T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
N° RG : 16/55999 N° : 3MH/LB Assignation du : 8 juin 2016 (footnote: 1)	ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 8 juillet 2016 par P Q, Juge au tribunal de grande instance de Paris, agissant par délégation du Président du tribunal, Assisté de N O, Greffier

DEMANDEURS

Monsieur Y Z

[…]

[…]

comparant en personne et assisté de M^e Erik BILLARD SARRAT, avocat au barreau de Paris – #E0925

Monsieur A B

[…]

[…]

Madame C D JUIN

[…]

[…]

représentés par M^e Erik BILLARD SARRAT, avocat au barreau de Paris – #E0925

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 3/5 passage des […] représenté par son syndic la S.A. Cabinet Stein – La Copropriété

[…]

[…]

représenté par M^e Y BOCQUILLON, avocat au barreau de Paris – #E1085

DÉBATS

A l’audience du 30 juin 2016, tenue publiquement, présidée par P Q, Juge, assisté de N O, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Le passage des Gravilliers à Paris (75003) (section AS n° 10 et 19) est bordé de plusieurs immeubles.

M. Y Z est propriétaire de l’immeuble du 1 passage des Gravilliers.

M. A B demeure au […], immeuble dont M^me C D Juin est propriétaire.

L’immeuble du 3/5 passage des Gravilliers est soumis au statut de la copropriété. Son syndic est la société Cabinet Stein la copropriété.

L’immeuble du 4 passage des Gravilliers est soumis au statut de la copropriété. Son syndic est le Cabinet Montfort & bon.

L’immeuble du 6/8 passage des Gravilliers est soumis au statut de la copropriété. Son syndic est le Cabinet Prestiger.

M^me G H et M^me I J sont également riverains du passage.

Une expertise judiciaire est en cours depuis une ordonnance de référé du 29 avril 2014 désignant M. X en qualité de technicien.

En effet, un affaissement du passage commun aux immeubles a été constaté ; il présente un risque d’accident matériel ou corporel. Cet affaissement est susceptible d’affecter une canalisation de gaz.

L’expert a attiré l’attention des parties sur l’urgence, “notamment à titre conservatoire” pour éviter un accident.

Par ordonnance de référé du 8 janvier 2015, rendue au contradictoire des propriétaires et syndics représentant les syndicats sus-visés, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 3/5 passage des Gravilliers tendant à désigner un administrateur provisoire de “la copropriété constituée par le Passage des Gravilliers avec mission de pourvoir à la conservation du Passage dans l’attente de la désignation d’un représentant conventionnel, souscrire toutes assurances, réaliser tous travaux d’entretien ou de réparation, représenter la copropriété dans l’instance en cours et dire que les frais de conservation et d’entretien et plus généralement le fonctionnement de cette copropriété seront appelés ‘par tête’ de propriétaires entre les sept riverains”.

Vu la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 3/5 passage des Gravilliers du 11 avril 2016 qui sollicite la désignation d’un administrateur judiciaire provisoire qui aura pour mission de pourvoir à la conservation, à l’entretien du passage et aux réparations nécessaires préconisées par la Préfecture de Police de Paris selon ses courriers d’injonction de travaux en date des 18 août 2015 et 22 février 2016 et par l’Expert judiciaire X, convoquer les riverains, élaborer un projet de règlement régissant l’ensemble immobilier à proposer aux parties, partager entre les parties la provision et dire que le coût des travaux sera provisoirement réparti entre les immeubles concernés jusqu’à ce qu’il en soit décidé autrement, soit d’un commun accord entre les parties concernées, soit par une décision de justice.

Vu l’ordonnance du 14 avril 2016, rendue au visa de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 et à celui de la requête du 11 avril 2016, qui désigne Maître K L-M, administrateur judiciaire, pour une durée de 12 mois, comme “administrateur provisoire de la copropriété de l’ensemble immobilier situé Passage des Gravilliers” avec mission de se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives utiles à sa mission, administrer la copropriété, prendre toutes mesures imposées par l’urgence, à cette fin procéder aux appels de fonds nécessaires entre les copropriétaires, engager le cas échéant toute procédure judiciaire utile, préparer tous documents nécessaires en vue d’établir un règlement régissant l’ensemble immobilier, le cas échéant en s’adjoignant le concours de tout sachant, et proposer aux parties le projet de règlement, convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.

Vu l’assignation en référé du 8 juin 2016 délivrée par M. Y Z, M. A B et M^me C D Juin au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 3/5 passage des Gravilliers aux termes de laquelle ils demandent au juge des référés de prononcer la caducité de l’ordonnance du 14 avril 2016, de rétracter l’ordonnance en toutes ses dispositions et de condamner le défendeur à leur payer la somme de 3 000 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 30 juin 2016, le conseil de M. Y Z, M. A B et M^me C D Juin a réitéré les prétentions contenues dans son exploit introductif d’instance, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs qui y sont contenus.

Vu les conclusions déposées à l’audience du 30 juin 2016 et soutenues oralement à cette audience, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 3/5 passage des Gravilliers demande de déclarer M. Y Z, M. A B et M^me C D Juin irrecevables en leurs demandes et, subsidiairement, “non fondés”. Reconventionnellement, il demande la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 30 juin 2016, l’affaire a été mise en délibéré au 08 juillet 2016, date de la présente ordonnance.

SUR CE,

Il appartient au juge de la rétractation de procéder, même d’office, à la vérification de la régularité de la saisine du juge des requêtes.

i. Sur la recevabilité

M. Y Z, M. A B et M^me C D Juin demandent au délégataire du président de prononcer la caducité de l’ordonnance du 14 avril 2016. Ils rappellent que cette ordonnance devait être notifiée “à tous les copropriétaires” dans le délai d’un mois à compter de sa date, soit jusqu’au 14 mai 2016. Il est constant que l’ordonnance leur a été notifiée par l’administrateur provisoire par courrier du 26 mai 2016.

L’article 59 du décret du 17 mars 1967 dispose que :

“Dans les cas prévus aux articles 46 à 48 ci-dessus, l’ordonnance est notifiée dans le mois de son prononcé, par le syndic ou l’administrateur provisoire désigné, à tous les copropriétaires qui peuvent en référer au président du tribunal de grande instance dans les quinze jours de cette notification”.

Cependant, il est rappelé que l’absence du défaut de notification du délai d’un mois institué par l’article 59, alinéa 3 du décret n’a comme conséquence que de différer le point de départ du délai de recours contre cette ordonnance sans pour autant en affecter la validité elle-même (CA Paris, 14^e ch., 21 déc. 2001 : JurisData n° 2001-191980 ; AJDI 2002, n° 11, p. 776). Par ailleurs, les requérants ont été en mesure de solliciter la rétractation de l’ordonnance du 14 avril 2016, par assignation du 8 juin 2016, de sorte que l’absence de notification dans le délai d’un mois n’est pas susceptible de leur avoir causé le moindre grief (voir, en ce sens, CA Paris, 14^e ch., section A, 13 mai 2009 : JurisData n° 2009-377567).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 3/5 passage des Gravilliers, quant à lui, indique que M. Y Z, M. A B et M^me C D Juin seraient irrecevables à agir car ils n’ont pas mis en cause l’ensemble des propriétaires expressément visés dans la requête en désignation d’un administrateur.

Ce moyen est inopérant au regard des dispositions de l’article 59 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que les propriétaires concernés peuvent en référer au président du tribunal. Ce texte n’impose nullement la mise en cause de toutes les personnes visées dans le cadre de l’ordonnance sur requête.

Le syndicat n’a pas contesté la qualité de propriétaires des demandeurs, de sorte que leur action en rétractation doit être déclarée recevable.

ii. Sur les dispositions de l’article 47 du décret du 17 mars 1967

L’article 812 du code de procédure civile dispose :

“Le président du tribunal est saisi par requête dans les cas spécifiés par la loi”.

L’article 47 du décret du 17 mars 1967 dispose :

“Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9.

Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale”.

L’article 493 du code de procédure civile dispose :

“L’ordonnance sur requête est une décision provisoire rendue non contradictoirement dans les cas où le requérant est fondé à ne pas appeler de partie adverse”.

L’application des dispositions de l’article 47 du décret sus-visé suppose l’existence d’une copropriété ou, à tout le moins, l’application du statut de la copropriété.

L’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

“La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs”.

Au visa de l’article 47 du décret de 1967, le délégataire du président du tribunal a désigné un administrateur provisoire “de la copropriété de l’ensemble immobilier situé Passage des Gravilliers”.

L’utilisation de l’expression “ensemble immobilier” traduit la volonté, par le magistrat délégataire du président du tribunal, de soumettre le passage de Gravilliers au statut de la copropriété, conformément au 2nd alinéa de l’article 1 de la loi sus-visée.

Or, dans son ordonnance de référé du 8 janvier 2015, ce magistrat, saisi d’une demande de désignation d’un administrateur provisoire, a relevé :

“En l’espèce, la preuve des droits de propriété privatifs sur les deux parcelles constituant le Passage des Gravillers n’est pas rapportée et il n’appartient pas au juge des référés de constater l’existence d’une copropriété, alors que cette éventuelle situation ne résulte d’aucune pièce présentant un caractère probant.

La question soulevée par le statut du passage constitue une contestation sérieuse qui fait échec aux pouvoirs du juge des référés”.

La requête querellée du 11 avril 2016 ne contient aucun élément nouveau au regard de l’application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Elle se contente d’affirmer :

“En l’absence de statut contraire, ce passage privé relève de l’article 1er alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 (CA Paris, Ch. 23 section A, 30 juin 1999)”.

Outre le fait que l’autorité provisoire de chose jugée est attachée à l’ordonnance de référé du 8 janvier 2015, force est de constater que les immeubles du passage ont choisi un mode d’organisation fondé sur le statut de l’association syndicale libre.

Il est produit aux débats des statuts de cette association qui sont signés par 5 des 7 immeubles riverains du passage et qui datent de 1990 : le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 3/5 passage des Gravilliers a signé ces statuts.

Il est également produit aux débats d’autres statuts de cette association syndicale libre, ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales des syndicats concernés les approuvant (dont le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 3/5 passage des Gravilliers), outre la signature des propriétaires individuels des immeubles du passage (dont les requérants).

Alors que le passage a choisi un mode de gestion fondé sur une association syndicale libre, il s’ensuit que les conditions d’application de l’article 47 du décret de 1967 n’étaient pas réunies, de sorte qu’il convient de rétracter l’ordonnance entreprise, rendue au visa de cette disposition, en toutes ses dispositions.

iii. Sur les dispositions de l’article 493 du code de procédure civile

Il convient ainsi de rechercher si la requête et l’ordonnance du 14 avril 2016 avaient exposé les circonstances qui exigeaient que la mesure réclamée ne fût pas prise contradictoirement, cette vérification devant être effectuée en se fondant sur les seuls motifs de la requête et sur les pièces produites à son soutien.

Il est rappelé que les circonstances justifiant la dérogation au principe du contradictoire doivent résulter de la requête et de l’ordonnance et ne peuvent se justifier a posteriori dans le cadre de la procédure en rétractation.

Dans sa requête, le syndicat ne met pas en avant le moindre exposé de faits permettant de constater que le respect d’une procédure contradictoire aurait compromis l’efficacité de la mesure sollicitée. Il n’a pas caractérisé, à partir de faits concrets appuyés sur des pièces produites avec la requête, quelles étaient les raisons qui rendaient nécessaire une dérogation au principe de la contradiction.

Cette démarche est d’autant plus singulière que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 3/5 passage des Gravilliers avait pris le soin d’attraire les riverains du passage à une procédure contradictoire dans le cadre de l’instance à l’origine de l’ordonnance de référé du 8 janvier 2015.

Le syndicat a expliqué sa démarche au regard de l’urgence des travaux à effectuer. Or, ce moyen est inopérant au regard de la dérogation au principe de la contradiction : il aurait été loisible pour le syndicat de saisir le juge des référés au contradictoire des copropriétaires, comme il l’a fait par le passé. Les pouvoirs du délégataire du président, statuant sur le fondement de l’article 47 du décret de 1967 ne sont pas exclusifs du pouvoir du juge des référés de désigner un administrateur provisoire, sur le fondement des dispositions de l’article 808 du code de procédure civile, notamment lorsque l’urgence est caractérisée ; par ailleurs, l’urgence dont fait état le syndicat demandeur a déjà fait l’objet d’un traitement judiciaire : en effet, dans le cadre de l’ordonnance du 29 avril 2014 ordonnant une expertise judiciaire, le juge des référés a précisé :

“En cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert [ce qui est le cas] autorisons le syndicat des copropriétaires du 3-5 passage des Gravilliers à Paris (75003) à faire exécuter à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’oeuvre et des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert, qui dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux”.

L’expert judiciaire, dans sa note du 26 mars 2015 :

“nous avons établi un devis estimatif prévisionnel des honoraires et frais d’expertise en l’état du dossier intégrant les prestations de l’entreprise France Travaux.

Nous obtenons un montant total TTC de 30 700,75 euros. Compte-tenu de la provision initiale de 4 000 euros nous demandons au tribunal d’ordonner le versement d’une provision complémentaire de 26 700,75 euros”.

Le magistrat du contrôle des mesures d’instruction, par ordonnance du 12 mai 2015 a fixé à la somme de 26 700 euros le complément de provision à régler par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 3/5 passage des Gravilliers.

Le syndicat explique qu’il n’a pas l’argent pour le faire ; cependant, il doit être rappelé que la procédure de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 n’a pas pour objet, sous couvert d’une absence de mode de gestion de droits de propriété privatifs non caractérisée en l’espèce, de répartir une avance qui incombe, en l’état, au syndicat requérant et non aux autres riverains du passage.

Pour sa part le juge des requêtes s’est limité au visa de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 et a ainsi adopté les motifs pourtant insuffisants de la requête.

En définitive, la condition prescrite par l’article 493 du code de procédure civile n’est pas établie.

iv. Sur les demandes accessoires

Le syndicat, qui succombe, est redevable des entiers dépens.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes en ce sens sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

DÉCLARONS M. Y Z, M. A B et M^me C D Juin recevables à agir en rétractation de l’ordonnance du 14 avril 2016 ;

DISONS n’y avoir lieu à constater la caducité de ladite ordonnance pour défaut de notification dans le délai d’un mois ;

RÉTRACTONS l’ordonnance du 14 avril 2016 du délégataire de M. le président du tribunal de grande instance de Paris (requête 16200 du 11 avril 2016) désignant Maître K L-M en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’ensemble immobilier situé Passage des Gravilliers en toutes ses dispositions ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 3/5 passage des Gravilliers aux entiers dépens ;

REJETONS les demandes formulées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris, le 08 juillet 2016.

Le Greffier Le Président

N O P Q

FOOTNOTES

1:

2 copies exécutoires

délivrées le :

+2 copies ADM.JUD.