T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
8e chambre 1re section N° RG : 15/09032 N° MINUTE : Assignation du : 22 Juin 2015	JUGEMENT rendu le 16 Janvier 2018

DEMANDEUR

Monsieur X Y

[…]

[…]

représenté par Maître Elisabeth BENHAROUN SAMOUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0909

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[…] représenté par son syndic la S.A.S. Z-A

[…]

[…]

représenté par Maître Mylène MULQUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #R0091

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Séverine BESSE, Vice-Présidente

Pascale LADOIRE-SECK, Vice-Présidente

Caroline BIANCONI-DULIN, Vice-Présidente

assistées de Sidney LIGNON, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 08 Novembre 2017 tenue en audience publique devant Séverine BESSE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur X Y est propriétaire des lots 303 et 656 dans l’immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé […].

Le 22 juin 2015 monsieur X Y a saisi le tribunal aux fins de nullité de l’assemblée générale du 26 mars 2015 et à titre subsidiaire de diverses résolutions.

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

Vu les dernières conclusions de monsieur X Y notifiées par la voie électronique le 21 juin 2016,

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] notifiées par la voie électronique le 9 juin 2016,

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 27 juin 2016.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assemblée générale du 26 mars 2015

Aux termes de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : (…)

— d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 lorsque l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.

Le 11 décembre 2012 « l’assemblée générale, soucieuse d’éviter tout conflit d’intérêt entre le syndic et la copropriété, soucieuse de limiter les risques de conflit en justice pour des questions de manquements à l’article 18 de la loi de 1965, (a) décid(é) que le copropriété disposera(it) d’un compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires dans un établissement financier qui devra(it) pouvoir attester qu’il ne dét(enait) aucun compte bancaire dont le véritable titulaire serait le syndic. »

Le 19 mars 2014 l’assemblée générale a désigné à nouveau la société Z A en qualité de syndic de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires justifie que le syndic a ouvert un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires, comme l’indique l’intitulé du compte bancaire sur le relevé bancaire produit, auprès de la banque Palatine.

Si l’autorité de contrôle prudentiel indique le 11 août 2015 qu’un compte séparé a bien été ouvert auprès de la Banque Palatine par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires et qu’il a été clos le 21 août 2014, le syndicat des copropriétaires justifie de l’ouverture d’un autre compte le 18 novembre 2014, toujours à son nom et non à celui du syndic.

Si la demande d’ouverture d’un compte séparé du 18 novembre 2014 émane de la société Z et non de la société Z A, syndic de la copropriété, le relevé bancaire du compte de la copropriété du 31 mars au 30 avril 2016 est bien adressé à cette dernière société, comme syndic de l’immeuble. Il est également indiqué que le titulaire du compte est bien le syndicat des copropriétaires et non le syndic. Les soldes bancaires ont été biffés sans que cela altère ce relevé comme preuve du titulaire du compte puisqu’il ne s’agit pas de connaître la situation financière de la copropriété.

Il résulte de ces éléments que la société Z A a ouvert un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires en exécution de la décision de l’assemblée générale du 11 décembre 2012 comme l’atteste la banque Palatine le 28 février 2013 et l’a confirmé l’autorité de contrôle prudentiel le 11 août 2015, que ce compte a été clos le 21 août 2014 et qu’un autre compte a été ouvert le 18 novembre 2014 et ce jusqu’à ce jour au regard du relevé bancaire de mars-avril 2016.

S’il est constant que la banque Palatine fait partie du groupe BPCE, né de la fusion de la caisse nationale des caisses d’épargne et de la banque fédérale des banques populaires, et que ce groupe détient une participation de 33,39 % dans le capital de la société Z, la société Z A est une personne morale distincte de sa société mère qui ne détient pas la totalité de son capital.

Ainsi l’article 39 du décret du 17 mars 1967 qui impose une décision de l’assemblée générale pour autoriser un contrat « entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à l’alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées » et tout contrat conclu par le syndic « avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital » ne s’applique pas à l’ouverture du compte dans la banque Palatine qui n’a aucune participation dans le capital de la société Z A elle-même.

Compte tenu de l’ouverture d’un compte bancaire séparé par le syndic conformément à la décision de l’assemblée générale, il convient de rejeter la demande de nullité de l’assemblée générale du 26 mars 2015, convoquée régulièrement par le syndic, en l’absence de nullité de son contrat.

Sur la nullité des résolutions n°5, 6 et 7 de l’assemblée générale du 26 mars 2015

Selon l’article 11 du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé.

Il n’est pas contesté que l’état financier et le compte de gestion général ont été communiqués dans la convocation pour l’assemblée générale.

Si ces éléments comptables portent le cachet de la société Z au lieu de Z A, ils se réfèrent bien à la situation financière du syndicat des copropriétaires et non de la société Z comme il est indiqué en haut à droite de l’annexe 1 de la convocation.

Monsieur Y affirme que les comptes du syndicat ne doivent comporter que les comptes de classe 1, 4 et 5 et non 6 et 7 sans donner le fondement textuel de cette affirmation. Il conteste la mention du compte 603 pour le chauffage urbain pour la somme de 259.474,59 euros tandis qu’il s’agit d’une des charges courantes les plus importantes de la copropriété. Elle apparaît comme une dette de la copropriété avec la mention DB dans l’état financier au même titre que les autres charges de l’immeuble.

Par jugement rendu le 10 juin 2013, le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des charges de copropriété du 15 février 2011 au 13 novembre 2012 à l’encontre de monsieur Y.

Or ces charges figurent dans la comptabilité du syndicat des copropriétaires. Pour tenir compte de ce rejet par le tribunal, le syndic n’a d’autre choix que d’imputer en charges générales cette somme comme une dette non recouvrable par le syndicat des copropriétaires, afin de disparaître du compte particulier de monsieur Y. Elle est mentionnée comptablement comme une charge particulière compte tenu de son origine judiciaire.

Aux termes de l’article 10 du décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, les charges pour opérations courantes et les charges pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles font l’objet d’une double présentation :

— présentation par nature au sein du compte de gestion général et du budget prévisionnel. Cette présentation doit respecter les tableaux de l’annexe n° 2( annexe non reproduite) ;

— ventilation analytique par catégories de charges pour le compte de gestion général et pour le budget prévisionnel. Cette présentation doit respecter les tableaux de l’annexe n° 3 et de l’annexe n° 4, dont les rubriques sont arrêtées en fonction des clauses du règlement de copropriété (annexes non reproduites).

Pour l’approbation des comptes, le total des charges pour opérations courantes de l’annexe n° 3 doit être égal au total des charges de l’annexe n° 2 et le total des charges pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles de l’annexe n° 4 doit être égal au total des charges de l’annexe n° 2 (annexes non reproduites).

Il résulte que le total de charges pour opérations courantes de l’annexe n°3 est de 833.623,12 euros et n’est donc pas égal au total des charges de l’annexe n°2 de 853.616,12 euros sans que le syndicat des copropriétaires ne s’explique sur cette non conformité avec les dispositions réglementaires de présentation des comptes du syndicat.

Dans ces conditions il convient de prononcer la nullité de la résolution n°5 d’approbation des comptes annuels du 1^er octobre 2013 au 30 septembre 2014.

En revanche monsieur Y ne rapporte pas la preuve d’autres irrégularités des comptes de l’immeuble, ni d’un défaut d’information des copropriétaires pour le vote des résolutions n°6 et 7 relatives aux budgets prévisionnels.

Sur la nullité de résolution n°8 portant sur l’ajustement de la réserve prévue au règlement de copropriété

Aux termes de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel.

La résolution n°8 est libellée de la manière suivante :

« La réserve est actuellement de 120.000 euros.

Conformément à l’article 35 du décret du 17 mars 1967, la réserve ne peut excéder 1/6^e du budget prévisionnel.

L’assemblée générale décide de maintenir la réserve à la somme de 120.000 euros ».

Le règlement de copropriété stipule que l’assemblée générale peut (…) décider la création d’un fonds de réserve destiné à faire face à des réparations ou travaux importants (toitures,…). L’assemblée détermine dans ce cas le montant de la somme à mettre en réserve, les dates auxquelles les propriétaires devront acquitter leur part proportionnellement à leurs parts de propriété.

Cette réserve ou avance est bien prévue au règlement de copropriété conformément à l’article 35 du décret du 17 mars 1967.

Monsieur Y ne peut affirmer que cette réserve ne correspond pas à celle prévue à cet article tandis qu’il en est fait mention de manière explicite dans la résolution.

Il n’établit pas d’irrégularité dans ce vote de maintien du montant de la réserve déjà constituée et sera débouté de sa demande de nullité de cette résolution.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens.

En revanche l’équité commande de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Déboute monsieur X Y de sa demande de nullité de l’assemblée générale du 26 mars 2015 de l’immeuble “Le Vermandois” situé […],

Prononce la nullité de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 26 mars 2015 de l’immeuble “LeVermandois” situé […],

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Le Vermandois” situé […] aux dépens,

Fait et jugé à Paris le 16 Janvier 2018

Le Greffier Le Président

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