DEMANDEUR

Syndicat Principal des copropriétaires de la résidence MOUCHOTTE sise […] à […], représenté par son syndic, la Société CABINET LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT, dont le siège social est situé […] à […], représentée par son Président Directeur Général en exercice

[…]

[…]

représenté par Maître Corinne DIAZ de la SELEURL Corinne DIAZ SELARL D’AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #E1360

DÉFENDERESSES

S.A. […]

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Alexandre SUAY, avocat au barreau de PARIS – #C0542

S.N.C. SOCIETE POUR LA REHABILITATION L’AMENAGEMENT ET LA CONSTRUCTION SORAC

[…]

[…]

représentée par M^e François-xavier BOURDAIS, avocat au barreau de PARIS – #L0225

S.A.S TOTAL MARKETING FRANCE

[…]

[…]

représentée par M^e Christophe SIZAIRE, avocat au barreau de PARIS – #P0154

DÉBATS

A l’audience du 17 Octobre 2017, tenue publiquement, présidée par A B, Vice-Présidente, assistée de Géraldine DRAI, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

• EXPOSE DES FAITS ET MOYENS

La résidence Commandant Mouchotte est un ensemble immobilier comprenant trois bâtiments et une […] à Paris 14^e, et est soumise au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

La société pour la Réhabilitation, l’Aménagement et la Construction dite la SORAC a acquis auprès de la société TOTAL MARKETING FRANCE le 15 novembre 2016, plusieurs lots dont les lots n°17 et 23 à usage de station service, et les lots n°15 et 21 situés au rez-de-chaussée constituant un groupe de parkings ouverts au public, qui sont loués à la société […].

Des travaux de modification affectant les parties communes auraient été entrepris par la société locataire, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier délivré les 9 et 10 février 2017, le syndicat principal des copropriétaires de la résidence […] 14^e a assigné la SORAC, la société TOTAL MARKETING FRANCE et la société […] devant le juge des référés du Tribunal de grande instance de Paris, aux fins notamment de voir :

–ordonner la remise en état des lieux en leur état antérieur, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

–condamner in solidum les défenderesses à lui verser la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens de l’instance ;

Dans ses écritures déposées et soutenues à l’audience du 17 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires maintient les demandes formées dans l’assignation en les détaillant, et y modifiant a sollicité la somme de 6 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose qu’aucune habilitation du syndic n’est nécessaire devant le juge des référés ; que des travaux sur les parties communes ont été réalisés par la société […] sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et ont concernés le découpage et le retrait des chasse-roues dans la rampe du parking, qualifiée de partie commune spéciale ; l’installation d’un distributeur de tickets en empiétant sur les parties communes du parking privé de la copropriété ; l’installation d’une armoire électrique dans les parties communes du parking privé de la copropriété ; la mise en place d’un système d’ouverture de la porte de secours de la copropriété au niveau -1 pour accéder du parking public au parking privé ; et l’installation d’un lecteur de badge sur la façade de l’immeuble.

Il indique que la société locataire et les propriétaires successifs sont solidairement tenus envers le syndicat des copropriétaires.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 17 octobre 2017, la […] sollicite le rejet de l’ensemble des demandes à son encontre et la somme de 7 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique qu’elle exploite depuis 1969 un parking public dans l’ensemble immobilier du 4-40 rue du Commandant Mouchotte ; qu’il n’existe aucun trouble manifestement illicite, la rampe d’accès étant une partie privative et non commune ; que la grille séparant parking privé et public n’est pas non plus une partie commune, et qu’il n’existe aucun empiétement ; que l’armoire électrique est installée au sein du lot n°20, sur le mur mitoyen séparant les lots 15 et 21 ; que le lecteur de badge est installé sur une entrée au 18-22 rue du Commandant Mouchotte qui dessert exclusivement les parkings publics, et est donc à usage privatif ; que la grille séparant les deux parkings a été installée en 1997, pour remplacer une précédente grille déjà mobile, et que la porte de secours intégrée à la grille a été installée en 2008 par le syndicat des copropriétaires lui-même, sans qu’aucune modification n’y soit apportée depuis lors ; qu’il n’existe aucun risque pour les personnes.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 17 octobre 2017, la société SAS TOTAL MARKETING FRANCE soulève l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires pour défaut d’habilitation du syndic, et subsidiairement sollicite le rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre en raison de contestations sérieuses, et à titre plus subsidiaire encore, condamner la société […] à la garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre, outre la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique qu’elle doit être mise hors de cause, n’étant plus propriétaire des lots depuis le 15 novembre 2016, et ce même si les travaux irréguliers ont été exécutés avant cette vente, au vu de la jurisprudence de la cour d’appel de Paris.

Elle indique que le constat d’huissier ne peut suffire à établir la nature et l’étendue des travaux litigieux, et que la société TOTAL MARKETING FRANCE n’a commis aucune faute ; qu’aucun manquement à son obligation d’information n’est établi, au vu de la date des travaux début novembre 2016, soit quelques jours avant la vente des lots.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 17 octobre 2017, la société SORAC sollicite le rejet de l’ensemble des demandes à son encontre, et subsidiairement, la garantie des sociétés TOTAL MARKETING FRANCE et […] pour toutes les condamnations à son encontre, outre la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose qu’elle a acquis les lots auprès de TOTAL MARKETING FRANCE par acte du 15 novembre 2016 ; que les demandes sont imprécises du fait de l’absence de localisation précise et à défaut d’information sur la situation antérieure et qu’elles se heurtent toutes à des contestations sérieuses ; qu’il n’y a pas lieu de la condamner à une astreinte, n’ayant pas accès aux locaux ; qu’en cas de condamnation, elle sollicite la garantie de la société TOTAL MARKETING et de la société […].

Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 octobre 2017, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut d’habilitation du syndic :

L’article 55 du décret du 10 mars 1967 prévoit que le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, sauf lorsqu’il s’agit d’une action en recouvrement de créance même par voie d’exécution forcée, d’une procédure engagée conformément à l’article 54 du décret du 30 mars 1808, et en cas d’urgence, notamment d’une procédure engagée conformément aux articles 806 et suivants du code de procédure civile. Dans tous les cas, le syndic doit rendre compte des actions qu’il a introduites, à la prochaine assemblée générale.

En l’espèce, il s’agit d’une action fondée sur le trouble manifestement illicite et l’article 809 du code de procédure civile, devant le juge des référés.

Le syndicat des copropriétaires est donc recevable à agir, sans qu’il lui soit nécessaire d’avoir obtenu préalablement une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Sur la remise en état des parties communes sous astreinte :

Aux termes de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.

En droit, l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

Le syndicat des copropriétaires de la résidence […] 14^e sollicite la remise en état des chasse-roues dans la rampe du parking, la dépose d’un distributeur de tickets qui empiète sur les parties communes du parking privé de la copropriété, la dépose d’une armoire électrique installée dans les parties communes du parking privé de la copropriété, la dépose du système d’ouverture de la porte de secours de la copropriété et la dépose d’un lecteur de badge sur la façade de l’immeuble, en indiquant que ces travaux réalisés par la société […] portent atteinte aux parties communes, alors qu’ils n’ont jamais été autorisées par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il verse notamment aux débats pour justifier de sa demande :

–le règlement de copropriété ;

–la mise en demeure du 19 janvier 2017 adressé à la société […] ;

–le procès-verbal de constat d’huissier du 4 novembre 2016 ;

–le procès-verbal de constat d’huissier du 4 juillet 2017 ;

–le rapport d’expertise du 23 mars 2000 déposé par M. X ;

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société SORAC est propriétaire notamment des lots n° 15 et 21 dans la résidence […] 14^e, pour les avoir acquis le 15 novembre 2016 de la société TOTAL MARKETING FRANCE, et que ces lots sont donnés à bail commercial à la société […].

Il n’est pas contesté non plus que l’actuel locataire, la société […], a procédé à des travaux dans les lots n° 15 et 21 dans le courant de l’année 2016.

Les travaux litigieux, qui n’ont pas fait l’objet d’une autorisation préalable par l’assemblée générale des copropriétaires, se traduisent, au vu des constatations mentionnées dans le constat d’huissier établi le 4 novembre 2016, et non contestées par les parties, par l’arasement des chasses-roues dans la rampe d’accès au parking public, la pose d’un lecteur de badge à l’entrée du 18-20 rue du Commandant René Mouchotte, la découpe d’un grillage séparatif et la pose d’un appareillage sur le trottoir séparatif entre les deux rampes, la présence d’une armoire électrique sur un mur séparatif dans la rampe parking privé, et la présence d’une grille coulissante entre le parking public et le parking privé.

Le syndicat des copropriétaires indique que ces travaux affectent les parties communes, et la société […], qui ne conteste pas avoir réalisé ces travaux, indique que ceux-ci concernent des parties privatives.

Sur l’arasement des chasses-roues dans la rampe d’accès au parking dit public :

Le procès-verbal du 4 juillet 2017 mentionne que la rampe d’accès au parking public est en double sens, et que les deux chasses-roues laissent apparaître des traces de dépose et des bandes de découpe.

Les travaux de découpe et d’arasement ne sont pas contestés par la société SOPAG, qui indique que ces travaux ont été exécutés sur des parties privatives, car celles-ci desservent exclusivement les lots 15 et 21, en indiquant qu’aux termes du règlement de copropriété, les parties servant à l’usage exclusif d’un lot constituent des parties privatives.

Toutefois, le règlement de copropriété indique, page 32, que la rampe d’accès des lots n°15 et 21 est une partie commune spéciale (indiquée au numéro 34 du plan). Cette clause est claire et dénuée d’ambigüité, et cite nommément la rampe objet des travaux, et il n’y a donc pas lieu à interprétation.

Les travaux affectant les parties communes spéciales doivent être autorisées par l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal ou du syndicat secondaire, selon les cas.

Or, en l’espèce, ces travaux consistant en l’arasement et la découpe des chasses-roues (petits trottoirs) le long de la rampe d’accès aux parkings dits publics n’ont pas été autorisés préalablement par l’assemblée générale des copropriétaires, que ce soit celle du syndicat secondaire ou celle du syndicat principal.

Ces travaux sur les chasses-roues, qui auraient dû être autorisés préalablement au vu du caractère de partie commune spéciale de la rampe, constituent un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Sur l’installation d’un distributeur de tickets en empiétant sur les parties communes :

Le syndicat des copropriétaires sollicite également la remise en état de la grille de séparation entre les deux parkings, publics et privés, qui a été percée par la SOPAG afin d’installer un distributeur de tickets de parking empiétant sur le parking privé de la copropriété, partie commune.

Ces travaux ne sont pas contestés par la société SOPAG, qui indique que la grille a été installée par elle en 1965, en retrait par rapport à la limite séparative, et que le distributeur n’empiète donc pas sur les parties communes.

Toutefois, il résulte du règlement de copropriété, ainsi qu’il est rappelé ci-dessus, que la rampe d’accès aux lots n°15 et 21 est une partie commune spéciale. Par ailleurs, la rampe d’accès aux parking privés est une partie commune générale, ce qui n’est pas contesté.

Ainsi, où que soit exactement situé le distributeur de billets, il a été installé par la société SOPAG soit sur une partie commune spéciale, soit une une partie commune générale, sans autorisation préalable du syndicat secondaire ou principal de l’assemblée générale des copropriétaires.

Cette installation sans autorisation préalable constitue donc un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Sur l’installation d’une armoire électrique dans le parking privé de la copropriété :

Le syndicat des copropriétaires sollicite aussi la dépose d’une armoire électrique installée par la SOPAG sur un mur séparatif situé dans la rampe, côté parking privé de la copropriété.

Il verse aux débats pour en justifier le constat d’huissier du 4 juillet 2017, qui indique qu’au bas de cette rampe, il relève sur la droite, mur de soutènement de l’immeuble, la présence d’une armoire électrique.

Ces travaux ne sont pas contestés par la société SOPAG, qui indique que l’armoire électrique a été installée par elle sur le lot n°20, pris à bail à la société ALTAIR, et mitoyen des lots n°15 à 21 donnés à bail par la société SORAC, et qu’il s’agit donc d’une partie privative.

Toutefois, il résulte des photographies prises par l’huissier de justice lors de ses deux constats, que l’armoire électrique dont s’agit est située en bas de la rampe d’accès aux parkings dits privés, sur le mur situé le long de cette rampe, partie commune, et qu’il ne peut donc s’agir d’un mur mitoyen entre des lots privatifs.

Ainsi, il résulte suffisamment des pièces produites que cette armoire électrique a été posée sans autorisation préalable par la société SOPAG, sur un mur situé le long de la rampe, partie commune générale, et qui ne peut donc être un mur privatif.

Cette installation sans autorisation préalable constitue donc un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Sur la pose d’un système d’ouverture de la porte de secours de la copropriété au niveau -1 :

Le syndicat des copropriétaires indique qu’un système d’ouverture d’une porte intégrée dans la grille coulissante séparative des deux parkings permet aux utilisateurs du parking dit public d’aller et venir dans le parking privé de la copropriété, alors que sa destination était seulement de servir de porte de secours au bénéfice des utilisateurs du parking privé de la copropriété.

Il verse aux débats pour en justifier le constat d’huissier du 4 juillet 2017 qui indique que se trouve au niveau -1 du parking privé un portillon coulissant séparatif avec le parking public.

Toutefois, aucune pièce n’est versée aux débats par le syndicat des copropriétaires pour justifier de la possibilité pour cette porte située dans la grille séparative de s’ouvrir du parking public vers le parking privé.

En l’absence de toute preuve des faits avancés, il n’en résulte pas avec l’évidence requise en référé qu’il existe un trouble manifestement illicite pour la copropriété demanderesse.

Il n’y a donc lieu à référé sur cette demande.

Sur l’installation d’un lecteur de carte sur la façade de l’immeuble :

Le syndicat des copropriétaires sollicite aussi la dépose d’un lecteur de badge de marque Thalès, située sur la façade de l’entrée du […].

Il verse aux débats pour en justifier le constat d’huissier du 4 novembre 2016, qui indique qu’au niveau de l’entrée du […], il relève dans l’encadrement à gauche la présence d’un appareil fixé sur le mur carrelé, et précise : « il s’agit d’un lecteur de badge de marque Thalès avec un bouton d’appel et un interphone ».

Ces travaux ne sont pas contestés par la société SOPAG, qui indique que le lecteur de badge a été installé par elle, cette entrée desservant exclusivement les parkings publics, et n’étant pas une partie commune, mais une partie privative.

Toutefois, il résulte des photographies prises par l’huissier de justice lors de ses deux constats, que le mur où est fixé le lecteur de badge est celui de la façade de l’immeuble, sur laquelle sont apposées des plaques de personnel médical et des bouches à incendie, et que si la porte d’accès située juste à côté est exclusivement destinée aux clients de la société SOPAG, il n’en est pas de même de la façade qui comprend également l’entrée de l’immeuble du […].

Ainsi, il résulte suffisamment des pièces produites que ce lecteur de badges a été posé sans autorisation préalable par la société SOPAG, sur la façade de l’immeuble du […], partie commune, et qui ne peut donc être un mur privatif.

Cette installation sans autorisation préalable constitue donc un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires justifie d’un trouble manifestement illicite, les travaux non autorisés listés ci-dessus affectant les parties communes, et ayant été réalisés en violation de l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires formule ses demandes de remise en état à l’encontre de la SORAC, et la société TOTAL MARKETING FRANCE, es qualité de copropriétaires successifs, et à l’encontre de la société […] en sa qualité de locataire occupant les lieux.

S’agissant d’une infraction au règlement de copropriété commise par le locataire dont répond le copropriétaire bailleur, il est indifférent dans les rapports entre ce copropriétaire et le syndicat qu’il ne fût pas l’auteur des travaux dont s’agit et qu’il n’eût pas autorisé son locataire à les réaliser. A l’égard du syndicat des copropriétaires, le copropriétaire bailleur répond de plein droit des infractions au règlement de copropriété commises par le locataire.

Ainsi est-il personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes imputables à son locataire et doit supporter le coût de reprise et réparer le préjudice de jouissance subi par la copropriété. En effet, le bailleur doit répondre envers le syndicat des copropriétaires du comportement de son locataire, il est responsable de plein droit envers le syndicat des travaux affectant les parties communes et ce même s’il a mis son locataire en demeure de respecter le règlement de copropriété ou si les travaux ont été réalisés à son insu.

Le seul fait que la société SORAC ait répercuté auprès de la société […] ses obligations de conformité au règlement de copropriété, contenues au bail commercial, en lui transmettant des courriels ou des courriers, est insuffisant à l’exonérer de ses obligations de copropriétaire, tenue au respect du règlement de copropriété, et la bailleresse ne justifie pas, à défaut d’obtention de l’autorisation requise auprès de l’assemblée générale, avoir pris toutes les mesures nécessaires pour que son locataire remette en état les chasses-roues de la rampe.

Quant à la société TOTAL MARKETING FRANCE, elle n’est plus propriétaire des lots litigieux depuis le 15 novembre 2016, et aucune obligation de faire ne peut peser sur le copropriétaire ayant quitté les lieux. Elle ne sera donc pas condamnée à procéder aux travaux sous astreinte.

Il y a donc lieu d’ordonner in solidum à la SORAC et à la société […] de procéder aux travaux de remise en état des chasses-roues de la rampe d’accès aux lots n°15 et 21, de dépose du distributeur de billets, de l’armoire électrique et du lecteur de badge, et ce dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 500 € par jour de retard.

La société […] ayant procédé à ces travaux sans en aviser son bailleur, et en dehors de toute autorisation préalable de la copropriété, il y a lieu de condamner la société locataire à garantir la SORAC, de toutes condamnations prononcées à son encontre.

La demande de garantie formée par la société SORAC à l’encontre de la société TOTAL MARKETING FRANCE sera rejetée, cette demande ne relevant pas des pouvoirs du juge des référés, puisque nécessitant la démonstration d’une violation de son obligation d’information, ce qui excède ses pouvoirs.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société […] et la SORAC, qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SORAC, et de la société […] ne permet d’écarter les demandes du syndicat des copropriétaires du 21 quai Saint Michel formées sur le fondement des dispositions sus-visées.

Celle-ci sera évaluée à la somme totale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu l’article 809 du code de procédure civile ;

Rejetons la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir des syndicats de copropriétaires pour défaut d’habilitation du syndic ;

Condamnons in solidum la SORAC et la société […] à procéder aux travaux de remise en état des chasses-roues de la rampe d’accès aux lots n°15 et 21 de la résidence […] 14^e, ainsi qu’aux travaux de dépose du distributeur de billets, de l’armoire électrique et du lecteur de badge dans les parties communes, et ce dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 500 € par jour de retard, dans la limite de 90 jours ;

Rejetons les demandes supplémentaires du syndicat principal des copropriétaires de la résidence […] 14^e, notamment celle relative à l’ouverture de la porte dans la grille séparative des parkings ;

Condamnons la société […] à garantir la SORAC de toutes les condamnations prononcées à son encontre, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Rejetons les demandes supplémentaires ou complémentaires, notamment à l’encontre de la société TOTAL MARKETING FRANCE ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de garantie de la société SORAC à l’encontre de la société TOTAL MARKETING FRANCE ;

Condamnons in solidum la SORAC et la société […] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamnons in solidum la SORAC et à la société […] à payer au syndicat principal des copropriétaires de la résidence […] 14^e la somme de 3 000 euros (trois mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons les autres demandes formées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Paris le 31 octobre 2017

Le Greffier, Le Président,

Y Z A B

1:

4 Copies exécutoires

délivrées le: