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Y TRIBUNAL

DE GRANDE

INSTANCE

DE PARIS

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 24 octobre 2018 N° RG :

N° RG 18/55998

[…]

- No Portalis 352J-W-B7C-CM6W par I J, Vice-Présidente au Tribunal de Grande Instance de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, G

Assistée de G H, Greffier. N°: 1 OA

Assignation du : 04 Juin, 05, 09 Juillet 2018

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DU 39 BOULEVARD SAINT-MARCEL […] représenté par son syndic, la société […]

[…]

[…] représentée par Maître Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #R197

DEFENDEURS
Madame X

[…]

[…]

!

représentée par M^e Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS – #P463

S.A.R.L. FOURNIL DE CHOISY expoitant sous l’enseigne « LE BARATIN »

[…]

[…]

[…] représenté par M^e Cécile MEURISSE, avocat au barreau de

[…]

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Madame F C D E

[…] non comparante

S.A.R.L. COCAGNE DU LIBAN

[…]

[…] non comparant

Syndicat des copropriétaires 180 RUE JEANNE D’ARC – […] représenté par son syndic la Société DESRUE IMMOBILIER SARL […] représenté par M^e Estelle DUBOIS, avocat au barreau de PARIS

- #C1972

DÉBATS

A l’audience du 26 Septembre 2018, tenue publiquement, présidée par I J, Vice-Présidente, assistée de Christine ROY, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

Soutenant que des infiltrations en provenance de l’immeuble du […] à Paris 13e endommagent les maçonneries de son immeuble et l’appartement d’une copropriétaire au rez-de chaussée, par acte du 4 juin 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Paris 13e a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Paris 13e devant la juridiction des référés aux fins de voir, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 809 du code de procédure civile:

- juger que l’obligation du syndicat défendeur d’entretenir son immeuble de façon à ce qu’il ne cause pas de dommage, notamment aux tiers, n’est pas sérieusement contestable,

- juger que l’inertie du syndicat défendeur est constitutive d’un trouble manifestement illicite, en conséquence,

- condamner sous astreinte le syndicat défendeur à réaliser tous travaux nécessaires à l’arrêt des infiltrations constatées au sein de

l’immeuble du syndicat demandeur,

- condamner le syndicat défendeur à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par actes des 5 et 9 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] et […]

à Paris 13e a assigné :

- la SARL COCAGNE DU LIBAN,

- la SARL FOURNIL DE CHOISY exploitant sous l’enseigne < Le

Baratin »,

- M^me X,

- M^me F C D E, devant la juridiction des référés aux fins de voir, au visa des articles 9 de la loi du 10 juillet 1965 et 808 et 809 du code de

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procédure civile : condamner sous astreinte les défendeurs d’avoir à justifier de la ww

bonne réalisation de la réparation des fuites en cave et/ou de produire un rapport actualisé d’une entreprise spécialisée confirmant le bon état des installations privatives, notamment la réfection et la bonne étanchéité des sols dans la cuisine de la

SARL COCAGNE DU LIBAN,

- condamner sous astreinte les défendeurs d’avoir à justifier du bon désencombrement de leur cave afin de permettre la bonne réalisation des travaux votés en assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2018 au titre du remplacement des réseaux d’assainissement au sous-sol,

- condamner sous astreinte les défendeurs d’avoir à justifier du bon respect des dispositions réglementaires quant au traitement et rejet des graisses émises, dans le cadre de leur exploitation, par la production d’un rapport circonstancié d’une entreprise spécialisée du secteur,

- condamner M. et M^me X et la SARL FOURNIL DE

CHOISY à cesser le piquage sauvage détecté en caves n°47 et 48 et en justifier sous astreinte, à défaut des justifications et/ou actions demandées,

- autoriser le syndicat des copropriétaires à effectuer les diligences en lieu et place des défendeurs en ce qui concerne le désencombrement des parties communes et les condamner à lui payer une somme forfaitaire de 1000 euros chacun,

- condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 2000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 18 juillet 2018, les deux instances ont été jointes sous le n°RG 18/55998.

Oralement à l’audience du 26 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Paris 13e a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Dans ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience du 26 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires du […] et […] a conclu ainsi : constater que la demande de condamnation de travaux sous astreinte est devenue sans objet puisque les travaux ont été votés par l’assemblée générale du 18 juin 2018 et que le marché est en cours de régularisation par l’architecte de l’immeuble,

- condamner M^me X et la SARL FOURNIL DE CHOISY

à: justifier d’une mise aux normes des installations en cave au titre des compresseurs des chambres froides, selon ventilation naturelle insuffisante, inadaptée à l’usage et procéder à un désencombrement des caves,

condamner M^me C D E et la SARL

COCAGNE DU LIBAN sous astreinte à justifier : de la bonne réalisation de la réparation des fuites en cave et/ou de produire un rapport actualisé d’une entreprise spécialisée confirmant le bon état des installations privatives, notamment la réfection et la bonne étanchéité des sols dans la cuisine de la conformité du bon respect des dispositions réglementaires quant au traitement et rejet des graisses émises dans le cadre de l’exploitation,

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à défaut des justifications et/ou actions demandées,

- autoriser le syndicat des copropriétaires à effectuer les diligences en lieu et place des défendeurs en ce qui concerne le désencombrement des parties communes et les condamner à lui payer une somme forfaitaire de 1000 euros chacun,

- condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 2000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience du 26 septembre 2018, la SARL FOURNIL DE CHOISY a, au visa de l’article 809 du code de procédure civile, demandé au juge des référés de : dire et juger qu’aucune partie du réseau d’assainissement de l’immeuble du […] et […] ne passe par la cave occupée par la SARL FOURNIL DE CHOISY,

dire et juger qu’elle justifie du bon respect des dispositions A

réglementaires quant au traitement et rejet des graisses émises dans le cadre de son exploitation,

- dire et juger qu’aucun piquage sauvage en caves n°47 et 48 ne lui (

est imputable,

- lui donner acte de ce qu’elle a réparé la fuite en cave n°48, en conséquence,

constater l’absence de trouble manifestement illicite et dire et

-

juger n’y avoir lieu à référé,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] et […] de ses demandes à son égard,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] et […] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience du 26 septembre 2018, M^me A X née Y a conclu ainsi :

- dire n’y avoir lieu à référé,

à titre subsidiaire, débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] et […] de ses demandes à son encontre,

à titre plus subsidiaire, condamner la SARL FOURNIL DE CHOISY à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] et […] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Assignées conformément aux dispositions des articles 654 et 656

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du code de procédure, la SARL COCAGNE DU LIBAN et M^me C D E n’ont pas comparu à l’audience du 26 septembre 2018.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions développées oralement.

SUR CE,

Sur la réalisation des travaux nécessaires à l’arrêt des infiltrations et de l’humidité

Le premier alinéa de l’article 809 du code de procédure civile dispose que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire ^cesser ^un ^trouble manifestement illicite.

Le second alinéa de cet article dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, dans son dernier alinéa, que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes; qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande à la fois sur l’obligation de faire non sérieusement contestable et le trouble manifestement illicite, laissant ainsi le choix du fondement juridique à l’appréciation du juge des référés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du […] et […] ne conteste pas la réalité des infiltrations et de l’humidité dénoncées par le syndicat des copropriétaires du […] ni leur origine, à savoir les parties communes de son immeuble – en laissant pour l’instant de côté le rôle joué par certaines parties privatives.

Dans son rapport d’investigation du 19 septembre 2017, la SAS AROD, qui a inspecté le réseau d’assainissement situé dans le sous-sol de l’immeuble du […] et […]

Saint Marcel, a conclu à la nécessité de procéder à la réfection du réseau d’assainissement – soulignant que l’actuel réseau était vétuste et fuyard, avec plusieurs non-conformités au règlement d’assainissement de Paris.

La SAS AROD a relevé également une fuite sur un branchement PVC déboîté en cave n°48.

A ce rapport s’ajoute le rapport de diagnostic de OREGON en date du 9 février 2018 qui met notamment en évidence la carence d’une ventilation conforme en sous-sol de l’immeuble.

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L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du […] et […] en date du 18 juin 2018 a voté la réalisation de travaux de remplacement des réseaux d’assainissement au sous-sol à la suite du rapport de la SAS AROD. Elle a également voté des travaux de nettoyage des soupiraux et de découpage de l’enrobe afin de permettre une meilleure ventilation naturelle dans les caves et des travaux de remplacement de la descente fonte entre les premier et deuxième étages à l’origine d’infiltrations dans le logement du premier étage.

Les décisions de l’assemblée générale du 18 juin 2018 sont définitives.

M. B Z, architecte de la copropriété, qui sera maître d’oeuvre des travaux à réaliser, a attesté le 26 septembre 2018 que les travaux confiés à la SAS AROD permettront la mise aux normes et la remise en état de l’ensemble des canalisations

d’assainissement au sous-sol de l’immeuble du […]

d’Arc et […].

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] et […] a déclaré que les travaux devaient débuter le 15 novembre 2018 et durer deux mois.

Les travaux tels que exposés par le syndicat des copropriétaires du […] et […] n’ont pas appelés d’observations de la part du syndicat des copropriétaires du […], qui n’a pas précisé la nature des travaux qu’il entendait voir réaliser.

Si le litige entre les deux syndicats a évolué dans un sens tendant à donner satisfaction au syndicat des copropriétaires du […] et mettre un terme aux causes des infiltrations et de l’humidité, plusieurs mois ont été nécessaires pour parvenir au vote de décisions par l’assemblée générale des copropriétaires du […] et […] et à ce jour, les travaux sont encore à réaliser.

En l’absence de précision, il sera considéré que les travaux demandés par le syndicat des copropriétaires du […] concernent le remplacement des réseaux d’assainissement au sous-sol de l’immeuble voisin.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, l’obligation du syndicat des copropriétaires du […] et […]

Marcel de réaliser les travaux votés par l’assemblée générale du 18 juin 2018 dans la décision n°12 n’est pas sérieusement contestable de sorte que ce syndicat sera condamné à faire réaliser l’ensemble des travaux dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, ladite astreinte ayant vocation à courir pendant un délai de 90 jours.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires du […] et du […] à l’égard de Mme 3

X et de la SAS FOURNIL DE CHOISY

L’article 808 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune

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contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 809 du code de procédure civile dispose :

Le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Le syndicat des copropriétaires du […] et du […] a souligné que les investigations menées pour identifier l’origine des désordres subis par la copropriété voisine avaient conclu à la nécessité d’intervenir en parties communes mais également sur les parties privatives des lots n°1 (local commercial) et 27 (cave) avant la réalisation des travaux en parties communes.

Les demandes à l’égard de M^me X et de la SAS FOURNIL DE CHOISY ont évolué au vu de la preuve de la réparation de la fuite sur vidange PVC dans la cave n°48, de l’absence de fuites visibles sur les canalisations et vidanges de l’établissement et de la fourniture et pose d’un bac à graisse.

Seules deux demandes subsistent désormais.

M^me X est propriétaire des lots n°1 et 27 qu’elle a donnés à bail commercial à la SARL FOURNIL DE CHOISY. La référence aux caves n°47 et 48 n’est pas expliquée.

sur la justification de la mise aux normes des

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compresseurs des chambres froides en cave

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires se réfère au diagnostic technique global réalisé par M. Z qui, en N 9 et 10, dit avoir visité la cave de la brasserie.

M. Z écrit :

< dans la partie réserve de la brasserie, il a été également constaté une forte humidité, origine non connue, une chaleur relativement élevée présence des compresseurs des chambres froides, ventilation naturelle très insuffisante » et

< les réserves privatives de la brasserie ont été visitées (…). Il a été également constaté une forte humidité, origine non connue, une chaleur relativement élevée : présence des compresseurs des chambres froides ou frigos, ventilation naturelle très insuffisante, inadaptée à l’usage ».

Le syndicat se réfère également au rapport de diagnostic de OREGON réalisé à la demande de la SARL FOURNIL DE

CHOISY, qui relève une carence de la ventilation conforme au sous-sol.

A la demande de mise aux normes des installations frigorifiques en cave, la SARL FOURNIL DE CHOISY répond en produisant une attestation de conformité établie le 24 septembre 2018 par l’entreprise AVENIR FROID.

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La question de la mise aux normes des installations frigorifiques est distincte de celle de la ventilation qui revient en réalité à s’interroger sur le point de savoir si ces installations peuvent fonctionner dans l’environnement où elles sont installées, eu égard à la ventilation qui existe en cave actuellement – étant observé que l’assemblée générale du 18 juin 2018 a décidé de sursoir au vote de travaux de création d’une VMC au sous-sol et que cette question de la ventilation concerne également les parties communes.

Le syndicat n’ayant pas présenté sa demande sous aspect-là et se bornant à demander la justification d’une mise aux normes des installations frigorifiques, celle-ci sera déclarée sans objet, eu égard à l’attestation produite.

* sur le désencombrement des caves

Le syndicat n’a pas été en mesure de préciser oralement sur ce qu’il entendait par désencombrement des caves, semblant faire une distinction entre vider et désencombrer, ni sur l’objectif poursuivi à savoir permettre la réalisation des travaux sur les réseaux d’assainissement (donc ponctuellement) ou pour une autre raison et durablement.

La demande s’avérant confuse, il n’est pas possible de conclure à l’existence d’un trouble manifestement illicite ou à un dommage imminent ni à l’absence de contestation sérieuse pour ordonner une obligation de faire.

La demande sera donc rejetée.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires du […] et du […] à l’égard de Mme

C D E et de la SARL COCAGNE DU LIBAN

Vu les articles 808 et 809 précités du code de procédure civile;

M^me C D E est propriétaire des lots n°3 (local commercial) et 31 et 33 (caves) dans l’immeuble du […]

d’Arc et […] qu’elle donne à bail à la SARL COCAGNE DU LIBAN.

Ni l’un ni l’autre n’ont réagi aux lettres recommandées avec avis de réception envoyées par le syndicat des copropriétaires au mois de juin 2018.

Deux demandes sont formées par le syndicat.

*sur la justification de la réparation de la fuite provenant d’un défaut d’étanchéité du sol de la cuisine du restaurant

Le 6 décembre 2016, la SARL PINTO a identifié comme une des causes des infiltrations d’eau dans le sol et les murs mitoyens avec l’immeuble du […] les cuisines du restaurant.

Le 13 octobre 2017, les Etablissements VINCENT ont confirmé que les infiltrations affectant l’appartement situé au rez-de chaussée de l’immeuble du […] étaient la conséquence d’un défaut d’étanchéité du sol de la cuisine du restaurant, l’eau s’infiltrant lors des nettoyages quotidiens du sol.

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Eu égard à ces éléments, l’obligation de M^me C D E et de sa locataire exploitant le restaurant de mettre fin à la fuite et notamment au défaut d’étanchéité du sol de la cuisine du restaurant n’est pas sérieusement contestable dès lors qu’un copropriétaire et avec lui, son locataire, ne peut, dans le cadre de la jouissance des parties privatives de son lot, causer de dommage à autrui.

Par conséquent, M^me C D E et la SARL

COCAGNE DU LIBAN seront condamnées in solidum et sous astreinte à justifier au syndicat des copropriétaires de la bonne étanchéité du sol de la cuisine ainsi que l’absence de fuite active sur les installations privatives du restaurant.

* sur la justification du respect des dispositions réglementaires relatives au traitement et au rejet des graisses émises

En raison de son activité de restauration, la SARL COCAGNE DU

LIBAN, susceptible de rejeter des eaux excessivement chargées en graisse, doit être équipée d’un système de prétraitement de leur effluent.

L’obligation de la SARL COCAGNE DU LIBAN et de Mme

C D E de justifier du respect de la réglementation en la matière n’est pas sérieusement contestable et est d’autant plus impérieuse que le syndicat s’apprête à remplacer les réseaux d’assainissement de l’immeuble.

Par conséquent, la SARL COCAGNE DU LIBAN et M^me C D E seront condamnées in solidum et sous astreinte à justifier du respect des dispositions réglementaires relatives au traitement et au rejet de graisses émises, comme a pu le faire la SARL FOURNIL DE CHOISY.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires du […] et […] à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 2000 euros au titre de

l’article 700 du code de procédure civile.

M^me C D E et la SARL COCAGNE DU

LIBAN seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du […] et […] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard aux dates des lettres recommandées du syndicat, aux diligences accomplies ensuite par la SARL FOURNIL DE CHOISY et à l’absence d’objet ou au rejet des demandes maintenues par le syndicat, le syndicat des copropriétaires du […] et […] sera condamné à payer à M^me X et à la SARL FOURNIL DE CHOISY une somme de 800 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] et […] à payer à M^me X et à la SARL FOURNIL DE CHOISY chacun une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejetons le surplus des demandes;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] et […] à Paris 13e ainsi que M^me C D E et la SARL COCAGNE DU

LIBAN aux dépens;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 24 octobre 2018

Le Greffier, Le Président,

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4 Copies exécutoires délivrées le: