DEMANDEUR

Monsieur G H X

[…]

[…]

représenté par M^e Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #D0502

DÉFENDEUR

Monsieur A Y

[…]

[…]

représenté par M^e Silke REMIGY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #D1713

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame L M-N, Vice-Président

Madame D E, Vice-Président

Monsieur B C, Juge

assistée de I J-K, Greffier

DEBATS

A l’audience du 28 Octobre 2014

tenue en audience publique

Après clôture des débats, avis a été donné aux Avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 décembre 2014. Il a été prorogé au 20 janvier 2015.

JUGEMENT

Par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Sous la rédaction de Madame D E

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 novembre 2003, M. X a donné en location gérance à M. Y un fonds de commerce de “café, marchand de vins, liqueurs, brasserie” exploité dans des locaux situés […] à Paris 11^e, dont M. X était également le propriétaire . Ce contrat prévoyait outre la redevance de location gérance de 1676,94 euros TTC, un somme mensuelle de 1940,95 euros au titre de l’occupation des murs.

Par acte sous seing privé du 19 janvier 2007, M. X a cédé le fonds de commerce à M. Y pour un prix de 99.100 euros . Cet acte prévoyait concernant les locaux un loyer de 1254 euros hors charges hors taxes mais aucun contrat de bail écrit n’a été régularisé.

Par acte d’huissier de justice du 21 octobre 2008, M. X a fait délivrer à M. Y un commandement de payer 10.724,52 euros au titre des loyers .

Autorisé par ordonnance du 19 octobre 2009, par acte d’huissier de justice du 28 octobre 2009, M. X a assigné à jour fixe M. Y aux fins d’obtenir notamment sa condamnation au paiement de sa dette locative et la résiliation du bail à ses torts.

Par acte d’huissier du 2 novembre 2009, M. X a dénoncé cette assignation à la BRED qui bénéficie d’un nantissement du fonds de commerce pour une créance de 96.000 euros.

Dans ses dernières écritures signifiées le 11 février 2014 M. X conclut aux fins de voir :

- débouter M. X de l’ensemble de ses demandes,

- dire et juger qu’il existe un bail verbal entre M. X et M. Y conformément aux dispositions de la cession de fonds, pour l’exploitation d’un “café, marchand de vins, liqueurs, brasserie”,

- constater que malgré la notification du commandement de payer en date du 21 octobre 2008, aucun loyer n’a été réglé par M. Y, ni au titre de l’arriéré à compter du mois de février 2008 ni au titre de l’encours,

- condamner M. Y à payer à M. X la somme de 116.588,40 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges du 1er mars 2008 au 30 mai 2013,

- fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle du loyer et des charges majorés de 10% soit 1682,35 euros HT soit 2.012,09 euros TTC mensuels et révisable chaque année, outre le paiement des charges récupérables,

- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu le 19 janvier 2007 entre M. X et M. Y aux torts de M. Y pour violations graves et répétées des obligations du locataire:

- non paiement des loyers,

- violation de la destination du bail,

- ordonner l’expulsion de M. Y et de toute personne occupant les lieux de son chef, du local commercial et de l’appartement attenant, avec le concours du commissaire de police et du serrurier et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement jusqu’à son départ définitif,

- ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde meuble désigné par le bailleur en garantie des sommes dues,

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

- débouter M. Y de l’ensemble de ses demandes principales et accessoires et notamment de sa demande d’expertise judiciaire,

- condamner M. Y à verser à M. X la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

- condamner M. Y aux dépens, incluant les frais de commandement de signification et de dénonciation.

Dans ses dernières écritures signifiées le 15 mai 2014, M. Y conclut aux fins de voir :

In limine litis,

- constater que la requête aux fins d’assigner à jour fixe ne mentionne pas les motifs d’urgence,

- déclarer nulle l’assignation délivrée à jour fixe par M. X comme ne respectant pas les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile,

- déclarer irrecevable l’action introduite à jour fixe par M. X,

Sur le fond,

- débouter M. X de toutes ses demandes, fins et conclusions,

. Subsidiairement,

- constater que M. Y était propriétaire du fonds de commerce à compter du 1er décembre 2003,

- ordonner la compensation de la somme de 99.100 euros payé indûment en 2007 au titre de l’acquisition du fonds de commerce avec le loyer que réclame le bailleur,

- ordonner la compensation de la somme de 62.046,78 euros payé indûment de décembre 2003 à janvier 2007 au titre de la redevance pour la gestion du fonds de commerce avec le loyer que réclame le bailleur,

. Plus subsidiairement,

- ordonner la compensation de la somme de 50.765,48 euros payée indûment de décembre 2003 à janvier 2007 au titre des loyers pour les murs du fonds de commerce avec le loyer que réclame le bailleur,

. Encore plus subsidiairement,

- constater que M. X n’a pas rempli son obligation de délivrance conforme,

- constater que le non paiement de ses loyers par M. Y est justifié par l’exception d’inexcution de ses obligations par le bailleur,

En conséquence,

- condamner M. X à entreprendre des travaux d’insonorisation et à défaut,

- ordonner une expertise judiciaire,

- dire que l’expert acousticien devra:

- préciser dans quelle mesure le local commercial n’est pas conforme à la réglementation en matière d’insonorisation,

- se prononcer sur l’adaptation ou non du local commercial à l’exercice d’une activité de brasserie,

- déterminer et chiffrer les travaux nécessaires à la mise en conformité,

- déterminer le préjudice en résultant pour l’activité commerciale de M. Y,

- dire que les frais d’expertise devront être laissés à la charge de M. X,

- plus subsidiairement, prononcer la résolution judiciaire de la vente du fonds de commerce pour inexécution de l’obligation de délivrance de la chose louée,

- ordonner le remboursement du prix de vente avec intérêts au taux légal à partir du jour de la vente,

.infiniment subsidiairement,

-accorder à M. Y des délais de paiement de 24 mois concernant les loyers restant à payer après compensation,

. En tout état de cause,

- ordonner la restitution du dépôt de location gérance de 15.244,90 euros,

- condamner M. X à payer à M. Y une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- le condamner en tous les dépens incluant les frais de commandement, de signification et de dénonciation.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 octobre 2014.

A l’audience, M. X a déposé et signifié à M. Y, qui n’a pas émis de contestations procédurales, des conclusions actualisant sa demande au titre de la dette locative sollicitant à ce titre de voir condamner M. Y à lui payer la somme de 142.590,62 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers et charges du 1^er mars 2008 au 10 juin 2014 (échéance de juin 2014 incluse).

MOTIFS DE LA DÉCISION

1.Sur la recevabilité des conclusions d’actualisation de la dette locative:

Les conclusions déposées à l’audience en vue d’actualiser le montant de la dette locative sont recevables en application de l’article 783 du code de procédure civile .

2.Sur la recevabilité de l’action,

M. Y soutient que l’assignation est nulle et l’action irrecevable en absence de motif d’urgence.

L’ordonnance par laquelle le Président du Tribunal autorise le demandeur, sur sa requête, à assigner à jour fixe en application de l’article 788 du code de procédure civile est une mesure d’administration judiciaire, non susceptible de recours ou de rétractation.

Ainsi, dès lors que cette autorisation a été donnée, il est inopérant de faire valoir devant le Tribunal que la requête sollicitant l’autorisation d’assigner à jour fixe était insuffisamment motivée quant à l’urgence .

M. Y sera donc débouté de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation délivrée conformément à l’ordonnance rendue sur requête le 19 octobre 2009 l’autorisant à citer à jour fixe pour le 26 janvier 2010. Il sera également débouté de sa demande tendant à voir déclarer l’action irrecevable.

3.Sur la dette locative:

3.1.Sur l’existence du bail commercial:

Le contrat de vente du fonds de commerce du 19 janvier 2007 précisait que le vendeur du fonds de commerce également propriétaire des locaux, donnait ceux-ci à bail, un exemplaire de bail devant être enregistré et demeurer annexé à l’acte de cession de fonds. Or, les parties s’accordent pour dire que le mandataire rédacteur de l’acte a omis de procéder à cette formalité et qu’il n’existe pas de contrat de bail écrit.

M. Y en déduit qu’en l’absence de bail commercial, M. X ne peut prétendre au paiement d’un loyer.

Cependant, la validité d’un bail commercial n’est pas subordonnée à la rédaction d’un contrat écrit, les dispositions de l’article 1715 du code civil admettant l’existence d’un bail verbal .

En l’espèce, l’acte de vente du fonds de commerce conclu le 19 janvier 2007 entre M. X, également propriétaire des locaux, et M. Y contient un paragraphe “f) Déclaration sur le bail” ainsi rédigé:

“Le soussigné de première part étant propriétaire des murs M. X, s’engage à consentir au soussigné de seconde part un bail commercial de neuf années à effet de la signature du présent acte de cession, moyennant un loyer mensuel de 1254 euros, hors charges et hors taxe. (…)

LOYER

Le loyer INITIAL du bail à compter de la signature des présentes est de 1.254 euros par mois, hors charges et hors taxe.

Le loyer est assujetti à la TVA de 19,60%

[…]

Le loyer est soumis à révision annuelle et de plein droit le premier janvier de chaque année proportionnellement à la variation de l’indice INSEE COUT DE LA CONSTRUCTION, l’indice de référence est celui du 2ème trimestre 2006 valeur 1366.

DEPOT DE GARANTIE

Le dépôt de garantie sera de 3.762 euros

Il correspond à TROIS mois de loyers, hors charges et n’est pas productif d’intérêt. Il sera réajusté à chaque révision triennale ou renouvellement de telle sorte qu’il représente toujours une somme représentant trois mois de loyer entre les mains du bailleur.

CHARGES

Provision de 165 euros par mois, régularisable en fin d’année.

[…]

A la charge du bailleur.

RESERVES

Un exemplaire du bail du, à effet de la date des présentes sera annexé aux présentes.”

Il ressort des copies de chèques produites et des dires des parties que M. Y a réglé les loyers en 2007 et jusqu’au mois de février 2008. En contrepartie, il a occupé les locaux .

Il apparaît donc que M. X et M. Y sont liés par un contrat de bail commercial dont les conditions ont été fixées dans l’acte de vente du fonds de commerce, et ce, nonobstant le fait que le contrat de bail écrit qui était prévu et qui aurait dû être annexé à l’acte de vente du fonds de commerce n’ait finalement pas été rédigé.

En conséquence, le loyer stipulé entre les parties dans l’acte de vente du fonds de commerce est dû et M. X est bien fondé à en solliciter le règlement.

3.2. Sur le montant de la dette:

La clause d’échelle mobile prévoyant une variation annuelle du loyer en fonction de l’indice du coût de la construction prévue dans l’acte du 19 janvier 2007 s’applique.

Il ressort du décompte effectué par M. X en appliquant l’indexation contractuelle qu’au mois de juin 2014, la dette locative de M. X s’élevait à 108.513euros hors taxes hors charges (88.790,47 de mars 2008 à mai 2013 +10.705,87 de juin 2013 à décembre 2013+9.016,68 euros de janvier à juin 2014), soit 129.817 euros TTC (118.997,62 + 10.820).Ce décompte, qui n’est pas discuté par M. Y, apparaît justifié .

M. X réclame, en outre, la somme de 12.375 euros au titre de 75 mois de charges (75X165).

M. Y conteste la somme réclamée au motif que les charges récupérables ne sont pas justifiées.

Aux termes du contrat du 19 janvier 2007, au paragraphe CHARGES, il est stipulé “provision de 165 euros par mois, régularisable en fin d’année”. Faute pour M. X d’avoir opéré la régularisation de charges annuelles et d’avoir justifié des charges réclamées, il sera débouté de sa demande au titre des charges jusqu’à l’année 2013. En revanche, l’année 2014 n’étant pas terminée, M. Y est redevable des provisions mensuelles pour cette année, soit la somme de 990 euros (165X6) due jusqu’au mois de juin 2014 inclus.

M. Y doit donc une somme de 130.807 euros taxes et charges comprises (129.817 euros TTC + 990) au mois de juin 2014 inclus.

4. Sur les demandes de compensation:

4.1. Sur la compensation des loyers avec le prix de vente du fonds de commerce:

M. Y fait valoir qu’ayant payé depuis 2003 un loyer en sus de la redevance de location gérance, il bénéficiait d’un bail commercial verbal; qu’ayant aménagé les lieux et reconstitué la clientèle du fonds fermé depuis plusieurs mois, il a créé un fonds distinct, de sorte que la vente du fonds au prix de 99.100 euros était sans objet et que ce prix doit se compenser avec les loyers réclamés.

Le contrat de gérance libre signé par les parties le 14 novembre 2003 prévoyait effectivement que M. Y paierait à M. X d’une part, une redevance de location gérance s’élevant à 1.676,94 euros, d’autre part, un loyer mensuel pour les murs s’élevant à 1.372,04 euros .

Il était cependant clairement indiqué au début du contrat qu’aux termes de cet acte, M. X loue à M. Z:

“Le fonds comprenant:

- l’enseigne, le nom commercial, la clientèle et l’achalandage y attachés,

- le matériel, le mobilier et l’agencement,

- la jouissance de la ligne téléphonique,

- le droit à l’exploitation de la licence 4ème catégorie afférente audit fonds, dont la mutation devra être faite par le preneur, en son nom et à ses frais 15 jours au moins avant la prise de possession du fonds, étant ici rappelé que ladite licence reste la propriété du bailleur,

-le droit à l’occupation des lieux ci-après désignés,

- les marchandises existant le jour de la prise de possession

En un mot, l’ensemble du fonds de commerce, (…) Le gérant libre déclare parfaitement le connaître”.

Concernant le droit d’occupation des locaux, au paragraphe DROIT AU BAIL, il était précisé: “M. X est propriétaire des murs où est exploité le fonds de commerce. Aucun bail commercial n’est établi”.

Par ailleurs, il était indiqué à l’article 1^er du paragraphe “CHARGES ET CONDITIONS” que “le gérant prendra le fonds de commerce loué et ses accessoires, dans leur état au jour de l’entrée en jouissance …”, à l’article 14, “le gérant libre devra continuer à s’approvisionner auprès des fournisseurs habituels du bailleur pendant la durée du contrat et devra respecter le contrat de fourniture d’achat exclusif pour toutes les boissons (…) Avec la SAS Brasserie Nouvelle de Lutèce (…)3, à l’article 16 :” le gérant libre n’ayant que la jouissance du fonds qui lui a été confié en gérance ne pourra en aucun cas, disposer des éléments qui le composent, ni en aliéner la propriété ou la jouissance, (…)”, à l’article 18:”la fin ou la résiliation du présent contrat entraînera la restitution immédiate de tous les locaux occupés par le gérant libre qui devra les quitter sans discussion (…)”

Il est donc clair que dans l’intention des parties nonobstant, le paiement d’un loyer distinct pour les murs, l’objet du contrat liant les parties est un contrat de location gérance du fonds de commerce qui demeure la propriété de M. X.

En outre, au paragraphe MATERIEL-MOBILIER, il est écrit “Il sera dressé, contradictoirement le jour de l’entrée en jouissance, un inventaire du mobilier et du matériel garnissant le fonds de commerce. Le gérant libre devra entretenir ces mobiliers et matériel en bon état (…)”. Il est produit par M. X un inventaire de cinq pages daté du 14 novembre 2003, signé des parties énumérant le mobilier, les appareils électroménager, les ustensiles de cuisine et la vaisselle, les appareils et équipements se trouvant au sous sol (compresseur, refroidisseur à bière, chambre froide, congélateur etc), le matériel, le mobilier et la vaisselle de la salle.

Le paragraphe MARCHANDISES précise : “ Les marchandises existant actuellement dans le fonds loué, seront inventoriées contradictoirement par les parties (…)”

Il ressort de tous ces éléments qu’aux termes de ce contrat, M. Y a effectivement bénéficié de la location d’un fonds de commerce et des différents éléments qui le composent et non d’un contrat de bail. La circonstance que la précédente location gérance consentie sur ce fonds ait cessé le 30 août 2003 n’est pas de nature a établir que le fonds aurait perdu toute clientèle. Au demeurant, cette circonstance n’était pas cachée au locataire gérant puisqu’elle était précisée en page 10 du contrat de location gérance.

Ainsi, les affirmations de M. Y selon lesquelles il bénéficierait d’un bail commercial depuis 2003; qu’il aurait lui même aménagé et équipé les lieux puis reconstitué une clientèle, ne sont pas établies et se trouvent, au contraire, démenties par l’acte et l’inventaire qu’il a signé en toute connaissance de cause. En outre, il a réglé durant plusieurs années la redevance de location gérance sans jamais soutenir que celle-ci aurait été indue .

C’est donc à tort que M. Y soutient aujourd’hui qu’il aurait indûment réglé des redevances et que le contrat de vente du fonds serait sans objet. Il ressort au contraire de ces éléments que tant le contrat de location gérance puis celui de vente du fonds de commerce avaient une cause. M. Y sera débouté de ses demandes tendant à solliciter la compensation entre sa dette locative et le prix de la vente du fonds de commerce et entre sa dette locative et les redevances payées.

M. Y demande également la compensation entre sa dette locative et le “loyer commercial” qu’il a payé. Or, la somme qu’il a réglé au titre de l’occupation des lieux fixée dans le contrat de location gérance ne correspond pas au loyer d’un bail commercial mais à la partie de la redevance afférente à l’occupation des lieux. Ce prix contractuellement fixée est dû et ne saurait se compenser avec la dette locative.

En conséquence, il convient de débouter M. Y de ses demandes en remboursement des redevances, loyers et prix de vente du fonds de commerce et de ses demandes en compensation.

5. Sur l’exception d’inexécution:

M. Y F valoir que faute d’avoir assurer l’isolation phonique des locaux loués, M. Y a manqué à son obligation de délivrance, raison pour laquelle opposant l’exception d’inexécution il a cessé de régler son loyer.

Cependant, le paiement du loyer étant l’obligation essentielle du preneur, celui-ci ne peut opposer l’exception d’inexécution et cesser de régler son loyer que s’il rapporte la preuve que l’occupation des locaux est devenue impossible. Tel n’est pas le cas en l’espèce, M. Y ne soutenant pas avoir dû interrompre son activité du fait des manquements de son bailleur. Il ne rapporte d’ailleurs pas davantage la preuve de ses affirmations selon lesquelles les problèmes d’insonorisation auraient entraîné une baisse de fréquence de son établissement.

En l’espèce, un voisin a porté plainte pour nuisances sonores et les services de la préfecture ont écrit le 17 avril 2008 à M. Y pour l’inviter à prendre toutes les mesures nécessaires afin de se conformer aux dispositions des articles R571-25 et R571-30 du code de l’environnement relatifs aux prescriptions applicables aux établissements recevant du public et diffusant de la musique amplifiée à titre habituel, notamment une étude d’impact des nuisances sonores sur l’environnement immédiat de l’établissement.

Cependant, ces éléments ne suffisent pas à démontrer que les locaux présentent de réelles insuffisances concernant leur isolation acoustique, aucun élément n’étant fourni sur ce point. Au surplus, il n’apparaît pas qu’il y ait eu auparavant de plaintes pour nuisance sonore de sorte qu’il n’est pas démontré que ces nuisances résultent de l’aménagement des locaux et non d’un tapage excessif de leur exploitant .

M. Y qui n’apporte aucun élément de preuve quant au défaut de conformité des locaux à la réglementation en matière d’insonorisation pour une activité de bar brasserie ne peut solliciter qu’une expertise soit ordonnée afin de se prononcer sur ce point, les mesures d’instruction n’étant pas destinées à compenser la carence des parties dans l’administration de la preuve. Sa demande d’expertise sera rejetée .

Enfin, il est stipulé en page 4 du contrat de vente du fonds de commerce que l’acquéreur “s’oblige expressément à prendre en charge tous travaux ou réparations rendus nécessaires par toute observation ou mise en demeure des autorités administratives compétentes en matière d’hygiène et faire son affaire personnelle des contrôles de conformité à faire effectuer pour satisfaire aux prescriptions administratives et réglementaires en vigueur.”

Il apparaît donc que M. Y ne démontre pas que M. X aurait manqué à son obligation de délivrance de bailleur et qu’en conséquence il n’était donc pas fondé à lui opposer une exception d’inexécution pour se dispenser de régler son loyer.

La preuve d’un manquement de M. X à son obligation de délivrance de vendeur du fonds de commerce n’étant pas davantage établie, M. Y sera débouté de sa demande en résolution de la vente et en restitution de son prix.

6.Sur la condamnation en paiement:

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. Y ne justifie ni d’une compensation valable ni d’une exception d’inexécution de nature à justifier le non paiement de sa dette locative. Il convient, en conséquence, de le condamner au paiement de la somme de 130.807 euros correspondant à sa dette locative arrêtée au mois de juin 2014 inclus, taxes et charges comprises

Compte tenu de l’ancienneté des impayés et de l’importance de la dette, la demande de délais de paiement formée par M. Y sera rejetée.

M. X sollicite que le dépôt de garantie prévu au contrat de bail lui soit définitivement acquis à titre de dommages et intérêts. Cette demande n’a pas de fondement contractuel en l’absence de bail écrit. Au surplus, M. X ne rapporte pas la preuve du préjudice justifiant l’octroi de cette somme. Il sera donc débouté de cette demande.

7. Sur la résiliation du bail:

Les locaux objets du bail sont ainsi décrits dans l’acte de vente du fonds de commerce du 19 janvier 2007:

“… lesdits locaux consistant en:

-une boutique en façade sur la rue Saint-bernard

-une cuisine à la fin de boutique

- installation de sanitaire et WC

-au premier étage, droit à l’occupation d’un studio”.

Un seul loyer est prévu pour le tout.

Il apparaît donc que le studio est un local annexe au local commercial et qu’il relève comme lui du contrat de bail commercial.

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de bail se résout par le défaut des parties de remplir leur engagement et l’article 1184 dispose que la résolution d’un contrat synallagmatique doit être demandée en justice. Il en résulte qu’il appartient au tribunal saisi d’apprécier au jour où il statue si les manquements contractuels revêtent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Par ailleurs, selon l‘article 1728 du même code, le paiement du loyer est l’une des obligations essentielles du preneur .

En l’espèce, M. Y a cessé de payer tout loyer depuis mars 2008, soit depuis plus de six ans alors qu’il continue à exploiter le fonds de commerce et qu’un commandement de payer lui a été adressé le 21 octobre 2008. Son manquement réitéré à son obligation principale de régler son loyer justifie de prononcer la résiliation du bail à ses torts exclusifs sans qu’il soit besoin d’examiner la gravité de la faute qui lui est reprochée quant aux nuisances sonores.

L’expulsion de M. Y et de tout occupant de son chef du local commercial et du studio annexe sera donc ordonnée sous astreinte en cas de non restitution volontaire des lieux dans les trois mois de la signification du présent jugement et passé ce délai, l’ancienneté de la dette excluant l’octroi d’un délai supplémentaire.

M. Y sera condamné à payer à M. X une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer ainsi que des charges, frais, impôts et taxes qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi conformément aux conditions fixées dans contrat de vente du fonds de commerce du 19 janvier 2007 , et ce, à compter du présent jugement prononçant la résolution du bail jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sans qu’il y ait lieu d’appliquer la majoration de 10% sollicitée qui n’apparaît pas justifiée .

8.Sur la restitution du dépôt de garantie du contrat de location gérance:

M. Y fait valoir que M. X ne lui a jamais restitué la somme de 15.244 euros versée au titre du dépôt de garantie du contrat de location de location gérance. Il fait valoir qu’en dépit de la reconnaissance de restitution de dépôt de garantie qu’il a eu l’imprudence de signer, cette somme ne lui a jamais été remise.

M. X produit un document manuscrit du 19 janvier 2007 signé de M. Y ainsi rédigé:

“Je soussigné M. Y A, né le (…)demeurant (…) reconnaît par la présente avoir reçu ce jour restitution de la somme de 15.244 euros, par M. X , somme versée à titre de caution à M. X, le 14/11/2003 en vertu de la signature de la location gérance libre sur le fonds de commerce de vin liqueur brasserie sis […] XI ème .” suivi de la date et la signature de M. Y.

A ce texte a été ajouté d’une autre main la phrase:

“Ce texte est approuvé dans les termes ci-dessus énoncé par X G H” suivie de la date et de la signature de M. X.

M. Y ne désavoue pas son écriture. En conséquence, cette reconnaissance de la restitution du dépôt de garantie fait foi et M. Y n’est pas fondé à reprocher à M. X de ne pas prouver le paiement de la somme de 15.244 euros alors la reconnaissance signée par lui emporte présomption de cette restitution .

La demande de M. X tendant à voir dire que le dépôt de garantie lui demeurera définitivement acquis concerne le dépôt de garantie du contrat de bail ayant prix effet lors de la vente du fonds de commerce, elle ne démontre donc pas que M. X n’aurait pas restitué le dépôt de garantie relatif au contrat de location gérance.

M. Y sera donc débouté de sa demande de restitution de la somme de 15.244,90 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie du contrat de location gérance.

9.Sur les autres demandes

Compte tenu de sa situation financière respective des parties, il n’y a pas lieu de condamner M. Y qui succombe en application de l’article 700 du code de procédure civile . Il sera débouté de sa demande fondée sur ce texte.

Il y a lieu de condamner M. Y, partie perdante, aux dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement du 21 octobre 2008 lequel ne constitue pas un dépens nécessaire à la présente procédure, mais qui comprendront les frais de dénonciation aux créanciers inscrits. Ces dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les circonstances de l’espèce et l’ancienneté de l’affaire justifient le prononcé de l’exécution provisoire, qui est en outre compatible avec la nature du litige.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Rejette les demandes de M. Y tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation et l’irrecevabilité de l’action,

Déclare l’assignation valable,

Déclare l’action recevable,

Dit que les redevances de location gérance et les loyers relatifs à l’occupation des locaux réglés par M. Y étaient dus,

Dit que le contrat de vente du fonds de commerce du 19 janvier 2007 n’était pas sans objet,

Déboute M. Y de sa demande en résolution de la vente du fonds de commerce et en restitution du prix,

Dit que les locaux en cause ont été donnés à bail commercial selon les conditions fixées par le contrat de vente du fonds de commerce du 19 janvier 2007 ,

Déboute M. Y de ses différentes demandes de compensations de sa dette locative avec le prix de la vente du fonds de commerce, les redevances payées et les loyers payés,

Condamne M. Y à payer à M. X la somme de 130.807 euros au titre de sa dette locative arrêtée au mois de juin 2014 inclus, taxes et charges comprises,

Déboute M. X de sa demande en paiement de charges pour les années 2008 à 2013,

Prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail liant M. X et M. Y portant sur les locaux commerciaux et le studio loués, situés […] à Paris 11^e arrondissement, aux torts de ce dernier,

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les trois mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de M. Y et de tous occupants de son chef du local commercial et du studio annexe situés […] à Paris 11^e arrondissement avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, et ce, passé le délai de trois mois susvisé, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, ladite astreinte courant pendant trois mois,

Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions légales;

Condamne M. Y à payer à M. X une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer ainsi que des charges, frais, impôts et taxes qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi conformément aux conditions dans contrat de vente du fonds de commerce du 19 janvier 2007 , et ce, à compter du présent jugement prononçant la résolution du bail jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

Déboute M. X de sa demande tendant à se voir attribuer le dépôt de garantie prévu au contrat de bail à titre de dommages et intérêts.

Déboute M. Y de sa demande de restitution de la somme de 15.244,90 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie du contrat de location gérance,

Déboute M. Y de sa demande d’expertise,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Rejette les autres demandes,

Condamne M. Y aux entiers dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement du 21 octobre 2008, mais comprendront notamment le coût de la dénonciation aux créanciers inscrits avec distraction au profit de Maître Eric AUDINEAU, avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris, le 20 Janvier 2015

Le Greffier Le Président

I J-K L M-N

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