DEMANDERESSE

LA S.A. FONCIERE DES REGIONS

[…]

[…]

représentée par M^e Philippe JOLY, avocat au barreau de PARIS – #C1753

DEFENDERESSES

LA S.A. CICOBAIL

[…]

[…]

représentée par M^e Jacques TORIEL, avocat au barreau de PARIS – #C0306

LA S.A. BPI FRANCE FINANCEMENT

[…]

[…]

représentée par M^e Jacques TORIEL, avocat au barreau de PARIS – #C0306

LA S.C.I. DE LA SALLE GAVEAU

[…]

[…]

représentée par M^e Pierre CHAIGNE, avocat au barreau de PARIS – #P0278

La Société SARL X PRODUCTIONS

[…]

[…]

représentée par M^e Pierre CHAIGNE, avocat au barreau de PARIS – #P0278

La Société MARCELLO FOOD & BEVERAGES

exerçant sous l’enseigne “Caffé Belluci”

[…]

[…]

représentée par M^e Véronique HENDI, avocat au barreau de PARIS – #D0882

DÉBATS

A l’audience du 13 Février 2018, tenue publiquement, présidée par C D, Vice-Président, assisté de Carole H’SOILI, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La société anonyme FONCIERE DE REGIONS est propriétaire des volumes 100, 200 et 500 dans un ensemble immobilier sis […] et 7/11 Delcassé à Paris 8^e.

La SCI DE LA SALLE GAVEAU a acquis les volumes 300 et 400 le 29 janvier 1999 dans le même ensemble immobilier.

Par actes du 26 mars 1999, la SCI DE LA SALLE GAVEAU a consentià la société JM X PRODUCTION deux baux portant notamment sur la salle de concert “Gaveau”.

La SCI DE LA SALLE GAVEAU a réalisé une opération de cession-Z.

Elle a vendu ces biens immobiliers à la société BDPME (aujourd’hui BPIFRANCE FINANCEMENT) et Y Z (aujourd’hui CICOBAIL) le 14 avril 2005. Le même jour, ces dernières ont consenti un contrat de crédit-Z portant sur les mêmes biens immobiliers.

Suivant acte en date du 29 avril 2016, la SCI DE LA SALLE GAVEAU a donné à Z à la société MARCELLO FOOD & BEVERAGES des locaux situés au rez-de-chaussée de cet ensemble immobilier afin qu’un restaurant soit exploité, sous l’enseigne “CAFE BELLUCI”.

Faisant valoir que, sans autorisation, des installations de climatisation avaient été installées dans la cour lui appartenant et qu’en outre, il en résultait des nuisances, dans le cadre de l’exploitation du restaurant “CAFFE BELLUCI”, par actes d’huissier en date du 4 décembre 2017, à heure indiquée, autorisés par ordonnance du 30 novembre 2017, la S.A. FONCIERE DE REGION a fait assigner la société CICOBAIL, la société BPIFRANCE FINANCEMENT, la société X PRODUCTIONS, la SCI DE LA SALLE GAVEAU, la société MARCELLO FOOD & BEVERAGES, devant le juge des référés afin de voir notamment :

— constater le trouble manifestement illicite ;

— condamner in solidum la société X PRODUCTIONS, la SCI DE LA SALLE GAVEAU, la société MARCELLO FOOD & BEVERAGES à procéder au démontage des installations litigieuses à savoir la gaine d’extraction de hottes de cuisine et les deux condensateurs, dans les 5 jours de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard ;

— condamner les sociétés défenderesses, sous la même solidarité, au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— à l’occasion d’une visite effectuée fin janvier, elle a constaté la réalisation dans la cour lui appartenant d’ouvrages techniques (installation de climatisation et tuyauterie) sans autorisation ;

— elle a sollicité en vain leur dépose ;

— les commercialisateurs des locaux rénovés et les sociétés locataires des bureaux ont eu à déplorer des nuisances sonores et olfactives en provenance de la cour dépendant d’un des volumes lui appartenant ;

— elle a sollicité auprès de la société de la Salle Gaveau un dossier complet des travaux importants réalisés, sans succès ; elle relève que ces canalisations ont été mises en place sans rapport technique préalable ;

— elle note qu’une contestation sérieuse ne fait pas échec à une demande fondée sur un trouble manifestement illicite.

A l’audience du 8 janvier 2018, la société FONCIERE DE GESTION, maintenant ses demandes, a indiqué s’opposer à une médiation.

S’agissant de l’expertise, elle a fait valoir que l’autorisation de travaux aurait dû être obtenue préalablement et qu’elle n’y est donc pas favorable. Elle précise qu’elle a assigné les crédits-bailleurs pour que la décision leur soit opposable.

La S.C.I. de la Salle Gaveau et la société X PRODUCTIONS sollicitent qu’il soit dit qu’il n’y a lieu à référé et que l’affaire soit renvoyée à la médiation.

A titre infiniment subsidiaire, elles sollicitent qu’une expertise soit ordonnée, aux frais avancés de la demanderesse et qu’il leur soit donné acte de ce qu’elles se réservent le droit d’étendre la mission de l’expert aux troubles que la société X PRODUCTIONS subit.

La SCI DE LA SALLE GAVEAU sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 4800 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette dernière soutient que le droit de propriété sur un mur de cour commune n’est pas absolu et il n’est en l’espèce, pas démontré. Elle invoque une servitude de passage ainsi que pour les conduits et fluides à son profit. Elle considère le référé comme tardif et les travaux réalisés nécessaires à l’exploitation du commerce de la société MARCELLO FOODS & BEVERAGES.

Elle soutient qu’à défaut de se désister, une médiation s’impose plutôt qu’un référé péremptoire, alors même que la demanderesse a reconnu que sa demande de démolition était excessive lors d’une réunion.

Suivant écritures déposées à l’audience et développées oralement, la société MARCELLO FOODS & BEVERAGES sollicite qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé et subsidiairement que l’affaire soit renvoyée en médiation.

Elle sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 2400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’aucune gêne sonore ne peut lui être imputée ; que le procès-verbal produit est inexploitable et la demanderesse gêne elle-même ses locataires, en raison des travaux entrepris.

Elle relève qu’aucune mesure n’a été effectuée s’agissant des gênes sonores et olfactives alléguées.

Elle soutient que les travaux ont démarré en septembre 2016 et que la société FONCIERE DES REGIONS a attendu 11 mois pour solliciter l’autorisation d’assigner à heure indiquée aux fins de voir retirer les deux caissons de climatisation et la gaine.

Elle considère que la société FONCIERE DE REGIONS a accepté implicitement l’implantation de ces installations et qu’il n’est nullement avéré que le mur appartenant à la SCI DE LA SALLE GAVEAU ne puisse être le support des éléments litigieux.

Elle allègue, conformément à un accord passé par les parties, qu’elle a pris attache auprès d’un bureau d’études qui a préconisé deux solutions.

Suivant écritures déposées à l’audience et développées oralement, la S.A. BPIFRANCE FINANCEMENT et la S.A. CICOBAIL concluent à ce qu’il leur soit donné acte de ce qu’elles s’en rapportent à justice et que toute partie succombante soit condamnée à leur payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles font valoir qu’elles ont, en qualité de crédit-bailleurs, un rôle exclusivement financier et que l’immeuble est exploité sous la seule responsabilité du crédit-preneur.

Elles précisent qu’elles ignoraient que la société MARCELLO FOOD & BEVERAGESS occupait une partie des locaux et exploitait un fonds de restaurant, ce sous-locataire n’a pas été agréé.

L’affaire avait été mise en délibéré au 29 janvier 2018.

Suivant ordonnance rendue à cette date à laquelle il convient de se reporter, la présente juridiction a ordonné la réouverture des débats a invité les parties à donner toutes les explications utiles sur les dispositions de l’état descriptif (“canalisations, gaines et réseaux divers”) et les a invité à prendre position sur l’opportunité d’une médiation, l’ensemble des demandes, y compris les dépens, a été réservé.

A l’audience du 13 février 2018, la société FONCIERE DES REGIONS maintient l’ensemble des demandes suivant écritures déposées à l’audience et développées oralement.

Elle fait valoir que les dispositions visées ne confèrent nullement la possibilité pour le propriétaire voisin de réaliser librement de nouvelles installations sur sa propre propriété.

Elle relève que l’acte descriptif prévoit que lorsque les travaux envisagés affectent l’usage d’éléments de l’ensemble appartenant à d’autres propriétaires, ils ne pourront être entrepris qu’après l’accord préalable et écrit de ses propriétaires.

Suivant écritures déposées à l’audience et développées oralement, la société MARCELLO FOOD & BEVERAGES maintient ses demandes initiales.

Elle soutient que la pièce n°2 (“état descriptif de division”) ne contenait que 17 pages et que la page 28 citée par la présente juridiction n’avait pas été portée à sa connaissance par la partie demanderesse.

Elle considère qu’il résulte de ces stipulations des servitudes réciproques et que les dispositions sur lesquelles se fonde la demanderesse concernent les travaux effectués par le propriétaire sur ses propres ouvrages.

Suivant écritures déposées à l’audience et développées oralement, la société civile immobilière de la SALLE GAVEAU et la société X PRODUCTIONS maintiennent leurs demandes.

Elles indiquent également qu’elles ne disposaient que d’une version tronquée de la pièce n°2.

Elles allèguent que la gaine d’extraction de hottes de cuisine et les deux condensateurs entrent dans les prévisions de l’article 6 de l’état descriptif s’agissant des servitudes.

Elle relèvent que la société de la SALLE GAVEAU a connu des désagréments causés par des travaux de ravalement diligentés par la demanderesse.

Les sociétés CICOBAIL et BPI FRANCE FINANCEMENT s’en rapportent sur ce point.

Il est renvoyé aux conclusions sus-visées des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile.

SUR CE

- Sur la médiation :

Aux termes de l’article 131 – 1 du code de procédure civile :

“ Le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner une tierce personne afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

Ce pouvoir appartient également au juge des référés, en cours d’instance.”

En l’espèce, la demanderesse a indiqué expressément qu’elle n’était pas favorable à une mesure de médiation.

Dès lors, une telle mesure, en l’absence d’accord des parties, ne saurait être mise en oeuvre.

— Sur le trouble manifestement illicite :

Aux termes de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.

En l’espèce, la société FONCIERE DE REGIONS justifie par une attestation notariée de ce qu’elle est propriétaire dans l’ensemble immobilier sis […] et 7, 9 et […], 100, 200 et 500.

Il résulte de cette attestation que le lot 200 comprend notamment la courette partiellement couverte.

Contrairement à ce qu’indique la société de LA SALLE GAVEAU, il n’existe aucune cour commune.

L’acte descriptif de division en volume en date du 29 janvier 1999 mentionne une servitude de passage dont la société de la SALLE GAVEAU se prévaut.

Il est stipulé que le passage couvert la cour, le dégagement (…) situé dans la volume 200 est grevé d’une servitude de passage à pied, à toute heure, au profit du volume n°300.

Il est précisé que cette servitude est établie principalement pour permettre de satisfaire aux règles de sécurité de la salle Gaveau (volume n°300).

Il ne résulte nullement de ces seules stipulations prévoyant une servitude de passage, un droit d’installer des équipements dans le lot n°200 appartenant à la demanderesse.

En revanche, l’état descriptif, en sa page 28, prévoit :

[…], gaines et réseaux divers

Les différents ouvrages appartenant à des propriétaires distincts sont grevés de servitudes réciproques pour le passage, l’entretien et le remplacement de toutes canalisations, gaines et réseaux divers qu’ils soient publics ou privés nécessaires à l’alimentation et l’évacuation technique de toutes les parties de l’ensemble immobilier (…)”.

Il a été relevé par constat d’huissier du 16 novembre 2017 que les deux condenseurs ont un système de raccordement composé de tuyaux flexibles dédiés à l’évacuation des condensas et qu’il existait une fuite au niveau d’un des tuyaux, créant une flaque d’eau stagnante dans la cour (“commune” ajoute à tort l’huissier, ce qu’elle n’est pas au vu des pièces versées).

La présence d’une gaine aéraulique constituant l’extracteur de cuisine d’une hotte est relevée.

Au regard de l’existence d’une telle stipulation qui prévoit bien l’hypothèse des canalisations et gaines, l’installation des équipements litigieux ne présente pas, avec l’évidence requise en référé, le caractère manifestement illicite invoqué par la demanderesse susceptible de justifier qu’il soit ordonné leur retrait pur et simple.

La demanderesse se prévaut des stipulations page 30 de l’acte, relative aux travaux – modifications – reconstructions en ce qu’il est prévu que lorsque lesdits travaux envisagés sont susceptibles d’affecter la solidité de l’ensemble immobilier, ils ne pourront être entrepris qu’avec l’accord préalable et écrit de tous les autres propriétaires concernés.

Cependant ce paragraphe a trait à “tous travaux” que “chaque propriétaire pourra réaliser sur ses ouvrages ou locaux (…). Le fait que cette disposition, qui concerne les travaux par un propriétaire sur ses propres ouvrages, ait vocation à s’appliquer aux ouvrages en cause, au regard de l’existence d’une servitude par ailleurs relevée, ne s’impose pas avec l’évidence requise en référé.

Un tel débat, tenant à l’interprétation de ces stipulations au regard des installations litigieuses et à la nécessité malgré cette clause, d’obtenir l’autorisation préalable des autres propriétaires, ne peut être tranché par le juge des référés mais par le seul juge du fond.

Enfin, la société FONCIERE DES REGIONS s’est opposée à une expertise s’agissant des nuisances alléguées.

Il n’y a donc pas lieu à référé.

- Sur les demandes accessoires :

La demanderesse sera condamnée aux dépens.

Elle sera en outre condamnée à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 1200 euros à la société MARCELLO FOOD et BEVERAGES ;

— la somme totale de 1200 euros à la société civile immobilière de la SALLE GAVEAU;

— la somme totale de 1000 euros aux société BPI FRANCE FINANCEMENT et CICOBAIL (ensemble) ;

Le surplus sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’opposition de la S.A. Société FONCIERE DE REGIONS à la mesure de médiation ;

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la S.A. Société FONCIERE DE REGIONS à payer:

— la somme de 1200 euros à la société MARCELLO FOOD & BEVERAGES ;

— la somme totale de 1200 euros à la société civile immobilière de la SALLE GAVEAU ;

— la somme totale de 1000 euros aux sociétés BPI FRANCE FINANCEMENT et CICOBAIL (ensemble) ;

et ce, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la S.A. Société FONCIERE DE REGIONS aux entiers dépens de l’instance ;

Fait à Paris le 06 mars 2018

Le Greffier, Le Président,

A B C D

1:

Copies exécutoires

délivrées le: