T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
N° RG : 17/56266 N° : 14 Assignation du : 24 Mai et 17 Août 2017	ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 14 décembre 2017 par A B, Vice-Présidente au Tribunal de Grande Instance de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Y Z, Greffier.

Instance n° 17/56266

DEMANDEUR

Syndicat de copropriétaires du 102 RUE DU TEMPLE à […], représenté par son syndic, la S.A.S IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION IPG

[…]

[…]

représenté par M^e Arnaud GRAIGNIC, avocat au barreau de PARIS – #U0004

DEFENDERESSE

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS – #E0051

Instance n° 17/58627

DEMANDERESSE

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS – #E0051

DEFENDERESSE

S.A.R.L. COALSEL, restaurant “PESSIC”

[…]

[…]

représentée par M^e Céline ROUANET, avocat au barreau de PARIS – G90

DÉBATS

A l’audience du 28 Novembre 2017, tenue publiquement, présidée par A B, Vice-Présidente, assistée de Françoise DUCROS, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

• La société PARDES PATRIMOINE est propriétaire de locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble du […] 3^e, qu’elle a donné en location à la société COALSEL.

Des travaux de remplacement de devanture de magasin ainsi que des travaux d’aménagement de la boutique ont été réalisés sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires du […] a fait délivrer une assignation en référé le 24 mai 2017 à la […], aux fins notamment de voir remettre en état les lieux notamment le rétablissement de la trémie d’escalier, le re-bouchage du monte-plat, le re-bouchage de divers trous pour le passage des canalisations et dans les murs porteurs, et le re-bouchage des passages entre les lots 16 et 4 d’une part, et les lots 5 et 6 d’autre part, et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, outre la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Par acte d’huissier du 17 août 2017, la […] a assigné en intervention forcée et en garantie la société COALSEL, aux fins de se voir garantir de toute condamnation, et d’ordonner la désignation d’un médiateur.

Par observations orales soutenues à l’audience du 28 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires maintient les demandes formées dans l’assignation, et y ajoutant, sollicite la condamnation in solidum de la société COALSEL et de la […].

Il expose que l’assemblée générale du 24 novembre 2016 a refusé les travaux sollicités par la […], et que les travaux ont été malgré tout effectués par la société COALSEL ; qu’il existe bien une atteinte aux parties communes, et qu’aucune contestation sérieuse n’est soulevée ; qu’il y a lieu d’ordonner la remise en état sous astreinte.

Par écritures déposées et soutenues à l’audience du 28 novembre 2017, la […] sollicite le rejet de l’ensemble des demandes au vu de l’existence d’une contestation sérieuse, et à titre subsidiaire, la garantie de la société COALSEL.

Elle sollicite oralement à titre subsidiaire la désignation d’un expert judiciaire.

Elle indique qu’elle a sollicité à la demande de son locataire la convocation d’une assemblée générale pour obtenir l’autorisation de réaliser les travaux ; que l’assemblée générale a été annulée par le syndic au motif que les travaux auraient été réalisés ; que l’ouverture des passages pour relier les lots a été réalisée depuis de nombreuses années, au vu de l’acte d’acquisition du 18 juin 2007, et a d’ailleurs été autorisée par le syndicat des copropriétaires à l’époque ; qu’une demande de ratification des travaux réalisés a été envoyée au syndic, et un renvoi a été ordonné à l’assemblée générale de février 2018.

Par écritures déposées et soutenues à l’audience du 28 novembre 2017, la société COALSEL sollicite le rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre.

Elle sollicite oralement à titre subsidiaire la désignation d’un expert judiciaire.

Elle indique que l’architecte intervenant est un des habitants de l’immeuble et ses constats n’étaient pas contradictoires ; que l’assemblée générale a été annulée, et ne s’est donc pas prononcée; qu’il n’existe aucun trouble manifestement illicite, la trémie n’ayant pas été percée ou agrandie, seul l’escalier ayant été modifié ; que le percement d’un monte-charge est possible entre deux locaux l’un au dessus de l’autre, aux termes du règlement de copropriété ; que le rebouchage des trous n’est pas précis et n’est pas justifié ; que les passages entre les lots ont été effectués par d’anciens propriétaires, il y a plus de 10 années.

Il est renvoyé aux conclusions sus-visées des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 décembre 2017, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Sur la remise en état des parties communes sous astreinte :

Aux termes de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.

