DECISION N° 18 5 FM Du 12 Septembre 2018 N° DE ROLE: N° RG 17/00556 AFFAIRE: Société SEPHORA/ Société FONDS D’INVESTISSEMENTS

IMMOBILIERS POUR LE COMMERCE ET LA DISTRIBUTION (FONDIS)

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE REIMS LOYERS COMMERCIAUX

DECISION DU 12 SEPTEMBRE 2018

[…]

Charline RAT, vice-présidente au Tribunal de Grande Instance de REIMS, statuant en qualité de Juge des Loyers Commerciaux ;

Assistée de Florence MARTIN, faisant fonction de greffier ;

Dans la procédure opposant :

DEMANDERESSE:

SAS SEPHORA

[…]

représentée par M^e Jehan-Denis BARBIER de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

"

DEFENDERESSE:

}

SCI FONDS D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS POUR LE COMMERCE

ET LA DISTRIBUTION (FONDIS) […]

[…]

représentée par M^e Z COHEN-TRUMER de la SELAS CABINET COHEN TRUMER, avocat au barreau de PARS et par M^e Sophie BILLET-DEROI, avocat au barreau de REIMS

Vu le Décret du 30 septembre 1953 modifié et les articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce ;

Après avoir entendu M^e Jehan Denis BARBIER et M^e Z COHEN-TRUMER, avocats, à l’audience publique des Loyers Commerciaux du 7 JUIN 2018, a averti ces derniers que l’affaire était mise en délibéré au 27 AOUT 2018. A cette date, le délibéré a été prorogé au 12 SEPTEMBRE 2018.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 janvier 2002, la SA Marks and Spencer a donné à bail à la SA SEPHORA FRANCE des locaux à usage de commerce dans l’immeuble situé […] au rez de chaussée, et annexes et sous-sol, pour une durée de douze années à compter du 1er juin 2002, moyennant un loyer minimum garanti de 1.400.000 francs (213.428,62 euros) hors taxe et un loyer variable hors taxe de 5% du chiffre d’affaire TTC.

Par acte d’huissier du 30 janvier 2015, la SA SEPHORA a fait signifier à la société civile FONDIS une demande de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2015.

Le bailleur n’a pas répondu dans le délai légal de 3 mois.

Par exploit délivré le 1er mars 2017, la SAS SEPHORA a fait assigner le Fonds d’investissements immobiliers pour le commerce et la distribution (FONDIS) devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Reims aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé.

Par jugement rendu le 6 juin 2017, le juge des loyers commerciaux a: constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail commercial conclu 14 janvier 2002 pour une nouvelle durée de douze années à compter du 1er avril 2015, ordonné une expertise judiciaire et désigné pour ce faire Madame Z A épouse X, fixé le loyer provisionnel à la somme stipulé au bail du 14 janvier 2002 renouvelé à compter du 1er avril 2015.

L’expert a déposé son rapport définitif au greffe le 22 janvier 2018.

Lors de l’audience de plaidoirie, fixée en dernier lieu le 7 juin 2018, la SAS SEPHORA, représentée par M^e Jehan Denis BARBIER, a repris les termes de son dernier mémoire n°2 notifié au bailleur par courrier recommandé avec demande d’accusé de réception le 26 avril 2018 au terme duquel elle demande au juge des loyers commerciaux compétent de : fixer à 137.600 euros par an le loyer du bail renouvelé à effet du 1er avril 2015, dire que la société FONDIS devra lui rembourser les trop-perçus de loyer depuis cette date, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2015, puis à compter de chaque échéance trimestrielle,

- condamner la société FONDIS à lui verser la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, en sus des dépens,

- ordonner l’exécution provisoire.

La société SEPHORA se réfère à l’avis de valeur locative émis par l’expert sur la base de 6 points de comparaison et 5 références judiciaires (720€/m2) sur une superficie pondérée de 254,01m2 pour conclure à une valeur locative de 172.000 euros par an. Le preneur sollicite sur ce prix des abattements et déductions au titre des travaux de mise en conformité, de la taxe foncière, de la prime d’assurance, et plus généralement en raison des charges exorbitantes du droit commun, outre un abattement de 20% au titre du loyer variable.

La société civile FONDIS, représentée par Maître Z COHEN TRUMER, a repris les termes de son mémoire n°2 notifié au preneur par courrier recommandé réceptionné le 22 mai 2018 pour demander au juge de :

- dire que le renouvellement intervient à ses clauses et conditions, y compris de loyer variable,

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- fixer le montant du loyer minimum garanti de renouvellement à la somme annuelle de 294.651,60 euros hors taxe et hors charge à compter du 1er avril 2015,

- débouter la société SEPHORA de l’ensemble de ses demandes, condamner la société SEPHORA à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner la société SEPHORA aux dépens et au coût de l’expertise.

Le bailleur rappelle que le prix du loyer sollicité se justifie par la destination large des locaux stipulée au bail, la possibilité de céder ou sous-louer le bail et la surface réellement exploitable (441m2) des locaux. Il rappelle les arguments développés lors des opérations d’expertise, qu’il estime non pris en considération par l’expert, à savoir : emplacement «prime» et configuration du local commercial, disposant d’un important linéaire de façade,

- la nécessité d’écarter les termes de comparaison anciens, don’t l’indexation est inopérante pour établir une valeur locative actuelle, ainsi que la comparaison avec des commerces trop distincts par leur surface ou leur activité. Le bailleur conteste le caractère exorbitant des charges imposées au preneur, l’article 13 du bail ne mettant à sa charge ni la vétusté, ni la force majeure ni la mise en conformité des communs. Il s’oppose en outre à l’abattement de 20% sollicité au titre du loyer variable, soulignant que l’expert lui-même ne l’avait pas retenu et que la société SEPHORA l’avait accepté en connaissance de cause.

A l’issue de cette audience, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 27 août 2018, prorogée au 12 septembre suivant.

SUR CE, LE TRIBUNAL

1. Sur la demande de fixation judiciaire du loyer

Attendu que l’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Que l’article R.145-3 du code de commerce précise que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

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Qu’en l’espèce, il est constant que le bail renouvelé consenti à la SAS SEPHORA au 1er avril 2015 doit être fixé à la valeur locative, la fixation d’un loyer à part variable avec loyer minimum garanti ne permettant pas aux parties de déroger à ce principe, étant stipulé par l’article 4 du bail que «le loyer minimum garanti est fixé à la valeur locative des lieux» ; que compte tenu des critères légaux ci-avant rappelés, il convient de relever que :

Sur les caractéristiques des locaux et la destination des lieux :

Les parties s’accordent sur la surface pondérée retenue par l’expert, à savoir 254,01m2;

Que le local, situé dans la zone dite «prime», définie par les rues de Talleyrand, Chanzy et la rue des Capucins, dispose en outre d’un linéaire de façade de 15 mètres environ et d’une configuration particulièrement favorable au commerce y exploité ;

Que la SAS SEPHORA y exploite en effet un commerce de parfumerie, produits de soins, de maquillage et de toilette ; que les arguments des parties relatifs à la supériorité des marges de ce type de commerce sont inopérants, non seulement parce que non étayés par des éléments objectifs, mais encore parce que s’agissant d’un loyer à part variable, le bailleur participe d’ores et déjà, de fait, aux bénéfice du preneur, sans que la nature de son activité n’ait en outre à entraîner une majoration de la valeur du loyer minimum garanti;

Sur les prix couramment pratiqués :

Que ce faisant, la pertinence des éléments de comparaison retenus par l’expert et les parties seront analysés au regard de leur emplacement et de leur superficie, aucune plus ou moins-value ne pouvant être valablement retenu du fait de l’activité du preneur, pour les motifs sus-exposés ;

Que pour aboutir à la valeur de 720€/m2 avant correction, ont été retenus par l’expert les locaux suivants :

SurfaceLoyer €/m2 Année du bail Droit au bail emplacement […]

[…]

[…]

[…]

[…]

Que la société SEPHORA demande la validation du prix retenu par l’expert, la SCI FONDIS sollicitant au contraire de voir écarter les références trop anciennes (le bail souscrit en 1990) ainsi que les valeurs relatives aux locaux de surface limitée (77 et 64 rue de Vesle); qu’elle sollicite la prise en considération de la valeur du loyer de la boutique Celio, située […] pondéré et 1.294€/m2 en janvier 2011) suivant attestation du cabinet d’expertise Magné-Gaborit et Garraud ;

Que dans sa réponse au dire n°4 du conseil du bailleur, l’expert souligne que le cas de la boutique Célio est une exception; que cet argument ne saurait toutefois conduire à écarter cette référence, don’t l’emplacement et la superficie constitue un

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élément de comparaison pertinent; qu’à l’inverse, le local situé […], donné à bail en 1990 et d’une superficie de 45m2 pondéré sera exclu en ce qu’il n’est nullement comparable au local objet du présent litige de par sa faible surface, l’ancienneté du bail ne révélant en outre pas une valeur de marché ;

Attendu que le bailleur sollicite la prise en considération d’une référence visée dans l’expertise amiable réalisée par Monsieur Y, mandaté par le preneur, et dont l’indépendance à l’égard du bailleur ne peut donc être remise en cause, à savoir un local de prêt à porter situé rue de Vesle, d’une superficie pondérée de 250m2, donné à bail en 2004 au prix de 1.141€/m2; que cette référence est effectivement pertinente de par son emplacement et sa superficie ;

Qu’enfin, il sera précisé que les parties s’accordent à écarter la référence au local donné à bail à la société SEPHORA, place d’Erlon, compte tenu de l’ancienneté du bail (2008) et d’une qualité moindre de l’emplacement ;

Que compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la valeur locative du local objet des présentes sera fixé à 880€/m2, soit, sur la base d’une surface pondérée de 254,01m2, une somme de 223.528,80€, arrondie à 223.528€ hors taxe et hors charges;

Sur les obligations respectives des parties :

Attendu qu’il est de jurisprudence constante que des abattements peuvent être appliqués pour tenir compte des charges particulières imposées au preneur ; qu’en l’espèce, il ressort du contrat de bail conclu entre les parties que sont imputées au preneur les charges suivantes, exorbitantes du droit commun (article 5 du bail): Les réparations et frais d’entretien de toutes natures, à l’exception de ceux définis par l’article 606 du code civil, l’article 13 précisant que le preneur devra assumer les travaux « même résultant d’un défaut de conformité aux règles d’hygiène et de sécurité, de la vétusté ou d’un cas de force majeure et le coût de tout ravalement de l’immeuble ;

Les charges de copropriété en totalité, les frais de gestion de l’immeuble, la rémunération d’un syndic professionnel s’il y a lieu, les frais d’entretien des parties communes et de leurs équipements, l’impôt foncier et de manière général toutes taxes ou contributions afférents au locaux loués,

Attendu que l’expert a retenu un abattement de 6 % tenant compte de la prise en charge par le preneur des travaux consécutifs à la vétusté du local, ainsi que les travaux de mise en conformité aux normes administratives ; que ce taux sera retenu, étant conforme aux charges spécifiques du preneur ; qu’il sera précisé sur ce point, en réponse à la demande de la société FONDIS, que l’absence de travaux réalisé à ce jour par le preneur ne suffit à écarter cet abattement, la charge lui en incombant en tout état de cause pour l’avenir, en sus de tous honoraires du maître d’oeuvre en cas de travaux et du ravalement de façade;

Attendu que l’article 18 du bail stipule que le preneur ne pourra céder le bail sans autorisation préalable et écrite du bailleur; que par exception, le preneur pourra sous réserve d’en avertir le bailleur 2 mois à l’avance, sous-louer les locaux ou céder le présent bail à une société filiale à 51% a moins ou à une société filiale à 51% au moins de LVMH; que cette clause n’appelle ni majoration ni minoration particulière, la cession ou la sous-location demeurant possible, voire de droit au profit des enseignes LVMH, ce qui ne constitue pas un avantage exceptionnel pour le bailleur, compte tenu du droit commun prévoyant le droit du preneur de céder ou sous-louer son bail ;

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Que le preneur a versé un droit d’entrée fixé à 160.986,16€, étant stipulé que « cette somme ne peut en aucun cas être considérée comme un supplément de loyer. Il n’en sera pas tenu compte lors des révisions de loyers ultérieures » ; que cette circonstance ne peut entraîner un abattement supplémentaire, compte tenu des termes clairs du bail ;

Qu’enfin, la variabilité du loyer, calculé sur le chiffre d’affaire HT de la SAS SEPHORA n’appelle pas davantage de minoration, à l’instar de ce que retient l’expert, dès lors qu’il s’agit en l’espèce de déterminer la valeur du loyer minimal garanti et qu’une minoration de ce chef reviendrait à porter atteinte à l’équilibre économique du contrat, librement accepté par les parties;

Que par suite de l’application d’un abattement de 6%, le loyer annuel hors taxe et hors charge sera fixé à 210.117€ ;

2. Sur les demandes accessoires

Le loyer a été fixé à un écart moyen identique par rapport aux demandes respectives des bailleur (sollicitant 294.651€) et preneur (sollicitant 137.600€); que le loyer s’élevait, à la date du renouvellement du bail, à la somme de 303.746,96€ HT et HC par application de la clause de variabilité ; que force est de relever que l’enjeu relatif à la détermination du loyer minimum garanti s’avère limité, la société SEPHORA n’ayant jamais vu son loyer limité à ce montant minimum, compte tenu de son chiffre d’affaire; qu’en conséquence, il convient de condamner le preneur à verser au bailleur une indemnité de 5.000€ au titre des frais irrépétibles, et à supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais de l’expertise judiciaire.

La nature des faits justifie d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

INSTANCE PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de grande instance de Reims, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Reims du 6 juin 2017,

FIXE la valeur locative du local commercial situé […]

(Marne) à la somme annuelle de 210.117 euros hors taxe et hors charge à compter du 1er avril 2015;

CONDAMNE la SAS SEPHORA à verser à la société civile FONDS

D’INVESTISSEMENT IMMOBILIERS POUR LE COMMERCE ET LA

DISTRIBUTION la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SAS SEPHORA aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire réalisée par Madame Z X ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la Première Chambre civile, le 12 SEPTEMBRE 2018, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450, alinéa 2 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Charline RAT, vice présidente, et Madame Florence MARTIN, faisant fonction de greffier.

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX LE GREFFIER

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