REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EXTRAIT DES MINUTES du greffe du tribunal de Grande Instance de St-Etienne

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N° RG 18/00023 – N° Portalis DBYQ-W-B7C-GDIZ

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-ETIENNE

JUGEMENT FIXANT LE PRIX D’ACQUISITION

DU 09 JANVIER 2019

Prononcé en audience publique au tribunal de Grande Instance de SAINT-ETIENNE, par M. C-O P, Vice-Président, juge titulaire de l’expropriation du département de la LOIRE, assisté de M^me Q R, greffier.

ENTRE:

EPORA (ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE L’OUEST RHONE ALPES)

dont le siège social est sis […]

CEDEX 1 Représentée par madame BOUGHELLAM Yamina et M^me X assistées de M^e AZOGUI de la SCP SARTORIO-LONQUEUE-SAGALOVITSCH et associés avocat au barreau de PARIS

En présence de: madame Y, directrice des services de la mairie de ST MARTIN LA

PLAINE et M. FAUCHET, adjoint au maire de […]

DEMANDEUR

ET:

Madame D E veuve Z née le […] à […] demeurant […]

Comparante et assistée de la SELARL LEX LUX AVOCATS représentée par M^e BREGERE, avocat au barreau de ST ETIENNE
Madame F Z demeurant […] comparante et assistée de la SELARL LEX LUX AVOCATS représentée par M^e BREGERE, avocat au barreau de ST ETIENNE

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Madame G Z demeurant […] non comparante, représentée par la SELARL LEX LUX AVOCATS représentée par Me

BREGERE, avocat au barreau de ST ETIENNE
Monsieur C-J Z demeurant […] non comparant, représenté par la SELARL LEX LUX AVOCATS représentée par Me

BREGERE, avocat au barreau de ST ETIENNE

DEFENDEURS

EN PRESENCE DE :

M. A, représentant le Directeur Départemental des Finances Publiques chargé du

Domaine dans le département de la Loire Commissaire du gouvernement

DEBATS: à l’audience publique du 20 Novembre 2018 décision mise en délibéré au 9 janvier 2019

DECISION : contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2019, en matière civile et en premier ressort,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par délibération en date du 25 juin 1993, la commune de SAINT MARTIN LA PLAINE a institué le droit de préemption urbain sur la totalité des zones urbaines et à urbaniser de son territoire.

Le 10 décembre 2015 la commune de SAINT MARTIN LA PLAINE et l’EPORA

(Etablissement Public Foncier de l’Ouest de Rhône-Alpes) ont signé une convention d’études et de veille foncière délimitant un périmètre d’études et de veille foncière portant sur le site < Transmillière » et prévoyant que l’EPORA pourra acquérir, dans le cadre et pour le compte de la commune de SAINT MARTIN LA PLAINE, des biens immobiliers considérés comme stratégiques notamment par voie de préemption.

Par délibération en date du 30 mai 2018, le conseil municipal de SAINT-MARTIN LA PLAINE a approuvé le dossier de création de la zone d’aménagement concerté (ZAC)

< Transmillière » ainsi que son périmètre dans lequel les biens préemptés sont inclus.

M^me H E veuve Z, M^me F Z, M^me G Z et M. C-J Z ont transmis, par l’intermédiaire de leur notaire, à la commune de SAINT MARTIN LA PLAINE une déclaration d’intention d’aliéner en date du 8 juin 2018 d’un bien cadastré section AM n°9p et 263p d’une surface de 11 700 m² situé […]

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Martin la plaine (42 800), au prix de 1 150 000 euros étant précisé qu’une commission

d’un montant de 46 000 euros a été prévue à la charge du vendeur.

Par décision en date du 27 juillet 2018, l’EPORA a exercé le droit de préemption sur ce bien et proposé de l’acquérir au prix de 700 000 euros comme évalué par France domaine.

Par courrier notifié le 4 septembre 2018 à l’EPORA l’indivision Z a maintenu le prix figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner et accepté que le prix soit

fixé par le juge de l’expropriation Par mémoire de saisine en fixation du prix reçu le 18 septembre 2018, l’EPORA sollicite la fixation à 700 000 euros du prix du bien objet de l’exercice du droit de préemption.

Par ordonnance du 4 octobre 2018, le juge de l’expropriation a fixé la date du transport sur les lieux au 20 novembre 2018 et dit que l’audience se tiendrait à l’issue à la mairie de

SAINT MARTIN PLAINE. Aux termes de son mémoire de saisine en fixation du prix, de son mémoire en réponse reçu le 19 novembre 2018 et de son mémoire en réponse n°2 reçu le 20 novembre 2018,

l’EPORA maintient sa demande de fixation du prix à la somme de 700 000 euros.

Il expose qu’en application des articles L. 213-4 du code de l’urbanisme et L. 322-2 du code de l’expropriation, la date de référence à retenir est celle du 7 décembre 2017 correspondant à la dernière modification du plan local d’urbanisme (PLU), qu’une servitude de mixité sociale prévoyant un minimum de 50 % de logements locatifs sociaux grève directement la parcelle cadastrée section AM n°263, que cette parcelle est également grevée de deux emplacements réservés au profit de la commune, que le conseil municipal a approuvé la création de la ZAC « Transmillière » permettant la construction d’environ 62 logements dont 50 % dévolus au logement social pour une surface de plancher d’environ 5180 m², que la valeur vénale du bien préempté doit être déterminée par méthode de la charge foncière, que sur le bien appartenant à l’indivision Z il est envisagé la création de 49 logements pour une surface de plancher de 3870 m² et la commercialisation de deux lots de terrains à bâtir d’une surface unitaire

d’environ 650 m², que dans ces conditions il convient d’évaluer le bien en retenant une valeur de 120 euros par mètre carré de surface de plancher pour les 1940 m² de logements à vocation sociale et 240 euros par mètre carré de surface de plancher pour les 1940 m² de logements en accession à la propriété, soit une valeur vénale retenue de 698 400 euros

arrondie à 700 000 euros. En réponse à la partie adverse, l’EPORA fait valoir que si l’on retient la méthode par comparaison, il convient d’écarter l’ensemble des références produites par l’indivision Z dès lors que le rapport d’expertise produit ne cite pas les références de publication des termes de comparaison, que les surfaces des termes de comparaison évoqués sont sans rapport avec la surface du bien objet de la décision de préemption, le rapport étant de 1 à 11, qu’il est constant que plus une parcelle est grande plus sa valeur diminue, que ces termes de comparaison correspondent à des lots unitaires pour des parcelles libres de construction et qu’aucun des termes de comparaison ne contient de

servitude de mixité sociale. Pour commenter les termes proposés par le commissaire du gouvernement, l’EPORA indique qu’il convient également d’écarter les termes correspondants aux plus petites superficies, de même que ceux situés à une distance comprise entre 20 et 44 km du bien

préempté. L’EPORA ajoute qu’il convient d’écarter la méthode du bilan promoteur proposée à titre

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subsidiaire par l’indivision Z, que la servitude de mixité sociale de 50% est opposable à tout constructeur et à toute demande d’autorisation d’urbanisme sur ces

parcelles. Dans son mémoire en réponse reçu le 16 novembre 2018, l’indivision Z sollicite la fixation du prix du bien objet du droit de préemption à 1 150 000 euros.

Elle soutient qu’un expert judiciaire a estimé la parcelle au prix de 1 764 280 euros, que la commune de SAINT-MARTIN LA PLAINE est très bien desservie tant par la voie ferrée que par l’autoroute, qu’en application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, il ne doit pas être tenu compte pour l’évaluation du bien de l’existence d’emplacements réservés, que la date de référence doit être fixée au 7 décembre 2017 et qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de la création de la ZAC de la < Transmillière », qu’il convient de retenir la méthode par comparaison pour évaluer le prix du bien, que l’ensemble des termes de comparaison cités par l’expert doit être retenu comme provenant du fichier de références immobilières du notariat, qu’il convient de retenir une valeur de 140 euros par mètre carré, que les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement ne sont pas pertinents dès lors qu’ils ne sont pas situés dans un secteur résidentiel proche du centre-ville avec une magnifique vue sur le Pilat et dans un environnement naturel et paisible, que si l’on retient la méthode par comparaison, il convient d’ajouter de nouveaux termes de comparaison correspondant à des biens similaires à une distance géographique raisonnable, que la méthode d’évaluation par charge foncière utilisée par l’EPORA est fausse car elle prend en compte le projet public de ZAC en contradiction avec l’article L.322-2 du code de

l’expropriation. A titre subsidiaire, elle relève que l’EPORA omet dans ce projet deux îlots représentant 220 m², qu’à supposer que l’on retienne la méthode de la charge foncière, l’expert valorise à la somme de 2 700 euros/m² les logements en accession à la propriété et à 2 000 euros/m² les logements à vocation sociale et obtient une valeur de 1 177 517 euros sans compter la valorisation des îlots 10 et 11, lesquels permettent d’obtenir une somme

totale de 1 397 517 euros.

Dans son mémoire reçu au greffe le 9 novembre 2018, le commissaire du gouvernement demande d’évaluer le prix du tènement à la somme de 877 500 euros.