En droit, l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

Le syndicat des copropriétaires du […] 3^e sollicite la remise en état sous astreinte des travaux litigieux, en indiquant que ceux-ci portent atteinte aux parties communes en raison du percement de la trémie, du percement de trous, et de la réunion de lots, alors qu’ils n’ont pas été autorisées par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il verse notamment aux débats pour justifier de sa demande :

–le règlement de copropriété de l’immeuble du […] 3^e ;

–le compte rendu de visite du 31 mars 2017 ;

–la mise en demeure du 10 avril 2017 ;

–le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 novembre 2017 ;

Le règlement de copropriété de l’immeuble du […] 3^e indique page 9 que le lot n°16 est « un local commercial en duplex comprenant au rez-de-chaussée une boutique, une cuisine, un WC, un accès au sous-sol, et au sous-sol, une cave », et page 19 qu’ « il ne pourra être percé de trous ou saignées dans les plafonds et planchers, sans l’autorisation du syndic de l’immeuble ».

Il n’est pas contesté que la […] est propriétaire du lot n°16 dans l’immeuble du […] 3^e, et qu’elle a donné ce lot à bail commercial à la société COALSEL, selon un acte du 30 novembre 2016.

Il n’est pas contesté non plus que l’actuel locataire, la société COALSEL, a procédé à des travaux dans le lot n°16, au cours de l’année 2017.

Les travaux litigieux, dont il n’est pas contesté qu’ils n’ont fait l’objet d’aucune autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, celle prévue le 13 avril 2017 ayant été annulée par le syndic, consistent en des travaux de ré-aménagement intérieur dans le cadre de la rénovation complète du restaurant occupant ce local commercial.

Sur le percement de la trémie :

Le syndicat des copropriétaires indique que l’agrandissement de la trémie affecte les parties communes et n’a jamais été autorisé par l’assemblée générale.

Il verse pour en justifier un compte rendu de visite de l’architecte AJAA du 31 mars 2017, qui indique qu ' « une grande trémie à droite du local (pièce principale) a été agrandie par rapport de (sic) plan d’origine ».

Il résulte toutefois des pièces du dossier que l’architecte AJAA est habitant de l’immeuble du […], et n’est donc pas tiers à la présente procédure initiée par le syndicat des copropriétaires.

En outre, son compte rendu de visite s’agissant de la trémie n’est pas assez précis, et ne comporte notamment aucun relevé ou mesures, pour démontrer la réalité de l’agrandissement, qui est contestée par la société COALSEL, qui indique qu’elle a simplement procédé au remplacement de l’escalier de la trémie, sans modification des dimensions de celle-ci.

Aucune autre pièce ne vient attester de cet agrandissement.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande, le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas l’existence d’un trouble illicite avec l’évidence requise en référé.

Sur le remise en état des passages réalisés entre les lots des caves :

Le syndicat des copropriétaires sollicite la remise en état des passages réalisés entre les lots 16 et 4, et les lots 5 et 6.

Il verse aux débats pour en justifier le compte rendu de visite de l’architecte du 31 mars 2017, qui indique que les deux passages entre les lots 16 et 4, et 5 et 6 relient les 3 caves voutées, et précise : « nous n’avons pas d’information sur l’ouverture récente ou plus ancienne de ces passages, mais nous constatons que ces ouvertures sont faites sur des murs porteurs et que ces passages sont enduits récemment ».

La SCI PARDES verse toutefois aux débats l’acte de vente notarié du 18 juin 2007 entre M. X et la SCI MARCEAU Investissement, qui mentionne en page 4 : « observation étant ici faite que les lots numéros 3, 4, 5, 6, 7, 8 et 16 ont été réunis, et que les murs porteurs entre les lots 4 et 16 et entre les lots 5 et 6 ont été percés en vue de créer des passages entre les divers lots. Ces travaux ont été autorisés aux termes d’une assemblée générale ainsi que le déclare le vendeur. Ces travaux ont été réceptionnés le 2 janvier 1988 ».

Il résulte donc clairement de cet acte notarié que les ouvertures existaient déjà depuis 1988, et auraient même été autorisées à l’époque par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à cette demande, qui se heurte à une éventuelle prescription de l’action, et n’est en tout état de cause pas justifiée en référé.

Sur le rebouchage des trous de 10 cm dans les murs porteurs, et pour le passage des canalisations d’adduction et d’évacuation d’eau ;

Le syndicat des copropriétaires sollicite qu’il soit procédé au rebouchage de divers trous dans les murs porteurs, et pour le passage des canalisations entre les deux étages du lot n°16.

Il verse aux débats pour justifier de ses demandes le compte-rendu de visite de l’architecte AJAA de mars 2017, qui indique qu’il constate une percée à mi-hauteur dans le mur de refend entre les deux pièces du rez-de-chaussée, et un trou percé dans le mur entre les deux pièces sous plafond, une gaine d’aération s’ évacuant au plafond au-dessus de ce trou.

Aucune autre pièce ne vient préciser la nature de ces trous, et s’ils apparaissent anciens ou récents.

En outre, dans le procès-verbal d’huissier établi le 17 novembre 2017 à la demande de la SARL COALSEL, il est indiqué par l’huissier qu’il ne relève aucun percement dans les pierres, ni aucune arrivée d’eau dans l’ensemble du sous-sol.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à cette demande, qui n’est pas justifiée avec l’évidence requise en référé.

Sur le rebouchage de la trémie du monte-plat :

Le syndicat des copropriétaires indique qu’un monte-charge a été installé par la société locataire « COALSEL » en perçant la trémie, et ce sans autorisation.

Il verse pour en justifier le compte rendu de visite du 31 mars 2017, qui indique qu’il existe « une petite trémie au fond du local d’approximativement 1mx1m ».

Le constat d’huissier du 17 novembre 2017 indique également que derrière le comptoir, se trouve un passe-plat vertical.

La société COALSEL ne conteste pas avoir procédé au percement de cette trémie d’un mètre sur un mètre, pour le passage d’un passe-plat, et verse aux débats un rapport de conformité établi par un bureau d’étude en date du 23 octobre 2017.

Le règlement de copropriété précise qu’il ne pourra être percé de trous ou saignées dans les plafonds et planchers, sans l’autorisation du syndic de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d’un trouble manifestement illicite, puisqu’il démontre que la trémie a été percée récemment par la société COALSEL, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, et en violation des dispositions du règlement de copropriété.

Il y a donc lieu d’ordonner la remise en état de cette trémie, selon les modalités indiqués au dispositif.

S’agissant d’une infraction au règlement de copropriété commise par le locataire dont répond le copropriétaire bailleur, il est indifférent dans les rapports entre ce copropriétaire et le syndicat qu’il ne fût pas l’auteur des travaux dont s’agit et qu’il n’eût pas autorisé son locataire à les réaliser. A l’égard du syndicat des copropriétaires, le copropriétaire bailleur répond de plein droit des infractions au règlement de copropriété commises par le locataire.

Ainsi est-il personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes imputables à son locataire et doit supporter le coût de reprise et réparer le préjudice de jouissance subi par la copropriété. En effet, le bailleur doit répondre envers le syndicat des copropriétaires du comportement de son locataire, il est responsable de plein droit envers le syndicat des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et ce même s’il a mis son locataire en demeure de respecter le règlement de copropriété ou si les travaux ont été réalisés à son insu.

Le seul fait que la […] ait sollicité à la demande de la société COALSEL l’autorisation de réaliser des travaux auprès de l’assemblée générale, est insuffisant à l’exonérer de ses obligations de copropriétaire, tenue au respect du règlement de copropriété, et la bailleresse ne justifie pas, à défaut d’obtention de l’autorisation requise auprès de l’assemblée générale, avoir pris toutes les mesures nécessaires pour que son locataire remette en état la trémie du monte-charge.

Il y a donc lieu d’ordonner à la […] et à la SARL COALSEL de procéder aux travaux de remise en état de la trémie du passe-plat dans son état antérieur, et ce dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, dans l’attente de l’assemblée générale de la copropriété, et passé ce délai, sous astreinte de 150 € par jour de retard.

La société COALSEL ayant procédé à ces travaux sans en aviser son bailleur, et en dehors de toute autorisation préalable de la copropriété, il y a lieu de condamner la société locataire à garantir la […] de toutes condamnations prononcées à son encontre.

–Sur la remise en état de la devanture ;

Cette demande, qui ne figure pas dans le dispositif de l’assignation, n’a pas été soutenue à l’audience du 28 novembre 2017 par le syndicat des copropriétaires.

Il y a donc lieu de constater qu’elle n’est pas maintenue.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société COALSEL et la SCI PADRES PATRIMOINE, qui succombent partiellement, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Au vu du rejet de la majorité des demandes du syndicat des copropriétaires, et des demandes d’autorisation effectuées préalablement par les défenderesses, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais qu’elles ont du supporter au cours de la présente instance.

Il n’y a donc pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons la jonction entre l’affaire n°17/56266 et l’affaire n°17/58627 sous le numéro unique 17/56266 ;

Condamnons in solidum la […] et la société COALSEL à procéder aux travaux de remise en état de la trémie du passe-plat, dans le lot 16 de l’immeuble du […] 3^e, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et à leurs frais, dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 150 € par jour de retard, dans la limite de 60 jours ;

Nous réservons la liquidation de l’astreinte ;

Rejetons toutes les autres demandes du syndicat des copropriétaires du […] 3^e à l’encontre de la […] et de la société COALSEL ;

Condamnons la société COALSEL à garantir la […] de toutes les condamnations prononcées à son encontre, y compris au titre des dépens ;

Rejetons les demandes supplémentaires ou complémentaires ;

Condamnons in solidum la […] et la société COALSEL aux entiers dépens de l’instance ;

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Paris le 14 décembre 2017

Le Greffier, Le Président,

Y Z A B

1:

3 Copies exécutoires

délivrées le: