Tribunal de grande instance de Paris, 18e chambre 1re section, 31 mai 2016, n° 14/13115

TGI Paris 5 janvier 2016

TGI Paris 30 mars 2016

TGI Paris 23 mai 2016

TGI Paris 31 mai 2016

Résumé par Doctrine IA

La décision concerne un litige entre la société DUFFORT BIGUET IMMOBILIER (demanderesse) et la société PARIS AZUR IMMOBILIER (défenderesse) concernant un bail commercial. La demanderesse demande au tribunal de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la défenderesse, de dire que la locataire n'a pas droit à une indemnité d'éviction, et subsidiairement de fixer l'indemnité d'éviction due par la bailleresse à la défenderesse. Le tribunal constate que la bailleresse n'a pas justifié d'un motif grave et légitime pour refuser le renouvellement du bail, et fixe l'indemnité d'éviction à 232.737 euros. Il fixe également l'indemnité d'occupation à 33.626 euros par an. Le tribunal rejette les autres demandes des parties et condamne la bailleresse aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 18e ch. 1re sect., 31 mai 2016, n° 14/13115
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	14/13115

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe RENAUD
Cabinet(s) :	SANTONI & ASSOCIESSCP SANTONI
Parties :	S.A. DUFFORT BIGUET IMMOBILIER c/ S.A.R.L. PARIS AZUR IMMOBILIER

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S ^{(footnote: 1)}

■

18° chambre 1^re section

N° RG :

14/13115

N° MINUTE : 5

Assignation du :

27 Août 2014

Contradictoire

JUGEMENT

rendu le 31 Mai 2016

DEMANDERESSE

S.A. DUFFORT BIGUET IMMOBILIER

[…]

représentée par Maître Philippe D de la SCP SCP D’AVOCATS D E, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant et postulant, vestiaire #P0139

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. PARIS AZUR IMMOBILIER

[…]

représentée par M^e Pierre HENRI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #C0923

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur I J, Vice-Président

Madame Z A, Vice-Président

Monsieur X Y, Juge

assistés de F G-H, Greffier

DEBATS

A l’audience du 05 Janvier 2016

tenue en audience publique

Après clôture des débats, avis a été donné aux Avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 mars 2016. Il a été prorogé au 31 Mai 2016.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Sous la rédaction de Madame Z A

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 novembre 2004, la société ETABLISSEMENT BIGUET FRERES, aux droits de laquelle se trouve la société DUFFORT BIGUET IMMOBILIER, a consenti un bail commercial à la société PARIS AZUR CONSEIL IMMOBILIER, pour une durée de neuf années, à compter du 8 novembre 2004, venant à expiration le 7 novembre 2013, sur des locaux sis […] à Paris 7^e , moyennant un loyer annuel d’un montant de 21.500 euros, HC, HT.

Par exploit d’huissier en date du 29 avril 2013, la société DUFFORT BIGUET IMMOBILIER a signifié à la société PARIS AZUR CONSEIL IMMOBILIER un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le 7 novembre 2013.

Par ordonnance du 20 août 2013 , le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Paris a désigné Monsieur B C, expert judiciaire afin de fournir tous les éléments permettant de procéder à l’évaluation d’une part, de l’indemnité d’éviction susceptible d’être due par la société DUFFORT BIGUET IMMOBILIER et d’autre part, de l’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 8 novembre 2013.

Au cours des opérations d’expertise, par acte d’huissier du 26 mars 2014, la société DUFFORT BIGUET IMMOBILIER a signifié à la société PARIS AZUR CONSEIL IMMOBILIER une sommation, visant la clause résolutoire du bail, d’avoir à justifier du consentement exprès et écrit du bailleur aux travaux d’aménagement et de rénovation dans les locaux. Cet acte visait également les dispositions de l’article L145-17, relatives au congé avec refus d’indemnité d’éviction, et valait mise en demeure de la locataire de satisfaire à ses obligations non exécutées au motif notamment de: l'”exécution de travaux sans autorisation du bailleur”.Il précisait que la requérante entendait se prévaloir des manquements graves de la locataire à ses obligations contractuelles.

Dans son rapport clôturé le 26 mai 2014, l’expert judiciaire a évalué d’une part, l’indemnité d’éviction à la somme globale de 260.000,00 euros en intégrant les frais de réinstallation ou de 222.500 euros en excluant ces frais, d’autre part, l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 33.626,00 euros.

La société PARIS AZUR CONSEIL IMMOBILIER a restitué les locaux le 30 juin 2014.

Par acte d’huissier du 27 août 2014, la société DUFFORT BIGUET IMMOBILIER a assigné la Sté PARIS AZUR IMMOBILIER aux fins notamment de voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par cette dernière à la somme annuelle de 37.362 euros HC HT, dire que la locataire n’a pas droit à une indemnité d’éviction, subsidiairement, fixer l’indemnité d’éviction due par la bailleresse à la société PARIS AZUR CONSEIL IMMOBILIER à la somme de 143.000,00 euros .

Dans ses dernières conclusions en date du 20 mars 2015, la société DUFFORT BIGUET IMMOBILIER demande au tribunal de :

- Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société PARIS AZUR CONSEIL IMMOBILIER à la société DUFFORT BIGUET IMMOBILIER à la somme annuelle de 37.362 euros HC, HT, à compter du 8 novembre 2013 et jusqu’au 30 juin 2014 ;

- Dire et juger que le montant de l’indemnité d’éviction due à la société PARIS AZUR CONSEIL IMMOBILIER par la société DUFFORT BIGUET IMMOBILIER doit être fixée à la somme de 143.000,00 euros ;

- Prononcer la compensation entre les sommes dues par la société PARIS AZUR CONSEIL IMMOBILIER à la société DUFFORT BIGUET IMMOBILIER au titre de l’indemnité d’occupation, et celles susceptibles d’êtres dues par la société DUFFORT BIGUET IMMOBILIER à la société PARIS AZUR CONSEIL IMMOBILIER au titre de l’indemnité d’éviction ;

- Débouter la société PARIS AZUR CONSEIL IMMOBILIER de sa demande de condamnation au remboursement du dépôt de garantie ;

- Assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire ;

- Condamner la société PARIS AZUR CONSEIL IMMOBILIER à payer à la Société DUFFORT BIGUET IMMOBILIER la somme de 4.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, qui seront recouvrés, pour ce qui la concerne, par la SCP D E conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 23 mars 2015, la société PARIS AZUR IMMOBILIER demande au tribunal de :

- Fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle s’établit à la somme de 23.538,20 € ;

- Fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la société DUFFORT BIGUET IMMOBILIER à la société PACIM aux sommes suivantes :

- Indemnité principale 294.971 €

 – Trouble commercial 24.000 €

 – Frais de remploi 20.058 €

 – Frais de réinstallation 123.108,13 €

 – Subsidiairement, frais d’agencement non amortis 64.000 €

 – Frais de déménagement 897 €

 – Indemnité pour double loyer 9.340 €

 – Frais divers 2.500 €

 – Imposition de la plus-value à déterminer selon montant de l’indemnité principale ;

- Condamner la société DUFFORT BIGUET IMMOBILIER à payer à la société PACIM la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toutes voies de recours et sans caution ;

- Condamner la société DUFFORT BIGUET IMMOBILIER en tous les dépens, y compris les frais et honoraires d’expertise, dont distraction au profit de M^e Pierre HENRI, avocat, sur son affirmation de droit.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 mars 2015.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur a ouvert droit au profit du locataire, d’une part, selon l’article L 145-14 du code de commerce, à une indemnité d’éviction et d’autre part, selon l’article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

Toutefois, selon l’article L145-17 I., le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

1. Sur le motif grave et légitime :

Selon l’article L145-17, le bailleur qui se prévaut d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire en raison de l’inexécution d’une obligation contractuelle peut être dispensé du paiement de l’indemnité d’éviction seulement si l’infraction commise par le preneur s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure délivrée par acte extra judiciaire d’avoir à la faire cesser, cette mise en demeure devant, à peine de nullité, préciser le motif invoqué .

Il en résulte que le bailleur est tenu par les motifs invoqués dans son congé avec refus de renouvellement sans indemnité et que ces motifs doivent donc être explicites .

En l’espèce, dans l’acte extra judiciaire délivré le 26 mars 2014, la Sté DUFFORT BIGUET IMMOBILIER mettait la Sté PARIS AZUR IMMOBILIER “en demeure de satisfaire aux obligations non exécutées par le preneur” indiquant qu’elle entendait se prévaloir des manquements graves de la locataire à ses obligations contractuelles et du bénéfice des dispositions des articles L145-14 et L145-17 du code de commerce, reproduites dans l’acte. Cet acte précisait en outre :

“ICI LE MOTIF INVOQUE EST:

Exécution de travaux sans autorisation du bailleur.

Nature des travaux d’aménagement et d’agencement exécutés sans autorisation du bailleur: cloisonnement, dépose et pose de parquet, électricité, marbrerie, menuiseries intérieures, serrurerie, ravalement extérieur et modification de la façade, notamment par la pose d’une enseigne.”

La Sté PARIS AZUR IMMOBILIER oppose la prescription quinquennale en faisant valoir que les travaux d’aménagement réalisés en 2005 ont fait l’objet d’une réclamation en justice seulement par l’assignation délivrée le 27 août 2014.

La Sté PARIS AZUR IMMOBILIER se prévaut de l’article L110-4 du code de commerce selon lequel les obligations nées à l’occasion de leur commerce par les commerçants se prescrivent par cinq ans de même que les actions en paiement . Cependant, la présente procédure concerne le congé délivré le 29 avril 2013. Elle a été diligentée dans le délai de prescription prévu par l’article L145-60 du code de commerce à compter de la date de ce congé . Les infractions au bail motivant le congé avec refus d’indemnité doivent avoir été commises au cours du contrat de bail objet du renouvellement mais la loi n’impose pas qu’elles aient été commises dans un délai inférieur à cinq ans à peine de prescription.

Il convient, en conséquence, de rejeter la fin de non recevoir tirée de la prescription.

Selon l’article 5 du contrat de bail, le preneur doit entretenir les lieux loués “en bon état de réparations intérieures et extérieures”, il “supportera l’entière charge des clôtures, devanture des locaux et fera son affaire personnelle de leur entretien et le cas échéant de leur remplacement”.

Selon l’article 6: “Le preneur ne pourra sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, modifier la distribution des locaux loués, effectuer des constructions, adjonctions, pratiquer des démolitions et percements de murs et cloisons (…) Tous embellissements, améliorations et installations, changements et les travaux intérieurs autres que le matériel et le mobilier portatif notamment les distributions électriques, canalisations (…) et divers fixés aux murs faits par le preneur dans les lieux loués resteront en fin de bail, la propriété du bailleur (…)”.

Il ressort de ces stipulations que le locataire peut procéder à tous embellissements, améliorations, installations, travaux intérieurs, entretenir ou remplacer la devanture mais que s’agissant des travaux limitativement énumérés au premier alinéa de l’article 6, il devra solliciter l’autorisation du bailleur.

Seuls les travaux énumérés dans le congé comme ayant été exécutés sans autorisation sont à prendre en considération pour apprécier l’existence d’un motif grave et légitime dispensant le bailleur du paiement d’une indemnité d’éviction.

S’agissant des travaux de “ravalement extérieur et modification de la façade”, la Sté PARIS AZUR IMMOBILIER produit deux lettres de la Sté DUFFORT BIGUET IMMOBILIER relatives à sa demande d’autorisation d’effectuer des travaux sur la façade, en date des 9 novembre 2004 et 24 novembre 2004, cette seconde lettre indiquant que la bailleresse faisait convoquer une assemblée générale des copropriétaires pour lui soumettre le projet de travaux d’aménagement de la façade. Elle produit également un courriel daté du 28 janvier 2005 aux termes duquel la Sté DUFFORT BIGUET IMMOBILIER transmet à la Sté PARIS AZUR IMMOBILIER un exemplaire du procès-verbal d’assemblée spéciale des copropriétaires du 6 janvier 2005 autorisant les travaux de modification de la devanture de la boutique. La notice descriptive relative à ces travaux, décrivant l’ensemble de la devanture y compris l’enseigne, revêtue des sceaux et de les signatures des représentants de la Sté PARIS AZUR IMMOBILIER, de son maître d’oeuvre, du syndic ainsi que de la Sté DUFFORT BIGUET IMMOBILIER est versée aux débats.

Il ressort de ces éléments que la Sté DUFFORT BIGUET IMMOBILIER a autorisé les travaux relatifs à la façade et en particulier l’enseigne posée au dessus du linteau de l’immeuble.

S’agissant de l’enseigne drapeau qui n’apparaît pas sur le descriptif des travaux autorisés, selon les photographies non contestées produites, elle a été installée de façon identique à celle du commerce occupant précédemment les locaux . A supposer que malgré son caractère ostensible, la bailleresse n’ait pas connu l’existence de cette enseigne avant la délivrance du congé offrant le paiement d’une indemnité d’éviction, la pose d’une telle enseigne identique à celle préexistant avant le contrat de bail ne saurait constituer une infraction grave au contrat de bail.

S’agissant des autres travaux reprochés, compte tenu de la nécessité d’adapter les locaux à leur nouvelle destination autorisée d’agence immobilière alors qu’ils étaient auparavant à destination de joaillerie, il apparaissait indispensable, en l’espèce, de procéder à des travaux d’aménagement. Il ressort de la lettre du 9 novembre 2004 adressée par la Sté DUFFORT BIGUET IMMOBILIER à la Sté PARIS AZUR IMMOBILIER qu’il était d’ailleurs convenu entre les parties que cette dernière effectuerait des travaux d’aménagement intérieur puisque la bailleresse lui écrivait “dans le cadre de vos prochains travaux de rénovation des locaux loués nous avons bien noté que vous nous ferez parvenir votre “projet” d’aménagement de la façade (…) Nous vous conseillons également d’aviser la copropriété (…) Concernant les éventuelles nuisances “sonores” consécutives aux travaux d’aménagement intérieurs.”

Les travaux relatifs au remplacement du parquet, la marbrerie et les menuiseries constituent des travaux d’embellissement et d’aménagement intérieurs ne requérant pas l’autorisation de la bailleresse en application de l’article 6 du contrat de bail. Il en est de même de ceux relatifs à l’électricité et la serrurerie dont l’entretien complet est d’ailleurs mis à la charge du locataire à l’article 5 du bail.

Concernant le cloisonnement, la Sté DUFFORT BIGUET IMMOBILIER se contente de produire parmi de nombreuses factures inopérantes, une facture de 2005 partiellement illisible mentionnant un cloisonnement. Cependant elle ne caractérise pas l’existence d’un réel changement de distribution requérant l’autorisation de la bailleresse en application de l’article 6 du contrat de bail.

Les autres travaux visés dans les écritures de la Sté DUFFORT BIGUET IMMOBILIER mais non dans la mise en demeure du 26 mars 2014 n’ont pas à être pris en considération. Au demeurant, ils correspondent à des travaux d’aménagement ne nécessitant pas l’autorisation requise en application de l’article 6 précité.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la Sté PARIS AZUR IMMOBILIER ne démontre pas l’existence d’un motif grave et légitime la dispensant du paiement de l’indemnité d’éviction.

Il convient, en conséquence, de dire que par l’effet du congé comportant refus de renouvellement signifié le 29 avril 2013, le bail a pris fin le 7 novembre 2013 et que ce congé ouvre droit au profit du locataire au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L145-14 du code de commerce .

2.Sur la fixation de l’indemnité d’éviction:

Il ressort de l’article L 145-14 du code de commerce que l’indemnité d’éviction due par le bailleur qui refuse le renouvellement est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

2.1.Sur l’indemnité principale:

Lorsque l’activité exercée peut être déplacée sans perte importante de clientèle, l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert alors que si l’éviction entraîne la perte du fonds, elle correspond à sa valeur de remplacement.

Selon le contrat de bail, le local commercial est loué à destination de “Agence immobilière (transaction et gestion immobilière y compris toutes opérations immobilières), marchand de biens et assurances.” , moyennant un loyer de 21.500 euros HT HC.

Il est situé au rez-de-chaussée, […] à Paris 7^e, dans un immeuble des années 30 avec une façade sur rue en pierre de taille dont le ravalement est en état d’usage.

L’Expert expose qu’il s’agit “d’une belle adresse au sein d’un quartier huppé, profitant de l’environnement de quelques enseignes, plutôt haut de gamme tant dans l’équipement de la personne que dans celui de la maison et d’une bonne desserte de métro”.

Le local comprend une boutique rectangulaire, un dégagement en continuation de la boutique desservant un bureau, à gauche, un WC et à droite une réserve. Il développe un linéaire de 4,40 m en façade . L’expert expose qu’il est en parfait état, ayant fait l’objet de travaux d’aménagement courant 2004/2005 puis a été entièrement rénové en 2011.

L’expert a relevé une surface utile de 36 m2. Il retient une surface pondérée de 30,50 m2. Cette pondération n’est pas discutée par les parties.

La Sté DUFFORT BIGUET IMMOBILIER a trouvé un local de remplacement situé 81 rue du Bac à Paris 7^e où était exercé un fonds de commerce de vente de tapis. Le droit au bail lui a été cédé par acte du 31 mars 2014 moyennant un prix de 400.000 euros et elle a conclu le jour même un nouveau bail de neuf ans à compter du 1^er avril 2014 moyennant un loyer annuel de 33.600 € HT HC . La surface utile de ces nouveaux locaux est de 53,24 m2, l’expert estime la surface pondérée à 41,36 m2P.

La Sté PARIS AZUR IMMOBILIER demande que son préjudice soit évalué au regard de son préjudice subi résultant du déplacement de son fonds de commerce dans des locaux équivalents dans le même arrondissement . Elle demande de prendre en compte le coût d’acquisition du droit au bail de ses nouveaux locaux s’élevant à 400.000 euros et de le réduire au prorata de la différence de surfaces pondérées entre ses anciens locaux (30,50 m2) et les nouveaux (41,36 m2) et demande au tribunal de fixer, en conséquence, l’indemnité principale d’éviction à 294.971 euros.

Cependant, le préjudice subi correspond au montant du droit au bail relatif au local perdu objet de l’éviction et non au coût d’accession d’un nouveau droit au bail portant sur un local ayant des caractéristiques différentes. Ainsi, en l’espèce, les nouveaux locaux, mieux situés et présentant une surface utile plus importante, ne sont pas équivalents à ceux abandonnés et ne peuvent se voir appliquer la même valeur au mètre carré. En conséquence, l’indemnité d’éviction sera évaluée en considération de perte du droit au bail des locaux situés […].

Au regard des références présentées par l’expert en nouvelles locations, renouvellements amiables et renouvellements judiciaire, de la qualité de l’emplacement en cause et de la destination du commerce, la valeur locative de marché de 1.750 euros/m2 apparaît justifiée soit 53.375€/an (1.750 €X30,50= 53.375€/an) . En effet, les valeurs proposées dans le rapport d’expertise amiable présenté par le preneur sont trop élevées car correspondent à des emplacements de trés haute commercialité accueillant de grandes enseignes.

S’agissant d’une destination assimilable à une activité de bureau, le loyer en renouvellement aurait été déplafonné. Il convient de retenir comme le propose l’expert, la valeur locative en renouvellement déplafonnée à 70% de la valeur locative de marché (1.225 €/m2P) soit 37.362 €/ an (1.225 €X30,50 =37.362 €/ an).

Le coefficient d’emplacement proposé par l’expert de 7,5 apparaît adapté. Il en déduit une valeur de droit au bail de 120.000 euros ( 53.375 – 37.362 = 16.000 € X7,5) que la Sté DUFFORT BIGUET IMMOBILIER demande au tribunal de retenir.

Ce montant apparaissant justifié, il convient de fixer à 120.000 euros l’indemnité principale d’éviction.

2.2. Sur les indemnités accessoires:

— indemnité de remploi:

Il est d’usage de fixer l’indemnité de remploi à 10% de l’indemnité principale. Cependant, en l’espèce, relevant qu’il n’y a pas eu de frais d’agence pour rechercher les locaux, évaluant les frais d’agence habituels pour un prix de 120.000 euros à 8.400 euros et les frais fiscaux à 2.910 euros, soit un total de 11.310 euros et tenant compte du temps passé à la recherche des nouveaux locaux, l’expert fixe l’indemnité à 10.000 euros, montant que la bailleresse demande de retenir en soulignant qu’il n’y a pas lieu de retenir les frais d’enregistrement et d’intermédiaires exposés pour obtenir le local commercial rue du Bac s’agissant de locaux plus grands .

De son côté, la Sté PARIS AZUR IMMOBILIER demande la prise en compte d’une somme de 20.058 euros, soit le coût des frais d’enregistrement correspondant au prix de cession ramené à une somme de 194.961 euros outre 10.000 euros. Elle fait état s’agissant des nouveaux locaux loués du paiement d’une somme de 15.310 euros au titre des droits d’enregistrement et de 15.049 euros au titre des intermédiaires rédacteurs de l’acte de cession.

L’évaluation des frais de remploi présentée par l’expert est approximative. Aucun élément ne permet d’établir que la Sté PARIS AZUR IMMOBILIER qui a dû employer son personnel à la recherche de nouveaux locaux, payer des droits d’enregistrement et faire face à des frais d’avocats pour la rédaction de l’acte de cession et du nouveau bail, aurait effectué des dépenses inférieures au montant de 10% de l’indemnité principale qu’il est d’usage d’allouer.

Il convient, en conséquence, de fixer les frais de remploi à 12.000 euros.

— trouble commercial:

L’expert expose que classiquement ce trouble est évalué à trois mois de résultats moyens mais qu’il le ramène à deux mois car le preneur a trouvé rapidement de nouveaux locaux. Il propose donc d’évaluer ce trouble à 16.000 euros.

La Sté DUFFORT BIGUET IMMOBILIER demande de l’évaluer à un mois du résultat moyen soit 8.000 euros compte tenu de l’activité spécifique de la locataire dont trois des quatre salariés, amenés à faire de nombreuses visites extérieures, ne sont pas rattachés aux locaux, de sorte que les perturbations subies sont très limitées.

La Sté PARIS AZUR IMMOBILIER demande de retenir trois de mois de résultat moyen soit 24.000 euros. Elle fait notamment valoir que le personnel reste souvent sur place pour démarcher les clients, que le temps de transfert a nécessairement un impact sur l’activité notamment pour la mise en place informatique, que la circonstance qu’elle ait rapidement trouvé un nouveau local n’a pas réduit son préjudice lié au déménagement et à sa réinstallation; qu’elle s’est mise en situation de fragilité économique pour faire face aux dépenses nécessaires à sa réinstallation.

La circonstance que le personnel soit amené à faire des déplacements extérieurs ne suffit pas à limiter de façon significative le préjudice commercial subi. Il ressort des éléments du dossier que la nécessité dans laquelle s’est trouvée la locataire de transférer son activité notamment en recherchant de nouveau locaux, en procédant aux négociations nécessaires et à son installation, a subi un trouble commercial qui sera évalué à trois mois du chiffre d’affaires moyen soit 24.000 euros.

— frais de réinstallation ou frais d’agencement non amortis:

L’expert propose de retenir les frais d’agencements non amortis, soit une valeur de 64.000 euros à la fin de l’année 2013. Il précise que l’activité exercée ne réclamant pas d’installation spécifique, il n’y a pas lieu d ‘ajouter à l’indemnisation des agencements non amortis les frais de réinstallations q’il évalue à 37.500 euros après application d’un coefficient de vétusté de 37.500 euros.

La Sté DUFFORT BIGUET IMMOBILIER fait valoir que les travaux réalisés en fraude de ses droits ne peuvent donner lieu à indemnisation, que l’activité exercée ne nécessite pas d’installation spécifique qu’en outre, la clause d’accession à son profit en fin de bail exclut toute indemnisation au titre des aménagements non amortis.

De son côté, la Sté PARIS AZUR IMMOBILIER estime qu’elle doit être indemnisée de ses frais de réinstallation dans une situation identique à celle laissée en appliquant au coût des travaux qu’elle a réalisé dans ses nouveaux locaux un prorata correspondant à la surface des locaux délaissés, soit 123.108,13 euros. Subsidiairement, elle demande la prise en compte des frais d’aménagements non amortis.

La démonstration n’est pas faite que les frais d’agencement aient été réalisés par la locataire en fraude des droits de la bailleresse.

Les frais de réinstallation sont les frais nécessaires à la reprise de l’activité du locataire dans les nouveaux locaux. Ils ne doivent toutefois pas correspondre à une installation neuve mais tenir compte de la vétusté de l’installation quittée sauf au cas où une installation spécifique est nécessaire. Ils ne peuvent se cumuler avec les coûts des agencements non amortis.

En application de l’article 6 du bail, les travaux réalisés par le preneur évincé ont fait accession au bailleur, il n’en demeure pas moins que la locataire a subi un préjudice, du fait de la nécessité de se réinstaller, au moins égal au montant des agencements non amortis puisqu’il doit réaliser de nouveaux travaux d’installation.

Il convient donc de retenir une somme de 64.000 euros au titre des frais d’agencement non amortis.

— frais de déménagement:

L’expert reprend la somme de 897 euros correspondant au devis présenté par la locataire. Ce montant approuvé par les deux parties sera retenu.

— indemnité de double loyer:

L’expert retient à ce titre trois mois de loyer déplafonné des locaux objet du bail correspondant à la durée initialement annoncée pour les travaux dans les nouveaux locaux dont le bail a pris effet le 1^er avril 2014. La Sté PARIS AZUR IMMOBILIER demande que cette évaluation soit retenue.

La Sté DUFFORT BIGUET IMMOBILIER considère que les frais de réinstallation n’étant pas indemnisable, la durée correspondant à ces travaux ne doit pas être prise en compte, de sorte qu’un seul mois sur la base du loyer actuel et non du nouveau bail doit être pris en compte .

Compte tenu des travaux d’installation nécessaires et justifiés, la durée de trois mois doit être retenue. Dès lors que durant cette période le bail était expiré, de sorte que la Sté PARIS AZUR IMMOBILIER ne devait plus le loyer contractuel mais une indemnité d’occupation pour les locaux évincés déplafonné, c’est à juste titre que l’expert s’est référé au montant du loyer déplafonné des locaux évincés. La somme de 9.340 euros qu’il propose à ce titre sera retenue.

— frais divers:

L’expert propose au titre notamment des frais juridiques, administratifs, formalités au registre du commerce, papier à entête, carte de visites etc un montant de 2.500 euros que les parties demandent de retenir. Ce montant sera donc retenu.

— imposition des plus values:

La Sté PARIS AZUR IMMOBILIER demande que soit pris en compte l’impôt qu’elle aura à payer en fonction du montant de l’indemnité principale.

Cependant, l’impôt à payer est une conséquence des effets de la loi fiscale sur la plus value consécutive à l’indemnité perçue et ne constitue pas un préjudice résultant du congé délivré . Cette imposition ne sera donc pas prise en compte au titre du préjudice subi.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, que l’indemnité d’éviction totale due à la Sté PARIS AZUR IMMOBILIER s’élève à la somme de:

— indemnité principale: 120.000 €

— indemnité de remploi 12.000 €

— trouble commercial 24.000 €

— frais d’agencements non amortis 64.000 €

— frais de déménagement: 897 €

— indemnité de double loyer 9.340€

— frais divers 2.500€

TOTAL 232.737 €

3. Sur l’indemnité d’occupation:

En application de l’article L145-28 du code de commerce , le locataire évincé pouvant prétendre à une indemnité d’éviction a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de celle-ci . Il est redevable, selon ce texte, d’une indemnité d’occupation calculée d’après la valeur locative et en tenant compte de tous éléments d’appréciation.

L’expert reprend la valeur locative déplafonnée qu’il a retenu, soit 37.362 euros à laquelle il applique un abattement pour précarité de 10%, soit un montant de 33.626 euros par an HT HC.

La Sté DUFFORT BIGUET IMMOBILIER conteste l’application d’un coefficient de précarité puisqu’au regard du chiffre d’affaires réalisé par la Sté PARIS AZUR IMMOBILIER, il n’est pas établi qu’elle ait été troublée dans son activité par le congé délivré, et ce, d’autant que ses salariés négociateurs se déplacent beaucoup à l’extérieur des locaux loués . Elle souligne que les locaux ayant été libérés le 30 juin 2014, c’est seulement une durée de sept mois qui est concernée . Elle demande que l’indemnité soit évaluée à la valeur locative en renouvellement déplafonnée , soit 37.362 euros HT HC.

La Sté PARIS AZUR IMMOBILIER répond que les négociateurs ont leur poste de travail dans l’agence et que son chiffre d’affaires a baissé. Elle demande d’appliquer un abattement de 20% .

La situation de maintien dans les lieux dans l’attente d’une indemnité d’éviction implique nécessairement une précarité, notamment en ce qu’elle freine toute possibilité de projet dans le local pour lequel l’indemnité d’occupation est due. Les éléments invoqués par la bailleresse ne sont pas de nature à démontrer qu’en l’espèce, exceptionnellement, il n’y aurait pas eu une telle précarité. De son côté, la Sté PARIS AZUR IMMOBILIER ne démontre pas que cette précarité justifierait l’application d’un coefficient de 20%.

Il convient de retenir un coefficient de 10% conformément aux usages et qui apparaît justifié en l’espèce, soit une indemnité d’occupation annuelle de 33.626 euros HT HC qui devra être calculée sur la période du 8 novembre 2013 au 30 juin 2014, outre les charges et taxes éventuelles.

Sur les autres demandes

Dans ses dernières écritures, la Sté PARIS AZUR IMMOBILIER renonce à sa demande relative au remboursement du dépôt de garantie qu’elle déclare avoir obtenu en cours de procédure le 6 novembre 2014. Il convient de lui en donner acte.

La Sté DUFFORT BIGUET IMMOBILIER et la Sté PARIS AZUR IMMOBILIER étant réciproquement créancière et débitrices les unes des autres, il y a lieu de constater que le paiement de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit par compensation.

Il convient d’ordonner l’exécution provisoire compatible avec la présente affaire en l’absence de droit de repentir, la locataire ayant quitté les lieux,

L’instance et l’expertise ont eu pour cause la délivrance par la Sté DUFFORT BIGUET IMMOBILIER du congé refusant le renouvellement. Il lui appartient en conséquence d’en supporter les dépens, en ce compris le coût de l’expertise ainsi que le montant de l’indemnité allouée à la Sté PARIS AZUR IMMOBILIER au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, laquelle sera fixée à 5.000 euros.

La Sté DUFFORT BIGUET IMMOBILIER sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Donne acte à la Sté PARIS AZUR IMMOBILIER de ce qu’elle reconnaît avoir obtenu le remboursement du dépôt de garantie prévu au contrat de bail en cause et qu’elle renonce à sa demande de restitution de ce dépôt de garantie.

Rejette, la fin de non recevoir tirée de la prescription.

Dit que par l’effet du congé comportant refus de renouvellement signifié le 29 avril 2013, le bail a pris fin le 7 novembre 2013,

Dit que la Sté DUFFORT BIGUET IMMOBILIER ne caractérise pas l’existence d’un motif grave et légitime de nature à le dispenser du paiement d’une indemnité d’éviction,

Dit que le congé signifié le 29 avril 2013 ouvre droit au profit de la Sté PARIS AZUR IMMOBILIER au paiement d’ une indemnité d’éviction ,

Déboute la locataire de sa demande d’indemnité au titre de l’imposition sur la plus value,

Fixe à la somme de 232.737 € (deux cent trente deux mille sept cent trente sept euros) le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par la Sté DUFFORT BIGUET IMMOBILIER à la Sté PARIS AZUR IMMOBILIER,

Dit que la Sté PARIS AZUR IMMOBILIER est redevable à l’égard de la Sté DUFFORT BIGUET IMMOBILIER d’une indemnité d’occupation à compter du 8 novembre 2013 jusqu’ au 30 juin 2014,

Fixe le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 33.626 euros HT HC qui devra être calculée sur la période du 8 novembre 2013 au 30 juin 2014 outre les taxes et charges,

Dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,

Condamne la Sté DUFFORT BIGUET IMMOBILIER à payer à la Sté PARIS AZUR IMMOBILIER la somme de 5.000 euros ( cinq mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Sté DUFFORT BIGUET IMMOBILIER de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire,

Rejette les autres demandes,

Condamne la Sté DUFFORT BIGUET IMMOBILIER aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et dit qu’ils seront recouvrés avec distraction au profit de Maître P. HENRI, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Fait et jugé à Paris, le 31 Mai 2016

Le Greffier Le Président

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