elle avait vainement attendu la signature du bail proposé puis avait reçu le congé de M^me Z.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 février 2012, M^me Z a sollicité le remboursement du dépôt de garantie de 1562,50 €.

Par acte du 7 juin 2013 M^me Z a fait assigner devant ce tribunal la société Gécina en validation de congé et restitution du dépôt de garantie.

Par acte du 23 juillet 2013, la société Gécina a appelé en intervention forcée M^me A, de Y et M E D.

L’ordonnance de clôture rendue le 19 mars 2014 a été révoquée le 3 juillet 2014.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 5 septembre 2014, M^me Z demande au tribunal de :

— valider le congé délivré par elle le 25 juin 2001 à effet au 31 décembre 2011

— constater qu’un bail verbal s’est instauré entre la société Gécina et Mesdames A et de Y à compter de janvier 2012

— dire que Mesdames A, Y et M E D devront la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre

— les condamner à lui payer la somme de 30000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice moral et financier

— condamner la société Gecina à lui restituer le dépôt de garantie de 1562,60 euros

— débouter les défendeurs de leurs demandes d’indemnisation au titre du trouble de jouissance et du préjudice moral

— condamner les débiteurs in solidum à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— ordonner l’exécution provisoire.

Elle expose :

— qu’elle ignorait la règlementation ne permettant pas à M^me A de s’installer et qu’il appartenait à celle-ci, professionnelle concernée, de s’inquiéter des conditions administratives de son installation, le projet de bail de la SCM stipulant que le preneur fait son affaire des autorisations d’activité ; qu’âgée de 76 ans et connaissant d’importantes difficultés relationnelles et pressions de la part ses collègues, elle a dû mettre fin à son activité ;

— qu’elle a continué à envoyer à ses anciennes collègues les avis d’échéance qui lui étaient adressés par le bailleur et que l’arriéré qui lui est réclamé a été créé par celles-ci ; qu’en effet elle justifie du paiement de sa quote part, telle que prévue par les statuts de la SCM dissoute, pour l’année 2011;

— qu’en tout cas les occupants se sont acquittés des loyers sans opposition du bailleur qui n’a pas engagé d’action en vue d’obtenir leur expulsion, ce qui établi l’existence d’un bail verbal ;

— que M^me A , malgré l’interdiction de sa profession, a introduit une nouvelle personne dans les lieux le 1^er mai 2012, M. E D ; que les deux sont auto-entrepreneurs, ce qui n’est pas compatible avec une profession libérale règlementée.

La société GECINA, par écritures signifiées le 8 septembre 2014 conclut :

— à la validation du congé donné par M^me Z le 25 juin 2011 pour le 31 décembre 2011 ;

— au rejet des demandes de M^mes Z , A et de Y, et de M. E D ;

— prendre acte de la restitution des locaux à la date du 18 juillet 2014

— à la condamnation in solidum de Mesdames Z, A, Y et de M E D à lui payer la somme de 14028, 29 euros au titre des indemnités d’occupation échues au 18 juillet 2014 ainsi qu’aux frais de ménage et de réparation des locaux , avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ainsi que la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Elle fait valoir que :

— aucun nouveau bail n’ayant eu vocation à régir les relations contractuelles des parties malgré un projet de bail adressé à la locataire , les parties restent soumises à un bail professionnel initial signé le 30 septembre 1992 auquel la locataire a décidé de mettre un terme définitif le 25 juin 2011

— la demande de restitution de dépôt de garantie ne peut prospérer car la locataire n’a pas laissé les lieux libres de toute occupation

— elle n’a pas restitué les lieux et au 1^er mars 2014, Madame Z restait devoir la somme de 8647,02 euros

— M^me Z s’est abstenue de lui faire savoir qu’elle avait reçu un refus de la mairie de Paris, confirmant son souhait de prise à bail des locaux avant de faire volte-face en donnant congé ;

— que ce congé a été accepté avec condition de libérer les lieux de toute occupation et payer la dette locative de 4.253,57 € ;

— il n’existe aucun bail verbal étant rappelé que la profession de psychologue ne permet pas de bénéficier d’un bail professionnel, qu’il soit écrit ou verbal

— les quittances d’indemnités d’occupation, qui ne sont pas payées régulièrement, sont établies au nom de M^me Z , il a été indiqué aux occupants le 20 décembre 2011 le refus d’un bail professionnel à leur bénéfice ;

— la dette locative et les indemnités d’occupation ,déduction faite du dépôt de garantie s’élève à la somme de 14028,29 euros

M^mes A et de Y et M. E D, par écritures signifiées le 2 juillet 2014 demandent au tribunal au visa des articles 1714,1715, 1738 et 1739 du Code Civil :

— donner acte à M^mes A et de Y de leur départ des lieux;

— débouter l’ensemble des parties des demandes dirigées à leur encontre

— condamner solidairement M^me Z et la société Gécina à leur payer la somme de 30000 euros à titre de dommages intérêts pour réparer leur préjudice pécuniaire pour perte de patientèle , la somme de 10000 euros à chacune à titre de dommages intérêts pour troubles dans les conditions d’existence et pour préjudice moral ;

— les condamner solidairement au paiement de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Ils soutiennent :

— l’arriéré locatif au 31 décembre 2011 est dû par M^me Z seule et ils ont toujours réglé régulièrement leur loyer

— M^me Z lui a causé un préjudice en adressant son congé sans les informer de ce fait

— cette dissimulation leur a été préjudiciable car elle leur a fait courir le risque d’une expulsion avec perte de patientèle

— la société Cégina les a entretenus pendant de longs mois l’illusion qu’elle acceptait leur qualité de preneurs

— le trouble dans les conditions d’exercice et le préjudice moral doivent être réparés.

Il y a lieu, pour un exposé détaillé des moyens des parties, de se reporter à leurs écritures signifiées aux dates ci-dessus visées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2014.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes de donner acte, sollicitées par Mesdames A et de Y, et de la société Gécina le «donné acte» n’étant pas une mesure constitutive de droits.

Le congé délivré par M^me Z le 25 juin 2011 l’a été dans les conditions de forme et de délai prévu au contrat de bail . Ce congé à effet au 31 décembre 2011 a été accepté par la bailleresse le 17 août 2011. En conséquence il y a lieu de le valider.

Aux termes de leurs dernières écritures, seule M^me Z argumente sur l’existence d’un bail verbal entre la société Gécina et Mesdames de Y et A et M E D et ce dans le but de s’opposer à toute demande en paiement de loyer pour la période postérieure à son départ.

Si un bail professionnel peut être écrit ou verbal , il faut néanmoins que l’occupation des lieux ne résulte pas, en l’absence d’un acte explicite de la volonté des parties, de la simple passivité du propriétaire, même prolongée.

En l’espèce, suite au départ des lieux de M^me Z le 31 décembre 2011, la société Gécina n’a pas proposé à Mesdames de Y et A ni même à M E D, entrés dans les lieux selon ses dires le 1^er mai 2012, un nouveau bail professionnel et n’ a pas accédé à la demande de Mesdames de Y, A et M E D formulée par courrier du 30 septembre 2011, tendant à obtenir que les avis d’échéance soient libellés à leur nom et non à celui de M^me Z, continuant à mettre des avis d’échéance au seul nom de M^me Z.

Ce faisant, la société Gécina a manifesté sans équivoque sa volonté de ne pas considérer les occupants, pour certains entrés dans les lieux du fait de M^me Z, comme étant locataires.

La société Gécina pouvait d’autant moins considérer être liée aux occupants des lieux par un bail verbal puisqu’elle savait que la profession de psychologue, exercée par deux d’entre eux s’opposait à l’attribution d’un bail professionnel à ceux-ci, en application de l’article 4 du règlement parisien, ce dont elle avait informé Mesdames de Y et A dès la fin de l’année 2011.

Le seul fait d’avoir perçu règlement de certaines sommes au titre de l’occupation des locaux ne vaut pas volonté explicite de la bailleresse d’attribuer à Mesdames de Y et A et à M E D un bail professionnel, étant d’ailleurs relevé qu’elle a toujours émis des avis d’échéance intitulés «indemnité d’occupation» et non de loyers et ce, au nom de M^me Z.

Force est de relever que Mesdames de Y, A et M E D ont quitté les lieux fin juin 2014, en cours de procédure, sans adresser de congé ni solliciter l’établissement d’un état des lieux de sortie, caractérisant ainsi qu’ils avaient parfaitement conscience de l’inexistence d’un bail verbal.

En l’absence d’un bail verbal conclu entre la société Gécina et Mesdames de Y, A et M E D, seule la titulaire du bail du chef de laquelle ces dernières sont entrées dans les lieux doit répondre du paiement des indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux soit le 18 juillet 2014.

Les indemnités d’occupation impayées au 18 juillet 2014, date du procès verbal de constat des lieux s’élevaient à la somme de 16158,69 euros. Selon son propre décompte, la bailleresse déduit de cette somme un dépôt de garantie de 2740 euros.

Ce dépôt de garantie ne correspond pas au dépôt de garantie versé par M^me Z qui était d’un montant de 10500 francs soit la somme réclamée de 1562,60 euros .

En conséquence , M^me Z sera condamnée au paiement de la somme de 13418,69€ , avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2014, date de la demande.

La somme de 609,60 euros que réclame la société Gécina au titre des frais d’enlèvement de meubles restés dans les lieux ne peuvent pas être mis à la charge de M^me Z qui rapporte la preuve d’avoir débarrassé les lieux de ses biens personnels le 31 décembre 2011 et sans qu’il soit démontré que ces meubles dont la présence a été constatée dans les lieux en juillet 2014 lui appartiennent .Cette somme sera mise à la seule charge de Mesdames de Y, A et M E D.

La demande de la société Gécina en paiement des frais de ménage et de réparation des locaux loués ne peut être satisfaite pour être une demande indéterminée.

Faute d’avoir laissé les lieux libres de toute occupation au 31 décembre 2011, M^me Z n’est pas fondée à obtenir remboursement du dépôt de garantie de 1562,60 euros fait par elle le 30 septembre 1992.

Mesdames de Y et A se sont maintenues dans les lieux après le départ de la titulaire du bail qui avait donné congé et ce malgré la lettre que M^me Z leur avait adressée le 8 juillet 2011 les informant de la délivrance par elle d’un congé pour le 31 décembre 2011 et la mise en demeure de quitter les lieux adressée par le conseil de M^me Z le 16 décembre 2011.

Ce maintien fautif dans les lieux justifie que M^me Z soit garantie par elle de la condamnation au paiement au profit de la société Gécina au titre des indemnités d’occupation.

Le maintien dans les lieux de Mesdames de Y et A en toute connaissance de l’absence de possibilité de la poursuite du bail professionnel eu égard à la profession de psychologue de M^me A ainsi que l’entrée dans les lieux de M E D sans autorisation, de leur seul fait sont fautifs et ont généré pour M^me Z non seulement un préjudice financier résultant de la charge des indemnités d’occupation, de la perte du dépôt de garantie mais aussi moral caractérisé par l’obligation d’ester en justice et les tracas inhérents à cette procédure . Les éléments de la cause permettent de fixer à la somme de 15000 euros les dommages intérêts qui seront alloués à M^me Z de ce chef , au paiement de laquelle seront condamnés in solidum Mesdames de Y et A et M E D.

Mesdames de Y et A ainsi que M E D sollicitent la condamnation de M^me Z et de la société Gécina au paiement de dommages intérêts pour préjudice moral et pour troubles dans l’exercice professionnel.

Cette demande ne saurait prospérer dès lors que que la preuve d’un trouble sur l’exercice de leur profession n’est pas rapportée en l’absence de tout élément démontrant l’évolution, des résultats professionnels de Mesdames de Y et A, en l’absence de tout document afférent à l’exercice professionnel de M E D, et par voie de conséquence la perte de patientèle alléguée, que M. E D est entré dans les lieux du chef de Mesdames de Y et A et non pas du chef ni de M^me Z ni par évidence de la société Cégina , que Mesdames de Y et A étaient parfaitement informées de l’impossibilité d’obtenir un bail professionnel en raison de la profession de M^me A par la bailleresse et qu’enfin la preuve de la croyance d’obtenir un bail professionnel du fait d’agissements de la société Cégina n’est pas établie ;

Faute de démontrer une faute imputable à M^me Z et à la société Cégina et l’existence d’un préjudice, Mesdames de Y, A et M E D seront déboutés de leur demande indemnitaire.

Succombant, Mesdames de Y, A et M E D supporteront in solidum la charge des dépens ainsi que celle d’une indemnité, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qu’il apparaît équitable de fixer à la somme de 2000 euros au profit de la société Gécina et à la somme de 2500 euros au profit de M^me Z .

L’ancienneté du litige et la nature de la créance justifient que soit prononcée d’office l’exécution provisoire du jugement .

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement par jugement en premier ressort , prononcé par mise à disposition

valide le congé délivré par M^me N-O Z le 25 juin 2011 avec effet au 31 décembre 2011,

condamne Madame N- O Z à payer à la société Gécina la somme de 13418,69 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation, avec intérêts légaux à compter du 8 septembre 2014,

condamne in, solidum Mesdames G H de Y et F A et M. D E à garantir M^me N- O Z de la condamnation au paiement de l’arriéré des indemnités d’occupation,

condamne in solidum Mesdames G H de Y et F A et M D E à payer à la société Gécina la somme de 609,60 euros au titre des frais de déplacement du mobilier,

condamne in solidum Mesdames G H de Y et F A et M D E à payer à M^me N-O Z la somme de 15000 euros à titre de dommages intérêts,

condamne in solidum Mesdames G H de Y et F A et M D E à payer à M^me N O Z la somme de 2500 euros et à la société Gécina la somme de 2000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

condamne in solidum Mesdames G H de Y et F A et M D E aux dépens qui pourront été recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en auront fait la demande,

ordonne l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 15 Janvier 2015

Le Greffier Le Président

Q R S T

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