T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S(footnote: 1) ■
8e chambre 3e section N° RG : 12/01343 N° MINUTE : Assignation du : 10 Janvier 2012	JUGEMENT rendu le 06 Mai 2016

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires […], représenté par son syndic le Cabinet Z CB IMMOBILIER

[…]

[…]

représenté par M^e Henri ROUCH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P335

DÉFENDERESSES

Société FICOMMERCE venant aux droits de la Société FICOMA

[…]

[…]

représentée par Maître Nelson SEGUNDO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #L0301

S.A.S. COJEAN

[…]

[…]

représentée par M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant/postulant, vestiaire #PN702

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Z GILLES, Vice-Président

Gaële FRANÇOIS-HARY, Vice-Présidente

X Y, Juge

assistés de Sidney LIGNON, GREFFIER,

DÉBATS

A l’audience du 09 Mars 2016 tenue en audience publique devant X Y, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

*************************

Par exploit d’huissier en date des 26 décembre 2011 et 2 et 10 janvier 2012, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 78, […] à Paris, représenté par son syndic, le Cabinet Z A IMMOBILIER, a assigné la société FICOMA et la SAS COJEAN aux fins de les voir condamner conjointement et solidairement à supprimer tous les travaux exécutés sur les parties communes et la façade de l’immeuble sans autorisation, et ce sous astreinte de la somme de 300 Euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, ainsi qu’à cesser tout encombrement des dites parties communes également sous astreinte et à fournir au syndicat des copropriétaires le rapport des visites des pompiers attestant de la conformité de la boutique en terme de sécurité. Il sollicite également la condamnation conjointe et solidaire des défenderesses à lui verser la somme de 3.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens, le tout assorti de l’exécution provisoire.

Vu les dernières conclusions au fond du syndicat des copropriétaires notifiées par voie électronique le 4 septembre 2015,

Vu les dernières conclusions au fond de la société FICOMMERCE venant aux droits de la société FICOMA, notifiées par voie électronique le 25 juin 2014,

Vu les dernières conclusions au fond de la société SAS COJEAN notifiées par voie électronique le 16 octobre 2015,

La société FICOMMERCE venant aux droits de la société FICOMA est propriétaire du lot n°1 au sein de l’immeuble sis 78, […] à Paris, qui est soumis au statut de la copropriété et qui était géré par son syndic, le Cabinet Z B IMMOBILIER. La société FICOMMERCE venant aux droits de la société FICOMA a, par acte sous seing privé en date du 13 juillet 2010, donné à bail ses locaux à la SAS COJEAN à compter du 1^er septembre 2010. La SAS COJEAN a effectué des travaux d’aménagement des locaux loués.

Au visa des dispositions des articles 8, 9, 18 et 25d) de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, selon le dispositif ci-après reproduit de ces écritures, de :

« Condamner conjointement et solidairement la Société FICOMMERCE venant aux droits de la société FICOMA et la Société COJEAN à supprimer tous travaux exécutés sur les parties communes et la façade de l’immeuble, sans autorisation du Syndicat descopropriétaires, à savoir :

- supprimer la grille d’extraction située au-dessus de la vitrine de la boutiqueCOJEAN,

- supprimer la grille métallique à ailettes, type grille de ventilation, installée sur lafenêtre, dans la cour, aux lieu et place de sa partie vitrée,

- supprimer l’installation de tuyauterie d’évacuation dans le sous-sol del’immeuble, avec percement de murs aux parties communes,

- supprimer l’installation du disjoncteur, compteur et boitier sur le mur commundu sous-sol.

- Condamner conjointement et solidairement les Sociétés FICOMMERCE venant auxdroits de la société FICOMMA et COJEAN à restituer les parties communes en leur état antérieur, et ce sous astreinte de 300 Euros par jour de retard à compter de lasignification du jugement à intervenir.

- Condamner conjointement et solidairement les Sociétés FICOMMERCE venant aux droits de la société FICOMA et COJEAN à cesser tout encombrement des parties

communes et à retirer, en conséquence, tous les éléments d’équipement installés au sous-sol de l’immeuble, sans autorisation, et ce sous astreinte de 300 Euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir.

- Condamner conjointement et solidairement les Sociétés FICOMMERCE venant aux droits de la société FICOMA et COJEAN à cesser toute exploitation commerciale dans la partie du lot n° 1 affectée à usage d’habitation et les condamner sous astreinte de 300 Euros par jour de retard à rétablir l’affectation du lot n°1 telle qu’elle est prévue eu règlement de copropriété,

- Condamner conjointement et solidairement les Sociétés FICOMMERCE venant aux droits de la société FICOMA et COJEAN au paiement d’une somme de 5 000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

- Condamner conjointement et solidairement les Sociétés FICOMMERCE et COJEAN en tous les dépens, qui pourront être recouvrés par la SCP ROUCH et ASSOCIES,

Avocats aux offres de droit, dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution. »

Au visa des dispositions des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 17 du décret du 17 mars 1967, 1142 du Code civil et 31 du Code de procédure civile, la société FICOMMERCE venant au x droits de la société FICOMA demande au tribunal, selon le dispositif ci-après reproduit de ces écritures, de :

« Déclarer le Syndicat des Copropriétaires du 78 AVENUE KLEBER à PARIS irrecevable et prescrit en sa demande de condamnation de la société FICOMMERCE, venant aux droits de la société FICOMA, à justifier de l’affectation commerciale de la partie du lot n°1 affecté à usage d’habitation dans le règlement de copropriété et ce sous astreinte de 300 Euros / jour de retard ;

- De manière générale, déclarer le Syndicat des Copropriétaires du 78 AVENUE KLEBER à PARIS irrecevable et mal fondé en ses demandes et l’en débouter,

Subsidiairement,

- Condamner la société COJEAN à relever et garantir la société FICOMMERCE de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

- Condamner le Syndicat des Copropriétaires du 78 AVENUE KLEBER à PARIS ou tout succombant à payer à la société FICOMMERCE la somme de 4.000 Euros au titre de l’article 700 du CPC,

- Condamner le Syndicat des Copropriétaires du 78 AVENUE KLEBER à PARIS ou tout succombant en tous les dépens, dont le recouvrement pourra être poursuivi par la SELARL RACINE selon les dispositions de l’article 699 du CPC.»

Au visa des dispositions des articles 25, 42, 43, 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, la société COJEAN demande au tribunal, selon le dispositif ci-après reproduit de ces écritures, de :

«Sur les travaux entrepris :

- Dire et Juger que les travaux d’installation d’une grille de ventilation en devanture de la façade de l’immeuble ont été réalisés sur des parties privatives.

- Dire et juger que les travaux d’installation d’un grillage à ailettes sur la fenêtre située dans la cour de l’immeuble ont été réalisés sur une partie privative.

- Dire et juger que ces travaux réalisés sur des parties privatives n’affectent pas l’aspect extérieur de l’immeuble.

- Débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de sa demande en restitution des

parties communes en leur état antérieur sous astreinte à compter de l’assignation délivrée.

- Dire et Juger que la société COJEAN n’a pas procédé à l’installation de compteurs électriques dans le couloir commun, cette installation ayant été réalisée du chef du précédent propriétaire exploitant avec l’accord du syndicat des copropriétaires.

- Dire et Juger que la société COJEAN est bien fondée à se prévaloir de l’autorisation donnée par le syndic relative à la modification de l’installation électrique avec disjoncteur.

- En conséquence débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en suppression de cette installation électrique avec disjoncteur sous astreinte.

- Sur la réaffectation des lieux au visa des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 :

- Dire et juger que l’action en réaffectation du lot n° 1 pour partie en usage d’habitation est prescrite par application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

- Dire et juger que le syndicat des copropriétaires a validé les aménagements privatifs et l’affectation des lieux par deux délibérations d’assemblée générale en date des 29 novembre 2010 et 22 juin 2011.

- Dire et Juger que les décisions de l’assemblée générale devenues définitives s’opposent à la demande en réaffectation des lieux formée par le syndicat des copropriétaires.

- Dire et Juger que l’affectation commerciale du lot n° 1 est conforme à la destination de l’immeuble au sens de l’article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, toute clause contraire du règlement de copropriété devant être réputée non écrite.

- Dire et juger que l’affectation commerciale du lot n° 1 ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires au sens de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

- En conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en réaffectation

d’une partie du lot n° 1 à usage d’habitation.

- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] àpayer à la société COJEAN la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de

Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer aux dernières conclusions des parties, en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 octobre 2015 et l’audience de plaidoiries s’est tenue le 9 mars 2016.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2016.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité de la demande de cessation de l’exploitation commerciale de la partie du lot n°1 sollicitée par le syndicat des copropriétaires

La société FICOMMERCE venant aux droits de la société FICOMA et la SAS COJEAN conclut à l’irrecevabilité de la demande de cessation de l’exploitation commerciale d’une partie du lot n°1 sollicitée par le syndicat des copropriétaires aux motifs que le syndic n’aurait pas reçu l’habilitation pour former une telle demande. Elles soulignent que cette demande de rétablissement dans son affectation d’origine s’oppose à la validation consentie par les copropriétaires à une telle modification lors de l’assemblée générale du 22 juin 2011. Elles excipent que l’affectation de l’ensemble de ce lot à usage commercial date de 1947 comme il en résulte des différents actes notariés de vente dudit lot. Dès lors, l’action du syndicat des copropriétaires est prescrite.

Le syndicat des copropriétaires affirme que le lot n°1 est décrit, dans le règlement de copropriété, comme étant composé de deux boutiques réunies en une seule et à sa suite, un appartement, qui ne peut recevoir une affectation commerciale sans autorisation expresse du syndicat des copropriétaires, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce. Il affirme que les défenderesses échouent à justifier que cet appartement a été utilisé à usage commercial en totale violation du règlement de copropriété depuis 1947. Enfin, il souligne que lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2010, les copropriétaires ont donné mandat au syndic de pouvoir agir en justice,

ce qui comprenait la difficulté liée au changement d’affectation du partie du lot n°1 mais aucunement une validation de ladite assemblée de celui-ci.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sans préjudice de l’application des textes spéciaux qui fixent des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires ou entre copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de dix ans.

Constitue une action personnelle, celle relative à l’usage des lots privatifs.

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé. Il est constant que le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision en temps utile n’est pas recevable à invoquer l’absence d’autorisation du syndic dans l’instance qui l’oppose à celui-ci es qualité.

Il résulte des pièces versées aux débats et particulièrement du règlement de copropriété mais également de l’acte notarié de cession en date du 8 octobre 2003 concernant le lot n°1 de l’immeuble syndical que celui-ci est décrit par ledit règlement de copropriété, dans sa partie B, comme étant « au rez-de chaussée » et composé de « deux boutiques réunies en une seule, pouvant communiquer avec l’entrée de l’immeuble par une porte. A la suite, un appartement composée de : entrée, dégagement, salle à manger, penderie, cuisine et water-closet, ledit appartement ayant accès d’une part au vestibule du grand escalier et d’autre part sur l’escalier de service. ». Or, il appert que ce lot n°1 en ce qui concerne l’appartement a bien subi une modification de son usage comme il est décrit dans l’acte notarié de cession en date du 8 octobre 2003, comme étant « deux boutiques réunies en une seule pouvant communiquer avec l’entrée de l’immeuble par une porte. A la suite, locaux composés de : entrée, dégagement, deux bureaux, penderie, atelier et water-closets, lesdits locaux ayant accès d’une part sur le vestibule du grand escalier et d’autre part sur l’escalier de service ». Toutefois, les défenderesses ne justifient aucunement que cette modification d’usage de l’appartement composant le lot n°1 remonte à l’année 1947, bien au contraire, l’acte notarié attestant de cette nouvelle affectation datant seulement du 8 octobre 2003. Dès lors, il apparaît, malgré les assertions de la société FICOMMERCE venant au doit de la société FICOMA et de la SAS COJEAN, que le syndicat des copropriétaires n’est pas prescrit en ce qui concerne sa demande de rétablissement d’affectation d’une partie du lot n°1 et ce comme son assignation a été délivrée les 26 décembre 2011 et les 2 et 10 janvier 2012, étant précisé que la résolution n°16 votée lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2010 ne valide en rien le changement d’usage querellé. En conséquence, il convient de rejeter l’irrecevabilité soulevée au regard de la demande relative au changement d’affectation d’une partie du lot n°1.

Sur la demande de remise en état des parties communes sous astreinte

Le syndicat des copropriétaires demande à que les défenderesses soient condamnées conjointement et solidairement à supprimer les grilles d’aération au dessus des vitrines en façade, les grillages métalliques avec des ailettes installées à la place de la fenêtre sur cour, l’installation en sous-sol de tuyauteries d’évacuation d’eau et l’installation du disjoncteur, compteur et boitier sur le mur du sous-sol aux motifs que ces travaux affectent les parties communes et/ou modifient l’harmonie des façades et qu’ils ont été réalisés sans autorisation du syndicat des copropriétaires. Il souligne que l’assemblée générale du 29 novembre 2010 n’a donné son autorisation qu’en ce qui concerne les travaux privatifs affectant le lot n°10 et qu’en tout état de cause, seuls les travaux visant au changement d’enseigne et au remplacement des stores, au déplacement de la porte d’accès principal du local, à la création d’une trémie entre le sous-sol et le rez-de chaussée pour l’installation du monte plat et à la création d’une terrasse ouverte a été portée à sa connaissance. Il précise que les grilles d’aération insérées en façade de l’immeuble l’ont été au dessus des vitrines, dans le marbre et que par conséquent, elles affectent les gros murs en façade ou tout le moins les ornements de cette façade, étant précisé qu’en tout état de cause, les grilles d’aération affectent l’aspect extérieur de l’immeuble. Il déclare que même si les fenêtres constituent des parties privatives, il appert que le changement d’une vitre par un grillage en ailettes affecte également l’harmonie de l’immeuble. Enfin, il excipe que le percement de murs communs comme la modification de l’implantation de gaines avec pose d’une armoire à compteur nécessitent l’autorisation du syndicat des copropriétaires.

La société FICOMMERCE venant aux droits de la société FICOMA et la SAS COJEAN concluent au débouté du syndicat des copropriétaires aux motifs que l’assemblée générale du 29 novembre 2010 a expressément validé les travaux privatifs réalisée par la SAS COJEAN, sous condition de la réception par le syndic d’un rapport de visite des pompiers pour la conformité en terme de sécurité, étant précisé qu’aucun délai n’a été fixé pour la réalisation de cette condition. Elles soulignent qu’en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires n’était pas autorisé à valider des travaux privatifs, seuls les travaux visant des parties communes peuvent être autorisés, ce qui a été le cas lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2010. Elles précisent enfin qu’il a été procédé à la dépose du ballon d’eau chaude et du moteur pour armoire réfrigérée et que le précédent exploitant avait également fait installer son compteur électrique dans le couloir commun, étant précisé que le syndic avait autorisé la société COJEAN à faire modifier son compteur EDF-GDF.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Les copropriétaires peuvent en principe faire tous travaux dans leurs lots sans autorisation particulière. Il en est ainsi pour des travaux concernant la devanture d’un magasin ou lorsqu’ils procèdent au réaménagement intérieur de leur lot. Toutefois, ces travaux doivent être autorisés s’ils affectent les parties communes ou l’harmonie de l’immeuble. La sanction, en cas de travaux non autorisés, est la remise en leur état antérieur, le cas échéant sous astreinte, peu importe que ces travaux n’entraînent qu’une emprise minime sur les parties communes.

L’article 25 de la loi du 10juillet 1965 prévoit la nécessité d’une autorisation du syndicat des copropriétaires pour tous travaux effectués par un copropriétaires à ses frais affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

En vertu du règlement intérieur, chacun des co-propriétaires pourra, à sa guise, modifier la disposition intérieure de son appartement, de sa boutique et locaux en dépendant mais en cas de percement de gros murs de refer, les travaux ne pourront être exécutés qu’après l’autorisation du syndic et de l’architecte de l’immeuble et effectué sous la surveillance de ce dernier. […]

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et particulièrement du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 novembre 2010 et des correspondances échangées entre les protagonistes antérieurement à cette assemblée générale que les copropriétaires ont, dans la résolution n°4, « donné leur accord sur les travaux privatifs réalisés ». Or, il appert que le syndicat des copropriétaires n’était pas habilité à émettre un vote sur ces travaux privatifs et il a, par conséquent, outrepassé ses prérogatives en autorisant des travaux purement privatifs, étant précisé que si des travaux privatifs affectant les parties communes ont été autorisés par cette assemblée générale, ceux-ci concernent les travaux visant au changement d’enseigne et au remplacement des stores, au déplacement de la porte d’accès principal du local, à la création d’une trémie entre le sous-sol et le rez-de chaussée pour l’installation du monte plat et à la création d’une terrasse ouverte, tels que décrits dans le courrier du 17 novembre 2010 de la société FICOMMERCE venant aux droits de la société FICOMA à destination du syndic. En tout état de cause, il appert que l’assemblée générale des copropriétaires n’a aucunement autorisé dans son assemblée générale du 29 novembre 2010 les travaux dont la remise en état est sollicitée par le syndicat des copropriétaires.

Concernant la demande relative aux grilles de ventilation en façade de la devanture. Le syndicat des copropriétaires excipe qu’il résulte du règlement de copropriété que les gros murs de façade, de pignon et de refend, l’ossature en maçonnerie et les ornements des façades sont notamment des parties communes, raison pour laquelle hors la devanture, le reste de la façade de l’immeuble participe des parties communes. Il souligne que les grilles d’aération litigieuses n’ont pas été installées sur la devanture du magasin mais bien au dessus des vitrines, dans le marbre soit sur les parties communes de l’immeuble.

Il précise qu’en tout état de cause, ces grilles d’aération modifient l’aspect extérieur de l’immeuble et son harmonie, et ce particulièrement quand les stores ne sont pas déroulés.

La SAS COJEAN conclut au débouté du syndicat des copropriétaires aux motifs que dans le silence du règlement de copropriété sur la devanture, il appert que celle-ci est bien une partie privative. Il souligne que cette devanture n’est pas encadrée par des boiseries mais par du marbre, lequel ne constitue ni le gros mur de façade, ni un ornement dont la fonction est purement esthétique et ce d’autant que le règlement de copropriété prévoit bien que les parties vitrées et les fenêtres sont des parties privatives. Elle souligne que ces grilles de ventilation sont, en outre, masquées par les stores de la devanture et que par conséquent, elles ne modifient en rien l’aspect extérieur de l’immeuble.

Il résulte des pièces versées aux débats et particulièrement des procès-verbaux de constat que ces grilles ont été apposées au dessus des vitrines de la boutique louée par la SAS COJEAN en dessous des stores, sur le marbre d’ornement de la façade de l’immeuble. Or, le règlement de copropriété prévoit que les ornements des façades sont des parties communes. Dès lors et comme le marbre d’ornement de la façade ne constitue manifestement pas une partie privative comme le reste de la devanture de la boutique louée par la SAS COJEAN et faute de la part de cette dernière d’avoir obtenu l’accord du syndicat des copropriétaires pour pouvoir poser ces grilles d’aération, il convient d’ordonner la remise en état de la façade de l’immeuble en procédant au retrait des grilles d’aération posées sur le marbre d’ornement.

Concernant la demande sur le remplacement des vitres des fenêtres par des grillages

Le syndicat des copropriétaires affirme que si les fenêtres sont bien des parties privatives au terme du règlement de copropriété, celles-ci ne peuvent être modifiées sans l’accord du syndicat des copropriétaires dès lors que l’harmonie de l’immeuble en est affectée, ce qui est le cas en l’espèce, comme les vitres des fenêtres ont été remplacées par des grillages à ailettes.

La SAS COJEAN excipe que la fenêtre a été conservée, seule la partie vitrée a été remplacée par un grillage de type ailettes lui-même masqué par les persiennes de la fenêtre qui sont demeurées en l’état. Elle souligne que l’harmonie de l’immeuble n’a pas été modifié par ce grillage à ailettes et ce d’autant que cette fenêtre donne sur cour.

En l’espèce, il résulte du règlement de copropriété et du procès-verbal de constat en date du 24 mars 2011 que la partie vitrée d’une fenêtre sur cour a été remplacée par un grillage d’aération de type ailettes sans autorisation du syndicat des copropriétaires. Même s’il est constant que les fenêtres revêtent le caractère de parties privatives, elles ne peuvent être modifiées sans l’accord du syndicat des copropriétaires si leur modification a pour conséquence de modifier l’esthétique et l’harmonie de l’immeuble. Or, il appert, malgré les assertions de la SAS COJEAN, que la pose de ces grilles d’aération affecte bien l’esthétique de l’immeuble syndical et ce quant bien même il s’agisse d’une fenêtre donnant sur cour et porte ainsi atteinte à l’harmonie dudit immeuble, étant précisé que l’argument relatif aux faits que ces grillages sont masqués par les persiennes de la fenêtre ne peut prospérer, l’aération nécessitant justement l’ouverture de ces persiennes. Dès lors, il convient d’ordonner la remise en état de la fenêtre donnant sur cour par le remplacement des grilles d’aération apposée avec une partie vitrée, comme à l’initial.

Sur le passage de conduits en sous-sol par percements des murs

Le syndicat des copropriétaires affirme que la SAS COJEAN a fait percer un mur commun en sous sol aux fins de passer la canalisation PVC du siphon permettant de laver le sol du local destiné à recevoir les déchets de l’activité de restauration du lot n°1.

La SAS COJEAN excipe que le règlement de copropriété lui impose d’avoir sa propre boite à ordure spécialement affecté à son usage, et que pour respecter cette prérogative, elle a créée un local destiné à recevoir ses déchets. Elle affirme que le passage de la canalisation a impliqué un unique percement d’un mur en sous sol, ce qui ne constitue aucunement une appropriation des parties communes, raison pour laquelle l’autorisation du syndicat des copropriétaires n’était pas requise.

En l’espèce, il résulte du règlement de copropriété et du procès-verbal de constat en date du 26 mars 2013 que dans une cave qui revêt la nature de partie commune, la SAS COJEAN a, en partie basse du mur de cette cave, fait traverser une tuyauterie de type évacuation d’eau pour se jeter dans un regard situé dans le couloir du sous-sol. Dès lors et compte tenu que la SAS COJEAN a fait procéder à des travaux affectant les parties communes par l’installation de ces tuyauteries ayant donné lieu à des percements de murs communs sans autorisation du syndicat des copropriétaires, il convient également d’ordonner la remise en état de ces murs par le démontage de cette tuyauterie affectant les parties communes.

Sur l’installation du compteur électronique

Le syndicat des copropriétaires affirme que l’installation du compteur électronique et du disjoncteur sur le mur commun des caves par la SAS COJEAN requérait, au préalable, l’autorisation du syndicat des copropriétaires, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce. Il souligne que la simple autorisation du syndic ne suffisait pas à pouvoir procéder à une telle installation et qu’en tout état de cause, la SAS COJEAN échoue à justifier que la précédente locataire avait obtenu l’autorisation du syndicat des copropriétaires pour installer son compteur électronique sur une partie commune.

La SAS COJEAN et la société FICOMMERCE venant aux droits de la société FICOMA affirment que le compteur précédant était déjà installé dans le couloir de la cave et que compte tenu de l’accord du syndic pour l’installation de ce compteur sur cette implantation, c’est de bonne foi qu’elle a fait réaliser les travaux de conformité de son compteur électrique.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et particulièrement du courrier du syndic en date du 18 octobre 2010 que la SAS COJEAN a été autorisée à faire modifier son compteur EDF/GDF qui était alors déjà situé dans les couloirs de caves. Dès lors, compte tenu que les travaux de la SAS COJEAN n’ont consisté que dans le remplacement du dit compteur déjà installé dans le couloir, partie commune et que compte tenu que ces travaux n’ont entraîné qu’une emprise minime sans dommage réel des parties communes et pour l’immeuble, il convient de rejeter la demande de dépose dudit compteur sollicitée par le syndicat des copropriétaires.

En conséquence et compte tenu de l’ensemble des éléments sus-mentionnés, il convient de condamner solidairement la SAS COJEAN et la société FICOMMERCE venant aux droits de la société FICOMA à supprimer les travaux exécutés sur les parties communes et sans autorisation du syndicat des copropriétaires à savoir : supprimer la grille d’extraction situés au-dessus de la vitrine de la boutique COJEAN, supprimer la grille métallique à ailettes, type grille de ventilation, installée sur la fenêtre sur cour, aux lieux et place de sa partie vitrée, supprimer l’installation de la tuyauterie d’évacuation dans le sous-sol de l’immeuble avec percement de murs aux parties communes, et ce sous astreinte de la somme de 100 Euros par jour de retard qui commencera à courir dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande visant à faire cesser tout encombrement des parties communes

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les défenderesses soient condamnées solidairement à cesser tout encombrement des parties communes comme il appert que la SAS COJEAN a installé dans une remise constituant une partie commune un moteur de type compresseur dans une remise constituant une partie commune et son compteur électronique privatif dans un couloir commun du sous-sol sans autorisation.

La SAS COJEAN et la société FICOMMERCE venant aux droits de la société FICOMA conclut au débouté du syndicat des copropriétaires aux motifs qu’il n’est pas justifié par le syndicat des copropriétaires que les installations réalisées l’ont été dans des parties communes. Elles affirment qu’en tout état de cause, la SAS COJEAN a déposé le ballon d’eau chaude et l’armoire réfrigérée et que concernant l’installation du compteur électronique, celui-ci était déjà situé dans le couloir des parties communes et la SAS COJEAN a obtenu l’autorisation du syndic pour modifier son compteur électrique.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et il n’est d’ailleurs pas contesté par le syndicat des copropriétaires que la SAS COJEAN a bien fait procéder à la dépose de son ballon d’eau chaude et à l’armoire réfrigérée. En outre, le syndicat des copropriétaires a été débouté, par la présente décision, de sa demande de dépose du compteur électronique installé dans un couloir commun. Dès lors, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnations des défenderesses visant à faire cesser tout encombrement des parties communes.

Sur la demande de réaffectation d’une partie du lot n°1 à usage d’habitation

Le syndicat des copropriétaires excipe que le lot n°1 est décrit par le règlement de copropriété comme étant composé de deux boutiques réunies en une seule et à sa suite un appartement, qui ne recevoir d’affectation commerciale sans son autorisation expresse.

La société FICOMMERCE venant aux droits de la FICOMA et la SAS COJEAN concluent au débouté du syndicat des copropriétaires sur ce chef de demande aux motifs que lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2010, les copropriétaires ont validé les travaux d’aménagement du lot n°1, sous réserve que la SAS COJEAN produise un rapport de visite des pompiers pour la conformité des locaux en matière de sécurité. Elles soulignent que suite à une visite de la commission de sécurité le 17 juin 2011, il a été demandé à la SAS COJEAN de réaliser des travaux supplémentaires qui ont été effectués et dont les pièces justificatives ont été envoyées à la Préfecture de Police, raison pour laquelle la délibération du syndicat des copropriétaires validant lesdits travaux lui est désormais opposable. Elles soulignent qu’aucune clause contractuelle ne fixe la destination de cet appartement, étant précisé qu’en tout état de cause, l’état descriptif de division même inclut dans un règlement de copropriété ne dispose d’aucune valeur contractuelle. Enfin, elles précisent que la destination de l’immeuble étant mixte, aucune règle ne peut leur interdire d’utiliser son lot en totalité à usage commercial, et ce d’autant que cela ne porte aucunement atteinte aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot : il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Il est constant que l’affectation admise dans un lot à usage mixte puisse être étendue à l’ensemble du lot. Ainsi un lot à usage mixte d’habitation et à usage commercial peut être utilisé en totalité à usage commercial sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 novembre 2010 que « les copropriétaires ont donné leur accord sur les travaux privatifs réalisés à condition qu’il soit transmis au syndic un rapport de visite des pompiers pour la conformité en terme de sécurité, des locaux nouvellement aménagés ( rez-de chaussée et sous sol). »

Il appert que comme cette résolution a été rédigée de façon imprécise, il ne peut être déterminé si les copropriétaires avaient donné leur accord, par le biais de ces travaux privatifs, à la nouvelle affectation commerciale de l’appartement contigu aux boutiques. Or, comme l’immeuble sis 78, […] à Paris est à usage mixte et que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que l’utilisation commerciale de l’appartement situé à la suite des boutiques porte atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble et ce d’autant que les sociétés défenderesses justifient de la mise en conformité de l’ensemble du lot n°1 aux conditions de sécurité en vigueur, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de réaffectation d’une partie du lot n°1 en local à usage d’habitation.

Sur l’appel en garantie soulevée par la société FICOMMERCE venant aux droits de la société FICOMA contre la SAS COJEAN

La société FICOMMERCE venant aux droits de la société FICOMA sollicite la condamnation de la SAS COJEAN à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre aux motifs que la SAS COJEAN n’a pas respecté les termes du contrat de bail conclu le 13 juillet 2010 dans lequel il était clairement mentionné qu’avant tous travaux, la SAS COJEAN se devait de présenter un projet complet à son bailleur pour validation auprès de la copropriété en cas de percement de gros murs de refend et pour la pose d’enseigne, stores et éclairages. Elle souligne qu’elle a mis en demeure, à plusieurs reprises, son locataire de lui adresser les descriptifs des travaux dont la nature nécessitait une autorisation des copropriétaires mais qu’il n’a jamais daigné lui répondre, sauf le 16 novembre 2010 quand il lui a transmis une notice descriptive de certains travaux qu’elle a fait soumettre au vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2010.

En vertu de l’article 334 du Code civil, la garantie est simple ou formelle selon que le demandeur en garantie est lui-même poursuivi comme personnellement obligé ou seulement comme détenteur d’un bien.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SAS COJEAN a manifestement effectué des travaux qui ont touché les parties communes et/ou qui ont porté atteinte à la destination de l’immeuble, sans qu’elle ait demandé, par la voie de son bailleur, l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires et ce en totale violation de son contrat de bail et malgré les mises en demeures de la société FICOMMERCE venant aux droits de la société FICOMA. Dès lors, il convient de condamner la SAS COJEAN à garantir la société FICOMMERCE venant aux droits de la société FICOMA de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre concernant les demandes du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

La société FICOMMERCE venant aux droits de la société FICOMA et la SAS COJEAN succombant à titre principal, elles seront condamnées solidairement aux entiers dépens.

Condamnées aux dépens, la société FICOMMERCE venant aux droits de la société FICOMA et la SAS COJEAN seront condamnées solidairement à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire étant compatible avec la nature du litige et se justifiant, il convient de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’irrecevabilité soulevée par la société FICOMMERCE venant aux droits de la société FICOMA et par la SAS COJEAN concernant la demande de changement d’affectation d’une partie du lot n°1 sollicitée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 78, […] à Paris, représenté par son syndic, le Cabinet Z G. B IMMOBILIER,

CONDAMNE solidairement la société FICOMMERCE venant aux droits de la société FICOMA et la SAS COJEAN à supprimer les travaux exécutés sur les parties communes et/ou sans autorisation du syndicat des copropriétaires à savoir : supprimer la grille d’extraction situés au-dessus de la vitrine de la boutique COJEAN, supprimer la grille métallique à ailettes, type grille de ventilation, installée sur la fenêtre sur cour, aux lieux et place de sa partie vitrée, supprimer l’installation de la tuyauterie d’évacuation dans le sous-sol de l’immeuble avec percement de murs aux parties communes, et ce sous astreinte de la somme de 100 Euros par jour de retard qui commencera à courir dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 78, […] à Paris, représenté par son syndic, le Cabinet Z A IMMOBILIER, de sa demande visant à faire cesser tout encombrement des parties communes,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 78, […] à Paris, représenté par son syndic, le Cabinet Z A IMMOBILIER, de sa demande visant à faire cesser toute exploitation commerciale dans la partie du lot n°1 affectée à un usage d’habitation,

CONDAMNE la SAS COJEAN à relever et à garantir la société FICOMMERCE venant aux droits de la société FICOMA, de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 78, […] à Paris, représenté par son syndic, le Cabinet Z A IMMOBILIER,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

CONDAMNE solidairement la société FICOMMERCE venant aux droits de la société FICOMA et la SAS COJEAN aux entiers dépens de la procédure,dont distraction au profit de la SCP ROUCH et ASSOCIES, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement la société FICOMMERCE venant aux droits de la société FICOMA et la SAS COJEAN à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 78, […] à Paris, représenté par son syndic, le Cabinet Z A IMMOBILIER, la somme de 5.000 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire,

Fait et jugé à Paris le 06 Mai 2016

Le Greffier Le Président

FOOTNOTES

1:

Expéditions

exécutoires

délivrées le: