T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
N° RG : 17/58724 N°: 4 OA Assignation du : 05 Octobre 2017 EXPERTISE	ORDONNANCE DE REFERE rendue le 02 novembre 2017 par R S, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de P Q, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur M-N A

[…]

[…]

représenté par M^e Delphine CUENOT, avocat au barreau de PARIS – #P0286

Monsieur E B

[…]

[…]

représenté par M^e Delphine CUENOT, avocat au barreau de PARIS – #P0286

Monsieur F Y

[…]

[…]

représenté par M^e Delphine CUENOT, avocat au barreau de PARIS – #P0286

DEFENDEURS

Monsieur G D

[…]

[…]

représenté par M^e Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS – #E0235

S.A. J K

[…]

[…]

représentée par M^e Cathie FOND, avocat au barreau de PARIS – #E0521

Syndicat des copropriétaires […], représenté par son syndic, la société […]

[…]

[…]

représenté par M^e Norbert NAMIECH, avocat au barreau de PARIS – #E0020

DÉBATS

A l’audience du 19 Octobre 2017, tenue publiquement, présidée par R S, Vice-Président, assistée de Carole H’SOILI, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

Vu l’assignation en référé délivrée le 05 octobre 2017,

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur M-N A est propriétaire, depuis le 22 décembre 2010, d’un studio situé au 1^er étage du bâtiment B de l’immeuble […]

Il est victime, depuis 2012, de dégâts des eaux successifs endommageant son studio, dont l’origine viendrait de l’écoulement du bac de douche de l’appartement situé au 3^e étage, propriété de Monsieur X.

Nonobstant des travaux réalisés en septembre 2014 par ce dernier, les fuites ont perduré.

Madame E B est propriétaire de l’appartement situé au 2^e étage du même immeuble, qu’elle a donné en colocation à Monsieur Y et Mademoiselle H Z.

Pareillement victimes d’infiltrations, Mademoiselle Z a quitté les lieux, sa chambre étant devenue inhabitable. En outre, l’appartement est envahi d’odeurs pestilentielles.

Compte tenu de l’absence de réactivité de Monsieur X, Messieurs A, Y et Madame B ont saisi le juge des référés, lequel a, par ordonnance du 24 mars 2016, désigné Monsieur I C en qualité d’expert judiciaire.

Aux termes de son rapport, déposé le 15 juin 2017, Monsieur C a constaté la réalité des désordres, dans les appartements concernés, qui les rendent inhabitables.

Il a par ailleurs retenu la responsabilité exclusive de Monsieur X et a préconisé deux solutions réparatoires sous astreinte.

Il a enfin donné son avis sur les préjudices matériels sollicités par les parties.

C’est dans ces conditions que, sur autorisation par ordonnance présidentielle du 3 octobre 2017 et par actes d’huissier du 5 octobre 2017, Monsieur M-N A, Madame E B et Monsieur F Y ont fait assigner à heure indiquée Monsieur G X et son assureur J K et le Syndicat des copropriétaires du […] à Paris 75003 devant le juge des référés aux fins de :

— dire et juger que Monsieur G L est responsable des désordres sur le fondement de l’article 544 du code civil et en tout état de cause sur le fondement de l’article 1240 du code civil pour avoir crée des installations sanitaires non conformes au sein de son lot,

— le condamner à procéder aux travaux suivants son choix, tels que décrits au dispositif de l’acte,

— dire que, dans l’une ou l’autre de ces solutions, ces travaux seront menés sous la conduite de l’architecte de l’immeuble lequel devra dresser un constat de bonne fin des travaux, et ce, à la charge exclusive de Monsieur X,

— condamner Monsieur G L à une astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir pour débuter les travaux,

— condamner Monsieur G L à une astreinte de 200 € par jour de retard à compter dans l’exécution des travaux à l’issue d’un délai de 6 mois à compter de la date de début des travaux,

— dire que le juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte,

— condamner in solidum Monsieur G X et J K à payer Monsieur M-N O Madame E B une provision à chacun de 3.309,65 € et à Monsieur Y une provision de 3.107,47 € au titre des dépens,

— condamner in solidum Monsieur G X et J K à payer à Monsieur M-N A une provision de 4.360 € et à Madame E B et Monsieur F Y une provision de 4.784,07€ au titre des préjudices matériels,

— condamner in solidum Monsieur G X et J K à payer à Monsieur M-N A, Madame E B et Monsieur F Y , chacun une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 19 octobre 2017, Monsieur G D a, préalablement sollicité le renvoi de l’affaire aux fins de mise en cause de ses locataires et pour le respect du contradictoire.

Il sollicite, subsidiairement, le rejet des demandes formulées comme ne relevant pas de la juridiction des référés.

Il considère les demandes formées par le Syndicat des copropriétaires tant irrecevables que mal fondé et demande à titre infiniment subsidiaire à voir J K condamné à le garantir de toutes condamnations.

Il demande enfin la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à cette audience, le syndicat des copropriétaires du rue Béranger à Paris 75003 demande :

— la condamnation de Monsieur G D à faire réaliser, sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé le délai de 6 mois suivant la notification de la décision à intervenir, les travaux décrits en page 67 du rapport de l’expert,

— dire que la partie concernant les parties communes devra être préalablement soumise à l’Assemblée générale et que ces travaux devront faire l’objet d’un contrôle de bonne fin par l’architecte de la copropriété,

— condamner in solidum Monsieur G X et J K à lui payer une somme provisionnelle de 6.344,01 € correspondant au coût de la remise en état des parties communes ainsi que des frais engagés et à venir,

— condamner toutes parties perdantes, in solidum, à lui payer une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions déposées et observations soutenues oralement à cette audience, J K demande sa mise hors de cause compte tenu de la clause d’exclusion figurant au contrat.

Il sollicite en conséquence le rejet tant des demandes principales que reconventionnelles ainsi que la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions sus-visées des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 novembre 2017, date de la présente ordonnance.

SUR CE

— Sur la demande d’injonction de travaux sous astreinte:

L’article 808 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur G X est propriétaire, des suites d’un héritage, du lot n°35 au 3^e étage de l’immeuble sis […]

Initialement composé d’un appartement d’une centaine de mètres carrés, il a été divisé en cinq studios dont trois sont actuellement occupés.

Compte tenu des désordres persistants subis par Monsieur M-N A, Madame E B et Monsieur F Y, consécutifs à des fuites d’eau en provenance des studios propriété de Monsieur D, le juge des référés a désigné Monsieur I C en qualité d’expert judiciaire.

Aux termes de son rapport, clos le 15 juin 2017, l’expert après avoir constaté la réalité des désordres , a identifié la cause de ces désordres comme provenant des installations non conformes en matière d’étanchéité et de ventilation des studios de Monsieur D.

Il ajoute qu’en infraction avec le Règlement sanitaire arrêté N°89-10266 du 3 avril 1989, les évacuations EU et EV étaient branchées dans une descente d’eaux pluviales située dans une courette.

Il sera préalablement rappelé que Monsieur G D, non comparant lors des débats ayant présidé à l’ordonnance du 24 mars 2016, a été régulièrement convoqué à un premier rendez-vous d’expertise le mercredi 16 juillet 2016.

Celui-ci adressait un courrier recommandé à l’expert souhaitant repousser le rendez-vous au mois de septembre, ce que l’expert refusait compte tenu de l’accord de l’ensemble des parties.

L’expert mentionne par ailleurs, en page 49 de son rapport: “Je confirme que Monsieur G D est parfaitement informé de la non conformité des installations sanitaires fuyardes des appartements qu’il loue (…)”

Il est enfin fait mention (en page 66 du rapport) de ce que Monsieur G D “ n’a pas souhaité assister à nos opérations malgré nos convocations en recommandé AR ainsi qu’à la transmission des NOTES N°1 & 2"

C’est dès lors sans pertinence que Monsieur G D allègue du caractère non contradictoire desdites opérations dès lors qu’il est clairement démontré que cette situation n’a pour seule origine que l’attitude du concluant.

Il n’a, en toute état de cause, fait parvenir aucun justificatif de son impossibilité à se présenter aux diverses accédits, pas davantage qu’il n’a transmis un quelconque dire après réception des notes sus évoquées.

Il se déduit pareillement des éléments de la cause, tels que plus avant énoncés, que les désordres occasionnés par les installations non conformes des studios de Monsieur D ainsi que le branchement non conforme des évacuations EU et EV constituent un trouble manifestement illicite qu’il entre dans les pouvoirs du juge des référés de faire cesser, par application de l’article 809 alinéa 1 du code de procédure civile.

A ce titre, la condition d’urgence n’est pas requise et le moyen soulevé de ce chef par Monsieur G D sera rejeté.

Le juge des référés tient des dispositions précitées le pouvoir de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

S’il apprécie souverainement, dans ce cadre, le choix de la mesure qui paraît la plus appropriée pour faire cesser le trouble concerné, la mesure choisie ne saurait pour autant avoir d’effet irrémédiable et se doit de compromettre le moins possible les droits ou intérêts de chacune des parties.

C’est dès lors par une inexacte application des dispositions précitées que les requérants demandent au juge des référés de dire Monsieur G D responsable des désordres constatés, cette demande relevant de la compétence du juge du fond.

Il a été constaté par l’expert que l’eau s’infiltre du 3^e étage au 2^e étage (dans le logement de Madame B occupé par Monsieur Y, puis au premier étage chez Monsieur A.

Il indique que ces désordres rendent inhabitables la pièce située en façade sur le passage Cour Vendôme du logement de Monsieur A ainsi que les deux chambres situées à l’aplomb des appartements de Monsieur X, propriété de Madame B, occupé par Monsieur Y.

L’expert conclut que l’origine de ces désordres se situe dans les 5 studios constituant le lot n°35 appartenant à Monsieur D, leurs installations sanitaires n’étant pas conformes à la réglementation sanitaire pour ce qui concerne l’étanchéité et la ventilation.

Il constate enfin la non conformité des canalisations pour l’évacuation d’eaux usées et d’eau vannes de chacun de ces logements, qui, pour être unitaires s’évacuent dans une descente d’eau pluviale située dans la courette.

Au vu de ces conclusions, il convient de faire injonction à Monsieur G D de réaliser les travaux prescrits dans les termes et selon les modalités explicitées au présent dispositif.

Compte tenu de la passivité manifestée par de ce dernier, alors même qu’il est informé de cette situation depuis 2014, il sera fait droit aux demandes d’astreinte selon les modalités ci après définies.

— Sur les demandes de condamnations provisionnelles

L’article 809, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Messieurs A, Y et Madame B sollicitent la condamnation in solidum de Monsieur G D et de son assureur à leur payer une provision au titre des dépens.

Ils exposent à ce titre, avoir avancé les frais de l’expertise, exposé des frais de constats d’huissier, d’assignation et de signification.

Il est constant qu’en application des dispositions de l''article 696 dudit code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Ainsi qu’il a été plus avant rappelé, la présente juridiction n’intervient que pour faire cesser un trouble manifestement illicite, sans se prononcer sur les responsabilités encourues, de sorte qu’ à ce stade de la procédure, il n’est pas possible de déterminer, sans préjuger de ce que décidera la juridiction de fond saisie, du redevable des dépens concernés par la demande.

Dès lors faute d’obligation non sérieusement contestable, il ne saurait être fait droit à la demande de condamnation provisionnelle.

S’agissant des provisions sollicitées au titre des préjudices matériels, l’expert évalue , après examen des devis et factures reçues des défendeurs, à 4.784,07 € TTC le préjudice matériel de Madame B et à la somme de 4.360 € TTC celui de Monsieur A.

Au vu de ces conclusions il sera fait droit à ce chef de demande dans la limite de 4.000 € pour chacune des parties.

— Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Il sera préalablement rappelé que conformément aux dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic est dispensé d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour introduire ou répondre à une action en référé.

En toute hypothèse cette autorisation a été donnée au syndic lors de l’assemblée générale du 12 octobre 2017 et il n’est justifié, à cette heure, d’aucun recours à son encontre.

Suite aux conclusions du syndicat des copropriétaires se plaignant de divers désordres, l’expert constatait effectivement que les infiltrations en provenance du studio 5 ou 4 (ou les deux à la fois) ont traversé le plancher au dessus de la voûte et endommagé l’enduit, la peinture de l’intrados et des corniches décoratives du passage Vendôme.

L’expert ne constatait aucun désordre du palier de l’étage 2.

Il convient en conséquence de se reporter à l’injonction de travaux telle qu’explicitée au dispositif laquelle englobera les travaux sur les parties communes étant précisé que s’agissant de ces derniers, ils devront être soumis à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Concernant la demande de condamnation provisionnelle afférente aux divers frais engagés, il convient de se reporter aux développements sus-visés, lesquels concluent au rejet de cette demande.

La demande formulée à ce titre par le syndicat des copropriétaires sera pareillement rejetée.

Concernant la provision sur le coût de la remise en état, il convient, au vu des observations de l’expert, d’accorder au syndicat des copropriétaires une provision de 3.500 € à valoir sur ce poste de préjudice.

— Sur la garantie de la société J K

La société J K sollicite sa mise hors de cause au motif que les clauses contractuelles excluent la garantie des dommages résultant d’un défaut de réparation ou d’entretien apparent.

Elle cite une jurisprudence nombreuse consacrant la validité de cette clause comme étant conforme aux dispositions de l’article L.113-1 du code des K.

Le syndicat des copropriétaires rappelle , pour sa part, que le contrat a été souscrit en 2004 et s’est prolongé jusqu’à ce jour.

Il invoque par ailleurs une jurisprudence traditionnelle qui considère que les clauses d’exclusion de garantie ne satisfont pas aux exigences du texte précité dès lors qu’elles ne permettent pas à l’assuré de connaître l’étendue exacte des garanties.

Il indique qu’au cas présent il n’est pas possible, au vu des documents produits, d’opérer cette vérification dès lors que les dispositions générales communiquées ont été rédigées en 2011 ou ne sont pas datées.

Le nécessaire débat relatif à la validité de la clause d’exclusion invoquée par la société J K est constitutif d’une contestation sérieuse propre à faire échec aux pouvoirs du juge des référés.

Il convient de dire n’y avoir lieu à référé du chef des demandes formulées à l’encontre du J K et de renvoyer les parties à mieux se pourvoir.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur G D qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner Monsieur G D à payer à Monsieur M-N A, Madame E B et Monsieur F Y chacun la somme de 1.500 € et la somme de 1.500 € au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 75003, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes formées à l’encontre de la société J K;

Faisons injonction à Monsieur G D , de procéder aux travaux de remise en état, selon son choix :

— soit par la création d’une nouvelle descente EU-EV isolante privative ainsi qu’aux travaux de remise en conformité de toutes les installations sanitaires de chacun des studios du 3^e étage, tant en matière d’étanchéité que de ventilation, étant précisé que pour la partie concernant les parties communes, les travaux devront être préalablement soumis à l’approbation de l’assemblée générale,

— soit par la suppression des 5 studios et remise en l’état d’origine du lot n°35 en supprimant les branchements sauvages sur la partie commune EP de l’immeuble côté courette.

Disons que ces travaux, menés conformément aux préconisations figurant en pages 66 et 67 du rapport de l’expert, seront entrepris sous la conduite de l’architecte de l’immeuble, lequel devra dresser un constat de fin de travaux à la charge de Monsieur G D ;

Disons que Monsieur G D devra entreprendre toutes démarches en vue de la réalisation de ces travaux dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et passé ledit délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard sur une durée de trois mois;

Disons que faute d’exécution des travaux à l’issue d’un délai de 6 mois à compter de l’autorisation de l’assemblée générale (pour ceux touchant aux parties communes) ou du début des travaux (pour ceux d’ordre privatif), une astreinte de 200 € par jour de retard commencera à courir sur une durée de trois mois;

Nous réservons la liquidation de ces astreintes,

Condamnons Monsieur G D à payer à Monsieur M-N A et Madame E B chacun la somme de 4.000 € à titre de provision sur leurs préjudices matériels,

Condamnons Monsieur G D à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 75003 la somme de 3.500 € à de provision sur la remise en état des parties communes;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Monsieur G D aux entiers dépens de l’instance ;

Condamnons Monsieur G D à payer à Monsieur M-N A, Madame E B et Monsieur F Y chacun la somme de 1.500 € et la somme de 1.500 € au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 75003, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Paris le 02 novembre 2017

Le Greffier, Le Président,

P Q R S

1:

4 Copies exécutoires

délivrées le: