[…]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE X

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 11 Mars 2015

S.A.R.L. ALOHA c\ Y Z, […]

DÉCISION N° : 2015/

RG N°15/00191

A l’audience publique des référés tenue le 11 Février 2015

Nous, Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente du tribunal de grande instance de X, assistée de Barbara BERTELOOT, greffier , avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.A.R.L. ALOHA

[…]

06130 X

représentée par M^e Jean-christophe STRATIGEAS, avocat au barreau de X substitué par M^e Stéphanie MOUTET, avocat au barreau de X

ET :

Madame Y Z

[…]

06130 X

représentée par M^e Stephen GUATTERI, avocat au barreau de NICE

Syndicat de […]

06130 X

représenté par M^e Gervais GOBILLOT, avocat au barreau de X

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Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 11 Février 2015 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 11 Mars 2015

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SARL ALOHA est propriétaire d’un fonds de commerce de restaurant, exploité sous l’enseigne LE GAZAN à X, 3-5 rue Gazan, en vertu d’un bail commercial consenti par Y Z le 19 juillet 2001 pour une durée de 9 ans.

Le fonds de commerce a été donné en location gérance à A B. Le contrat de location gérance est expiré depuis le 31 octobre 2014.

Par acte d’huissier en date du 13 janvier 2015, la SARL ALOHA a fait citer en référé Y Z et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à […] par-devant le président du tribunal de grande instance de X, aux fins de les voir condamner solidairement, au visa de l’article 809 du code de procédure civile, à réaliser sans délai les travaux préconisés dans l’arrêté de péril du 14 juin 2013, à démonter les étais mis en place dans le fonds de commerce du restaurant, à procéder à la réfection du fonds plafond et des peintures endommagés par ces étaiements, afin de lui permettre de recouvrer un usage normal de son fonds de commerce, sous astreinte comminatoire de 1000 euros par jour, à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, au paiement solidaire d’une provision de 120 000 euros à valoir sur la réparation de ses préjudices et d’une indemnité de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le dossier a été appelé à l’audience du 28 janvier 2015 et a été renvoyé contradictoirement à l’audience du 11 février 2015..

la SARL ALOHA expose que :

— suivant acte sous seing privé du 29 octobre 2011, elle a cédé à A B le fonds de commerce moyennant le prix de 220 000 euros sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, ladite condition devant être levée au plus tard le 31 octobre 2014, date de l’expiration du contrat de location gérance ;

— celui-ci a exploité régulièrement le fonds de commerce en paiement la redevance de location gérance ainsi que le loyer des murs à Y Z jusqu’au mois de novembre 2013 ;

— entre-temps, le maire de la commune a signé un arrêté de péril notifié aux copropriétaires le 17 juin 2013 ; cet arrêté fait obligation aux copropriétaires de procéder aux travaux de renforcement du plancher de l’appartement situé au 2^e étage de l’immeuble qui menace de s’effondrer ;

— en l’état de cet arrêté de péril, A B n’a plus payé les loyers et les redevances de novembre 2013 à février 20014 ainsi que le lui permettait l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— depuis le mois de février 2014, le fonds de commerce n’est plus exploitable et il ne paye plus que des acomptes irréguliers ;

— le faux plafond du restaurant a dû être découpé et des étais condamnent l’utilisation d’une partie importante de la salle de restaurant et gêne considérablement la circulation à l’intérieur du fonds de commerce ;

— dans ces conditions, A B lui a fait savoir qu’il ne donnerait pas suite au contrat de cession du fonds de commerce, le prêt ne pouvant lui être octroyé.

Elle fait valoir qu’elle subit un très important préjudice. Elle sollicite l’entier bénéfice de son assignation introductive d’instance.

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Y Z demande au juge des référés de :

— dire et juger que les travaux dont s’agit portent sur des parties communes de l’immeuble ;

— dire et juger que ces travaux doivent être intégralement pris en charge par le syndicat des copropriétaires ;

— ordonner sa mise hors de cause ;

— débouter la SARL ALOHA de ses demandes, fins et conclusions.

— si par extraordinaire, le tribunal venait à retenir sa responsabilité, constater que le préjudice allégué n’est pas démontré ;

— débouter la SARL ALOHA de sa demande provisionnelle ;

— infiniment subsidiairement, condamner le syndicat à la relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

En tout état de cause, elle sollicite reconventionnellement la condamnation de la SARL ALOHA au paiement de la somme de 3000 euros pour procédure abusive et d’une indemnité d’un même montant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle excipe des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et fait valoir que les travaux à entreprendre concernent les parties communes, que le syndic avait convoqué une première assemblée générale des copropriétaires le 6 décembre 2011 dans laquelle il reconnaissait sa responsabilité dans la prise en charge des travaux, que le syndic a régularisé un appel de fonds exceptionnel pour financer les travaux dont elle s’est personnellement acquittée, qu’une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires tenue le 23 janvier 2014 a à nouveau statué sur lesdits travaux, que les jurisprudence écarte la responsabilité du bailleur dans une telle hypothèse, qu’elle n’est débitrice d’aucune obligation vis à vis du locataire.

Elle observe en outre que la SARL ALOHA allègue d’un préjudice dont la preuve ni dans son principe ni dans son quantum n’est rapportée, que la demande provisionnelle ne repose sur aucun élément matériel, que la somme réclamée à hauteur de 120 000 euros est totalement arbitraire.

Dans l’hypothèse d’une condamnation, elle considère que le syndicat des copropriétaires doit la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.

***

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 3-5 rue Gazan demande au juge des référés de dire, au visa de l’article 809 du code de procédure civile, n’y avoir lieu à référé sur la demande d’exécution des travaux sous astreinte, au visa de l’article 808, de dire n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande provisionnelle, de débouter la SARL ALOHA de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire, il conclut à la réduction du montant de l’astreinte à de plus justes proportion et demande de dire qu’elle ne commencera à courir que passé un délai de 3 mois après signification de l’ordonnance à intervenir.

Il sollicite en toute hypothèse la condamnation à titre reconventionnel de la SARL ALOHA au paiement d’une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le syndicat expose que :

— la société A2B IMMOBILIER était le syndic de la copropriété ;

— les poutres porteuses soutenant les plafonds des premier et deuxième étages de l’immeuble ayant donné des signes inquiétants de risque de rupture, les copropriétaires de l’immeuble, au nombre de 8, ont voté en assemblée générale du 6 décembre 2011, les travaux de confortement desdites poutres ;

— dans l’attente de l’exécution des travaux de confortement des poutres, des étais ont été posés pour supporter les poutres défectueuses ;

— les travaux votés n’ont pas exécutés ;

— les devis ont seulement été présentés lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2012 pour un montant de 6300 euros ;

— pour autant, les travaux n’ont pas été exécutés ; la ville de X a donc pris un arrêté de péril ;

— les travaux de confortement de la poutre située au second étage n’ont pas été effectués en dépit de la mise en demeure de la commune le 22 novembre 2013, de la signification de l’ordonnance de référé du 3 décembre 2013 ;

— sur ces entrefaites, une seconde poutre située au premier étage de l’immeuble cédait à son tour, ce qui devait donner lieu à une seconde tranche de travaux lors de l’assemblée générale du 23 janvier 2014 ; un an après les travaux n’étaient toujours pas réalisés ;

— lors de l’assemblée générale du 2 décembre 2014, les copropriétaires ont voté à l’unanimité la désignation d’un nouveau syndic, le cabinet C D MANAGEMENT ;

— E F et la SCI LAPRE viennent de saisir le juge de l’exécution d’une demande de liquidation de l’astreinte fixée par l’ordonnance de référé du 18 novembre 2013 à l’encontre de l’ancien syndic.

Il précise que le nouveau syndic a découvert que les appels de fonds avaient été versés par les copropriétaires, que les entreprises mandatés pour réaliser les travaux avaient été payés sans qu’elles les aient entrepris, qu’il entend mettre en œuvre au plus vite les travaux de confortement des poutres et procéder au plus vite au retrait des étais à tous les étages de l’immeuble. Il met en avant la bonne foi des copropriétaires et prétend que la SARL ALOHA ne caractérise pas l’urgence de la situation, plus de 18 mois s’étant écoulé depuis l’arrêté de péril.

Quant à la demande provisionnelle, il observe qu’elle n’est étayée par aucun document.

MOTIFS ET DECISION

1 Sur la demande de condamnation sous astreinte dirigée par la SARL ALOHA non seulement contre le syndicat des copropriétaires mais également contre sa bailleresse :

Aux termes de l’article 809 du code de procédure civile, « même en présence d’une contestation sérieuse », le président peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il est acquis aux débats à la lecture des éléments versés aux débats et des conclusions du syndicat des copropriétaires que les désordres affectent les parties communes de l’immeuble, que les copropriétaires ont pleinement accepté de les financer par le versement d’appels de fonds exceptionnels entre les mains de l’ancien syndic.

Deux copropriétaires ont saisi le 3 juillet 2013 le juge des référés et ont obtenu aux termes d’une ordonnance de référé du 18 novembre 20136, régulièrement signifiée mais non exécutée à ce jour, la condamnation de la SARL A2B IMMOBILIER, sous astreinte de 200 euros par jour de retard commençant à courir deux mois après la signification de l’ordonnance, à mettre en œuvre les résolutions n° 10 et 11 de l’assemblée générale du 6 décembre 2011 et n° 2 de l’assemblée générale du 19 décembre 2012.

Ces copropriétaires ont récemment saisi le juge de l’exécution d’une demande de liquidation de l’astreinte ainsi fixée à la somme de 55 400 euros.

La situation perdure depuis lors. Il n’a toujours pas été déféré à l’arrêté de péril du maire de la commune a notifié aux copropriétaires le 17 juin 2013, faisant obligation aux copropriétaires de procéder aux travaux de renforcement du plancher de l’appartement situé au 2^e étage de l’immeuble qui menace de s’effondrer.

Il n’est pas contesté que le faux plafond du restaurant exploité dans un lot de copropriété appartenant à Y Z a dû être découpé et que des étais condamnent l’utilisation d’une partie importante de la salle de restaurant et gêne considérablement la circulation à l’intérieur du fonds de commerce.

L’existence de l’obligation du syndicat des copropriétaires de faire réaliser les travaux de confortement votés par les copropriétaires et payés, qui portent sur les parties communes, n’est pas sérieusement contestable.

la SARL ALOHA est donc fondée, alors que la situation perdure depuis plusieurs années et qu’il y a urgence à mettre fin à un dommage imminent, à solliciter la condamnation du syndicat à réaliser les travaux qui s’imposent.

Afin de s’assurer de l’exécution de la décision, la fixation d’une astreinte s’impose en application des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 491 du code de procédure civile. Eu égard aux éléments de l’espèce et aux circonstances relatées par le syndicat, l’astreinte, ramenée à de plus justes proportions, commencera à courir à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance, pendant trois mois passé lequel délai il pourra être à nouveau statué.

La demande de condamnation de la bailleresse à la réalisation de travaux portant sur les parties communes se heurte à une contestation sérieuse et ne saurait prospérer.

2 Sur la demande de condamnation solidaire provisionnelle formée par la SARL ALOHA à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de Y Z :

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 809 du code de procédure civile, «dans les cas l’existence où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, « ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Ce texte n’exige pas la constatation de l’urgence mais seulement celle de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

S’il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Au soutien de sa demande provisionnelle conséquente à hauteur de 120 000 euros, la SARL ALOHA ne produit aucun document si ce n’est les contrats le liant au locataire gérant ou à Y Z et la correspondance que lui aurait adressée le 28 septembre 2014 son locataire gérant l’informant de l’absence d’obtention du prêt bancaire en vue de l’acquisition du fonds de commerce de restaurant.

En tout état de cause, l’appréciation de cette demande implique un examen au fond des éléments de l’espèce et de statuer sur la ou les responsabilités éventuellement encourues à laquelle le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut se livrer.

Il n’y a pas lieu à référé et il convient de renvoyer la SARL ALOHA à se pourvoir ainsi qu’elle avisera

3 Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens, la cour de cassation ayant précisé qu’il s’agissait d’une obligation.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Aucune considération d’équité ne commande d’allouer à l’une ou l’autre des parties une indemnité destinée à compenser les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Leur demande formée de ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Laure GUEMAS, 1° vice-président, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application des articles 491, 809 du code de procédure civile, L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, la loi du 10 juillet 1965

Déclarons la SARL ALOHA partiellement recevable et bien fondée en son action ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis X 3-5 rue Gazan à démonter les étais mis en place dans le fonds de commerce du restaurant, à procéder à la réfection du fonds plafond et des peintures endommagés par ces étaiements, afin de lui permettre de recouvrer un usage normal de son fonds de commerce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, pendant trois mois, passé lequel il pourra être à nouveau statué ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de condamnation de Y Z et renvoyons de ce chef la SARL ALOHA à se pourvoir ainsi qu’elle avisera

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de condamnation provisionnelle formée contre Y Z et le syndicat des copropriétaires et renvoyons la SARL ALOHA à se pourvoir ainsi qu’elle avisera ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Déboutons toutes les parties de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi ordonné et prononcé au Palais de Justice de X.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES