DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires […]

[…]

[…]

représenté par Maître J L, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C0980

DÉFENDEURS

Monsieur B Z

[…]

[…]

représenté par Maître Virginie FRENKIAN SAMPIC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #A0693

Monsieur C A

[…]

[…]

Madame D A épouse X

[…]

[…]

[…]

Monsieur E A

[…]

[…]

Madame F A épouse Y

[…]

[…]

Monsieur G A

[…]

[…]

[…]

représentés par Maître Guillaume DAUCHEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #W0009

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Séverine BESSE, Vice-Présidente

Pascale LADOIRE-SECK, Vice-Présidente

Caroline BIANCONI-DULIN, Vice-Présidente

assistées de Sidney LIGNON, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 26 Septembre 2017 tenue en audience publique devant Séverine BESSE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 13 août 1999 monsieur H A a vendu à monsieur B Z 5 lots au 6^e étage et une cave dans l’immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé […] à Paris 16^e arrondissement, à savoir :

lot n° 8 : un logement de trois pièces principales éclairées sur […]

lot n° 9 : un débarras avec accès deuxième porte à droite sur palier

lot n° 10 : un débarras avec accès deuxième porte à droite sur palier

lot n°11 : une chambre éclairée sur cour avec accès par première porte à gauche sur palier

lot n°12 : une chambre éclairée sur rue avec accès par première porte à droite sur palier,

outre une cave au sous-sol (lot n°24).

Monsieur H A est décédé le […] laissant pour héritiers, son épouse, décédée ensuite le […], et leurs enfants mesdames F A épouse Y, D A épouse X et messieurs C, E et G A.

Le 12 juin 2003 l’assemblée générale a prévu la mise à jour du règlement de copropriété notamment pour la réunion des WC communs du 6^e étage au lot n°8 et désignation d’un géomètre expert.

Le 8 mars 2007 l’assemblée générale a demandé à monsieur B Z la transmission de son acte de propriété pour régularisation de la privatisation de l’ancien couloir desservant les chambres de service d’origine.

Le 6 mai 2008 l’assemblée générale a confié au conseil syndical la mission de régulariser les appropriations de parties communes, notamment du propriétaire du lot n°8 de 8 m2, par la création de nouveaux lots privatifs, la saisine d’un géomètre expert et d’un notaire et de déterminer les prix de vente de ces parties communes.

Le 12 février 2009 l’assemblée générale demande aux propriétaires, dont monsieur B Z, de transmettre le relevé des surfaces appropriées.

Le 24 juin 2009 l’assemblée générale a délégué au conseil syndical le choix de saisir trois géomètre-experts et trois notaires.

Le 15 novembre 2011 l’assemblée générale a reporté la décision de la vente des parties communes du fait de la prescription acquisitive invoquée par les propriétaires dont monsieur B Z.

Le 25 octobre 2012 le syndicat des copropriétaires a assigné monsieur B Z aux fins de restitution des WC communs, du palier, dégagement et partie du couloir du 6^e étage dans un délai de trois mois puis sous astreinte.

Le 25 novembre 2014 monsieur B Z a appelé en garantie madame D A épouse X, héritière de son vendeur.

Les 18, 25 novembre 2015 et 8 février 2016, monsieur B Z a appelé en garantie les autres héritiers, madame F A épouse Y et messieurs C, E et G A.

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Paris 16^e arrondissement notifiées par la voie électronique le 19 février 2017,

Vu les dernières conclusions de monsieur B Z notifiées par la voie électronique le 13 septembre 2016,

Vu les dernières conclusions de mesdames F A épouse Y, D A épouse X et messieurs C, E et G A notifiées par la voie électronique le 30 mai 2016,

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 27 mars 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de restitution et remise en état

L’article 712 du code civil dispose que la propriété s’acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription.

Aux termes de l’article 2272 du code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

Selon l’article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Il est précisé dans l’acte de vente du 13 août 1999 au profit de monsieur B Z qu’une partie du lot n°8 et les lots 9 et 11, réunis et occupés par monsieur et madame Z ont une superficie de 50,84 m2, l’autre partie du lot n°8 et le lot n°10 une superficie de 5,70 m2 et le lot n°12 de 8,86 m2, occupé par monsieur et madame Z, soit un total de 65,40 m2.

Les parents de monsieur B Z étaient locataires de ce logement depuis le 1^er juillet 1970, logement composé d’une entrée, un grand séjour, une chambre, une salle de bains, une cuisine et WC, selon bail soumis à la loi de 1948 consenti par monsieur H A et renouvelé pour la dernière fois le 22 septembre 1992.

La description des lots dans l’acte de vente du 13 août 1999 est conforme à l’état descriptif de division du règlement de copropriété qui précise qu’au 6^e étage du bâtiment sur rue, les parties communes comprennent un WC commun à tous les lots de cet étage.

Afin de régulariser l’appropriation de monsieur B Z de parties communes, il était prévu, selon les plans du géomètre-expert, monsieur H I, datés de février 2010, de créer un lot n°31 comprenant le WC commun et une partie du dégagement du palier du 6^e étage pour ensuite l’intégrer à un nouveau lot n°32 consacrant tout l’étage en un seul logement d’une superficie de 67 m2 selon la loi CARREZ.

Monsieur B Z reconnaît qu’il s’est approprié une partie du palier de l’escalier du 6^e étage constitué d’un placard.

Pour ne pas déstructurer l’appartement qu’il s’est constitué en incorporant ce placard, il offre de racheter cette partie commune.

Cependant le tribunal ne saurait se substituer au pouvoir souverain de l’assemblée générale sur la vente de parties communes, conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d, ce qui est le cas en l’espèce.

Monsieur B Z ne peut invoquer la prescription acquisitive abrégée puisque son titre de propriété ne comprend ni les WC, ni le dégagement devant, ni la partie du palier annexés à son appartement et d’ailleurs ce dernier reconnaît l’appropriation de cette dernière partie commune.

Les lots vendus sont décrits conformément au règlement de copropriété qui rappelle le caractère commun des WC et du palier, en l’absence de toute modification juridique des lots. La régularisation prévue par l’assemblée générale consacrait l’appropriation de parties communes puisque la superficie de l’appartement était plus importante que celle totale des lots vendus le 13 août 1999.

Certes, selon la description de ces lots dans le règlement de copropriété, les lots 8, 9 et 10 étaient déjà réunis puisqu’ils étaient accessibles par la seule porte ouvrant sur le lot n°8, la première porte à droite donnant sur le lot n°12 et la seconde sur le lot n°8. Le plan annexé au règlement de copropriété n’était donc déjà pas conforme à la réalité des lots à la mise en copropriété.

Cependant seule la réunion du lot n°11 au lot n°8 a entraîné de facto l’annexion des WC communs, ce qui était le cas lors de la vente du 13 août 1999 mais aucun des défendeurs ne donne d’élément pour dater cette réunion de tous les lots du 6^e étage et donc l’annexion des WC communs.

Or si le descriptif de l’appartement loué par monsieur H A aux parents de monsieur B Z dès le premier bail de 1970 comprend les WC, cette faculté d’accès à ces toilettes ne consacre pas que monsieur H A, auteur de monsieur B Z, se comportait en propriétaire de ces WC qu’il n’a d’ailleurs pas vendus à ce dernier.

La mention des WC dans le descriptif des lieux loués ne peut être que la consécration du droit de jouissance sur ces WC communs et ne suffit pas à caractériser, de manière non équivoque, le comportement de propriétaire de monsieur H A.

En l’absence de détermination de la date à laquelle les WC communs ont été annexés aux autres lots du 6^e étage, antérieurement à l’acquisition des lots le 13 août 1999, et compte tenu du caractère équivoque de la mention de ces WC dans le bail consenti aux époux Z, monsieur B Z ne justifie pas d’une prescription acquisitive des WC communs depuis plus de 30 ans à l’assignation du syndicat des copropriétaires le 25 octobre 2012 mais seulement de 13 ans.

Dans ces conditions le syndicat des copropriétaires, en sa qualité de propriétaire, est fondé à réclamer à monsieur B Z la restitution des WC communs, de la partie de couloir devant ou dégagement et du palier commun du 6^e étage sur lequel se trouve un placard.

Monsieur B Z sera condamné à restituer ces parties communes et à prendre à sa charge les travaux de remise en état des lieux, dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement puis passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois.

Le syndicat des copropriétaires invoque un préjudice économique résultant de la jouissance des parties communes sans paiement des charges correspondantes à la quote-part de charges qui auraient du être fixée dans le cadre de la modification des tantièmes pour tenir compte de l’annexion des parties communes mais ne produit aucun élément pour l’évaluer, se contentant de solliciter la somme forfaitaire de 15.000 euros.

En l’absence de tout élément pour déterminer son préjudice, le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande.

Sur l’appel en garantie

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Monsieur B Z n’a pu engager l’appel en garantie à l’encontre des héritiers de son vendeur qu’une fois assigné par le syndicat des copropriétaires en restitution de parties communes.

L’assignation en intervention forcée des 25 novembre 2014, 18, 25 novembre 2015 et 8 février 2016 est intervenue dans le délai de 5 ans à compter de l’assignation par le syndicat des copropriétaires survenue le 25 octobre 2012.

L’action de monsieur B Z est recevable à l’encontre des consorts A.

L’article 1626 du code civil dispose que quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

Dans la mesure où monsieur H A n’a vendu que des parties privatives et non des parties communes, aux termes précis de l’acte de vente qui reprend la description des lots du règlement de copropriété, et où aucun élément ne permet de dater l’annexion des parties communes avant l’acquisition par monsieur B Z des lots le 13 août 1999, ce dernier sera débouté de son appel en garantie et de sa demande d’indemnisation.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive

En application des articles 6 de la convention européenne des droits de l’homme faisant de l’accès à un tribunal un droit fondamental, et l’article 1240 du code civil, la demande au titre de la procédure abusive doit caractériser une faute de la partie demanderesse faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice.

Le droit d’agir en justice constituant un droit fondamental, le seul fait pour une partie d’intenter une action en justice en vue d’obtenir le dédommagement d’un préjudice qu’elle estime fondé ne saurait constituer un abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, aucune preuve n’est rapportée de la mauvaise foi, la malveillance, ou de l’accumulation de procédures injustifiées par monsieur B Z et donc de l’abus de procédure. En l’absence de faute caractérisée, les consorts A seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, monsieur B Z sera condamné aux dépens.

Il sera fait droit à la demande de maître J K L et maître Guillaume DAUCHEL, avocats, de recouvrer directement contre ce dernier les dépens dont ils ont fait l’avance sans recevoir provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Eu égard à la condamnation aux dépens, monsieur B Z sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros et aux consorts A la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu à ordonner l’exécution provisoire du jugement, en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par un jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

Condamne monsieur B Z à restituer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Paris 16^e arrondissement les WC communs, la partie de couloir devant ou dégagement et le palier commun du 6^e étage sur lequel se trouve un placard et à prendre à sa charge les travaux de remise en état des lieux, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble aux frais de monsieur B Z, dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement puis passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois,

Déclare recevable l’action de monsieur B Z à l’encontre de mesdames F A épouse Y, D A épouse X et messieurs C, E et G A,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne monsieur B Z à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Paris 16^e arrondissement la somme de 5.000 (cinq mille) euros et à mesdames F A épouse Y, D A épouse X et messieurs C, E et G A la somme de 4.000 (quatre mille) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne monsieur B Z aux dépens,

Autorise maître J K L et maître Guillaume DAUCHEL, avocats, à recouvrer directement contre ce dernier les dépens dont ils ont fait l’avance sans recevoir provision,

Fait et jugé à Paris le 24 Octobre 2017

Le Greffier Le Président

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