Tribunal de grande instance de Paris, 8e chambre 2e section, 29 novembre 2012, n° 11/05615

TGI Paris 29 novembre 2012

CA Paris
Confirmation 3 décembre 2014

CASS
Rejet 14 avril 2016

Commentaires • 3

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 8e ch. 2e sect., 29 nov. 2012, n° 11/05615
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	11/05615

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CAVARROCSophie LIMOUZINEAU
Cabinet(s) :	CARBONNIER LAMAZE RASLE
Parties :	S.C.I. KIMICO & CO c/ S.C.I. EJMC

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

8^e chambre 2^e section

N° RG :

11/05615

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Mars 2011

^{(footnote: 1)}

JUGEMENT

rendu le 29 Novembre 2012

DEMANDERESSE

S.C.I. KIMICO & CO

[…]

représentée par Maître Philippe CAVARROC de la SELARL D E F ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0298

DÉFENDERESSE

[…]

[…]

représentée par Maître Sophie LIMOUZINEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0864

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles L.311-10 du Code de l’Organisation Judiciaire et 801 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sylvie CASTERMANS, Vice-Président, statuant en juge unique.

assistée de Stéphanie SOTTAS, Greffier, lors des débats et de Clémentine PIAT, Greffier, lors du prononcé.

DÉBATS

A l’audience du 26 Octobre 2012

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

La SCI KIMIKO & CO et la SCI EJMC sont copropriétaires au sein de l’immeuble sis au […] à Paris 10 ème. La SCI KIMIKO & CO est propriétaire des lots 6, 7, 8, 12 et 16 et la SCI EJMC des lots 9 et 15.

La SCI KIMIKO & CO et la SCI EJMC bénéficient comme l’indique le règlement de copropriété et les plans de la copropriété de parties communes spéciales propres à leurs deux lots comprenant notamment des paliers communs (dénommés « couloir A commun »), au sous-sol, au rez-de-chaussée et à l’entresol, qui sont desservis par un monte-charge commun.

Selon la société requérante, la SCI EJMC tente de s’approprier ces parties communes et les encombre.

Par acte d’huissier en date du 28 mars 2011, la société KIMIKO a assigné la société EJMC aux fins de constater l’appropriation illicite des parties communes faite par la société EJMC au détriment de la société KIMIKO & CO sur le fondement des articles 4, 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives signifiées le 3 mai 2012 auxquelles le tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, la société KIMIKO demande au tribunal de :

“- CONSTATER la dénonciation de l’assignation en restitution des parties communes du 28 mars 2011 par M^e B-C, huissier de justice, au syndic par LRAR du 23 septembre 2011

— CONSTATER l’appropriation illicite des parties communes faite par la SCI EJMC au détriment de la SCI KIMIKO & CO

— CONDAMNER, sous astreinte de 1000 €/jour, la SCI EJMC à la restitution et la remise en état, à ses frais, des parties communes illicitement appropriées par :

— au sous-sol, destruction du mur et enlèvement de tous les encombrants de la SCI EJMC.

— au rez-de-chaussée, suppression du système de fermeture à clef de la porte commune et obligation de poser un verrou sur sa porte privative et enlèvement de tous les encombrants de la SCI EJMC

— à l’entresol, restitution des parties communes par construction d’une cloison séparative solide et enlèvement des encombrants de la SCI EJMC, restauration de l’accès à la cour commune et pose d’une serrure utilisable par les deux parties.

— ORDONNER l’exécution provisoire

A titre subsidiaire,

— DEBOUTER la SCI EJMC de sa demande d’expertise et, au besoin, limiter celle-ci aux simples constatations des articles 249 et suivants du Code de procédure civile. Et, si par impossible le Tribunal décidait une expertise, la mettre à la charge de la SCI EJMC.

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SCI EJMC à verser à la SCI KIMIKO & CO la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par la SCP D E F & ASSOCIES en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. “

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives signifiées le 25 octobre 2012 auxquelles le tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, la SCI EJMC demande au tribunal :

“ Vu l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 51 du décret d’application,

Vu l’article 122 du Code de Procédure Civile,

De déclarer irrecevable la société KIMIKO en sa demande à défaut d’avoir régulièrement dénoncé son action au syndicat des copropriétaires,

Subsidiairement au fond,

De constater que la société KIMIKO ne rapporte la preuve d’aucune appropriation de parties communes par la réalisation d’un quelconque ouvrage depuis la mise en copropriété en 2002 à l’encontre de la SCI EJMC,

De débouter en conséquence la société KIMIKO de l’intégralité de ses demandes,

Très subsidiairement,

De donner acte à la concluante de ce qu’elle ne s’oppose pas à une mesure d’expertise aux

fins de vérifier l’existence ou non d’ouvrages récents qui auraient été réalisés en violation du

règlement de copropriété et portant atteinte à la société KIMIKO,

De dire que l’Expert pourra notamment entendre tous sachants ayant procédé à la

commercialisation de l’immeuble après mise en copropriété en 2001, à savoir notamment Madame X Y,

De condamner en tout état de cause la société KIMIKO à payer à la concluante la somme de

2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître LIMOUZINEAU, Avocat, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.”

La clôture a été prononcée le 26 octobre 2012 et l’affaire a été examinée le 26 octobre 2012 devant le juge unique .Les conseils des parties ont ensuite plaidé par observations et s’en sont rapportés pour le surplus à leurs écritures. L’affaire a alors été mise en délibéré au 29 novembre 2012 par mise à disposition de la décision au greffe (Art. 450 CPC)

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action

Il est admis qu’un copropriétaire puisse agir à l’encontre d’un copropriétaire concernant les parties communes sans qu’il soit nécessaire de démontrer un préjudice personnel et distinct de celui éprouvé par la collectivité.

En l’espèce, l’action introduite par la SCI KIMIKO à titre individuel ne nécessitait pas l’information préalable du syndic dès lors qu’elle établit l’existence d’un intérêt légitime en raison d’un préjudice personnel. L’action sera déclarée recevable.

Sur les appropriations de parties communes reprochées

Aux termes de l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux.

En vertu des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire jouit des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

1) au sous-sol

La société KIMICO allègue que la partie “couloir A commun” a été annexée, que le couloir du sous sol serait entravé par un mur de parpaings dont la construction serait récente.

Elle verse un constat d’huissier du 17 septembre 2010, qui constate l’annexion figurant dans l’annotation des plans de la copropriété faite par la SCI KIMIKO & CO.

La société EJMC dément avoir réalisé une quelconque cloison.

Elle soutient que le mur préexistait antérieurement à son acquisition des lots 9 et 15 en septembre 2008. Avant l’acquisition par la société KIMICO, des lots 16 et 12 de la SCI WB gérée par Monsieur Z A, lui-même gérant de la société LEO MINOR.

Elle produit une correspondance aux termes de laquelle le gérant de la SCI WB et de la société LEO MINOR avait exigé de la société SAINT PRAY qui a mis en copropriété des travaux préalables à son achat, ainsi qu’à la naissance de la copropriété. Selon elle, le 13 mars 2001, il était convenu que la sortie du monte-charge au sous-sol serait fermée dans l’alignement du couloir. Elle en déduit que le mur est présent depuis mars 2001.

Ce mur condamne un couloir A désigné comme commun qui donne accès, aux termes des plans annexés au règlement de copropriété, exclusivement à un monte-charge au sous-sol et à une réserve n°9. Elle indique que les locaux sont utilisés de très longue date et elle conteste le constat d’huissier faisant état de la création d’une cloison récente faute d’en justifier.

Elle prétend que l’utilisation des lieux est constante depuis plus de 10 ans et qu’en l’absence de toute appropriation de parties communes, l’action entreprise par la SCI KIMIKO est prescrite.

Il convient de constater que les allégations de la société EJMC ne reposent sur aucun document probant à l’exception du courrier dont elle se prévaut. Il convient également de relever qu’elle a acquis les lots en 2008, et que dès lors son affirmation d’une utilisation constante des lieux depuis plus de 10 ans n’est pas démontrée. Enfin, comme le souligne la demanderesse, il est constant que le règlement de copropriété date du 28 mai 2001, que l’assignation a été délivrée le 28 mars 2011, qu’ en conséquence la prescription n’est pas acquise.

Dans ces conditions, le mur dressé au sous sol devra être détruit afin de faire cesser toute tentative d’appropriation des parties communes.

[…]

La société KIMIKO reproche à la SCI EJMC d’avoir annexé la partie couloir A commun puisque la porte d’accès entre la partie commune et le porche commun est systématiquement fermé à clé de l’intérieur. Elle produit un constat d’huissier qui montre que la porte de la SCI EJMC se trouvant sur le palier commun n’a ni poignée, ni serrure

La SCI EJMC conteste cette affirmation en soutenant que la SCI KIMICO dispose d’une porte au rez de chaussée donnant directement accès au monte-charge à partir du lot 16 et qu’il ne s’agit pas d’une appropriation, mais d’une modalité d’utilisation des parties communes spéciales de nature à sécuriser l’utilisation de ses lots privatifs, sachant que si la SCI KIMIKO, en ce qui la concerne, n’a depuis la porte incriminée aucun accès à ses lots, en revanche la SCI EJMC constate que cette porte commande depuis le porche commun un accès libre à ses lots et qu’elle est en droit à veiller à ce que l’utilisation de cette partie commune spéciale soit limitée aux seuls deux copropriétaires qui disposent d’un droit.

Il convient de rappeler que les modalités d’utilisation des parties communes spéciales relèvent du règlement de copropriété et non d’un seul copropriétaire. En l’espèce, il n’appartient pas à la SCI EJMC la faculté de fermer unilatéralement les accès à des espaces communs.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de la SCI KIMIKO, relative aux parties communes du rez-de-chaussée, et d’ordonner la suppression du système de fermeture à clef de la porte commune, de poser un verrou sur sa porte privative et de procéder à l’enlèvement de tous les encombrants de la SCI EJMC.

3) l’entresol

La SCI KIMIKO, reproche à la SCI EJMC d’avoir annexé la partie commune pour l’utiliser comme extension de cuisine et de garde manger.

La société EJMC dément l’appropriation alléguée, elle prétend que la société KIMIKO peut accéder aux espaces communs, que l’ utilisation du monte charge n’est pas entravée, l’action de la demanderesse est sans fondement, en l’absence de tout intérêt légitime.

La société KIMIKO verse aux débats le constat d’huissier qui relève que la SCI EJMC dispose d’un moyen de fermeture lui permettant de bloquer les portes du monte charge ce qui interdit l’accès de la SCI KIMIKO au palier commun devenu partie de la cuisine de la SCI EJMC.

La société EJMC fait valoir qu’aux termes du règlement de copropriété, la terrasse n’est pas commune aux lots 15 et 16, mais une partie commune de l’immeuble, inaccessible et n’a pas lieu d’être traversée depuis le local n°16 pour aller vers le local n°15.

Il convient de rappeler le caractère d’indivision des droits des copropriétaires sur les parties communes, il en résulte qu’aucun copropriétaire ne peut interdire l’accès des parties communes

Au regard de ces éléments, la société demanderesse justifie de ce que la SCI EJMC s’est appropriée illégitimement le palier commun “couloir A commun” de l’entresol.

La SCI EJMC sera donc condamnée à restituer les parties communes en construisant une séparation en dur, en évacuant les encombrants, en remplaçant la serrure par une serrure que les deux copropriétaires pourront utiliser pour accéder à la terrasse.

Au regard des irrégularités commises, des annexions constatées et de la résistance opposée par la SCI EJMC , il sera ordonné la remise en état des trois niveaux, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision jusqu’au jour du constat par huissier de la restitution complète des lieux.

Sur les demandes accessoires

La SCI EJMC qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il paraît équitable d’allouer à la SCI KIMICO la somme de 2.000 € pour les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés.

L’exécution provisoire est compatible avec la nature du litige, elle paraît nécessaire, elle sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en audience publique par mise à disposition du greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Déclare recevable l’action la société KIMIKO &CO prise en la personne de son représentant légal,

Constate que la société KIMIKO rapporte la preuve des appropriations de parties communes commises par la SCI EJMC sur trois niveaux,

Condamne la SCI EJMC prise en la personne de son représentant légal, sous astreinte de 300 €/jour, à la restitution et la remise en état, à ses frais, des parties communes illicitement appropriées à compter de la signification de la présente décision jusqu’au jour du constat par huissier de la restitution complète des lieux.

Ordonne :

— au sous-sol, la destruction du mur et l’ enlèvement de tous les encombrants de la SCI EJMC.

— au rez-de-chaussée, la suppression du système de fermeture à clef de la porte commune et la pose d’ un verrou sur sa porte privative ainsi que l’ enlèvement de tous les encombrants de la SCI EJMC

— à l’entresol, la restitution des parties communes par construction d’une cloison séparative solide et l’ enlèvement des encombrants de la SCI EJMC, la restauration de l’accès à la cour commune et la pose d’une serrure utilisable par les deux parties.

Ordonne l’exécution provisoire du jugement

Condamne la SCI EJMC à verser à la SCI KIMICO & CO la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes

Condamne la SCI EJMC aux dépens qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile

Fait et jugé à Paris le 29 Novembre 2012

Le Greffier Le Président

FOOTNOTES

Expéditions

exécutoires

délivrées le: