MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 07 Septembre 2017

DOSSIER N° : 14/05970

AFFAIRE : B Y, C Y C/ S.A.R.L. IMMOBILIERE DE COEUILLY, S.A.R.L. IMMOVILLIERS SARL, Société CODANIM

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CRETEIL

4^e Chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame CARIOU, Vice-Président

Statuant par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame CERUTTI, lors de l’audience

Madame X, lors du prononcé

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur B Y

né le […] à […]

[…]

- Et -

Madame C Y

née le […] à […]

les deux représentés par M^e K L-M, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire : PC 215

DEFENDERESSES

S.A.R.L. IMMOBILIERE DE COEUILLY, dont le siège social est sis

[…]

représentée par M^e Isabelle SCHEIDECKER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : P0156

S.A.R.L. IMMOVILLIERS SARL, dont le siège social est sis

[…]

représentée par M^e Claude SEIGNOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire : 236

Société CODANIM, dont le siège social est sis

6 rue des Prés Saint-Martin – 77340 PONTAULT COMBAULT

représentée par M^e G H, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : E0990

*****************

Clôture prononcée le : 18 Mai 2017

Débats tenus à l’audience du : 06 Juin 2017

Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Septembre 2017

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le : 07 Septembre 2017.

*****************

EXPOSE DU LITIGE:

Suivant acte authentique en date du 20 avril 2012 reçu par Maître N-O P, avec la participation de Maître D E, Monsieur B Y et son épouse, Madame C Y (ci-après les époux Y), ont acquis de la société CODANIM une maison d’habitation située […].

A la suite de fortes pluies et vents, les époux Y ont constaté l’apparition d’infiltrations d’eau dans la maison.

Par ordonnance rendue en date du 11 avril 2014, le juge des référés du tribunal de céans, saisi sur requête des époux Y, a ordonné une expertise et désigné pour y procéder Monsieur F Z.

Par exploit d’huissier en date du 27 juin 2014, les époux Y ont fait assigner la société CODANIM devant le tribunal de grande instance de Créteil.

Par ordonnance en date du 5 février 2015, le juge de la mise en état de ce tribunal, statuant sur un incident soulevé par la société CODANIM, a ordonné qu’il soit sursis à statuer jusqu’à ce que l’expert désigné par le juge des référés dépose son rapport et rejeté la demande formée par la société CODANIM au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 10 novembre 2015.

Par exploit d’huissier en date du 29 juin 2016, la société CODANIM a fait assigner en intervention forcée les SARL Immobilière de Coeully et Immovilliers devant ce tribunal.

Cette instance a été jointe à la présente instance par mention au dossier en date du 6 décembre 2016.

Dans leurs dernières conclusions en ouverture de rapport signifiées le 7 avril 2017, Monsieur et Madame Y demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— débouter la société CODANIM de toutes ses demandes, fins et conclusions;

— la condamner à leur payer la somme de 28.794,15 euros à titre de restitution partielle du prix de vente, ceci avec intérêt légal à compter de la signification des présentes conclusions;

A titre infiniment subsidiaire,

— au cas ou le tribunal ne s’estimerait pas suffisamment informé, désigner un autre expert ayant pour mission d’évaluer le coût total de la réfection partielle de la toiture de leur pavillon;

— condamner la société CODANIM au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront ceux de la procédure de référé et les honoraires d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de maître K L M.

Au soutien de leurs prétentions, se fondant sur les articles 1641 et suivants du code civil ainsi que le rapport d’expertise, les époux Y font valoir que les défauts d’étanchéité et de non-conformité affectant la toiture de leur pavillon la rendant impropre à sa destination, étaient antérieurs à la vente et leur ont été dissimulés, la toiture présentant un état impeccable. Ils ajoutent que la société CODANIM, professionnel de l’immobilier, n’a pas vérifié la bonne étanchéité de la toiture et qu’ils sont donc fondés à agir en garantie des vices cachés.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 12 mai 2017, la société CODANIM demande au tribunal :

à titre liminaire,

— lui décerner acte de son désistement d’instance à l’encontre des sociétés Immobilière de Coeuilly et Immovilliers et dire qu’entre ces parties, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, chacune de ces mêmes parties conservant la charge de ses propres frais et dépens engagés dans le cadre de la présente instance ;

à titre principal,

— de débouter Monsieur et Madame Y de toutes leurs demandes, fins ou conclusions formulées à l’encontre de la société CODANIM ;

à titre subsidiaire,

— dans l’hypothèse où l’existence d’un vice caché antérieur à la vente serait retenue, dire que la condamnation mise à la charge de la société CODANIM ne pourrait être supérieure à 9.373,10 euros TTC correspondant au montant du devis de la société I J n° 1503004 du 10 mars 2015;

— dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande, au demeurant contestée, des époux Y d’une nouvelle mesure d’expertise judiciaire, donner mission principale à l’expert d’examiner les désordres et vices allégués par eux dans leurs conclusions, les décrire, en indiquer la nature, l’importance et la date d’apparition, en rechercher la ou les causes;

en tout état de cause,

— de dire qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir;

— de condamner solidairement ou, à défaut in solidum les époux Y à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens (comprenant les frais d’expertise) à recouvrer par Maître G H conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, se fondant sur les articles 31, 122, 325 et suivants, 331 et suivants du code de procédure civile, 1240, 1641 et 1992 du code civil mais également le rapport d’expertise, la société CODANIM fait valoir que le rapport d’expertise ne caractérise pas l’existence d’un vice caché, ce qui justifie de rejeter les demandes formulées par les époux Y.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 22 février 2017, la SARL Immovilliers demande au tribunal de :

— lui donner acte de ce qu’elle accepte le désistement de la société CODANIM nonobstant ses écritures au fond antérieures et de ce qu’elle conservera la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés pour assurer la défense de ses intérêts;

— laisser la charge des dépens à la partie qui les a engagés.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 21 février 2017, la SARL Immobilière de Coeully demande au tribunal de :

— dire parfait le désistement accepté de la société CODANIM contre elle;

— dire que chaque partie conservera à sa charge ses frais et dépens.

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

La clôture de la procédure est intervenue le 18 mai 2017.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur les demandes formulées à l’encontre des SARL Immobilière de Coeully et Immovilliers:

Aux termes des dispositions de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. Le désistement peut toutefois ne porter que sur certaines des prétentions dont le tribunal a été saisi, le juge devant alors statuer sur les autres demandes.

Aux termes des dispositions de l’article 395 du code de procédure civile, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.

En l’espèce le désistement d’instance de la société CODANIM est expressément limité aux demandes formulées à l’encontre des sociétés Immobilière de Coeully et Immovilliers.

La SARL Immobilière de Coeully et la SARL Immovilliers acceptant ce désistement, il y a lieu de faire droit à la demande formulée par la société CODANIM.

En conséquence aucune demande n’est plus formulée à l’encontre de ces deux sociétés.

Sur la demande principale:

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En application de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il ressort en l’espèce du rapport d’expertise de Monsieur Z que deux réels désordres sont à retenir concernant l’immeuble des époux Y. Le premier de ces désordres concerne le décollement de la peinture, le second concerne les détériorations de la frisette extérieure à la maison.

Aux termes de la lecture dudit rapport, l’expert conclut à l’absence de préjudice ou d’impropriété à la destination dans les deux cas susvisés, les désordres étant purement esthétiques.

Les époux Y soutiennent qu’ils sont fondés à solliciter la restitution partielle du prix de vente de leur bien immobilier en vertu de la garantie des vices cachés à laquelle se trouve tenue la société CODANIM en sa qualité de venderesse.

Les époux Y s’appuient sur le fait que les défauts d’étanchéité et non-conformités affectant la toiture existaient préalablement à la vente et que le clos et le couvert n’ont pas été respectés pour déduire que la toiture ne remplit pas sa fonction essentielle d’étanchéité, étant ainsi partiellement impropre à sa destination.

Or la lecture du rapport d’expertise révèle qu’ hors les tâches diverses dans les combles, aucune humidité n’a été mesurée au droit des désordres allégués par les époux Y.

Monsieur Z a ainsi précisé la réalité des désordres et leur importance.

Concernant le décollement de peinture, notamment dans l’une des chambres apparaissant comme étant une chambre d’enfant selon le procès verbal de constat dressé par maître A (photographies figurant en pages 10 du rapport d’expertise), l’expert a relevé que la préparation des peintures sur le plafond était inexistante, la peinture ayant été mise en oeuvre directement sur le placoplâtre.

Concernant les déteriorations de la frisette extérieure à la maison, l’expert a relevé qu’elles préexistaient à l’acquisition de la maison et se sont partiellement aggravées au cours des expertises.

Les photographies communiquées à Monsieur Z et prises par les époux Y lors de leur visite de la maison confirment l’antériorité de ces déteriorations. Elles sont également de nature à démontrer que lesdites détériorations, notamment celle de la frisette de la façade jardin, étaient nettement visibles.

Il s’en suit que les époux Y ne pouvaient ignorer l’existence de ces déteriorations apparentes.

En outre les défauts allégués par les époux Y ne sauraient constituer un vice caché au sens des dispositions susvisées du code civil s’agissant notamment de défauts de vétusté, lesquels peuvent légitimement être considérés comme acceptés en connaissance de cause par l’acheteur d’un bien ancien. L’acheteur d’un tel bien ne saurait avoir les mêmes attentes que l’acheteur d’un bien neuf.

Tout bien se trouve en effet soumis aux effets de dégradation en raison du passage du temps. Or le passage du temps engendre inévitablement une usure, un vieillissement et de là sa vétusté.

La lecture parallèle de l’acte de vente et du rapport d’expertise confirme que le bien acquis par les époux Y a fait l’objet de travaux de surélévation en 1978/1979. La toiture dudit bien a, ainsi que l’a justement relevé l’expert, plus de 35 ans.

Il est exact que Monsieur Z a retenu une conjonction de phénomènes comme étant à l’origine des désordres survenus dans la maison des époux Y.

Aux termes de ses conclusions, l’expert a en effet retenu une non-conformité caractérisée par le non-respect des préconisations du DTU 40-211 relatives aux toitures en tuile de terre cuite fixant à 50% la pente minimale en site normal, sans écran sous toiture, la pente en partie centrale de la toiture des époux Y étant de 30% sans écran sous toiture.

Il n’en demeure pas moins que l’expert a également imputé à la vétusté de la toiture les désordres constatés, retenant que les travaux à réaliser correspondaient à une révision de toiture normale après plus de 35 ans d’usage.

Il convient au surplus de préciser que la garantie des vices cachés prévue par les dispositions susvisées du code civil n’a pas lieu d’être lorsque le trouble est insignifiant ou aisément réparable. C’est précisément le cas en l’espèce, l’expert ayant souligné que les désordres relevaient de travaux d’entretien, conclusion qui n’a fait l’objet d’aucune contestation de la part des parties.

Dans ces conditions les époux Y ne sauraient être fondés à se prévaloir des dispositions relatives à la garantie des vices cachés, en l’absence de preuve d’un tel vice. Leur demande formulée à ce titre sera par conséquent rejetée.

Sur la demande subsidiaire formulée par les époux Y:

Il résulte des articles 10, 143 et 144 du code de procédure civile que le juge a le pouvoir d’ordonner une mesure d’expertise lorsqu’il ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce les époux Y sollicitent la désignation d’un expert dans le cas ou ce tribunal s’estimerait insuffisamment informé.

Toutefois ce tribunal s’estime suffisamment informé par les conclusions du rapport de Monsieur Z.

L’expert a en effet pris soin de répondre à l’ensemble des points de la mission qui lui a été confiée par le juge des référés de ce tribunal.

La demande formulée par les époux Y à ce titre a essentiellement pour objet d’évaluer le coût total de la réfection partielle de la toiture de leur immeuble. Or force est de constater que de nombreux devis ont été soumis à l’expert, qu’il s’agisse de celui émanant de la société RENOV & BAT ou de ceux établis par les sociétés GULET, LUSOBATIM, I J ou LDR CONFORT.

Il convient au surplus de rappeler que les mesures d’instruction ordonnées par le juge n’ont pas vocation à suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.

Compte tenu de ces éléments, la demande subsidiaire des époux Y sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires:

Monsieur et Madame Y succombant, ils seront condamnés, en application des dispostions des articles 696 et 699 du code de procédure civile, aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître G H.

L’équité commande en outre de les condamner à payer à la société CODANIM une indemnité dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 3,000 euros.

Les SARL Immobilière de Coeully et Immovilliers conserveront quant à elle la charge des frais et dépens engagés par elles.

Compte tenu de la solution apportée au litige, l’exécution provisoire n’apparait pas nécessaire et ne sera pas ordonnée.

PAR CES MOTIFS:

Par jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Donne acte à la société CODANIM de son désistement d’instance à l’encontre des sociétés Immobilière de Coeully et Immovilliers et le déclare parfait ;

Déboute Monsieur B Y et Madame C Y de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre de la société CODANIM;

Condamne solidairement Monsieur B Y et Madame C Y à payer à la société CODANIM la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit que les sociétés Immobilière de Coeully et Immovilliers conserveront la charge des frais et dépens dont elles ont fait l’avance;

Condamne solidairement Monsieur B Y et Madame C Y aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de maître G H;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL DIX SEPT ET LE SEPT SEPTEMBRE

LE GREFFIER LE PRESIDENT