T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S(footnote: 1) ■
8e chambre 2e section N° RG : 15/07375 N° MINUTE : Assignation du : 29 Avril 2015	JUGEMENT rendu le 27 Avril 2017

DEMANDEURS

Monsieur D X

Madame E F épouse X

[…]

[…]

représentés par M^e I J, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E2122

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires […] représenté par son syndic en exercice M^me G H et M-N O sis

[…]

[…]

représenté par M^e Dominique REGNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0875

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles L.311-10 du Code de l’Organisation Judiciaire et 801 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Gaële FRANÇOIS-HARY, Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Christine KERMORVANT, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 24 Février 2017

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

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EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble […] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, et est géré par son syndic en exercice, Madame G H et Monsieur P-N O.

Par acte authentique du 15 juin 2012, Monsieur D X et Madame E F épouse X ont acquis de la SCI RAHMA un appartement au 6^e étage de cet immeuble, ledit appartement étant constitué de la réunion des lots 19-20 et du lot 21 constitués d’anciennes chambres de service réunies par les précédents propriétaires, les époux Y.

L’assemblée générale du 11 décembre 2012 a adopté la résolution n° 9 dans les termes suivants : « vérifier si des conduits n’ont pas été supprimés lors de cette opération ».

Lors de l’assemblée générale du 10 décembre 2013, la question de la suppression du mur a été, de nouveau, portée à l’ordre du jour, en point 9 intitulé : « suites à donner à la résolution votée lors de la dernière assemblée générale relative à la suppression d’un mur porteur sans autorisation préalable ».

La même question a été à nouveau inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 28 janvier 2015 au point 13 « Découverte en 2012 par la copropriété de la destruction des conduits de cheminées, pour la réunification des lots 20 et 21 de Madame X sans autorisation ». Ladite résolution n° 13 a été adoptée.

Par exploit d’huissier en date du 29 avril 2015, Monsieur D X et Madame E F épouse X ont assigné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], représenté par son syndic, Madame G H et Monsieur P-N O.

Aux termes de leurs dernières conclusions, les demandeurs sollicitent de voir :

- à titre principal, constater que Madame X était présente lors de l’assemblée générale du 28 janvier 2015 et qu’elle a voté contre la résolution n°13 adoptée par cette assemblée,

- constater l’irrégularité de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 28 janvier 2015,

- annuler la résolution n°13 de l’assemblée générale du 28 janvier 2015,

- juger qu’aucun appel de fonds ne pourra intervenir du chef de ces résolutions annulées et le cas échéant, juger que les fonds indûment appelés à ce titre seront restitués avec intérêts légaux à compter de la présente assignation,

- débouter le Syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

- dispenser les demandeurs des charges de copropriété relatives à la présente procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- condamner le Syndicat des copropriétaires au paiement au profit de Madame X d’une indemnité de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître I J, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

- ordonner l’exécution provisoire.

Ils font valoir que :

— sur la recevabilité (article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965) : Madame X était présente à l’assemblée générale du 28 janvier 2015; toutefois, le procès-verbal atteste erronément de son absence, alors qu’elle était en outre munie d’un pouvoir l’autorisant à représenter un autre copropriétaire, Monsieur Z; elle a voté contre la résolution n° 13; c’est en qualité de copropriétaires opposants que Monsieur et Madame X sont recevables;

— sur la nullité de la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 28 janvier 2015 : cette résolution est entachée d’irrégularités :

— la rédaction de la résolution fait état de faits inexacts : elle indique erronément la découverte en 2012 par la copropriété de la prétendue destruction des conduits de cheminées, pour la réunification des lots 19-20 et 21, alors que l’attestation fournie par l’ancienne propriétaire, Madame Y, et au déroulé des événements, lesdits travaux de réunification des lots remontent aux années 80; ainsi, l’affirmation reproduite dans le procès-verbal sur la découverte par la copropriété de ses travaux seulement en 2012 est absolument erronée, constituant intrinsèquement une irrégularité de forme;

— la résolution n° 13 comporte plusieurs objets soumis à un seul et même vote; par un vote unique, les copropriétaires décident de réaliser une expertise aux frais de Monsieur et Madame X et, même avant le résultat de l’expertise, décident que Madame X devra effectuer les réparations; il s’agit de plusieurs sujets qui devaient avoir fait l’objet d’un vote séparément, conformément à l’article 17 du décret du 17 mars 1967;

— compte tenu du fait que les travaux d’ouverture du mur qui séparait les lots 19-20 du lot 21 ont été réalisés depuis plus de 30 ans, pendant toutes ces années le Syndicat n’a jamais agi pour contester ces travaux, son droit de contester lesdits travaux est prescrit (article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : délai de prescription des actions personnelles de 10

ans); l’assemblée générale aurait dû en premier lieu écarter la question de la prescription avant de décider de la réparation des travaux qui ont été réalisés sans son autorisation mais dont les membres de l’assemblée générale avaient connaissance au moins depuis le 2 mars 1981; la prescription trentenaire n’est pas applicable à l’espèce; si la prescription trentenaire est applicable aux actions en réparation concernant les parties communes, celles concernant les parties privatives sont soumises à la prescription décennale; or, un mur non porteur ne constitue pas une partie commune, mais un simple mur mitoyen, selon l’article 7 de la loi du 10 juillet 1965; en tout état de cause, si l’existence d’un percement de mur porteur était reconnue, la connaissance par le Syndicat des copropriétaires dudit percement remontant a minima au 2 mars 1981, le délai de trente ans est écoulé depuis le 2 mars 2011; dès lors, la demande d’état des lieux, « préalable à une éventuelle demande de remise en état » selon les termes du défendeur, perd tout but et intérêt, puisque toute action en réparation serait prescrite;

— la résolution n° 13 a pour but de léser un copropriétaire et à ce titre constitue un abus de majorité; une décision prise par l’assemblée générale uniquement pour nuire à certains copropriétaires configure un abus de majorité susceptible de justifier sa nullité; en l’espèce, le fait de faire effectuer un état des lieux sur des travaux réalisés depuis plus de 30 ans, aux frais de Monsieur et Madame X, et surtout d’ordonner la réparation de ces travaux à leurs frais, en dépit de la prescription de l’action lèse les droits des demandeurs et constitue à ce titre un abus de majorité;

— sur le rejet de la demande d’expertise judiciaire (articles 146 et 147 du Code de procédure civile) : l’existence d’une ouverture dans le mur séparant les lots 19-20 et 21 n’est pas sérieusement contestable et son existence a été attestée par les précédents propriétaires, par les propriétaires actuels, par les procès-verbaux d’assemblée générale et par l’expert mandaté à cet effet, Monsieur A; les conséquences de cette ouverture sur la solidité de l’immeuble a déjà fait l’objet d’un

rapport dressé par Monsieur A, qui en a déduit l’absence d’atteinte à un mur porteur de l’immeuble et l’absence de risque pour la solidité de celui-ci en des termes tout à fait clairs; enfin, le percement litigieux n’ayant pas mis en péril la structure du bâtiment et aucun désordre n’étant à déplorer, il n’y aura pas lieu de diligenter des travaux dans l’immeuble en raison de ce percement; toute expertise sur ce point serait superfétatoire et entraînerait des frais inutiles.

Aux termes de ses dernières conclusions, le défendeur sollicite de voir:

- débouter les époux X de l’intégralité de leurs demandes,

- ordonner avant dire droit une mesure d’expertise et commettre à cette fin un expert avec mission

d’usage en la matière et notamment de :

- se rendre sur place, […] notamment dans l’appartement des époux X,

- entendre les parties ainsi que tous sachants,

- se faire communiquer toutes pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

- dire si des travaux d’ouverture de murs et de suppression des conduits de cheminée ou plus

généralement portant sur des parties communes ont été réalisés dans les lots 19-20 et 21 dont sont propriétaires les époux X,

- les décrire et estimer la date à laquelle ils ont été réalisés,

- dire si ces travaux portent atteinte à la solidité de l’immeuble ou sont de nature à engendrer un risque ou un inconvénient pour l’immeuble et les copropriétaires,

- donner son avis sur les travaux qui s’avèreraient nécessaires à la remise en état des lieux et à la préservation de l’immeuble, ainsi que leur coût,

- se faire communiquer à cette fin par les parties tous devis,

- donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au tribunal de statuer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis,

- dire que l’expertise sera menée et que l’expert accomplira sa mission conformément aux articles 263 et suivants Code de procédure civile, dans le délai qui sera fixé par la présente juridiction,

- dire que l’expert informera le juge de l’avancement de ses opérations et de ses diligences,

- dire qu’il en sera référé au juge en cas de difficultés,

- condamner les époux X à lui payer la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner les époux X aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Dominique REGNIER, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il fait valoir que :

— sur la régularité formelle de la résolution n°13 : cette résolution n°13 vise à faire établir un état des lieux et une estimation des réparations qui s’avèreraient nécessaires en vue de pouvoir se prononcer ultérieurement sur une remise en état des parties communes concernées; il est question de vérification et d’un devis à faire établir; la résolution n°13 ne porte aucunement injonction de faire réaliser des travaux et n’a ainsi qu’un seul objet; elle n’a pas lieu à être scindée pour faire l’objet de votes séparés; elle ne recèle donc aucune irrégularité formelle;

— sur la licéité de la résolution n°13 : la demande « d’état des lieux » constitue un préalable à une éventuelle demande de remise en état des lieux visant des travaux d’ouverture d’un mur commun et de suppression de conduits de cheminées non autorisés et impliquant une appropriation des parties communes; cette éventuelle demande de remise en état est une action réelle obéissant à la prescription trentenaire et non une action personnelle fondée sur l’article 42 de la loi de 1965; la jurisprudence considère ainsi que relèvent de la prescription trentenaire les actions en suppression

d’ouvertures pratiquées dans un mur commun; il est établi en l’espèce que : a) le mur séparatif porteur des lots 20 et 21 et les conduits de cheminées intégrés concernés par les travaux les plus récents sont bien des parties communes; seul a été réalisé en 1981 la suppression du mur séparant les lots 19 et 20, le mur commun porteur séparant les lots 20 et 21 n’ayant alors pas été touché; b) ces travaux ont été réalisés sans autorisation du Syndicat des copropriétaires; c) ces travaux d’ouverture du mur séparatif des lots 20 et 21 ont été réalisés non pas en 1981 mais en 2004 ou postérieurement; l’action susceptible d’être engagée en vue de la remise en état et la restitution des parties communes annexées ne peut donc être prescrite;

— reconventionnellement, et dans le cadre de la présente instance, le Syndicat, compte tenu du refus des époux X de prendre toutes dispositions en vue de faire établir un état des lieux, sollicite une mesure d’expertise judiciaire destinée à déterminer et à décrire contradictoirement si des travaux d’ouverture de murs et de suppression des conduits de cheminée ou plus généralement portant sur des parties communes ont été réalisés dans les lots 19-20 et 21.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 novembre 2016; l’affaire a été examinée à l’audience du 24 février 2017; la décision a été mise en délibéré au 27 avril 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

— sur la demande en annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 28 janvier 2015:

Il n’est point besoin de statuer sur la recevabilité de la demande, l’irrecevabilité n’étant pas soulevée en défense.

Il est établi que certaines décisions d’assemblée générale peuvent être annulées pour abus de majorité. Il y a abus lorsque la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire, ou, à tout le moins, dans un but autre que l’intérêt commun de la copropriété.

En l’espèce, l’assemblée générale du 28 janvier 2015 a adopté la résolution n°13 dans les termes suivants :

“13. Découverte en 2012 par la copropriété de la destruction des conduits de cheminées, pour la réunification des lots 20 et 21 de M^me X sans autorisation :

L’Assemblée Générale décide de voter pour un état des lieux à établir par les entreprises Martinet et Verzotti sur les malfaçons, aux frais de M^me X ainsi que ses réparations.

Cet état des lieux sera complété par la vérification des conduits et par un devis pour refaire ces conduits de cheminée.

Votent contre : Mr B 73 + M^me X 34, soit 107/980

Abstention : Mr C 22/980

Cette résolution est adoptée à la majorité relative.”

Aux termes de l’acte notarié en date du 15 juin 2012, la SCI RAHMA a vendu à Monsieur et Madame X les lots suivants :

— lot n°19 : au 6^e étage, deuxième porte droite : une chambre,

— lot n°20 : au 6^e étage, première porte droite : une chambre,

— lot n°21 : au 6^e étage, porte face : une chambre.

Il est stipulé que “le vendeur déclare que par suite de travaux effectués par un ancien propriétaire, lesdits lots ont été réunis pour former une seule unité d’habitation et que la désignation actuelle est la suivante : un appartement comprenant entrée, séjour avec cuisine ouverte, cabinet d’aisance, salle de bains, une chambre”.

Il ressort de l’attestation de Madame K Y, en date du 23 janvier 2013, que son mari, Monsieur Q-R Y a fait réaliser des travaux pour l’ouverture d’un passage dans le mur séparant les lots 19-20 du lot 21 durant l’année 1980 ou 1981.

Par ailleurs, il est précisé à l’acte de vente susvisé qu'“un rapport de Monsieur L A, expert près la Cour d’Appel de Paris du 31 mars 2012, atteste que la séparation entre les lots 20 et 21 est constituée par des boisseaux de fumée n’ayant aucune fonction dans la structure du bâtiment. Les travaux ont été correctement réalisés et n’ont pas mis en péril la stabilité de la structure du bâtiment”.

Il ressort en effet dudit rapport qu’un percement a été effectué dans le mur séparatif de deux chambres de bonne situées au 6^e étage de l’immeuble concerné, ayant permis de réunir les lots 19-20 (dont la cloison séparative avait déjà été supprimée) et le lot 21. La paroi séparant le lot 20 et le lot 21 est constituée par des boisseaux de cheminée, dont l’expert a pu constater les souches en toiture. La baie (percement) réalisée est de forme ovale avec un linteau voûté à 1,26 m du rampant de façade rue et 2,07 m du mur de refend côté couloir de circulation. Les dimensions du percement sont de 1,85 m de passage avec une largeur de 0,62 m, la paroi ayant une épaisseur de 0,39 m. La séparation entre les lots 20 et 21 est constituée par des boisseaux de fumée n’ayant aucune fonction dans la structure du bâtiment. Le percement qui y a été fait, de par son originalité satisfait à la bonne tenue de l’ouvrage en ayant réalisé une voûte en partie haute et non un linteau horizontal; les éventuelles descentes de charges pouvant se produire dans cette paroi collaborante sont bien réparties au niveau du plancher des locaux. L’expert a constaté que le mur de refend présentait de nombreuses fissurations dues à l’âge du bâtiment, et n’a constaté, à l’intérieur du logement concerné, aucun désordre, ce qui implique une stabilité de l’ouvrage postérieurement à la réalisation des travaux de percement. En conclusion, les travaux de percement ont été correctement réalisés et n’ont pas mis en péril la stabilité de la structure du bâtiment.

Il ressort par ailleurs du plan-graphique établi par Monsieur A que la paroi séparative des lots 20 et 21 est constituée de divers conduits de cheminées (boisseaux de fumée), qui sont répertoriés de part et d’autre du percement et dont l’expert indique lui-même avoir constaté les souches en toiture.

Il apparaît donc, en l’absence d’autres éléments contraires produits par le Syndicat des copropriétaires défendeur, que ledit percement a été effectué entre deux boisseaux de fumée, sans atteindre l’un d’eux ou en supprimer un autre, alors même que l’objet de la résolution querellée porte sur la “découverte de la destruction des conduits de cheminées pour la réunification des lots 20 et 21 sans autorisation”. Il s’avère que le Syndicat des copropriétaires persiste à voir vérifier par un état des lieux une situation présumée de suppression de partie communes à la charge financière des époux X, alors même que ces derniers produisent des éléments démontrant qu’aucune suppression n’a été effectuée et qu’à l’inverse, le Syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément pouvant justifier ou laisser présumer du contraire.

Dès lors, une décision qui se fonde sur une interprétation fausse ou spécieuse des éléments dont l’assemblée générale dispose est considérée comme abusive.

Il convient en conséquence d’annuler la résolution n°13 de l’assemblée générale du 28 janvier 2015, sans qu’il soit besoin de statuer sur les autres moyens soulevés.

La demande relative aux appels de fonds sera rejetée dans la mesure où aucun appel de fond n’a été appelé sur le fondement de la résolution n°13.

La demande d’expertise judiciaire sera également rejetée, étant rappelé qu’une mesure d’instruction n’a pas pour objet de pallier la carence de preuve de la partie qui l’invoque.

— sur la demande de dispense de participation aux frais de procédure :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Compte tenu de la solution donnée au litige, il y a lieu de faire application de cette disposition en faveur des demandeurs.

— sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le défendeur succombe à la présente procédure et sera donc condamné à payer à Madame X, tel que seule visée dans la demande, la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens.

— sur l’exécution provisoire :

Afin d’assurer la sécurité juridique au sein de la copropriété, il est nécessaire de prononcer l’exécution provisoire, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Annule la résolution n°13 de l’assemblée générale du 28 janvier 2015 du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […],

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à verser à Madame E F épouse X la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Dispense les demandeurs de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

Condamne le défendeur aux dépens, qui pourront être recouvrés par Maître I J, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 27 Avril 2017

Le Greffier Le Président

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