DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires […] représenté par son syndic la Société NOVADB, S.A.S.

[…]

[…]

représenté par Maître Magali DELATTRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #G0234

DÉFENDEURS

Monsieur G Y assisté de Monsieur H X es-qualité de curateur

[…]

[…]

Monsieur B Y

[…]

[…]

Monsieur I Y

[…]

[…]

Madame J Y épouse X

[…]

[…]

représentés par Maître Elisabeth ZAPATER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C0457

S.A.S. MY COFFEE & ICE

[…]

[…]

représentée par Maître Jean-Loïc N-VIGNANCOUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0428

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur H X ès-qualité de curateur de Monsieur G Y

[…]

[…]

représentés par Maître Elisabeth ZAPATER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C0457

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Gaële FRANÇOIS-HARY, Vice-Présidente

Pascale LADOIRE-SECK, Vice-Présidente

K L, Juge

assistées de Christine KERMORVANT, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 06 Juillet 2017 tenue en audience publique devant Gaële FRANÇOIS-HARY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble […] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965 et est géré par son syndic actuel, la Société NOVADB.

Monsieur B Y, Monsieur I Y, Monsieur G Y et Madame J Y épouse X (ci-après dénommés « l’indivision Y ››) sont propriétaires dans cet immeuble des lots n°1, 2 et 41 consistant en un local commercial situé au rez-de-chaussée et une cave. Monsieur G Y a été placé sous curatelle renforcée par jugement du Juge des Tutelles du Tribunal d’Instance de Paris 16^e en date du 25 septembre 2015, désignant Monsieur H X en qualité de curateur.

L’indivision Y a donné mandat à la Société TRANSACTION GESTION CONSEIL IMMOBILIER, administrateurs de biens, (ci-après désignée TGC IMMOBILIER) pour la gestion de ce local commercial. Durant plus de 30 ans, ce local commercial a accueilli une agence de voyage.

L’indivision Y, représentée par la Société TGC IMMOBILIER, a consenti un bail commercial à la Société MY COFFEE & ICE par acte sous seing privé du 10 avril 2014, à effet du 15 avril 2014.

Le Syndicat des copropriétaires demandeur dénonce les agissements de la Société MY COFFEE & ICE contraires aux règles de la copropriété (importants travaux dans la cave associée au local commercial ainsi que dans les parties communes de l’immeuble sans aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires : procès-verbal d’huissier du 28 avril 2015). L’indivision Y a été mise en demeure de faire cesser ces travaux et de procéder à la remise en état.

Par ailleurs, depuis le mois d’avril 2014, les copropriétaires et résidents de l’immeuble se plaignent de graves nuisances diurnes et nocturnes occasionnées par la Société MY COFFEE & ICE, qui exerce une activité de restauration avec cuisson et de bar à chicha dans le local loué.

En premier lieu, ils se plaignent de nuisances sonores de musique amplifiée, éclats de voix et claquements de portes ayant entraîné l’intervention de l’inspecteur de salubrité mandaté par la Préfecture de Police de Paris qui a établi deux rapports en date des 16 février 2016 et 23 juin 2016, invitant le gérant de la Société MY COFFEE & ICE à lui transmettre une étude d’impact des nuisances sonores sur l’environnement immédiat de son établissement, et le mettant, par deux fois, en demeure de se conformer à la réglementation en vigueur. Un procès-verbal de constat a été établi le 2 août 2016 par Maître Z, Huissier de Justice. L’inspecteur de salubrité a établi un nouveau rapport en date du 18 octobre 2016. Les services de la Préfecture de Police sont intervenus une nouvelle fois le 19 janvier 2017.

En deuxième lieu, ils se plaignent de nuisances olfactives, la Société MY COFFEE & ICE exerçant une activité de restauration avec cuisson et de bar à chicha (extraction du fumoir dans la rue sous les fenêtres de l’occupant du 1^er étage ainsi que dans la cour de la copropriété). Un constat d’huissier a été établi par Maître Z le 2 août 2016. L’inspecteur de salubrité mandaté par la Préfecture de Police de Paris a établi deux rapports en date des 16 février 2016 et 30 juin 2016, suivis de deux mises en demeure de se conformer à la réglementation en vigueur adressées à la Société MY COFFEE & ICE, outre le 10 février 2017.

En troisième lieu, ils dénoncent les risques sanitaires dus à l’entreposage régulier par la Société MY COFFEE & ICE des sacs poubelles et autres déchets dans la cour intérieure de l’immeuble.

Et enfin, en dernier lieu, ils allèguent que la Société MY COFFEE & ICE outrepasse les autorisations d’implantation de la terrasse (disposition de tables de part et d’autre du boulevard).

Le Syndicat des copropriétaires, par la voie de son syndic, a, à plusieurs reprises, alerté l’indivision Y sur l’existence des nuisances générées par l’activité de sa locataire. Par courrier RAR du 15 juillet 2015, la Société TGC IMMOBILIER a mis en demeure la Société MY COFFEE & ICE de cesser son activité de bar à chicha et le réchauffage d’aliments. Une plainte a ainsi été déposée le 26 octobre 2015 par des occupants de l’immeuble auprès de la Préfecture de Police de Paris.

Au cours de l’assemblée générale du 20 juin 2016, les copropriétaires ont, une nouvelle fois, déploré la persistance de cette situation et ont décidé d’engager une action en justice (résolutions n°18, 19 et 20).

Par courrier du 19 juillet 2016, le syndic a mis une nouvelle fois en demeure la Société TGC IMMOBILIER, ès-qualité de mandataire de l’indivision Y, d’enjoindre à sa locataire de faire cesser les nuisances et de respecter l’ensemble des dispositions du règlement de copropriété et des dispositions légales, et à défaut la mettait en demeure de faire appliquer la clause résolutoire du contrat de bail commercial.

Par exploit de Maître Z, Huissier de Justice, en date du 29 août 2016, l’indivision Y a fait délivrer à la Société MY COFFEE & ICE une sommation visant la clause résolutoire et valant mise en demeure.

Par courrier RAR du 1^er septembre 2016, le Conseil du Syndicat des copropriétaires adressait une ultime mise en demeure à la Société TGC IMMOBILIER.

Par exploit d’huissier en date du 9 décembre 2016, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], représenté par son syndic la Société NOVADB, a assigné, suite à une ordonnance d’assignation à jour fixe du 7 décembre 2016, la Société MY COFFEE & ICE, Monsieur B Y, Monsieur I Y, Monsieur G M Madame J Y épouse X devant ce Tribunal.

Monsieur H X, es qualité de curateur de Monsieur G Y, est intervenu volontairement à la procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions, le demandeur sollicite de voir :

- constater que le Syndicat des copropriétaires a été dans l’impossibilité matérielle de régulariser ses conclusions le vendredi 30 juin 2017 et qu’il a dû attendre le lundi 3 juillet 2017 au matin pour les signifier,

- constater que les conclusions du Syndicat des copropriétaires signifiées le 3 juillet 2017 ne contiennent aucun argument nouveau et ne sont qu’une réplique aux conclusions de la société MY COFFEE & ICE,

- débouter la Société MY COFFEE & ICE de sa demande de rejet des pièces et écritures de la copropriété, subsidiairement la débouter de sa demande de renvoi,

- donner acte à Monsieur H X de son intervention volontaire ès-qualité de curateur de Monsieur G Y,

- débouter les consorts Y de leur demande de nullité et de leurs demandes formées à son encontre,

- déclarer irrecevable, en tout cas mal fondée, la Société MY COFFEE & ICE et la débouter de l’ensemble de ses demandes,

- à titre principal, constater que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 10 avril 2014, consenti par l’indivision Y à la Société MY COFFEE & ICE pour les locaux […], est acquise depuis le 30 septembre 2016,

- constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date,

- donner acte aux consorts Y de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail,

- ordonner l’expulsion de la Société MY COFFEE & ICE et celle de tous occupants de son chef, et ce, au plus tard dans le mois de la décision à intervenir, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner et aux frais, risques et périls de la Société MY COFFEE & ICE,

- à titre subsidiaire, constater qu’il résulte des pièces versées aux débats que la Société MY COFFEE & ICE a gravement manqué à ses obligations contractuelles telles que contenues dans le contrat de bail du 10 avril 2014 et au règlement de copropriété,

- prononcer, en conséquence, la résiliation du bail du 10 avril 2014 à ses torts et griefs, par application des articles 1224 et 1741 du Code civil,

- ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, et ce, au plus tard dans le mois de la décision à intervenir, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner et aux frais, risques et périls de la Société MY COFFEE & ICE,

- en tout état de cause, condamner in solidum la Société MY COFFEE & ICE et les consorts Y à lui payer :

* la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- les condamner in solidum aux entiers dépens qui comprendront les procès-verbaux de constat de la SCP E & F, Huissier, et qui seront recouvrés par la SELARL DELATTRE & A, Avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que :

— les pièces n’étaient pas concernées par un calendrier de procédure; il n’y a donc pas lieu de les rejeter; par ailleurs, il apparaît que lorsque le Conseil de la copropriété a souhaité régulariser ses conclusions et pièces par RPVA le vendredi 30 juin 2017, conformément au calendrier fixé par le Tribunal, le système RPVA était indisponible; toute signification était donc impossible et le Conseil du Syndicat des copropriétaires a été dans l’obligation d’attendre le lundi matin 3 juillet 2017 pour signifier ses conclusions; il a donc été confronté à une difficulté matérielle indépendante de sa volonté qui l’a mis dans l’impossibilité de signifier ses conclusions le vendredi 30 juin 2017; les 1^er et 2 juillet 2017 étant respectivement un samedi et un dimanche, les conclusions ont été signifiées dès le lundi 3 juillet 2017 au matin, laissant trois jours et demi à la Société MY COFFEE & ICE pour en prendre connaissance et y répliquer le cas échéant; en tout état de cause, les conclusions n°2 du Syndicat des copropriétaires ne sont qu’une réplique aux conclusions récapitulatives de la Société MY COFFEE & ICE et de l’indivision Y et ne contiennent aucun argument nouveau; il s’agit d’une procédure à jour fixe;

— in limine litis, sur l’intervention volontaire de Monsieur X et la validité de l’assignation : le Syndicat des copropriétaires ne pouvait qu’ignorer la mesure de curatelle renforcée touchant Monsieur G Y; de plus, Monsieur X, curateur de ce dernier, est intervenant volontaire à la procédure, et représenté par le même conseil que les membres de l’indivision Y; l’absence de signification de l’assignation au curateur, qui intervient volontairement, constitue un vice de forme entraînant la nullité de l’assignation, dans les conditions de l’article 114 du Code de procédure civile, à charge pour celui qui l’invoque de prouver l’existence d’un grief; il n’est justifié d’aucun grief;

— sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation judiciaire du bail : il est clairement établi que la Société MY COFFEE & ICE ne se préoccupe ni de respecter les dispositions du règlement de copropriété (article 9), ni de respecter la destination et les conditions générales du bail (articles 3, 4 et 7), dont la violation est manifeste et répétée; le locataire doit respecter le règlement de copropriété et se conformer aux décisions de l’assemblée générale; les nuisances sonores et olfactives (odeurs alimentaires et de chicha dans les parties communes et les appartements) de la Société MY COFFEE & ICE, qui ouvre jusqu’à deux heures du matin, voire plus, sont contraires à la destination de l’immeuble; l’exploitation d’un commerce de bar – salon de thé, ouvert jusqu’à deux heures du matin et où l’on sert des aliments cuisinés, contrevient aux dispositions dudit règlement, selon lesquelles l’exercice d’une activité commerciale dans les locaux est autorisée à condition que cela n’apporte aucune gêne aux autres copropriétaires par le bruit ou l’odeur et cause aux copropriétaires des troubles de jouissance; le propriétaire bailleur est également tenu de faire respecter par son locataire les dispositions du règlement de copropriété (articles 9 et 10); force est de constater que l’indivision Y n’a entrepris aucune action efficace afin de faire cesser les troubles occasionnés par sa locataire, aucune action judiciaire n’ayant été engagée à l’expiration du délai d’un mois suivant la délivrance de la sommation visant la clause résolutoire alors même que les infractions au bail et au règlement de copropriété persistaient; il ne peut sérieusement être reproché au Syndicat des copropriétaires d’avoir agi avec « précipitation » en engageant une procédure judiciaire le 9 décembre 2016; il prend cependant acte de la demande d’acquisition de clause résolutoire et subsidiairement de résiliation judiciaire, formée reconventionnellement par l’indivision Y; s’agissant de la demande de déspécialisation faite auprès des différents indivisaires de la Société MY COFFEE & ICE, qui serait demeurée sans réponse et qui l’autoriserait désormais à exercer une activité de « bar, brasserie, restaurant », la Société MY COFFEE & ICE a tenté de s’affranchir de l’article 20 du contrat de bail; en effet, plutôt que d’adresser une demande de déspécialisation auprès de la Société TGC IMMOBILIER, elle l’a adressée, sous couvert d’une demande d’autorisation de travaux, aux indivisaires pris individuellement; toutefois, outre que cette demande intervient postérieurement à la sommation délivrée, elle ne saurait être valable dans la mesure où elle n’a pas été adressée au domicile élu des indivisaires, en violation de l’article 20, et n’a pas été adressée au curateur de Monsieur G Y; la Société MY COFFEE & ICE tente de se prévaloir des dispositions des articles 651 et 689 du Code de procédure civile (autorisant cependant toute notification à domicile élu); toutefois, l’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits; or, tant l’élection de domicile que l’article 3 sont des clauses essentielles du contrat de bail; en tout état de cause, cette demande ne saurait être opposable au Syndicat des copropriétaires et justifier les nuisances occasionnées aux occupants de l’immeuble; en application de l’article 1341-1 du Code civil, en raison de la défaillance du copropriétaire bailleur et de son incapacité à faire respecter le règlement de copropriété par sa locataire, le Syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter la résiliation du contrat de bail sur le fondement de l’action oblique; la nouvelle rédaction de l’article 1341-1 (ancien article 1166) ne supprime en aucun cas l’exercice de l’action oblique à un Syndicat des copropriétaires; « Dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial » ne signifie pas que l’action relève d’une obligation monétaire mais qu’elle touche au patrimoine du débiteur; or, la résiliation du bail a nécessairement un impact sur l’exercice des droits et actions à caractère patrimonial de l’indivision Y; le contrat de bail comporte une clause résolutoire; par exploit de Maître Z du 29 août 2016 a été délivrée à la Société MY COFFEE & ICE une sommation visant la clause résolutoire et valant mise en demeure; la Société MY COFFEE & ICE n’ayant pas obtempéré aux termes de la sommation, la clause résolutoire est acquise depuis le 30 septembre 2016; à l’issue de ce délai d’un mois, et à ce jour, les infractions au bail et au règlement de copropriété persistent (procès-verbal de constat du 14 octobre 2016 et rapport d’enquête de la Préfecture de Police du 18 octobre 2016, outre l’avertissement du 10 février 2017, photographies postées sur les réseaux sociaux les 8 et 22 janvier 2017 et 17 février 2017, procès-verbaux de constat des 3 et 9 juin 2017);

— sur la réparation du préjudice occasionnés par les nuisances : elles occasionnent un préjudice collectif au Syndicat des copropriétaires; les copropriétaires et occupants de l’immeuble subissent depuis près de trois ans ces nuisances sonores et olfactives, outre un risque pour leur santé, la fumée de narguilé étant extrêmement toxique, tant dans les appartements que les parties communes; les sacs poubelles du restaurant entreposées sans autorisation dans la cour de l’immeuble et qui débordent régulièrement pendant plusieurs jours occasionnent aussi des dangers en termes d’hygiène et de sécurité incendie; l’habilitation donnée est suffisamment précise au regard des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 et de la jurisprudence de la Cour de Cassation, qui rappelle que la loi n’exige pas que l’autorisation donnée au syndic précise l’identité des personnes à assigner;

— sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux : cette demande est dénuée de tout fondement juridique; un locataire n’est pas en droit de demander l’inscription à l’ordre du jour d’une demande d’autorisation de travaux affectant les parties communes; cette demande doit être faite par le copropriétaire bailleur qui a légitimement répondu à son locataire que ce système d’extraction n’était pas autorisé par le contrat de bail; cette demande est en outre datée d’un mois avant l’audience initiale de plaidoiries du 23 février 2017, et n’est pas constitutive d’une demande d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale, alors que ce type de décision doit être adopté en assemblée générale en application des dispositions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965; l’assemblée générale n’ayant même pas été amenée à se prononcer sur cette demande de travaux, la Société MY COFFEE & ICE ne pourra qu’être déboutée de sa demande d’autorisation judiciaire de travaux.

Aux termes de leurs dernières conclusions, les consorts Y, Monsieur B Y, Monsieur I Y, Monsieur G Y, Monsieur H X, ès-qualité de curateur de Monsieur G Y, et Madame J Y épouse X, défendeurs, sollicitent de voir :

- donner acte à Monsieur H X de son intervention volontaire es-qualité de curateur de Monsieur G Y,

- constater que l’assignation délivrée à Monsieur G Y, majeur protégé, n’a pas été délivrée à son curateur Monsieur H X,

- juger en conséquence que ladite assignation est nulle et débouter le Syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

- subsidiairement, pour le cas où Messieurs B et I Y et Madame J Y épouse X auraient été valablement assignés, juger que la décision rendue serait inopposable à Monsieur G Y,

- constater que le Syndicat des copropriétaires ne démontre pas la carence de l’indivision Y pour faire cesser les nuisances provoquées par sa locataire, la Société MY COFFEE & ICE, et en conséquence, le débouter de son action oblique et des dommages et intérêts sollicités à l’encontre de l’indivision Y,

- très subsidiairement, condamner la Société MY COFFE & ICE à garantir les bailleurs de toute condamnation qui serait prononcée en faveur du Syndicat des copropriétaires,

- en tout état de cause, déclarer recevables en leur action Messieurs B et I Y ainsi que Madame J Y épouse X,

- constater que la demande de déspécialisation de la Société MY COFFEE & ICE n’a pas été signifiée au domicile élu par les bailleurs, savoir au siège social de la Société TGC IMMOBILIER, 129 rue de Turenne à Paris 2^e,

- juger que cette demande irrégulièrement notifiée n’a pu avoir aucun effet,

- constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail les liant à la Société MY COFFEE & ICE à l’expiration du délai d’un mois suivant la notification de la sommation visant la clause résolutoire du 29 août 2016,

- subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail,

- ordonner l’expulsion des lieux loués de la Société MY COFFEE & ICE et de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, dans le mois de la décision à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

- ordonner le transport et la séquestration des meubles lui appartenant et se trouvant dans les lieux aux frais, risques et périls de la Société MY COFFEE & ICE sur place ou en garde-meuble,

- constater qu’en application du bail, le dépôt de garantie restera acquis à l’indivision Y à titre de dommages et intérêts,

- fixer l’indemnité d’occupation due par la Société MY COFFEE & ICE à une somme égale au double du dernier loyer journalier par jour de retard, soit 141,20 euros par jour de retard outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

- condamner la Société MY COFFEE & ICE à payer à l’indivision Y lesdites indemnités d’occupation, en deniers ou quittance,

- débouter la Société MY COFFEE & ICE de ses demandes reconventionnelles,

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

- condamner la Société MY COFFEE & ICE à payer à l’indivision Y la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir que :

— in limine litis : Monsieur H X, curateur, intervient volontairement à la procédure (article 468 alinéa 3 du Code civil); l’irrégularité d’une procédure engagée contre une personne dépourvue de la capacité d’agir seule en justice est une irrégularité de fond qui ne peut être couverte; Monsieur X n’a pas été mis en cause en sa qualité de curateur de Monsieur G Y; l’assignation délivrée aux consorts Y est nulle, sans régularisation possible; par un arrêt du 23 février 2011, la Cour de Cassation considère que l’omission de la signification de l’assignation au curateur constitue une irrégularité de fond que ne peut couvrir l’intervention volontaire de celui-ci; pour le cas où l’action devrait être considérée comme valablement introduite contre Messieurs B et I Y ainsi que Madame J Y épouse X, la décision est inopposable à Monsieur G Y qui n’a pas été valablement mis en cause;

— sur l’action oblique (article 1341-1 du Code civil) : le Syndicat des copropriétaires a agi dans les droits du copropriétaire-bailleur en poursuivant la résiliation du bail; ceci étant, les conditions cumulatives de l’action oblique ne sont pas remplies; si des troubles de jouissance semblent pouvoir être relevés, la carence des copropriétaires bailleurs n’est pas caractérisée puisque la sommation visant la clause résolutoire a été délivrée par les propriétaires et la Société TGC IMMOBILIER a répondu à la mise en demeure du Conseil du Syndicat des copropriétaires le lendemain de sa réception, en justifiant des diligences accomplies et lui adressant la copie de la sommation et celle d’un commandement de payer délivré le même jour; à la date de la mise en demeure, une sommation avait déjà été délivrée et le délai d’un mois accordé au locataire pour régulariser sa situation n’était pas expiré; l’indivision Y a simplement été devancée par le Syndicat des copropriétaires qui a manifestement agi avec précipitation; la carence des propriétaires n’est donc pas établie;

— sur les dommages-intérêts : il ne fait aucun doute que les activités exercées dans les lieux ne sont pas autorisées au bail; le locataire ne devra donc pas changer la destination des lieux loués, même de façon temporaire; aucune faute ou carence ne pouvant être retenue contre les bailleurs, leur responsabilité ne peut être mise en cause; subsidiairement, la Société MY COFFEE & ICE devra les garantir sur le fondement de l’article 4 du bail;

— sur l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement la résiliation du bail : conformément à l’article 815-3 du Code civil, Messieurs B et I Y ainsi que Madame J Y épouse X représentent les deux tiers des droits indivis, et sont fondés à demander la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comme la résiliation du bail, qui constituent un acte d’administration, Monsieur G Y et son curateur étant informés de la demande; il résulte des pièces versées aux débats tant par le Syndicat des copropriétaires que par les bailleurs que la Société MY COFFEE & ICE ne respecte pas les conditions générales et particulières de son bail (articles 3 et 4); à défaut pour elle de s’être conformée, dans le délai d’un mois imparti, aux causes de la sommation, la clause résolutoire est acquise et son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef doit être prononcée; subsidiairement, conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil, la destination du bail n’est pas respectée malgré les multiples démarches faites par les bailleurs; le loyer est payé avec retard et un nouveau commandement a dû être délivré le 22 mai 2017; la violation manifeste et répétée de ses obligations par la société locataire est d’une gravité certaine de nature à entraîner la résiliation du bail et ce, avec toutes conséquences de droit;

— sur la demande de déspécialisation du locataire : les courriers des 20 octobre 2015 et 20 septembre 2016 n’ont été notifiées ni au curateur de Monsieur G Y ni à la Société TGC IMMOBILIER, mandataire de l’indivision, alors que les bailleurs ont élu domicile en son siège social (article 20 des conditions générales du bail); la demande de déspécialisation ne peut avoir aucun effet; la Société TGC IMMOBILIER a d’ailleurs répondu à la Société MY COFFEE & ICE par lettre du 8 mars 2017, et dans le délai de deux mois de la réception de la notification qui lui a été faite par Maître N O le 31 janvier 2017, en refusant la déspécialisation sollicitée, considérant que les activités projetées n’étaient ni connexes ni complémentaires de celles autorisées par le bail, et n’étaient en outre pas compatibles avec la destination ni avec les caractéristiques de l’immeuble; enfin, la demande de déspécialisation du 20 septembre 2016 est postérieure à la sommation visant la clause résolutoire;

— sur les dommages-intérêts sollicités par la Société MY COFFEE & ICE : la demande de déspécialisation étant irrégulière, non seulement le locataire n’est pas autorisé à effectuer dans les lieux une activité nécessitant une extraction mais de plus fort, ce type d’activité est expressément interdite par le bail, et en tout état de cause, le mandataire des bailleurs n’avait pas connaissance de cette demande, de sorte qu’il ne pouvait solliciter cette autorisation; enfin, la société locataire ne justifie d’aucun préjudice lui permettant de chiffrer sa demande de dommages et intérêts; s’agissant de la demande d’autorisation d’installer une extraction, les bailleurs s’en rapporte sur ce point aux observations du Syndicat des copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions, la Société MY COFFEE & ICE, défenderesse, sollicite de voir :

- déclarer irrecevable le Syndicat des copropriétaires faute d’autorisation conforme votée par l’assemblée des copropriétaires,

- débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

- débouter les consorts Y de l’ensemble de leurs demandes,

- à titre reconventionnel, autoriser la Société MY COFFEE & ICE à installer une extraction des fumées depuis le local qu’elle exploite en rez-de-chaussée de l’immeuble du […] conforme à la réglementation applicable,

- condamner les consorts Y à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, en raison de leur refus de soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires un projet de résolution l’autorisant à installer un système d’extraction conforme à la réglementation pour l’exploitation d’un restaurant,

- condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer :

* la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

* la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- le condamner en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Loïc N-VIGNANCOUR, avocat aux offres de droit, qui pourra les recouvrer conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

La Société MY COFFEE & ICE sollicite également aux termes de conclusions d’incident régularisées le 3 juillet 2017, au visa des articles 763 et suivants du Code de procédure civile, le rejet des conclusions du Syndicat des copropriétaires signifiées le lundi 3 juillet 2017 au matin ainsi que le rejet des pièces n°30, 31, 32 et 33 au motif qu’elles ont été communiquées trop tardivement, l’audience de plaidoiries étant fixée le 6 juillet 2017.

Elle fait valoir que :

— sur l’exercice de l’action oblique : l’article 1341-1 du Code civil en vigueur depuis le 1^er octobre 2016 a ajouté une précision à l’ancien article 1166 en ne permettant au créancier que d’exercer « les droits et actions à caractère patrimonial »; sous l’empire de l’ancien article 1166, la jurisprudence avait admis l’exercice par un Syndicat des copropriétaires de l’action en résiliation de bail appartenant à un copropriétaire en raison de la carence de ce dernier à faire respecter par son locataire les dispositions du bail et du règlement de copropriété; l’exercice d’une telle action ne relevant pas d’une obligation patrimoniale, l’article 1341-1 ne permet plus à un Syndicat des copropriétaires l’exercice de l’action oblique, qui est désormais conditionnée à la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial; la Société MY COFFEE & ICE ne doit aucune somme à son bailleur et le Syndicat des copropriétaires ne prétend pas que les bailleurs lui devraient des sommes;

— sur la résolution et la résiliation du bail : pour entraîner la résiliation du bail, le manquement invoqué doit revêtir une gravité suffisante;

* les travaux réalisés “dans la cave associée au local commercial ainsi que dans les parties communes de l’immeuble” sans autorisation ni information de l’assemblée générale ne sont en aucune manière rapportés par le demandeur;

* les nuisances sonores : un inspecteur de salubrité publique de la Préfecture de Police s’est déplacé à plusieurs reprises à la demande d’occupants de l’immeuble, ne procédant à aucune mesure acoustique pour évaluer le bruit généré; une Etude d’impact a été diligentée par la Société MY COFFEE & ICE, laquelle révèle que la réglementation acoustique est respectée; aucune contravention n’a été dressée contre l’établissement; le règlement de copropriété autorise n’importe quel commerce; la Société MY COFFEE & ICE avait en outre réalisé une étude pour limiter toute nuisance sonore (facture VIVIEN KADI), qui a démontré que l’activité de la Société MY COFFEE & ICE n’occasionnait pas un bruit excédant la réglementation; le constat d’huissier établi le 5 avril 2017 établit qu’il n’existe aucune source sonore particulière ou de musique amplifiée si ce n’est deux écrans de télévision; à quatorze reprises, il a été fait appel aux forces de police pour constater les nuisances invoquées devant le tribunal sans jamais les identifier;

* les nuisances olfactives : suivant la demande de l’exploitation d’activités connexes ou complémentaires faite aux bailleurs en octobre 2015, la Société MY COFFEE & ICE a procédé à des travaux d’aménagement complémentaire pour installer un fumoir et une hotte à charbon actif, laquelle devait permettre de faire de la petite restauration sans nécessiter une extraction complète; ces travaux ont été réalisés par des entreprises spécialisées, de sorte que la Société MY COFFEE & ICE était convaincue de leur conformité à la réglementation; dès lors qu’elle a été avisée par l’inspecteur de salubrité de la non-conformité desdites installations, et suivant la décision de son nouveau gérant Monsieur P D, la Société MY COFFEE & ICE a cessé d’autoriser la consommation de tabac dans son fumoir à sa clientèle et a arrêté toute activité de petite restauration, bien que les photos correspondantes aient pu être retirées tardivement de sa page Facebook; puisque l’exercice de ces deux activités avaient fait l’objet d’une demande aux bailleurs dans les termes de l’article L145-47 du Code de commerce, la non-conformité des dispositifs installés par une entreprise spécialisée ne constitue pas une violation suffisamment grave du bail commercial pour justifier une résolution ou une résiliation

du bail; la Société MY COFFEE & ICE propose désormais à sa clientèle la consommation de crêpes, ce qui n’est pas étranger à la destination initiale du bail, et qui ne nécessite pas une extraction « grande cuisine » (constat d’huissier du 5 avril 2017); enfin, le fait que la clientèle consomme du tabac en terrasse (chichas ou cigarettes) n’est pas contraire à la réglementation; si elle a été verbalisée à une reprise, cela n’a pas été de nature à causer une nuisance aux occupants des étages supérieurs; les interventions de police n’ont jamais conduit à constater des nuisances olfactives émanant des locaux exploités par la Société MY COFFEE & ICE;

* les activités autorisées : d’une part, la Société MY COFFEE & ICE a cessé d’exploiter de nouvelles activités dès lors qu’elle a été informée que ses installations n’étaient pas conformes et d’autre part, elle avait régulièrement adressé des demandes à ses bailleurs, dans le respect de l’article L145-47 du Code de commerce; le refus du propriétaire ne peut pas être implicite, ce dernier étant déchu de la possibilité de s’y opposer passé un délai de deux mois; la Société MY COFFEE & ICE a donc désormais la possibilité d’exercer une activité dans les locaux de « petite restauration » suivant la demande du 20 octobre 2015 et de « bar, brasserie, restaurant » suivant celle du 20 septembre 2016; les deux demandes de déspécialisation sont recevables en application des articles 651 et 689 du Code de procédure civile; le fait que dans le contrat de bail les bailleurs aient élu domicile à l’adresse de leur gestionnaire ne fait pas obstacle à une notification à leur domicile réel; une telle notification n’étant pas une demande en justice, elle n’avait pas à être adressée au curateur de Monsieur G Y; les demandes de déspécialisation des 20 octobre 2015 et 20 septembre 2016 sont donc régulières, et que faute pour les bailleurs d’avoir manifesté leur contestation dans un délai de deux mois; ces modifications des activités autorisées par le bailleur sont opposables au Syndicat des copropriétaires dès lors qu’il prétend exercer une action oblique, étant rappelé qu’aucune disposition du bail n’interdit les activités concernées;

* les risques sanitaires : si la gestion du container poubelle de la Société MY COFFEE & ICE a occasionné une nuisance à la copropriété à une ou deux reprises au début de son exploitation, dès lors qu’elle en a été informée, elle s’est montrée très vigilante afin que cela ne se reproduise plus à l’avenir; aucune nuisance de ce type n’a ainsi été rapportée depuis; il s’agit d’un incident isolé ancien qui ne relève pas d’une gravité suffisante pour justifier la résolution ou la résiliation du bail;

* sur l’occupation du domaine public : le préjudice en ressortirait à la Mairie de Paris et non au Syndicat des copropriétaires; la Société MY COFFEE & ICE dispose d’une autorisation d’occupation du domaine public à cet effet;

— sur la demande en dommages et intérêts : l’habilitation d’agir en justice a été donnée à l’encontre du propriétaire (l’indivision Y) et le gérant du local commercial, c’est-à-dire Monsieur P D, et non pas contre le gérant de MY COFFEE & ICE, comme l’habilitation le lui autorisait, mais directement contre la Société MY COFFEE & ICE; le syndic n’avait donc pas le pouvoir d’engager une telle action en justice au titre d’un prétendu trouble anormal du voisinage; en outre, l’action engagée sur le fondement du trouble anormal du voisinage est recevable en présence d’une habilitation donnée par l’assemblée générale précisant suffisamment la nature de la procédure suivie, l’objet de celle-ci, les parties de l’immeuble concernées par les désordres ainsi que les personnes visées; en l’espèce, la demande indemnitaire de l’assignation n’est pas fondée sur un trouble anormal du voisinage mais des “nuisances”, l’habilitation est donnée pour « action contentieuse » sans préciser la procédure par voie d’assignation à jour fixe, l’objet de l’action en justice n’a pas été indiqué, en l’occurrence des dommages et intérêts, alors qu’il aurait pu s’agir d’une demande d’astreintes par exemple, et les désordres visés ne sont en aucune manière indiqués;

— sur les demandes reconventionnelles de la Société MY COFFEE & ICE : celle-ci est autorisée à exploiter une activité de « bar, brasserie, restaurant » dans les locaux pris à bail; l’exercice de cette activité nécessite d’installer une extraction « grande cuisine » conforme à la réglementation, et qui nécessite une emprise sur la façade de l’immeuble côté cour; elle a fait la demande à son bailleur et au syndic les 12 et 13 janvier 2017, sans obtenir de réponse de leur part.

L’affaire a été examinée à l’audience du 6 juillet 2017, date à laquelle l’ordonnance de clôture a été prononcée; la décision a été mise en délibéré au 7 septembre 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

— sur la demande de rejet des conclusions et pièces :

L’article 763 du Code de procédure civile dispose que l’affaire est instruite sous le contrôle d’un magistrat de la chambre à laquelle a été attribuée l’affaire. Celui-ci a mission de veiller au déroulement loyal de la procédure, spécialement à la ponctualité de l’échange des conclusions et de la communication des pièces.

En l’espèce, s’agissant d’une procédure à jour fixe (au 23 février 2017), l’affaire a été renvoyée au 6 juillet 2017 pour conclusions du Conseil de la Société MY COFFEE & ICE avant le 15 avril 2017et pour conclusions en réponse du Conseil de l’indivision Y avant le 30 mai 2017, et pour éventuelles conclusions du Conseil du Syndicat des copropriétaires avant le vendredi 30 juin 2017.

Ce dernier a signifié ses dernières conclusions le 3 juillet 2017 (lundi matin) suite à une difficulté matérielle de transmission du système RPVA intervenue le 30 juin 2017.

Dans ces conditions, il ne peut être considéré que les dernières conclusions du Syndicat des copropriétaires sont tardives, ne présentant pas par ailleurs d’éléments nouveaux, de même pour les pièces communiquées, lesquelles pouvaient faire l’objet d’observations lors de l’audience du 6 juillet 2017 dans le cadre de la procédure à jour fixe.

La demande de rejet des conclusions et pièces sera donc rejetée.

— sur la demande de nullité de l’assignation :

Aux termes de l’article 117 du Code de procédure civile, constitue des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

L’article 467 alinéa 3 du Code civil prévoit qu’à peine de nullité, toute signification faite à une personne sous curatelle l’est également au curateur.

L’article 468 alinéa 3 du même code ajoute que l’assistance du curateur est requise pour introduire une action en justice ou pour y défendre.

En l’espèce, par exploit d’huissier en date du 9 décembre 2016, le Syndicat des copropriétaires a assigné la Société MY COFFEE & ICE, Monsieur B Y, Monsieur I Y, Monsieur G M Madame J Y épouse X devant ce Tribunal.

Monsieur H X, es qualité de curateur de Monsieur G X, est intervenu volontairement à la procédure, en application des dispositions de l’article 468 alinéa 3 du Code civil.

Il est établi que l’omission de la signification de l’assignation au curateur constitue une irrégularité de fond, que ne peut couvrir l’intervention volontaire de celui-ci en cause d’appel à l’effet de faire sanctionner cette irrégularité. Toutefois, s’agissant en l’espèce d’une procédure de première instance, et dans la mesure où à ce stade, le Syndicat des copropriétaires demandeur n’était pas en droit de connaître l’existence de la mesure de curatelle touchant Monsieur G Y, il sera considéré que l’intervention volontaire de son curateur en cours d’instance, a régularisé la présente assignation.

La demande de nullité de l’assignation sera donc rejetée.

— sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par l’assemblée générale.

Les tribunaux apprécient souverainement, compte tenu des circonstances de fait, si l’on doit ou non considérer que le syndic a été valablement autorisé. L’existence (ou l’absence) d’une habilitation du syndic doit être appréciée à un triple point de vue : la nature de la procédure autorisée, les personnes concernées et l’objet de la demande.

En l’espèce, l’assemblée générale du 20 juin 2016 a autorisé “le syndic à agir en justice, par toutes voies de droit et devant toutes les juridictions compétentes, y compris les juridictions d’appel [nature de la procédure], à l’encontre du propriétaire du local commercial (lots n°1, 2 et 41) [personnes concernées] afin que le syndicat des copropriétaires puisse obtenir réparation du préjudice suivant : “Troubles anormaux du voisinage causés par ses locataires [objet de la demande]” ” (résolution n°18), de même qu’elle a autorisé “le syndic à mener une action contentieuse [nature de la procédure] en trouble anormal du voisinage [objet de la demande] à l’encontre du gérant du local commercial dénommé “MY COFFE AND ICE” et le propriétaire du local commercial (lots 1,2 et 41) [personnes concernées]” (résolution n°19). Enfin, l’assemblée a autorisé “le syndic à mener une action contentieuse [nature de la procédure] en résiliation du bail commercial [objet de la demande] donné en location au gérant du local commercial dénommé “MY COFFE AND ICE” [personnes concernées] par le propriétaire du local commercial (lots 1, 2 et 41)” (résolution n°20).

Il résulte de ces trois résolutions que tant la nature de la procédure autorisée, les personnes concernées (déterminées ou déterminables) et l’objet de la demande sont clairement précisés.

L’autorisation donnée au syndic est parfaitement valable et les demandes sont dès lors recevables.

— sur les nuisances et la résolution ou la résiliation du bail :

Il sera rappelé qu’en application de l’article 544 du Code civil, qui dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, le dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage oblige l’auteur du trouble à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit par ailleurs que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les copropriétaires ainsi que leurs locataires doivent respecter les dispositions du règlement, comportant généralement des clauses imposant de n’apporter aucune gêne aux voisins par les bruits et les odeurs. Il appartient aux juges du fond d’apprécier souverainement s’il y a ou non violation du règlement, au regard des inconvénients générés par l’activité concernée. Le fait qu’une activité soit autorisée par le règlement de copropriété n’empêche pas que les copropriétaires ou leurs locataires doivent l’exercer sans créer de troubles à leurs voisins et notamment aux occupants de l’immeuble.

En principe, le contrat de location ne crée juridiquement de rapports contractuels qu’entre le bailleur et son locataire, et reste donc étranger à la copropriété, avec laquelle le locataire n’a aucun lien de droit. Les clauses du bail ne sont pas opposables au Syndicat des copropriétaires. Le propriétaire exerce donc seul toutes ses prérogatives de bailleur (congé, résiliation, encaissement des loyers …).

Toutefois, le preneur n’est pas dispensé de respecter l’organisation collective de l’immeuble. Il est ainsi admis que le locataire doit respecter les dispositions du règlement de copropriété et se conformer aux décisions de l’assemblée générale. Dans l’usage qu’il fait de son lot, le locataire a exactement les mêmes droits et obligations que son bailleur.

Le Syndicat des copropriétaires se voit de ce fait reconnaître le droit d’agir directement à l’encontre du locataire s’il viole le règlement de copropriété ou ne tient pas compte des décisions de l’assemblée générale, et notamment en cas de troubles anormaux du voisinage pour des nuisances sonores et/ou olfactives. Il peut même agir en dehors de toute violation du règlement ou de décision de l’assemblée lorsque le locataire crée des troubles anormaux du voisinage.

Il a de surcroît été admis qu’en cas de carence du bailleur, le Syndicat des copropriétaires pouvait exercer en ses lieu et place, par voie de l’action oblique, les actions dont il dispose à l’encontre de son locataire (résolution ou résiliation du bail).

L’article 1728 du Code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1°) d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1729 du même code ajoute que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule que “ l’immeuble est destiné à l’usage commercial et d’habitation” (article 8).

Il est stipulé par ailleurs (articles 9 et 10) que :

— “ Les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit, à aucun moment, troublée par leur fait, celui des personnes de leurs familles, de leurs invités, de leurs clients ou des gens à leur service” ;

— “ Les boutiques et autres locaux commerciaux pourront être utilisés pour l’exercice de n’importe quel commerce ou industrie, à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées”;

— “ Tout bruit ou tapage, de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants, est formellement interdit, alors même qu’il aurait lieu à l’intérieur des appartements”;

— “ Aucun des copropriétaires ou occupants de l’immeuble ne pourra encombrer les entrées, les vestibules, paliers et escaliers, cours et autres endroits communs, ni laisser séjourner quoi que ce soit sur ces parties de l’ensemble”.

Il est également stipulé (article 33) que “ le copropriétaire qui consentira une location de son lot, devra donner connaissance au locataires des articles 9 et 10 du présent règlement et l’obliger à exécuter les prescriptions de ces articles”.

L’indivision Y, représentée par son administrateur de biens, la Société TGC IMMOBILIER, a consenti un bail commercial à la Société MY COFFEE & ICE sur les lots n°1, 2 et 41 par acte sous seing privé du 10 avril 2014, à effet du 15 avril 2014, aux termes duquel :

— “ Les locaux donnés à bail seront destinés exclusivement à l’activité de : vente et consommation sur place de cafés, thés, chocolats, glaces, petites pâtisseries et viennoiseries, aliments et plats non cuisinés dans les lieux loués, salades et boissons sans alcool. Cette activité ne devra pas nécessiter l’installation d’un système d’extraction. Le locataire ne devra donc pas changer la destination des lieux loués, même de façon temporaire. Il ne devra pas utiliser les lieux loués à usage d’habitation” (article 3 des conditions particulières);

— “ Le preneur devra utiliser personnellement les locaux, à l’usage exclusif précisé à l’article 3 des conditions particulières du présent bail, paisiblement et conformément aux articles 1728 et 1729 du Code civil. Le preneur devra veiller à ce que son activité ne fasse l’objet d’aucune plainte ou réclamation de la part de tiers et notamment des autres occupants de l’immeuble dont dépendent les locaux loués : il fera en conséquence son affaire personnelle des griefs qui seraient faits au bailleur à son sujet et le garantira de toutes les conséquences qui pourraient en résulter pour ce dernier” (article 4 des conditions générales);

— “ Le preneur devra jouir des biens loués et les exploiter personnellement suivant leur destination en bon père de famille, et se conformer au règlement de copropriété de l’immeuble (…) dont il reconnaît avoir eu connaissance. Il veillera à ne rien faire qui puisse apporter un trouble de jouissance aux voisins et à n’exercer aucune activité contraire aux bonnes moeurs” (article 7 des conditions générales);

— “ Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à leur échéance d’un seul terme de loyer (…) ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bal, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice” (article 17-1 des conditions générales : clause résolutoire).

En l’espèce, il ressort :

— Du rapport de la Préfecture de Police de Paris du 16 février 2016 qu’ont été constatées par l’Inspecteur de salubrité, dans les locaux de la Société MY COFFEE & ICE, les infractions suivantes aux différentes textes légaux et réglementaires :

— nuisances sonores : elles sont dues à la diffusion de musique amplifiée en provenance de deux téléviseurs grand format diffusant des clips musicaux; le mis en cause est tenu de réaliser une étude d’impact des nuisances sonores sur l’environnement immédiat de don établissement; le mis en cause a été averti de la nature des nuisances le 4 février 2016; il n’a pas été en mesure de présenter les documents comportant les points suivants ; 1) l’étude acoustique ayant permis d’estimer les niveaux de pression acoustique tant à l’intérieur qu’à l’extérieur des locaux, et 2) la description des dispositions prises pour limiter le niveau sonore et les émergences aux valeurs fixées par la réglementation; en conclusion l’état d’impact est à réaliser;

— nuisances olfactives : l’enquête sur place du 4 février 2016 a permis de constater que la porte du fumoir était grande ouverte et que les employés rentraient dans ce local occupé par plusieurs fumeurs, que le rejet de l’extraction du fumoir se fait dans la rue sous les fenêtres de l’occupant du 1^er étage, et que le gérant de l’établissement n’est pas en mesure de présenter le certificat de conformité du fumoir; l’installation du fumoir n’est pas conforme à la réglementation; tout débouché de rejet d’air vicié doit être aménagé de telle sorte à ne pas constituer une gêne pour le voisinage;

— délai de deux mois pour régulariser la situation.

— Du courrier d’un copropriétaire en date du 22 février 2016, aux termes de laquelle il déclare que “depuis avril 2014 et l’entrée dans les locaux [commerciaux du rez-de-chaussée] des nouveaux locataires [Monsieur Q C, gérant de la Société COFFEE & ICE], ma vie est devenue un enfer (…). En effet, depuis des mois (juin 2014), sans aucune autorisation et au mépris des activités strictement limitées par son contrat, M. C affiche une enseigne de “restaurant” et propose des plats avec cuisson et une activité de chichas qui génèrent des odeurs insupportables et nocives (il en fait même publicité sur internet sur son site Facebook), avec impossibilité d’ouvrir mes fenêtres sans être encore plus incommodée, que ce soit côté boulevard avec la terrasse située juste sous mon salon, ou côté cour où se situent nos chambres. Idem sous nos fenêtres de cuisine avec leurs bacs poubelles qui débordent parfois plusieurs jours durant sans être vidés (…). Par ailleurs, les occupants eux-mêmes et leur clientèle sont extrêmement bruyants, de plus deux TV grands écrans diffusent en permanence (ils sont ouverts 7j/7 dès le matin), et lors des événements sportifs, le tapage est encore plus intolérable et ce jusqu’à très tard dans la nuit (…). Depuis le passage de cet inspecteur [de salubrité] [le 4 février 2016], les nuisances tant sonores qu’olfactives n’ont absolument pas cessé (ni diminué), bien au contraire et ce malgré d’autres nombreux appels à Police Secours”.

— Du rapport de la Préfecture de Police de Paris du 30 juin 2016 relevant les mêmes les infractions précédemment citées, étant précisé que le rejet de l’extraction du fumoir qui se faisait côté cour a été démonté; le mis en cause a été averti de ces nuisances le 16 juin 2016 et un délai d’un mois lui a été donné pour régulariser la situation.

— Du procès-verbal de constat d’huissier du deux août 2016 qu’à l’adresse du […] est établissement de restauration à l’enseigne MY COFFEE & ICE est ouvert. Il est constaté dans l’établissement, dont le nouveau gérant est Monsieur P D, la présence de trois appareils de cuisson : une plaque à snack, un grill à brochettes et un four à micro-ondes, et au-dessus de la plaque à snack est située une hotte (à “charbon actif” comme précisé par Monsieur D) dont les fumées sont évacuées par une VMC débouchant sur la façade de l’immeuble sous le store. Concernant cette activité de cuisson, Monsieur D m’indique que sa société a fait une demande de déspécialisation partielle en septembre 2015 qui a été acceptée faute de réponse. En terrasse et sous un store, deux consommateurs fument à l’aide d’un narguilé installé sur une table. Dans le prolongement du 1^er espace d’accueil, un rétrécissement mène à une arrière-salle. Au niveau de ce rétrécissement, sur la droite, il existe une pièce vitrée où cinq consommateurs fument à l’aide de narguilés. Monsieur D indique que la ventilation de cette pièce s’effectue par une prise d’air située sur la cour à côté de la porte de service et que l’air est ensuite évacuée en façade à côté de l’évacuation des fumées de cuisson. Il est par ailleurs relevé que l’établissement ne comporte pas d’isolation acoustique spécifique. Monsieur D indique avoir reçu une mise en demeure des autorités administratives à ce sujet et qu’il va faire une étude d’impact par la société AUDICARE”.

— Du procès-verbal de constat d’huissier du 14 octobre 2016 que sur la page Facebook de la Société MY COFFEE & ICE, il est proposé de consommation sur place de chicha, de burgers frites, outre la diffusion de matchs de football.

— Du rapport de la Préfecture de Police de Paris du 18 octobre 2016 relevant les mêmes nuisances sonores dues à la diffusion de musique amplifiée, sans que le mise en cause, déjà averti par deux fois, ne présente l’étude acoustique demandée; un nouveau délai d’un mois lui a été donné pour régulariser la situation.

— De l’avertissement de la Préfecture de Police de Paris du 10 février 2017 adressé à la Société MY COFFEE & ICE concernant la présence de clients fumant à l’intérieur de l’établissement et relevant par ailleurs que suite à la visite de l’établissement de l’Inspecteur de salubrité le 19 janvier 2017 vers 21 heures, il a été constaté que les travaux d’isolation acoustique qui ont été prescrits par les conclusions de l’étude préalable d’impact sur l’environnement, effectuée le 8 septembre 2016, modifiée le 10 octobre 2016, n’ont toujours pas été réalisés.

— Du procès-verbal de constat d’huissier du 5 avril 2017 que :

— à l’intérieur du local (MY COFFEE & ICE), il est constaté deux étals pour la composition de crêpes (deux crêpières électriques); un menu est affiché constitué notamment de crêpes, paninis, salades (dont une au chèvre chaud); une hotte et une salamandre (matériel de réchauffement des plats); dans le local, il n’existe aucune source sonore particulière ou de musique amplifiée si ce n’est deux écrans de télévision; il est constaté la présence d’aucun narguilé; les heures d’ouverture sont indiquées : du mardi au vendredi de 16 h à 2 h, les samedis et dimanches de 8 h à 2 h, fermeture le lundi.

— Du procès-verbal de constat d’huissier des 3 et 4 juin 2017 que :

— à 22 h 25, il est constaté depuis la voie publique la présence de quelques personnes à l’intérieur des locaux, et sur l’une des tables extérieures d’un narguilé, lesdites tables étant installées sur la largeur du local en rez-de-chaussée (MY COFFEE & ICE);

— dans l’appartement du 1^er étage à droite, à 23 h 20, après avoir ouvert les fenêtres des deux pièces donnant sur la rue (salle à manger et salon), il est relevé des odeurs alimentaires et des odeurs sucrées;

— dans l’appartement du 5^e étage à droite, depuis le balcon du salon, il est observé que plusieurs tables et chaises ont été installées devant la pharmacie mitoyenne située en rez-de-chaussée; plusieurs personnes y sont attablées et prennent leurs consommations;

— à 00 h 05, à gauche, les tables et chaises devant la pharmacie sont toujours présentes avec des personnes attablées, étant noté la présence d’un narguilé; à droite, plusieurs personnes sont installées en terrasse autour de tables et de fauteuils; trois narguilés sont installés sur une table.

— Du procès-verbal de constat d’huissier du 9 juin 2017 que :

— à 00 h 02, le commerce (MY COFFEE & ICE) est ouvert; des tables et chaises sont installées devant le local du rez-de-chaussée; d’autres tables et chaises sont installée devant la pharmacie mitoyenne; des personnes sont attablées et prennent leurs consommations; des narguilés sont visibles sur des tables et certaines personnes fument lesdits narguilés munis de chichas; dans le hall d’entrée de l’immeuble et les parties communes, il est relevé des odeurs sucrées;

— dans l’appartement du 1^er étage, après minuit, l’ensemble des fenêtres munies de double vitrage est fermé; depuis le salon donnant sur rue, des bruits sourds sont audibles; après ouverture quelques instants de la fenêtre, puis fermeture, une odeur sucrée est présente dans la pièce; depuis la chambre, située au fond du couloir, des voix masculines et féminines inintelligibles et des rires provenant du sol sont audibles; toutes portes et fenêtres fermées, de 00 h 44 à 01 h35, des conversations inintelligibles (quelques mots sont audibles), des rires, des bruits d’onomatopées, des bruits de déplacement d’objets, des cris sont audibles; à 01 h 50, depuis le salon, fenêtres fermées, il est entendu des conversations masculines extérieures;

— à 02 h 00, des personnes sont toujours attablées en terrasse, fumant des narguilés.

Au regard de l’ensemble de ces éléments précis et circonstanciés, et étant rappelé que la destination du bail vise exclusivement la “vente et consommation sur place de cafés, thés, chocolats, glaces, petites pâtisseries et viennoiseries, aliments et plats non cuisinés dans les lieux loués, salades et boissons sans alcool” et que “cette activité ne devra pas nécessiter l’installation d’un système d’extraction”, il apparaît manifeste que les activités de la Société MY COFFEE & ICE sont d’une part contraires à la destination du bail (plats cuisinés dans les lieux, consommation de narguilés, diffusion de clips ou de matchs sportifs sur deux grands écrans) et d’autre part contraires aux dispositions du règlement de copropriété, et génèrent des nuisances sonores et olfactives caractéristiques de troubles anormaux du voisinage, et notamment nocturnes (jusqu’à très tard dans la nuit (2 h)), se diffusant dans les parties communes et les appartements, à tout le moins à ceux du 1^er étage directement situés au-dessus du local commercial.

Les autres nuisances alléguées ne sont pas démontrées, ou ne ressortent pas de la compétence du Syndicat des copropriétaires, l’installation de tables sur le domaine public sans autorisation ou en excédant l’autorisation relevant des autorités administratives.

S’agissant de la demande de déspécialisation, il sera rappelé que l’article L 147-47 du Code de commerce prévoit que le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal de grande instance, saisi par la parties la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux.

Aux termes de l’article 689 du Code de procédure civile, les notifications sont faites au lieu où demeure le destinataire s’il s’agit d’une personne physique. La notification est aussi valablement faite au domicile élu lorsque la loi l’admet ou l’impose.

En l’espèce, Monsieur C a adressée une demande en date du 20 octobre 2015 de déspécialisation, à savoir l’adjonction d’activités complémentaire : petite restauration ne nécessitant pas de système d’extraction et bar à narguilés en terrasse, à chacun des membres de l’indivision Y, par courriers recommandés avec avis de réception, puis une seconde demande sous la même forme le 20 septembre 2016, à savoir pour une activité de “bar, brasserie, restaurant”.

Toutefois, l’article 20 du contrat de bail stipule que “pour l’exécution des présentes et de leurs suites, les parties font élection de domicile, savoir : le Bailleur, au 129 rue de Turenne à Paris (75003) [siège social da Société TGC IMMOBILIER, administrateur de bien de l’indivision Y], et le Preneur : dans les lieux loués”.

En application de l’article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi a ceux qui les ont faites, la demande de déspécialisation n’est pas valable dans la mesure où elle n’a pas été adressée au domicile élu (soit à la Société TGC IMMOBILIER) conformément aux dispositions contractuellement prévues par les parties, dont l’une ne peut s’affranchir unilatéralement.

En tout état de cause, il sera souligné que la seconde demande en date du 20 septembre 2016 est postérieure au commandement de payer délivrée le 29 août 2016 à la Société MY COFFEE & ICE, et que le même jour, la Société TGC IMMOBILIER faisait valoir son refus à la demande d’autorisation de travaux adressée par Monsieur C le 16 août 2016 aux fins de pose d’un système d’extraction dans les locaux loués, en rappelant la destination stricte de ces derniers prévue à l’article 3 du contrat de bail. De même, par courrier du 8 mars 2017, la Société TGC IMMOBILIER, en réponse aux demandes de déspécialisation des 20 octobre 2015 et 20 septembre 2016, adressées par le Conseil de la Société COFFEE & ICE, a fait savoir d’une part que ces demandes auraient dues être faites au domicile élu dans les locaux de la Société TGC IMMOBILIER, et d’autre part que ses mandants (indivision Y) n’entendaient pas y répondre favorablement.

Ceci étant dit, il convient donc de constater que les nuisances sonores et olfactives sont établies et sont constitutives de troubles anormaux du voisinage, et que la société locataire n’a pas été valablement autorisée à élargir la destination du contrat de bail, étant rappelé qu’en tout état de cause, le fait qu’une activité soit autorisée par le règlement de copropriété et par le contrat de bail n’empêche pas que les locataires doivent l’exercer sans créer de troubles à leurs voisins et notamment aux occupants de l’immeuble.

Les propriétaires bailleurs (indivision Y) ont fait délivrer par acte d’huissier en date du 29 août 2016 à sa société locataire MY COFFEE & ICE une sommation visant la clause résolutoire et valant mise en demeure d’avoir à se conformer strictement à la destination des locaux telle que définie par le bail du 10 avril 2014 en cessant ses activités non conformes à l’article 3 dudit bail et d’avoir à prendre toutes dispositions propres à faire cesser les nuisances visuelles, sonores et olfactives, ci-dessus énoncées, de sorte qu’elle ne soit plus en infraction, tant aux clauses du bail qu’à celles du règlement de copropriété, le tout dans un délai de un mois à compter de la délivrance du présent acte, en application de l’article 17-1 du contrat de bail.

En outre, l’indivision Y a fait délivrer deux autres commandements de payer en date des 29 août 2016 et 22 mai 2017 pour non paiement des loyers.

En l’occurrence, il n’y a pas lieu de faire jouer l’action oblique du Syndicat des copropriétaires, d’une part en l’absence de carence manifeste et caractérisée de l’indivision Y, le délai entre la fin du délai de la clause résolutoire (30 septembre 2016) et l’action du Syndicat des copropriétaires (9 décembre 2016) n’étant pas suffisamment important et significatif pour établir l’absence de diligences des propriétaires bailleurs, et d’autre part de la demande reconventionnelle de celle-ci aux fins de constat de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail, dont le Syndicat des copropriétaires prend acte par ailleurs.

Les nuisances ayant persisté après l’expiration du délai de la clause résolutoire, il convient en conséquence de constater l’acquisition de plein droit de celle-ci stipulée par le contrat de bail du 10 avril 2014 conclu entre l’indivision Y et la Société MY COFFEE & ICE à l’expiration du délai d’un mois suivant la notification de la sommation visant la clause résolutoire du 29 août 2016, soit le 30 septembre 2016, et d’ordonner toutes les conséquences qui en résultent comme précisées au présent dispositif, sauf à rejeter la demande relative au dépôt de garantie, dont la non restitution n’a pas pour objet de constituer a priori des dommages et intérêts, l’état des lieux de sortie n’ayant pas encore été établi, ni même des dommages-intérêts relatifs aux nuisances établies dans le cadre de la présente instance, dans le cas où un préjudice subi par les bailleurs serait par ailleurs justifié, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

— sur les dommages-intérêts :

A défaut de fondement juridique, et par ailleurs d’un préjudice collectif justifié, cette demande sera rejetée à l’encontre de la Société MY COFFEE & ICE, de même qu’à l’encontre des consorts Y, en l’absence de toute faute de leur part.

— sur les demandes reconventionnelles :

— sur l’autorisation de travaux (conduit d’extraction) :

Il convient de rappeler que cette demande ne peut être sollicitée que par le copropriétaire bailleur et non directement par locataire. Il s’agit donc en soi d’un motif d’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir. En tout état de cause, une demande d’autorisation judiciaire de travaux doit être fondée sur l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b de cette même loi, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le Tribunal de Grande Instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1^er de l’article 30.

En l’espèce, en l’absence de décision de refus de l’assemblée générale, la présente demande, par ailleurs présentée par le locataire, n’ayant aucune qualité à agir, ne saurait prospérer.

— sur les dommages-intérêts :

Il ne saurait être reproché à l’indivision Y de ne pas avoir solliciter l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de la demande de la Société MY COFFEE & ICE aux fins d’autorisation de l’installation d’un système d’extraction dans les lieux loués, dans la mesure où le contrat de bail stipule expressément que “Cette activité ne devra pas nécessiter l’installation d’un système d’extraction”.

La Société MY COFFEE & ICE sera déboutée de cette demande.

— sur les dommages-intérêt pour procédure abusive :

Compte tenu de la solution donnée au litige, la présente procédure ne présente aucun caractère abusif et est même tout à fait fondée.

La Société MY COFFEE & ICE sera déboutée de cette demande.

— sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La Société MY COFFEE & ICE succombant à la présente procédure sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros et à l’indivision Y la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle sera par ailleurs condamnée aux entiers dépens, incluant les procès-verbaux de constat d’huissier de la SCP E & F des 14 octobre 2016 et des 3, 4 et 9 juin 2017.

— sur l’exécution provisoire :

Attendu qu’afin d’assurer la sécurité juridique au sein de la copropriété, il est nécessaire de prononcer l’exécution provisoire, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute la Société MY COFFEE & ICE de sa demande de rejet des conclusions et pièces du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] signifiées le 3 juillet 2017,

Déboute la Société MY COFFEE & ICE de sa demande de nullité de l’assignation du 9 décembre 2016,

Déclare recevable le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] en ses demandes,

Constate l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail du 10 avril 2014 conclu entre les consorts Y et la Société MY COFFEE & ICE à l’expiration du délai d’un mois suivant la notification de la sommation visant la clause résolutoire du 29 août 2016, soit le 30 septembre 2016,

Ordonne l’expulsion des lieux loués de la Société MY COFFEE & ICE et de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, dans le mois suivant la signification du présent jugement, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai, pendant 4 mois, à la suite de quoi le Juge de l’Exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte,

Ordonne le transport et la séquestration des meubles lui appartenant et se trouvant dans les lieux aux frais, risques et périls de la Société MY COFFEE & ICE sur place ou en garde-meubles,

Fixe l’indemnité d’occupation due par la Société MY COFFEE & ICE à une somme égale au loyer mensuel, outre les charges, taxes et accessoires,

Condamne la Société MY COFFEE & ICE à payer la Société MY COFFEE & ICE à verser à Monsieur B Y, Monsieur I Y, Monsieur G Y, assisté de Monsieur H X es qualiré de curateur, et Madame J Y épouse X cette indemnité d’occupation outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la résolution du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

Condamne la Société MY COFFEE & ICE à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la Société MY COFFEE & ICE à verser à Monsieur B Y, Monsieur I Y, Monsieur G Y, assisté de Monsieur H X es qualiré de curateur, et Madame J Y épouse X la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Condamne la Société MY COFFEE & ICE aux dépens, incluant les procès-verbaux de constat d’huissier de la SCP E & F des 14 octobre 2016 et des 3, 4 et 9 juin 2017, et qui pourront être recouvrés par la SELARL DELATTRE & A, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 07 Septembre 2017

Le Greffier Le Président

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