Tribunal de grande instance de Paris, Expropriations, 10 octobre 2017, n° 17/00160

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- SUR L'INDEMNITÉ DE REMPLOI
- SUR LA DÉPRÉCIATION DU SURPLUS ET L'AMOINDRISSEMENT DU SURPLUS À CONSTRUIRE
- SUR L'ENCHÉRISSEMENT DES CHARGES ÉNERGÉTIQUES
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- SUR LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
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TGI Paris 10 octobre 2017

CA Paris
Confirmation 17 janvier 2019

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, expropriations, 10 oct. 2017, n° 17/00160
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	17/00160

Sur les parties

Avocat(s) :	Didier Guy SEBAN
Cabinet(s) :	WEDRYCHOWSKI & ASSOCIES
Parties :	SOCIÉTÉ DU GRAND PARIS

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

Expropriations

N° RG : 17/00160

JUGEMENT DU 10 Octobre 2017

DEMANDERESSE

SOCIÉTÉ DU GRAND PARIS

[…]

[…]

représentée par Maître Didier SEBAN de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire P0498

DÉFENDEURS

Madame B Y épouse X

[…]

non comparante, non représentée

Monsieur C X

[…]

comparant

LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE

exerçant les fonctions de commissaire du Gouvernement

représenté par Monsieur D E

présent à l’audience Monsieur F G

OPÉRATION :

SGP – PARCELLE L n°123- […]

[…]

H I, Juge au Tribunal de grande instance de PARIS, Juge de l’expropriation par ordonnance du 03 juillet 2017, assistée de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffier, désignées conformément aux articles L 211-1 et R 211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Après débats à l’audience publique du 06 septembre 2017 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2017 ;

OBJET DE LA DEMANDE ET PRETENTIONS DES PARTIES:

Par décret n° 2014-1607 en date du 24 décembre 2014, ont été déclarés d’utilité publique et urgents les travaux nécessaires à la réalisation, par la Société du Grand Paris, du tronçon de métro automatique reliant les gares de Pont-de-Sèvres et Noisy-Champs du réseau de transport public du Grand Paris (dite « ligne rouge-15 Sud ») dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-et-Marne, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Par mémoire valant offre visé par le greffe le 28 avril 2017, précédemment notifié à la partie expropriée par lettre recommandée avec avis de réception signé le 25 avril 2017, la société du Grand Paris a saisi la juridiction de l’expropriation de Paris à l’effet de voir fixer les indemnités devant revenir à M^me Y et M. X pour l’expropriation, dans le cadre de l’opération en cause, d’une emprise en tréfonds de la parcelle cadastrée section L […] à Joinville-le-Pont (94340).

La Société du Grand Paris offre de verser une indemnité principale de 2 068 € se décomposant en une indemnité parincipale de 1 722,68 € et une indemnité de remploi de 344,54 €.

Elle expose calculer la valeur vénale de l’emprise expropriée sur la base de la jurisprudence de la cour d’appel de Paris élaborée par un arrêt du 7 décembre 1995 s’appuyant sur une méthode de calcul préconisée par les experts messieurs Z et A aux termes de laquelle la valeur d’une emprise en tréfonds s’obtient par application de la formule suivanteྭ:

V = Vu x S x Tr x Kp x Ks x Ke où :

V = valeur de l’emprise en tréfonds

Vu = valeur du m² du terrain de surface considéré nu et libre

S = superficie de l’emprise en tréfonds

Tr = coefficient de profondeur (100% pour une profondeur inférieure ou égale à 3,50 m ; 30% pour une profondeur entre 3,50 m et 6,50 m ; [90/(H-3,50)] pour une profondeur supérieure à 6,50 m)

Kp = coefficient d’exploitation du sous-sol (fourchette comprise entre 0,8 et 1,5)

Ks = coefficient de sol (fourchette comprise entre 0,8 et 1,2, de défavorable à favorable)

Ke = coefficient de nappe phréatique (0,5 si le niveau haut de l’ouvrage est sous le niveau d’étiage, 1 si le niveau haut de l’ouvrage est égal ou supérieur au niveau d’étiage).

La Société du Grand Paris précise que dans le cadre du projet du Grand Paris il a été décidé d’appliquer des coefficients Ks et Kp neutres de 1 compte tenu de la profondeur générale du tunnel supérieure à 15 mètres et de la situation des emprises à une profondeur supérieure à 15 mètres, et d’appliquer un abattement pour encombrement dans les proportions suivantes :

totalement bâti : 40 %

supérieur ou égal à 70% : 30%

inférieur à 70 % et supérieur ou égal à 40% : 20%

inférieur à 40% et supérieur ou égal à 10% : 10%

inférieur à 10% : aucun abattement.

Pour la détermination de l’indemnité due en l’espèce, la Société du Grand Paris retient une valeur de terrain de surface de 900 € /m² en opérant un abattement pour encombrement de 10ྭ%, un coefficient de profondeur de 4,13 % et un coefficient de nappe de 0,5.

Par conclusions visées par le greffe le 18 août 2017, le commissaire du Gouvernement propose la fixation d’une indemnité totale de 2 527 € se décomposant en une indemnité principale de 2ྭ105,84ྭ€ et une indemnité de remploi de 421,17 €, retenant une valeur du terrain de surface de 1ྭ100 €/m² en opérant un abattement pour encombrement de 10 %, un coefficient de profondeur de 4,13 % et un coefficient de nappe de 0,5.

Par mémoire en réponse visé par le greffe le 15 juin 2017, M. X et M^me Y demandent au juge de l’expropriation de :

— dire et juger que la SGP doit indiquer précisément l’étendue de la servitude conventionnelle de sécurité et valoriser cette servitude au prorata de la valeur du tréfonds retenue,

— fixer à la somme de 3 358 € l’indemnisation au titre de la seule valeur du tréfonds et délimiter précisément sa profondeur,

— dire et juger que l’expropriation du tréfonds ne confère aucun droit de l’expropriant sur tout projet urbanistique situé au-dessus de la limite expropriée et au dessus de la surface du sol et donc aucun droit de véto sur tout projet réalisé au-dessus de la limite du tréfonds préalablement déterminée avec précision,

— dire et juger que tous les frais de bureaux d’étude qui seraient engagés en cas de désaccord entre l’exproprié et l’expropriant seront à la charge exclusive de l’expropriant,

— dire et juger que l’expropriant doit préciser le seuil de surcharge au droit du tunnel, en cas de réalisation d’un projet urbain ou immobilier, au-delà duquel la SGP doit être informée,

— fixer à la somme de 120 000 € l’indemnisation au titre de la dévalorisation du surplus,

— fixer à la somme de 70 000 € l’indemnisation au titre des travaux d’isolation phonique,

— fixer à la somme de 30 000 € l’indemnisation au titre des travaux d’isolation électromagnétique,

— fixer à la somme de 45 000 € l’indemnisation au titre de l’enrichissement des charges énergétiques,

— fixer à la somme de 672 € l’indemnisation au titre du surplus à construire qui se trouve diminué par l’expropriation,

— dire et juger que l’expropriant doit fournir avant, pendant et après les travaux, les estimations, relevés constatés et prévisions des champs magnétiques à percevoir dans le jardin et la maison situés au-dessus du métro,

— dire et juger que l’expropriant doit préciser et justifier la hauteur exacte du haut de la voute du tunnel qui passe sous la propriété,

— dire et juger que l’expropriant doit prendre à sa charge toutes les études de bureaux d’expertises indépendants qui effectueront des mesures avant, pendant et après les travaux, du champ magnétique, de la nuisance sonore, des mouvements et fissures dans et à l’extérieur de la propriété,

— dire et juger que l’indemnité au titre de l’expropriation du seul tréfonds est distincte de toutes les autres indemnités à verser au titre des divers préjudices,

— dire et juger que l’expropriant doit transmettre à l’exproprié une version actualisée et complète de la promesse de vente et expurgée des anomalies juridiques préalablement à toute cession,

— dire et juger que l’expropriant doit fournir et s’engager préalablement à tous travaux et toute cession sur des seuils de nuisances sonores et électromagnétiques qui soient inférieurs aux seuils de danger pour la santé définis par l’Organisation Mondiale de la Santé,

— dire et juger que l’offre de la SGP émise en avril 2015 est caduque,

— fixer à la somme de 2 500 € l’indemnité due en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 6 juillet 2017.

Par mémoire en réponse et récapitulatif transmis au greffe le 11 août 2017, la Société du Grand Paris maintient son offre et sollicite le rejet des prétentions des expropriés.

La Société du Grand Paris, M. X et le commissaire du Gouvernement ont soutenu leurs écritures à l’audience de plaidoirie du 6 septembre 2017.

La décision a été mise en délibéré au 10 octobre 2017.

MOTIFS:

LE BIEN

La parcelle, d’une surface totale de 451 m2, appartient à la zone Ueb du plan local d’urbanisme à la date de référence du 15 décembre 2015. Elle se situe à 20 minutes à pied du RER A et à 350 m de la nationale 4. Elle est desservie par des bus. Elle comporte une grande maison d’habitation récemment réhabilitée avec un jardin à l’arrière.

Le tréfonds concerné par l’expropriation présente une surface de 103 m2 situé à une hauteur de 12,90 m en cote altimétrique, tel que cela ressort du plan de coupe joint au mémoire initial de l’expropriante. L’altitude de la surface de la parcelle étant de 38,20 m, l’emprise se situe

à une profondeur, par rapport au niveau du sol, de 25,30 m. Elle est située au fond du jardin, en fond de parcelle.

L’EVALUATION

Selon l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Il convient à cet égard de préciser que la présente instance a pour objectif d’indemniser l’exproprié du préjudice causé par l’expropriation elle-même et non de celui lié à la réalisation et à l’exploitation de l’ouvrage, qui relève de la seule juridiction administrative dans le cadre de la responsabilité du fait des travaux et ouvrages publics.

Le juge de l’expropriation est donc incompétent pour statuer sur les demandes relatives aux nuisances sonores et électromagnétiques (information, mesures, évaluation, engagement de seuils, indemnisation), au droit de regard sur les constructions en surface et à l’information relative aux mesures et contraintes de l’ouvrage (seuil de surcharge notamment).

Il est également rappelé que le présent jugement intervient en l’absence d’accord entre expropriant et exproprié et a pour objectif de définir les conditions d’indemnisation de l’expropriation en lieu et place d’un accord qui n’est pas intervenu et n’aura pas à intervenir. Il n’y a donc pas lieu de déclarer caduque la proposition de la Société du Grand Paris ni d’ordonner la rédaction d’une nouvelle promesse de vente.

[…]

L’application de la méthode d’indemnisation des valeurs de tréfonds selon le barème des experts judiciaires Messieurs Z et A, entérinée par la cour d’appel de Paris, ne fait l’objet d’aucune contestation argumentée.

Dans l’application de cette méthode de calcul, les parties divergent sur le prix du m² du terrain de surface, fixé à 900 € par l’expropriant et à 1 100 € par le commissaire du Gouvernement, l’exproprié considérant qu’il est encore plus important eu égard à sa localisation favorable.

La Société du Grand Paris invoque trois termes de comparaison concernant des biens situés sur la même commune et dans la même zone d’urbanisme mais datant de 2011, leur ancienneté ne permettant pas de les retenir pour évaluer l’indemnité.

M. X fait état des trois termes de comparaison suivants :

Les termes de comparaison 1 et 3 ne peuvent être retenus en l’absence de justification du caractère effectif de la vente et le terme de comparaison n°2, qui concerne, après vérification à la publicité foncière par le commissaire du Gouvernement, un terrain bâti, ne peut être davantage retenu.

Le commissaire du Gouvernement invoque quant à lui les trois termes de comparaison suivants :

Ces ventes sont récentes et concernent des biens situés sur la même commune, également en zone UE. En revanche, il convient d’écarter le second terme en ce qu’il concerne deux parcelles accolées et une surface totale peu importante et en tout état de cause largement inférieure à celle du bien à évaluer.

Le prix moyen au m² tiré des termes de comparaison 4 et 6 est de

1 174€, somme qu’il convient de retenir en vue de l’évaluation du tréfonds.

Le terrain est encombré à hauteur de 21,51%, il convient par conséquent d’appliquer un abattement de 10 % de la valeur. Le prix moyen avec abattement est donc de 1 056,60 €

Les autres éléments de calcul n’étant pas contestés, il convient d’évaluer l’indemnité principale comme suit :

V = VU (1 056,60 €) x S (103 m²) x TR (4,13 % soit 90/(25,30 -3,5) x KP (1) x KS (1) x KE (0,5) = 2 247,34 € .

SUR L’INDEMNITÉ DE REMPLOI

Selon la méthode habituelle non discutée en l’espèce, cette indemnité sera fixée à la somme de 449,47 € se décomposant comme suit :

2 247,34 € x 20 % = 449,47 €

SUR LA DÉPRÉCIATION DU SURPLUS ET L’AMOINDRISSEMENT DU SURPLUS À CONSTRUIRE

La dépréciation du surplus doit se traduire par une moins-value de la propriété à la suite de l’amputation de superficie qui lui est imposée et doit affecter ce surplus d’une manière permanente, même si l’ouvrage public n’est pas réalisé.

En l’espèce, l’emprise recouvre 103 m² et se situe en fond de parcelle, sans passer sous la maison. Sa profondeur étant de plus de 25 m, l’amputation du volume en tréfonds n’affecte pas la propriété en surface et ne rend pas inconstructible le volume resté libre entre le haut du tunnel et le sous-sol de la maison. La perte du volume exproprié n’entraîne donc pas en elle-même une diminution de la valeur de la propriété. La potentielle perte de valeur liée au passage du métro sous la parcelle ne relève pas de l’expropriation mais de l’ouvrage à venir et ne peut donc être envisagée dans le cadre de la présente instance.

La servitude légale, qui vise à protéger l’ouvrage de travaux qui pourraient l’endommager en permettant au propriétaire de l’ouvrage de s’opposer à ces travaux ou d’y poser des conditions, ne résulte pas de l’expropriation mais de l’ouvrage construit dans l’emprise expropriée. Il n’y a donc pas lieu de la prendre en considération dans l’indemnisation liée à l’expropriation.

Il résulte de l’ensemble de ces considérations que les expropriés doivent être déboutés de ces chefs de prétention.

SUR L’ENCHÉRISSEMENT DES CHARGES ÉNERGÉTIQUES

M. X justifie avoir renoncé à la construction d’une installation en géothermie profonde (puit de 50 m), initialement commandée fin 2014. Il expose que son épouse et lui-même ont perdu l’opportunité d’économiser de l’énergie à raison de 1 500 € par an pendant 30 ans, soit la durée de l’installation, soit un total de 45 000 €.

Il convient cependant de constater que les expropriés ne justifient ni du fait que la réalisation de ce puit est impossible à un autre endroit de la parcelle, ni du montant des économies qu’ils allèguent.

Ils ne démontrent donc pas l’existence de leur préjudice et doivent en conséquence être déboutés de leur prétention.

SUR L’INDEMNITÉ TOTALE DE DÉPOSSESSION

L’indemnité totale de dépossession est égale à 2 696,81 €, soit 2 247,34€ indemnité principale + 449,47 € indemnité de remploi. Cette somme est arrondie à 2 697 €, pour une juste indemnisation.

SUR LES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

En l’absence de démonstration de l’engagement de frais non compris dans les dépens, l’équité commande de débouter M^me Y et M.

X de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

[…]

Conformément aux dispositions de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la Société du Grand Paris, expropriante, supporte les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Se déclare incompétent pour statuer sur les demandes relatives aux nuisances sonores et électromagnétiques, au droit de regard sur les constructions en surface et à l’information relative aux mesures et contraintes de l’ouvrage ;

Dit n’y avoir lieu à déclarer caduque la proposition de la Société du Grand Paris ni à ordonner la rédaction d’une nouvelle promesse de vente ;

Fixe à 2 697 € l’indemnité totale devant revenir à M^me B Y épouse X et M. C X pour la dépossession du volume en tréfonds de la parcelle cadastrée section L […] à Joinville-le-Pont (94340) ;

Déboute M^me B Y épouse X et M. C X pour le surplus ;

Déboute M^me B Y épouse X et M. C X de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que les dépens sont à la charge de la société du Grand Paris.

Fait à PARIS, le dix octobre deux mil dix sept.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

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