Il observe que la date de référence est celle du 7 décembre 2017 en application des articles L.213-4 du code de l’urbanisme et L.322-2 du code de l’expropriation, qu’à défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables, que le bien se compose d’une emprise d’une surface de 11 700 m², que les parcelles sont classées en zone UB laquelle a un caractère central d’habitat, de commerces et de services et en zone UC, laquelle est constituée de quartiers d’habitations récents qui constituent les extensions du bourg, qu’en application de l’article L.322-6 du code de l’expropriation, pour cause d’utilité publique, pour son évaluation, la présence d’emplacements réservés au PLU est sans impact, qu’en revanche, la servitude réservant un nombre de logements locatifs sociaux de 50 % doit être prise en compte pour l’évaluation, que si le projet de ZAC ne doit pas être retenu à la date de référence, il convient toutefois de retenir que le projet doit respecter l’aménagement global prévu au PLU et notamment la création de la voirie nécessaire et que les termes de comparaison venant étayer les valeurs retenues par

I’EPORA ne sont pas produits. Il ajoute que le bien est une grande parcelle à aménager ou à lotir, que l’évaluation par comparaison de lots unitaires de terrain à viabiliser pour des plus petites parcelles libres de construction comme le propose l’indivision Z conduit mécaniquement

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à accroître le potentiel économique du tènement, qu’en réalité, la totalité de la surface à évaluer ne peut être commercialisée, que la seule référence à des lots unitaires conduit à occulter les frais d’aménagement de la zone et l’obligation de mixité sociale, qu’il convient plutôt de rechercher des termes de comparaison correspondant à des mutations de parcelles de grandes surfaces à aménager ou à lotir dans le secteur et au besoin en élargissant la recherche dans des zones présentant des niveaux de prix comparables, qu’à titre d’information le prix moyen du terrain à bâtir vendu en lot unitaire dans ce secteur s’établit à 140 euros/m², que l’élargissement de la recherche pour des parcelles comparables conduit à retenir un prix moyen de 71 euros / m² soit en retenant une base de 75 euros par m², une valeur de 877 500 euros, que la méthode du promoteur ne devrait être utilisée qu’à titre de recoupement, que la valeur de 1 000 euros HT retenue à cet égard est particulièrement basse, les coûts de création des réseaux et de la voierie n’étant par ailleurs pas suffisamment valorisés dans cette étude.

Par une note en délibéré autorisée et déposée le 7 janvier 2019, l’indivision Z verse aux débats les fiches hypothécaires ou les relevés de formalités délivrées par le service de la publicité foncière concernant les treize éléments de comparaison situés sur la commune de SAINT MARTIN LA PLAINE, SORBIER et

SAINT GALMIER cités dans son mémoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la date de référence : En application des articles L. 213-4 du code de l’urbanisme et L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) et délimitant la zone

dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le PLU de la commune de SAINT MARTIN LA PLAINE a été approuvé le

22 mars 2007 et mis à jour le 7 décembre 2017.

La date de référence est donc celle du 7 décembre 2017, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du PLU de la commune de SAINT MARTIN

LA PLAINE.

Sur la description du bien : Suivant les dispositions de l’article L 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’après la consistance des biens

au jour du jugement.

En l’espèce, le bien préempté est composé d’une emprise d’une surface de 11 700 m² sur deux parcelles situées en zone urbaine constructible à proximité du centre bourg de

SAINT MARTIN LA PLAINE.

Précisément, la parcelle AM n°9 d’une surface de 919 m² est située en zone UB, à caractère central d’habitat, de commerces et de services. Elle correspond au bourg et à son développement immédiat. La parcelle AM n°263 est quant à elle située en zone UC constituée de quartiers d’habitations récents qui constituent les extensions du bourg.

Le terrain est en état de pré et présente une déclivité sur la partie basse.

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Sur la partie basse du terrain est construit un hangar vétuste avec quatre murs en moellons recouverts à l’extérieur d’un bardage en bois, couvert de tôles métalliques ondulées et

avec un sol bétonné.

Sur l’évaluation du bien :

Selon l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. […] A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.

L’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que l’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention

dolosive.

Aux termes de l’article L.322-6 du code l’expropriation, lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1° à 4° de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d’occupation des sols en application du 8° de l’article L. 123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé.

En l’espèce, l’indivision Z se fonde sur un rapport d’expertise qu’elle a fait réaliser par M. B, expert immobilier, et versé aux débats pour retenir un prix du bien d’un montant de 140 euros/m².

Cependant, les quatorze termes de comparaison ou encore les treize offres de vente dans le secteur cités par l’expert pour déterminer cette valeur correspondent à des parcelles de surface beaucoup plus faibles comprises entre 52 et 2 290 m² comme le relèvent à la fois

l’EPORA et le commissaire du gouvernement.

Or, cela conduit à surévaluer le prix au m² des parcelles préemptées dans la mesure où premièrement, plus la surface de la parcelle est grande, plus sa valeur diminue sur le marché, deuxièmement, cela occulte les frais d’aménagement de la zone comprenant la création de l’intégralité des réseaux du secteur et le cas échéant le renforcement des réseaux existants et troisièmement la totalité de la surface ne pourra être commercialisée en lots à bâtir puisqu’il conviendra de créer notamment la voirie nécessaire.

Par ailleurs, l’utilisation de ces termes de référence ne prend pas en compte la servitude de mixité sociale, alors que l’article L. 322-4 précité exige au contraire de retenir cette

contrainte.

L’EPORA quant à lui propose à titre principal de retenir la méthode de la charge foncière. Cependant, le commissaire du gouvernement observe, d’une part, que l’hypothèse en valeur plancher s’agissant des coûts de construction de 1 000 euros /m² est particulièrement basse, et d’autre part, que les coûts de création des réseaux et de la voirie ne sont pas suffisamment valorisés dans cette étude.

Surtout, en présence termes de référence versés aux débats comme indiqué ci-après

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7 et en l’absence de considérations particulières justifiant d’écarter la méthode par comparaison dans la présente situation, il n’y a pas lieu de déterminer la valeur de ce bien immobilier en fonction de son utilisation future. La méthode de la charge foncière ne sera

donc pas utilisée. De la même manière et pour les mêmes raisons, le recours à titre subsidiaire par l’indivision Z à la méthode proche dite du bilan promoteur ne peut être

validé. Il résulte des dispositions de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme précité et de ce qui précède à propos des termes de comparaison de plus faible surface qu’il est nécessaire de rechercher des exemples de mutations de biens de même qualification situés dans des

zones comparables. A cet égard, il est nécessaire comme le propose le commissaire du gouvernement d’étendre la recherche de termes de comparaison au-delà de la commune de SAINT

MARTIN LA PLAINE.

Sur l’ensemble des termes de comparaison versés aux débats par les parties, il convient d’exclure les parcelles trop éloignées géographiquement, celles en zonage AU (à urbaniser) ainsi que celle de taille inférieure à 5 000 m².

Il convient également d’exclure le terme de référence situé à Saint-Chamond dans la mesure où globalement le marché est moins porteur dans cette ville. Surtout le terrain en question est situé à proximité de l’autoroute et dans une zone industrielle à la différence du bien préempté situé à proximité du centre du bourg, certes avec une certaine déclivité en partie basse mais avec en contrepartie une vue intéressante sur la vallée pour l’essentiel

de la surface.

Contrairement à ce que soutient l’indivision Z, il convient en revanche de retenir le terme de référence situé à Lhorme dont la situation géographique se trouve à une distance relativement proche du bien objet du litige. Toutefois, il est nécessaire de relever qu’à la différence de ce dernier, il est situé à proximité immédiate de l’autoroute et à distance du centre ville et des commerces ce qui a indéniablement diminué sensiblement sa valeur vénale à la somme de 53 euros/m² pour une surface de 7 920 m².

Il y a lieu également de retenir comme terme de comparaison le bien situé à Saint-Martin en haut avec un prix au m² de 85 euros pour une surface de 5 143 m², en notant que la surface est tout de même plus faible que celle du bien situé à SAINT MARTIN LA PLAINE et que la parcelle n’est pas grevée d’une servitude de mixité sociale.

Enfin, comme l’a d’ailleurs relevé le commissaire du gouvernement, le bien situé à SORBIERS est le terme de référence le plus intéressant car il est situé à une distance raisonnable, dans une localité avec un marché comparable avec une grande superficie (13 631 m² autrement dit supérieure à celle du bien préempté) et également il est grevé d’une servitude de mixité sociale mais de 30 % et non de 50 %. Ce bien a été vendu à un

prix de 85 euros/m².

Compte tenu de la spécificité du bien, réaliser une simple moyenne de ces trois seuls termes retenus conduirait à donner une importance trop grande à celui situé à Lhorme qui est le moins ressemblant au regard de ce qui précède. Il convient donc, après avoir analysé les atouts et inconvénients de ces biens de référence, de fixer un prix de 78 euros/ m² à appliquer au tènement immobilier objet du litige afin de conclure à un prix total de

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PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire :

Fixe le prix du bien appartenant à M^me H E veuve Z, M^me F Z, M^me G Z et M. C-J

Z cadastré section AM n°9p et 263p d’une surface de 11 700 m² situé […]-Martin la plaine (42 800) à la somme totale de

912 600 euros;

Laisse les entiers dépens à la charge de l’EPORA.

LE JUGE DE L’EXPROPRIATION LE GREFFIER

C-O P Q R

r

En consequence

La Republique Française mande et ordonne a tous huissiers de justice sur ce requis de mettre ladite décision à exécution

Aux procureurs generaux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main

A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront legalement requis En for de quoi la presente copie certifiee conforme revêtue de le formule executoin a ete signee el délivrée par le greffier

E de SAINT INSTANCE E

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N

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R

G

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N U IB PUBLIN FRANÇAI R T

* (Loire)

*

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1. K L M N

912 600 euros.