T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
Expropriations N° RG : 14/00217 (footnote: 1)	JUGEMENT DU 4 MARS 2015

DEMANDERESSE

LA REGIE AUTONOME DES

TRANSPORTS PARISIENS (R.A.T.P.)

Etablissement public industriel et commercial

dont le siège est situé :

[…]

[…]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES

de la SELARL LE SOURD DESFORGES,

avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire K0131

DÉFENDEUR

Syndicat de copropriétaires du […]

En la personne de son Syndic,

le Cabinet Labourlet Immobilier

[…]

[…]

non comparant, ni représenté

LE DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES

D’ILE DE FRANCE ET DU DEPARTEMENT DE PARIS,

exerçant les fonctions de commissaire du Gouvernement,

représenté par M. Yves LE PUIL,

* * *

OPÉRATION :

Prolongation de la ligne 14 au Nord

[…]

— section CL n°41 -

Nicole COCHET, Première vice-présidente au tribunal de grande instance de PARIS, Juge de l’expropriation, assistée de Aurélie GASTRIN, Greffier placé, désignées conformément aux articles R13-2 et R13-10 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (L 211-1 et R 211-5 dans la nouvelle codification) ;

Après débats à l’audience publique du 19 janvier 2015 au cours desquels ont été entendus la partie demanderesse ou son représentant et le commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2015, prorogé au 4 mars 2015 ;

* * *

OBJET DE LA DEMANDE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par requête en date du 25 septembre 2014, visée par le greffe le 29 septembre 2014, à laquelle était joint un mémoire, la Régie Autonome des Transports Parisiens (RATP) demande au juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Paris de fixer l’indemnité due au Syndicat des copropriétaires du […], au titre de l’expropriation du tréfonds de la parcelle cadastrée Section CL n° 41 – n° 32 du plan – au […] à Paris 17^e arrondissement, étant précisé que ce mémoire, valant offre d’indemnisation , a été notifié au syndicat exproprié par lettre recommandée AR en date du 24 juin 2014 signé le 25 juin 2014 par son destinataire.

Par ordonnance en date du19 novembre 2014, le transport a été fixé au 7 janvier 2015. Le procés-verbal a été établie à l’issue du transport et effectué à cette date

hors la présence de la partie défenderesse, dûment convoqué par lettre recommandé AR du 21 novembre, signé le 24 novembre 2014 par son destinataire. Ce procès-verbal, auquel il est expressément référé, a été versé au dossier.

L’audience en fixation de l’indemnité s’est tenue le 19 janvier 2015.

Il est référé,

pour la RATP :

— au mémoire joint à la requête, visé par le greffe le 29 septembre 2014.

pour le commissaire du Gouvernement :

— aux conclusions en date du 8 décembre 2014, visées par le greffe le 12 décembre 2014.

* * *

Aux termes d’un arrêté interpréfectoral en date du 4 octobre 2012, le préfet de la Seine-Saint-Denis, le préfet des Hauts-de-Seine et le préfet de la Région Ile-de-France, préfet de Paris, ont déclaré d’utilité publique au profit du Syndicat des Transports d’Ile-de-France (STIF) et de la Régie Autonome des Transports Parisiens (RATP) le projet de prolongement de la ligne 14 du métro parisien de Saint-Lazare à Mairie de Saint-Ouen.

Par arrêté préfectoral en date du 30 janvier 2014, les emprises en tréfonds des parcelles privées situées dans les 8^e, 9^e et 17^e arrondissement de Paris nécessaires à la réalisation de ce projet ont été déclarés cessibles au profit de la RATP.

Une ordonnance d’expropriation de ces emprises en tréfonds de parcelles privées situées dans les 8^e, 9^e et 17^e arrondissements de Paris été rendue le 13 mai 2014 par le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Paris.

Le tréfonds de la parcelle cadastrée Section CL n° 41 – n° 32 du plan – au […] à Paris 17^e arrondissement est inclus dans le périmètre des expropriations.

Description du bien exproprié :

La parcelle cadastrée CL n°41 dans la partie Sud Est du 17^e arrondissement, la rue Mariotte étant un petit axe secondaire, situé entre […].

La station de métro la plus proche est “Rome” (ligne 2).

La parcelle, entièrement construite, a une surface de 190 m², le bâtiment, élevé sur cinq étages, paraissant en état moyen.

Le Syndicat défendeur est propriétaire du bâtiment sis […], 17^e arrondissement, en vertu d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division qui résultent d’un acte reçu par Maître X, notaire à Montlhéry, le 12 juillet 1967, dont une expédition a été publiée à la conservation des hypothèques le 26 septembre 1967, volume 6262 n°7.

L’emprise de la RATP en tréfonds sera de 79 m² à une profondeur de 21,04 mètres par rapport au niveau du sol.

Le niveau de l’ouvrage est calculée par rapport au point de référence de l’altitude en France, établi par le Nivellement Général de la France (NGF) effectué de 1962 à 1969 par l’institut géographique National (IGN) – système NGF- IGN 69 – et il est d’une hauteur de 30,94 mètres par rapport à ce point, soit, compte tenu de l’altitude de la parcelle par rapport au même point de référence – 51,98 mètres – une profondeur réelle du haut de l’ouvrage de (51,98 – 30,94) 21,04 mètres.

L’offre de la RATP :

La RATP expose que pour le calcul de la valeur vénale de l’emprise expropriée en tréfonds, elle se réfère à la jurisprudence élaborée en matière d’indemnisation des tréfonds depuis un arrêt de la cour d’appel de Paris du 7 décembre 1995 qui s’appuie sur une méthode préconisée par les experts judiciaires, Messieurs Y et Z, soulignant que la valeur du tréfonds est inversement proportionnelle à sa profondeur.

La valeur du tréfonds est calculée par rapport à la valeur du sol, donc, en secteur urbain, par rapport à la valeur du terrain à bâtir. Cette valeur est dégressive en fonction de la profondeur de l’emprise et dégage une valeur du tréfonds jusqu’à 90 mètres de profondeur. Le sous-sol superficiel, jusqu’à moins 3,50 mètres, est assimilé au sol.

Ainsi, la valorisation d’une emprise en tréfonds en pourcentage de la valeur du sol de surface, située à une profondeur de moins H mètres sera de : 90/ (H – 3,5).

Ce calcul de base est susceptible de recevoir des pondérations, selon la qualité de la construction de surface (coefficient d’exploitabilité, KP variant de 0,8 à 1,2), selon la qualité du sol (coefficient de sol, KS variant de 0,8 à 1,2) et selon la profondeur des nappes phréatiques (coefficient de nappe, KE dont les valeurs peuvent être : 0,1 ; 0,5 ou 1).

En l’espèce, s’agissant de la parcelle CL n°41 – n°32 du plan, la RATP propose de neutraliser ces coefficients en leur donnant à chacun la valeur de : 1, et formule une offre de 29.584,71 € en indemnité principale et 3.958,47 € en indemnité de remploi.

La valeur du tréfonds par rapport à la valeur du sol a été établi par le rapport :

90 / (21, 04 – 3,5) =5,13 % de la valeur du m2 non bâti de surface.

La valeur du m2 de terrain à bâtir de surface est estimée par la RATP, expropriante, à 7.300 €, abattement pour encombrement inclus, selon les références de ventes qu’elle produit.

Soit une offre par mètre carré de tréfonds de : 7.300 € x 5,13 % = 374,49 €.

L’emprise a une surface de 79 m2, soit une indemnité principale de :

79 x 374,49 = 29.584,71 €.

et une indemnité de remploi de :

—  20% sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 euros : 1.000 €

—  15% sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5.001 et 15.000 euros : 1.500 €

—  10% pour le surplus : 1.458,47€.

donc: 1.000 € + 1.500 € + 1.458,47 € = 3.958,47 €

Soit une offre totale de: 29 584,71 € + 3.958,47 € = 33.543,18 €

arrondie à 33.544€.

Le Syndicat des copropriétaires n’a notifié aucune mémoire en réponse pour faire connaitre d’éventuelles demandes.

Les conclusions du commissaire du Gouvernement :

Il propose une estimation de la valeur du tréfonds selon la même méthode expertale que celle utilisée par la RATP.

Sur le prix du terrain, il rappelle que les mutations de terrain à bâtir sur Paris sont rares et ne présentent pas un ensemble homogène, en l’absence de véritables terrains viabilisés correspondant à la définition commune d’un terrain à bâtir, cette qualification concernant des surfaces constructibles mais qui comportent toujours des batiments, plus ou moins importants, à démolir ou à transformer, et elle leur est attribuée en raison de l’ampleur de travaux à entreprendre, au regard des réglementations fiscales et d’urbanisme.

Sur la base de cette explication, il soumet les éléments de référence suivants :

1) Transactions réalisées entre le 1^er janvier 2013 et le 30 juillet 2014 dans un périmètre de 3 000 mètres autour de la rue Boursault : elles sont au nombre de quatre, dont deux seulement dans le secteur de la Ville de Paris, et deux à Clichy :

- Vente du 22 novembre 2013 (2013P05407).

Terrain à bâtir situé rue Severiano de Hérédia 75017 Paris, ZAC Clichy-Batignolles, secteur Saussure, cadastré […] pour 123 m².

Prix : 1.515.911 €, soit 12.324 € / m².

- Vente du 12 décembre 2013 (2013P05663).

Terrain à bâtir […], CT-30 pour 2.738 m².

Prix : 45.127.595 €, soit 16.482 € / m².

- Vente du 2 décembre 2013 (2013P05309).

Terrain à bâtir situé 3/[…], cadastré […], 260, 261, 262 pour 464 m².

Prix : 1.457.535 € , soit 3.141 € / m².

-Vente du 20 décembre 2013 (2014P00249).

Terrain à bâtir situé […], cadastré […] pour 495 m².

Prix : 1.547.648 € , soit 3.127 € / m².

2) Transaction plus ancienne dans le 17^e arrondissement :

-Vente du 16 janvier 2008 (2008P01361).

Terrain à bâtir comportant des constructions à démolir situé […] pour 522 m².

Prix : 3.811.225 € HT , soit 7.301 € / m².

3) Transactions également plus anciennes, la recherche étant élargie à d’autres secteurs parisiens :

-Vente du 21 septembre 2009 (2009P2072).

Terrain à bâtir comportant un hôtel meublé à […] pour 47 m².

Prix : 480.000 € , soit 10.213 € / m².

-Vente du 6 décembre 2010 (2010P5198).

Terrain à bâtir comportant une station Shell, cuve en sous sol et terrain à […] m².

Prix : 2.000.000 € , soit 7.273 € / m².

-Vente du 30 juin 2008 (2008P3494).

Terrain à bâtir comportant des constructions à démolir situé […] m².

Prix : 1.375.400 € , soit 9.686 € / m².

-Vente du 30 juillet 2009 (2009P3994).

Terrain à bâtir comportant 3 bâtiments dont Hôtel Lebrun à transformer en bureaux + commerces + LL+ LS situé […], cadastré section AH-6 pour 3.978 m².

Prix : 28.500.000 € , soit 7.164 € / m².

Sur la base de ces trois séries de références, la valeur moyenne s’établit à 8.523 euros le m2.

Pour élargir la comparaison sont encore données, à titre seulement indicatif, 5 références situées sur la partie Est du territoire parisien, hors toutefois les mutations entre les opérateurs publics liés à la ville de Paris, la valeur vénale moyenne de ces cinq termes s’établissant à 6.209 euros le m2 :

-Vente du 14 septembre 2012 (2012P07092).

Parcelle avec encombrement à démolir située […], cadastrée BB 11 pour 1.080 m².

Prix : 9.500.000 € HT , soit 8.796 € / m².

Le montant de la charge foncière au m2 bâti à supporter par le promoteur est de : 2.932 €.

-Vente du 20 mars 2012 (2012P02689).

Parcelles avec construction à araser situées […] […], 47, 52, 56 pour 1.960 m².

Prix : 10.987.968 € HT , soit 5.606 € / m².

Le montant de la charge foncière au m2 bâti est de : 1.867 €.

-Vente du 20 décembre 2012 (2013P0234).

Parcelle avec situation d’encombrement inconnue située […] la Marne, […], cadastrée BA 40 pour 614 m².

Prix : 2.636.631 € HT , soit 4.294 € / m².

Le montant de la charge foncière est de : 1.431 €.

-Vente du 28 décembre 2012 (2013P00428).

[…] m².

Prix : 1.157.529 € , soit 5.054 € / m².

Le montant de la charge foncière est de : 1.685 €.

-Vente du 18 juillet 2012 (2012P04379).

Parcelle avec situation d’encombrement inconnue située […] pour 435 m².

Prix : 3.172.836 € HT , soit 7.294 € / m².

Le montant de la charge foncière est de : 2.431 €.

La valeur vénale moyenne de ces cinq termes s’établit à 6.209 euros le m2 que M. le commissaire du gouvernement précise ne citer qu’à titre indicatif, séparément des valeurs de l’Ouest et du Centre.

Il indique que les différentes valeurs moyennes obtenues sont proches de la valeur proposée par la RATP, ce qui montre que celle-ci correspond à la valeur de marché et tient compte de la localisation de la parcelle.

Il ajoute que les tréfonds sont des biens atypiques et que la particularité des dossiers relatifs aux tréfonds achetés par la RATP pour les besoins de ses réseaux souterrains réside dans la profondeur des emprises – ici 21,04 mètres. Cette profondeur interdit la valorisation de l’emprise par rapport à d’autres mutations puisqu’il n’y a plus, à ce niveau, de marché, et que la demande se réduit à un acquéreur unique, qui est une entreprise de transport agissant dans le cadre d’une mission de service public.

Cette demande est donc entièrement dépendante des capacités techniques de la RATP (creusement par tunnelier) et la valorisation des tréfonds dépend entièrement des possibilités de mise en chantier de cette entreprise.

Il s’agit donc d’une acquisition de tréfonds inaccessible en dehors de cette opération, avec un acquéreur unique, sans autre possibilité de vente pour le propriétaire.

Le commissaire du gouvernement observe également que, contrairement, aux opérations habituelles d’expropriation, l’acquisition de ces emprises par la RATP n’entraîne aucun préjudice pour les propriétaires, et que le creusement et la présence du tunnel ne leur seront pas perceptibles.

Il précise enfin que si un préjudice venait à survenir sur les biens de surface (fissures, dégradation du bâti) le règlement de celui-ci relèverait du domaine de la responsabilité civile du constructeur et des garanties auxquelles il est tenu.

Il confirme ainsi, sur la base d’une valeur unitaire de 7.300 € au m2 de sol de surface, le calcul de :

90 / (21, 04 -3,5) = 5,04 soit 5,04 %

Valeur du terrain : 7.300 € x 5,04 % = 374,49 € au m2.

Les coefficients d’exploitabilité : KP, de sol : KS et de nappe : KE étant égaux à 1.

Emprise de 79m2 : (79 x 374,49) = 29.584,71 € en indemnité principale.

Et de 3.958,47 € en remploi.

Soit une indemnité totale de 33.544 €.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation de l’indemnité :

L’article R.13-35 du code de l’expropriation ( R 311-22 nouvelle codification) dispose que :

« Le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R.13-23, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose ».

En l’espèce, le syndicat exproprié, n’a pas formalisé de mémoire pour faire connaître le montant d’une éventuelle réclamation et les moyens invoqués à l’appui dans le délai qui lui était imparti, ni ne s’est non plus manifesté, avant ou après le transport auquel il n’était pas présent, ni au plus tard pour l’audience, à laquelle il fait défaut.

En application du texte susvisé, et compte tenu des éléments fournis par la partie expropriante, et des références proposées par le Commissaire du Gouvermenet, il y a donc lieu de fixer les indemnités dues aux montants tels que proposés par la RATP, et auxquels le le commissaire du gouvernement acquiesce, soit une indemnité globale de 33.544 euros.

Sur le décompte indemnitaire :

Ainsi, le décompte indemnitaire s’établit comme suit :

— Indemnité principale : 29.584,71 euros

— Frais de remploi : 3.958,47 euros

Total de l’indemnité de dépossession : 33.543,18 euros

arrondi à 33.544 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe

Vu les articles L 13-13 et R 13-35 du code de l’expropriation, (L321-1 et R 311-22 dans la nouvelle codification)

Fixe à la somme de 33.544 euros l’indemnité de dépossession à revenir au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], pour la dépossession en tréfonds d’une partie de la parcelle désignée ci-dessous :

[…] ,

Cadastrée section CL n° 41 – n° 32 du plan – 

Contenance cadastrale : 190 m²,

Emprise en tréfonds : 79 m²,

Profondeur de l’emprise : 21,04 m.

Rappelle que l’intégralité des dépens sera de droit supportée par l’expropriante en application des dispositions de l’article L 13-5 du code de l’expropriation (L312-1 dans la nouvelle codification).

Fait à PARIS, le quatre mars deux mil quinze.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

FOOTNOTES

1: