20/259 MINUTE N°

JUGEMENT DU 22 Septembre 2020 DOSSIER N° N° RG 17/04581 AFFAIRE Z C D X C/ S.A. IFB FRANCE, Société

AEDIFICIA PARTICIPATIONS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

4ème Chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT: M. Michel RISPE, Premier Vice-Président

ASSESSEURS : M. Antoine DE MAUPEOU D’ABLEIGES,

Vice-Président M^me Claire DECHELETTE, Vice-Présidente

GREFFIER: M^me Agnès HUGON

Lors des débats tenus à l’audience du 02 Juin 2020, Madame

DECHELETTE a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile.

PARTIES:

DEMANDEUR
Monsieur Z C D X né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Laurent GUIZARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire: L0020

DÉFENDERESSES

S.A. IFB FRANCE dont le siège social est sis 33/[…]

-Et

Société AEDIFICIA PARTICIPATIONS dont le siège social est sis […]

représentées par M^e Alexandra SEIZOVA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : C1099

1

---

Clôture prononcée le : 05 Septembre 2019 Dépôts à l’audience du : 02 Juin 2020

Date de délibéré indiquée par le Président : 22 Septembre 2020 Jugement rendu par mise à disposition au greffe le: 22 Septembre 2020 et signé par le magistrat le plus ancien.

EXPOSE DU LITIGE

I. Faits
M. Z X a été démarché par la société par actions simplifiée IFB France, société de conseil en gestion de patrimoine ayant son siège à Toulouse, afin d’investir dans des opérations de défiscalisation locative soumises aux régimes fiscaux Girardin

- applicable aux investissements effectués en outre-mer – et De Robien, dans le cadre de ventes en l’état futur d’achèvement conclues avec diverses sociétés de construction.

M. X a fait l’acquisition de quatre biens situés dans les territoires d’outre-mer bénéficiant du régime fiscal Girardin (suivant l’article 199 undecies A du code général des impôts), et de deux biens situés en métropole, l’un situé à Tomblaine (54) soumis au régime fiscal De Robien, l’autre situé à Nîmes (30) soumis au régime Scellier, pour le prix total de 1.186.000,00 euros financé (outre, pour partie, au moyen d’apports personnels) au moyen de prêts bancaires, comme suit :

* Selon contrat de réservation du 20 septembre 2006 et acte de vente notarié du 29 décembre 2006, un appartement T3, deux parkings et deux celliers dans la résidence Te Ava Nui, à Papeete (Polynésie française), au prix de 360.200,00 euros financé par un prêt du Crédit Agricole de 360.200,00 euros au taux de 3,227 % révisable, remboursable sur une période de 180 à 240 mois (pièces 4, 8, 11 en demande) (ci après bien n°1); ;

* Suivant deux contrats de réservation du 20 juillet 2006 également établis au nom de la SAS IFB France, puis un contrat de vente du 11 décembre 2006, deux appartements T2 avec parking de 163.200,00 euros TTC chacun (lots 209 et 309), situés dans le programme immobilier Jardin de la Roseraie à Saint-Denis-de-la Réunion, financés par un prêt de la société Crédit Foncier de 326.400,00 euros à un taux variable, remboursable en 12 mensualités de 992,80 euros chacune, suivies de

168 mensualités de 2.484,24 euros chacune (pièces 19, 20 et 22; ci-après : biens n°2 et 3).

* Selon contrat de réservation du 14 septembre 2006, puis acte notarié du 16 janvier 2007, un appartement T4 avec parking situé dans la résidence Z A à Sainte Clotilde-Saint-Denis-de-la-Réunion, au prix de 314.200,00 euros TTC, financé par un prêt de la société GE Money Bank remboursable en 252 mensualités pour un taux d’intérêt de 4,15 % révisable (pièces 28 à 33 en demande ; ci-après : bien n°4);

* Selon contrat de réservation du 26 juin 2006 libellé au nom de la société IFB France, puis acte notarié du […], un appartement T3 avec parking situé dans la résidence Belles Rives à Tomblaine (54) à proximité de Nancy, au prix TTC de 186.000,00 euros, financé au moyen d’un prêt de la société BNP Paribas Invest Immo remboursable en 264 mensualités de montants progressifs (pièces 39, 41,43, 45 en demande) (bien n°5);

* Selon contrat de réservation du 21 octobre 2009 (également établi au nom de la société IFB France mais signé par une société Akerys Promotion) puis acte notarié du 19 janvier 2010, un appartement avec parking situé dans la résidence la Manade à Nîmes (30), vendu par la société Akerys Promotion au prix de 207.300,00 euros

2

---

financé au moyen d’un prêt contracté auprès de la Caisse Fédérale Crédit Mutuel (pièces 57 et 60 en demande ; bien n°6).

Les contrats de réservation ont tous été établis par la société « IFB France » mentionnée sur ces actes; ils ont été signés par cette société pour les biens 1 à 5, et, pour le bien n°6 à Nîmes, par une société Akerys Promotion par ailleurs promoteur de ce bien.

Dans le cadre de chaque opération, M. X a conclu un mandat de gestion du ou des biens achetés, confiée à des sociétés mandataires contre rémunération (en moyenne de 8% hors taxes des sommes encaissées par le gestionnaire au titre des loyers), et souscrit des assurances garantissant d’éventuelles dommages locatifs (impayés de loyers, vacance locative, dégradations du bien), pour des primes égales à un pourcentage du loyer annuel (7%).

Par acte du 2 août 2006, M. X a adhéré à une association EDC, présentée par la société IFB France comme une association d’investisseurs créée en 1997, chargée de vérifier le choix du site, le prix d’achat, les conditions bancaires, le rendement financier et les garanties, de conseiller les nouveaux investisseurs et de veiller à la bonne fin du montage financier; les biens acquis par le demandeur étaient par ailleurs dotés du label EDC.

La société par actions simplifiée IFB France est devenue bénéficiaire d’un apport partiel d’actifs de la société par actions simplifiée IFB; celle-ci s’est ensuite dénommée Akerys Participations, puis Aedificia Participations.

Postérieurement à la cessation des déductions fiscales prévues par les dispositifs légaux susvisés, M. X s’est trouvé dans l’impossibilité de rembourser ses emprunts, faisant également face à des difficultés locatives.

Il a vendu les biens n° 1 à 4 à des prix inférieurs à leur prix d’achat, restant à ce jour propriétaire des biens n°5 et 6 situés en métropole.

Faisant valoir que les loyers promis et le prix d’achat des biens n°1 à 5, au regard de leur potentiel locatif réel et du prix du marché, avaient été surévalués dès l’origine pour chaque opération, de sorte que les sociétés IFB France et Aedificia Participations l’avaient trompé et poussé à commettre une erreur sur la rentabilité de ces projets, qu’elles avaient manqué à leur devoir de conseil et d’information lui faisant perdre une chance réelle et sérieuse de ne pas contracter et de ne pas s’endetter, M. X, par acte d’huissier délivré le 12 mai 2017, a assigné la société Aedificia Participations devant le tribunal de grande instance – devenu tribunal judiciaire de Créteil en réparation de son préjudice allégué (RG 17/4581).

M. X a ensuite attrait en la cause la société par actions simplifiée IFB France (affaire enregistrée, successivement, sous les numéros 18/1154 et 18/1671, ayant donné lieu à jonction sous le n°17/4581).

En l’état de ses dernières écritures – conclusions récapitulatives n°5 notifiées par voie électronique le 27 mai 2019, M. X demande au tribunal de céans, au visa des articles 1134, 1109 et suivants, 1137 nouveau, 1147, 1343-2 et 2224 du code civil, de l’article L. 121-3 du code de la consommation, des dispositions des lois de Robien et Girardin, de :

Le dire recevable en ses demandes à l’encontre de la société IFB devenue Aedificia

Participations, celle-ci ne rapportant pas la preuve de ce que la société IFB France serait seule tenue des manquements invoqués; dire son action non prescrite ;

3

---

Débouter la société IFB devenue Aedificia Participations et la société IFB France de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Dire et juger que la société Aedificia Participations anciennement IFB et la société IFB France ont, chacune, commis un dol et des pratiques commerciales déloyales et trompeuses concernant les investissements locatifs, trompant le consentement de l’acquéreur pour chacun des investissements locatifs qu’il a réalisés par leur intermédiaire ; qu’il en résulte, pour les biens 1 à 5, un préjudice financier de 494.376,67 euros ainsi qu’un préjudice moral de 50.000,00 euros, soit 544.376,67 euros; condamner la société Aedificia Participations au paiement de cette somme avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, avec capitalisation de ceux-ci par application de l’article 1343-2 du code civil;

S’agissant de l’opération relative au bien n°6, proposée et conclue par l’intermédiaire de la société IFB France, dire qu’il a subi un préjudice financier de 30.600,00 euros et condamner cette société à payer cette somme avec les intérêts au taux légal, selon le même calcul;

A titre subsidiaire, dire que la société Aedificia Participations, anciennement IFB, et la société IFB France ont, chacune, manqué à leurs obligations d’information, de conseil et de mise en garde concernant les investissements locatifs proposés au demandeur, lui faisant perdre une chance de ne pas contracter; condamner la société Aedificia Participations à lui payer la somme de 346.063,66 euros en réparation de l’ensemble des préjudices financiers relatifs aux biens n°1 à 5; condamner la société IFB France à lui payer 21.420,00 euros en réparation du préjudice financier subi à raison de l’opération de Nîmes (bien n°6); condamner in solidum les deux sociétés, enfin, à lui payer 50.000,00 euros en réparation de son préjudice moral ;

A titre plus subsidiaire, si le tribunal estimait que l’apport partiel d’actif intervenu en décembre 2006 a transféré les dettes nées de la commercialisation litigieuse des biens par la société alors dénommée IFB au profit de la société IFB France :

Dire et juger que la société Aedificia Participations anciennement IFB et la société IFB France ont, chacune, commis des pratiques commerciales trompeuses concernant les investissements locatifs proposés et auxquels a souscrit M. X, ainsi qu’un dol trompant le consentement de celui-ci pour chacun des investissements locatifs qu’il a réalisés par leur intermédiaire ; que le préjudice financier en résultant s’élève à la somme de 524.976,67 euros et le préjudice moral à 50.000,00 euros, soit 574.976,67 euros; condamner la société IFB France à verser cette somme avec les intérêts au taux légal et capitalisation de ceux-ci, comme précédemment; à défaut, dire et juger que les sociétés Aedificia Participations et IFB France ont manqué à leurs obligations d’information, de conseil et de mise en garde concernant les investissements locatifs et condamner la société IFB France à lui payer, au titre de la perte de chance, 367.483,66 euros pour l’ensemble des préjudices subis, outre 50.000,00 euros en réparation de son préjudice moral, soit 417.483,66 euros;

En tout état de cause, condamner in solidum les sociétés Aedificia Participations et IFB France à payer 20.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, et ordonner l’exécution provisoire.

En l’état de leurs dernières écritures conclusions n°4 – notifiées par voie

- électronique le 19 mars 2019, la société Aedificia Participations et la société IFB France demandent au tribunal de céans, au visa des articles 1130, 1132, 1231-1,

2222 et 2224 du code civil, de l’article L. 121-3 du code de la consommation, des articles 122 et suivants du code de procédure civile:

---

A titre principal, de dire et juger que M. X ne justifie pas d’un intérêt à agir à l’encontre de la société Aedificia Participations et déclarer irrecevables l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont formées à l’encontre de celle-ci ; constater que les demandes sont prescrites et, en conséquence, déclarer irrecevables l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre des deux sociétés défenderesses;

A titre subsidiaire, de débouter M. X de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

En toutes hypothèses, de condamner M. X à payer 5.000,00 euros à chacune des défenderesses par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Alexandra Seizova, avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 novembre 2019 et l’affaire appelée à l’audience du 19 novembre 2019 devant le tribunal statuant à juge unique.

Au regard, d’une part, de la nature de l’affaire et du montant des sommes en litige, d’autre part, de la recevabilité de l’action contestée en défense, par jugement du 7 janvier 2020, le tribunal a renvoyé la cause et les parties à l’audience collégiale du 5 mai 2020 à 13 h 30.

Par suite des circonstances exceptionnelles liées à la crise sanitaire, cette audience a été supprimée et l’affaire renvoyée au 2 juin 2020 à 10 heures pour dépôt de dossiers suivant la procédure sans audience, sur acceptation des parties, conformément à l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 et à l’ordonnance n°45 du 5 mai 2020 du Président du tribunal judiciaire de Créteil.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2020.

En application de l’article 455 alinéa 1erdu code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

EXPOSE DES MOTIFS

Selon les termes de l’article 9 de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, en vigueur depuis le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date sont soumis à la loi ancienne.

Les contrats à l’origine des relations contractuelles objet du litige sont des contrats de réservation ou « contrats préliminaires » conclus courant 2006, à l’exception du contrat de réservation du bien de Nîmes, daté du 21 octobre 2009 (pièces 4, 19, 28, 41, 42 et 57 en demande). Il y a lieu, dès lors, d’appliquer aux faits de l’espèce les dispositions anciennes du droit des contrats prévues par le code civil.

1/ Sur la recevabilité de l’action

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur l’intérêt à agir à l’encontre de la société Aedificia Participations

Les défenderesses expliquent que la société Aedificia Participations – anciennement dénommée IFB, puis Akerys Participations – est inscrite au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 397 900 897, qu’elle a apporté à la société IFB France (inscrite au registre du commerce et des sociétés de Toulouse sous le numéro 429912

5

---

249) sa branche complète et autonome d’activité commerciale et ce, en décembre 2006; que l’avis d’apport partiel d’actifs énonçait que les créanciers de la société IFB dont la créance était antérieure à l’avis pouvaient faire opposition à cet apport; qu’en l’absence d’opposition, seule la société bénéficiaire de l’apport peut voir sa responsabilité engagée au titre des contrats transmis.

M. X répond que les défenderesses ne justifient pas de l’apport à la société IFB France, filiale de la société Aedificia Participations, de son activité de transaction immobilière et notamment des mandats de vente liés à son activité d’agent immobilier régie par la loi Hoguet ; qu’en matière de cession de fonds de commerce d’agent immobilier, ladite cession n’emporte pas celle des mandats confiés à ce professionnel; que c’est bien en qualité d’agent immobilier que la société Aedificia Participations est intervenue auprès du demandeur et que tous les contrats de réservation qu’elle lui a fait signer font état de la carte de transaction sur immeubles et fonds de commerce numéro 1050.

SUR CE

D’une part, à l’exception du contrat du 21 octobre 2009, tous les contrats de réservation ont été établis au nom de la seule SAS IFB France, sur des imprimés faisant apparaître les coordonnées complètes de cette société, ainsi que la carte de transactions sur immeubles et fonds de commerce n°1050 délivrée par la préfecture de Haute-Garonne (pièces 4, 19 en demande); par ailleurs, si le contrat du 21 octobre 2009 relatif à la résidence de Nîmes porte le cachet de la SAS Akerys Promotion ainsi qu’une signature apposée sur celui-ci, dans le corps de l’acte figure le cachet de la société « IFB France – Groupe Akerys » comportant également la carte de transactions n°1050 susvisée (pièces n° 4, 19, 28, 41 et 57 en demande); il s’ensuit que le cocontractant du demandeur était la société IFB France, laquelle était soumise au statut d’agent immobilier.

D’autre part, les défenderesses produisent un acte sous seing privé du 30 novembre 2006 portant apport partiel d’actif soumis au régime des scissions, selon lequel la société SAS IFB (immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Toulouse sous le n°397 900 887) a cédé à la SAS IFB France (immatriculée au RCS de Toulouse sous le n° 429 912 249) sa branche complète et autonome d’activité dite

< commerciale », incluant les activités et contrats objet du présent litige, contre l’augmentation du capital de la cessionnaire et la création de nouvelles actions attribuées à la cédante; la société IFB a ensuite changé de dénomination sociale, devenant Akerys Participations suivant décision de son associé unique du 30 avril 2007 (selon ses statuts à jour versés aux débats – pièce 6 en défense), puis Aedificia Participations, société par actions simplifiée à associé unique, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Créteil le 6 avril 2016 (pièces 1 à 5 en défense et pièce 52 en demande).

Il est constant qu’un apport partiel d’actifs emporte transmission universelle à celle-ci de tous les biens, droits et obligations de la branche d’activité apportée et que cet apport est opposable aux tiers ; il s’ensuit que les actions en responsabilité nées d’une branche d’activité apportée doivent être dirigées contre la société bénéficiaire de l’apport.

La branche commerciale de la société IFB ayant été cédée à la société IFB France et non à la société IFB devenue Akerys, l’action ne peut être engagée qu’à l’encontre de la société IFB France, à l’exclusion de la société Aedificia Participations.

En conséquence, il y a lieu de dire M. Z X irrecevable en son action en ce qu’elle est dirigée contre la SAS Aedificia Participations, et de le dire recevable en ce que l’action est dirigée contre la SAS IFB France.

6

---

Sur la prescription

Depuis l’entrée en vigueur, le 19 juin 2008, de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile et en application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Les actions fondées sur le dol ou sur la violation d’obligations contractuelles sont donc elles-mêmes soumises à la prescription quinquennale de droit commun.

Cette réforme a eu pour effet d’anticiper l’acquisition de la prescription au 19 juin 2013 (cinq années après l’entrée en vigueur de cette réforme, le 19 juin 2008), pour les actions nées de contrats conclus avant cette date.

S’agissant du dol, et par application de l’article 1304 ancien du code civil, le délai de l’action en nullité ne court qu’à compter du jour où le dol a été découvert, et non pas seulement soupçonné. S’agissant des manquements à l’obligation de mise en garde pendant la période pré-contractuelle, le préjudice, consistant en une perte de chance de ne pas contracter, se manifeste dès la souscription des contrats.

Il se déduit de ces dispositions que le législateur a entendu ne pas laisser le point de départ de la prescription à la discrétion de celui qui l’invoque, en faisant dépendre ce point de départ des seules diligences effectives de ce dernier, sauf à lui conférer un caractère potestatif incompatible avec les impératifs de sécurité juridique garantis par la prescription.

M. X reproche à la société IFB d’avoir, par l’intermédiaire de M. Y, son mandataire, d’avoir procédé à diverses manoeuvres en vue de dissimuler les risques encourus de ces opérations et, en lui donnant l’illusion d’un important patrimoine immobilier à venir, de le convaincre d’acquérir plusieurs biens, de sorte que le point de départ de la prescription doit être reporté à la date de la découverte de sa situation financière, en 2015.

La société IFB France répond que le point de départ du délai de prescription est le jour de la signature de chacun des actes authentiques de vente, soit au plus tard le 16 janvier 2007 pour les cinq premières acquisitions et le 19 janvier 2010 pour celle concernant le bien de Nîmes, dates auxquelles, selon elle, le demandeur était en mesure de vérifier le bien-fondé des informations fournies. Elle conclut que M. X ne pouvait agir que jusqu’au 19 juin 2013 pour les cinq premières ventes et jusqu’au 19 janvier 2015 pour la sixième et dernière, de sorte que la prescription est acquise.

SUR CE

Le point de départ de la prescription quinquennale, lorsqu’une perte de chance de ne pas contracter est alléguée, est fixée à la date de signature de l’acte authentique de vente, soit, en l’espèce, le 29 décembre 2006 (résidence Te Ava Nui à Papeete), le 11 décembre 2006 (résidence Les jardins de la Roseraie à Saint-Denis), le 16 janvier 2007 (résidence Z A à Saint-Clotilde), le […] (résidence Belles Rives à Tomblaine) et le 19 janvier 2010 (résidence La Manade à Nîmes); il s’ensuit que la prescription quinquennale aurait dû être acquise au 19 janvier 2015 pour l’acquisition du bien situé à Nîmes et au 19 juin 2013 pour les autres acquisitions immobilières.

Toutefois, lorsque des manoeuvres dolosives sont alléguées et en application de l’article 1304 ancien du code civil, le point de départ de l’action en nullité pour dol est la date à laquelle l’acquéreur a découvert l’existence de ce vice du consentement.

7

---

De même, en matière de responsabilité civile, notamment lorsqu’est alléguée – comme en l’espèce – une violation d’une obligation pré-contractuelle de renseignement, la prescription de l’action en responsabilité ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance et qu’elle avait pu légitimement ignorer ce dommage lors de la conclusion du contrat.

Il convient, dès lors, de rechercher in concreto à quel moment le demandeur a pu avoir connaissance du dommage dont il se dit victime.

Les plaquettes commerciales de la société IFB France, remises à l’investisseur au stade des démarches préalables à la signature de chaque contrat de réservation (pièces 1, 18, 27, 39 et 58 en demande), présentent chaque placement immobilier litigieux comme un choix judicieux, bénéficiant d’un encadrement par les pouvoirs publics; les biens vendus sont présentés comme bénéficiant de situations très favorables, voire exceptionnelles, et construits avec des matériaux de qualité pour garantir leur pérennité; selon cette documentation, il était donc assuré que les biens plairaient aux locataires, qu’ils seraient gérés par des professionnels reconnus et bénéficieraient donc d’un fort potentiel locatif; lesdits biens bénéficiaient du label < EDC », de nature à sécuriser l’investisseur.

Le contenu de ces plaquettes publicitaires relatives à chacun des biens vendus établit que, par la présentation avantageuse qu’elles faisaient de ces biens et de leur emplacement, M. X n’a pu être que convaincu de la sécurité de ces placements.

Les estimations et projections financières qui lui ont été remises avant chaque souscription de contrat de réservation mentionnaient notamment :

- un rendement annuel de 13,31 % pour le bien n°1 à Tahiti (pièce 3);

- pour le bien n° 5 (Tomblaine), un loyer mensuel de 620,00 euros avec une progressivité annuelle de 2%, une épargne mensuelle de 331,00 euros et une économie d’impôt de 35.539,00 euros, une épargne totale de 45.692,00 euros, une défiscalisation d’un montant de 186.000,00 euros, égale au montant de l’opération

(pièce n°40);

- pour le bien n°6 (Nîmes), un loyer mensuel de 639,00 euros avec une progressivité annuelle de 2%, une épargne mensuelle de 346,00 euros et une économie d’impôt de 65.181,00 euros, une épargne totale de 49.884,00 euros (pièce n°59).

En revanche, les pièces ne comportent pas de simulation concernant les investissements à la Réunion, à savoir, les biens n°2 et […], et le bien n° 4 situé Résidence Z A, M. X expliquant avoir été destinataire de tels documents mais les avoir égarés ; il verse cependant aux débats (ses pièces 18, 54 et 69) diverses attestations de tiers ayant investi dans des résidences à la Réunion, notamment la résidence de la Roseraie, par l’intermédiaire de M. Y agissant pour la société IFB, ainsi qu’une projection financière établie au nom de la société IFB à l’un de ces investisseurs promettant, pour un appartement, un loyer mensuel de 1.440,00 euros avec une progressivité annuelle de 2% de ce loyer, une épargne mensuelle de 268,00 euros et une économie d’impôt de 22.402,00 euros (pièce 18).

Ces éléments permettent au tribunal de conclure que, d’une part, M. X a lui-même été destinataire de projections financières flatteuses pour l’ensemble de ses investissements, ce compris les trois biens achetés à la Réunion, de telles projections étant pratiquées par la société IFB France de façon systématique ; que, d’autre part, ainsi que le décrivent les attestations susvisées, M. Y, mandataire de la défenderesse, usait de méthodes commerciales très agressives pour convaincre la clientèle de la société IFB d’entreprendre de tels investissements.

8

---

L’ensemble de ces documents établit que la société IFB France, au moyen de méthodes de commercialisation rodées et agressives, a convaincu M. X qu’il bénéficierait de placements à la fois sécurisés et rentables, dans des emplacements bénéficiant d’une forte demande de logements, avec des loyers appelés à s’accroître chaque année et qui devaient assurer de manière substantielle le règlement des emprunts souscrits, le surplus éventuel de charges par rapport aux gains locatifs générés (ou déficit foncier) étant déductible de l’impôt sur le revenu, et les assurances souscrites devant garantir un éventuel défaut de paiement des loyers ou des périodes de vacances locatives.

En outre, la distance extrêmement éloignée – quatre biens sur six se trouvant en outre mer – entre le domicile de l’acquéreur et les biens acquis, le fait ces biens aient été achetés en l’état futur d’achèvement sans possibilité de les visiter avant la signature des actes notariés, qu’ils soient situés dans des régions différentes, très éloignées les unes des autres et qu’ils aient été achetés au moyen de prêts contractés dans cinq banques distinctes, ne lui ont pas permis de prendre conscience des risques encourus et du caractère hasardeux de tels placements avant que le mécanisme de défiscalisation ne prenne fin – à l’expiration d’une durée de 5 ans dans le cadre de la loi Girardin et de 9 ans en moyenne dans le cadre des lois Robien et Scellier – et ce, alors que le remboursement des emprunts contractés (pour des durées de quinze à vingt ans) se poursuivait.

L’analyse des documents établit que ce n’est qu’après la cessation de ces dispositifs fiscaux, suivie de l’accroissement de la charge d’emprunt qui en résultait, que M. X a été relancé par les banques prêteuses (pièce 48 en demande), à compter d’avril 2015, car il n’était alors plus en mesure de rembourser les prêts ; que ce n’est qu’à compter de cette période qu’il a été en mesure de comprendre le risque intrinsèque à ce type d’opération, décuplé par la pluralité des ses acquisitions.

Sur la rentabilité locative des biens, M. X verse aux débats les mandats de gérance que la société IFB France lui avait fait signer auprès des sociétés Tahiti Immo, LaSitoi, LaSit, Belvia Immobilier (pièces 5, 23, 34, 42, 61) et qui l’ont légitimement dispensé de s’inquiéter du niveau des loyers effectivement pratiqués et ce, d’autant plus qu’il avait souscrit des contrats d’assurance supposés compenser les pertes locatives éventuelles (notamment pièce 55). Or, comme il sera relevé infra, les estimations et projections financières qui lui ont été remises avant chaque souscription de contrats de réservation mentionnaient des loyers mensuels, hors charges, de montants supérieurs à ceux qu’il a dû effectivement pratiquer pour trouver des locataires.

Sur la surévaluation des biens, M. X expose qu’il a dû revendre le bien n°1 le 8 juin 2016, au prix (équivalent en francs pacifique ou CFP) de 210.000,00 euros alors qu’il l’avait acquis au prix de 360.000,00 euros, soit une perte de valeur de 42% par rapport au prix d’acquisition; que de même, il a vendu les biens n°2 et 3, frais d’agence inclus, à 64.000,00 euros chacun, alors que leur prix d’achat avait été de 163.200,00 euros chacun, et qu’il vient de vendre le bien n°4 à 145.000,00 euros, commission d’agence inclus, alors qu’il l’avait acheté 314.200,00 euros. Il verse aux débats les justificatifs de ces actes de vente (pièces 75, 85, 88).

M. X produit (pièces 62 et 67) des estimations de professionnels :

- sur les biens n° 2 et 3 à Saint-Denis de la Réunion, des estimations datées de 2015, évaluant le lot 209 dans une fourchette de prix de 57.000,00 à 62.000,00 euros, le lot 309 dans une fourchette de prix de 51.000,00 à 56.000,00 euros, et mentionnant que d’autres logements de même type, situés dans la même résidence Jardin de la Roseraie et offerts à la vente à des prix variant de 61.000,00 à 64.000,00 euros ne trouvaient pas preneur ;

9

---

- sur le bien n°1 à Papeete, une estimation du 19 juin 2015 chiffrant ce type de bien, compte tenu des ventes récentes dans la résidence Te Ava Nui, à 27.000.000 CFP, soit (1 CFP étant égal à 0,0084 euros) 226.800,00 euros, le bien ayant été acheté 360.200,00 euros.

Il produit également (pièce 64) un extrait de la cote annuelle des valeurs vénales au

1er janvier 2007, selon laquelle un appartement dans un immeuble collectif neuf situé à Tomblaine se vendait, s’agissant des immeubles de grand standing, au prix de

2.260,00 euros/m² et pour les résidences de moyen standing telles que la résidence Belles Rives, au prix de 1.430,00 euros/m², tandis que l’appartement (de type T3, d’une surface de 63,96 m² outre terrasse de 5,92 m²) acquis l’a été moyennant un prix de 178.000,00 euros hors parking, soit au prix de 2.656,00 euros/m², de sorte qu’il justifie que le prix d’achat a ainsi été surévalué de 1.226,00 euros/m², soit 77.238,00 euros.

Il est constant, dès lors, que dès leur acquisition par M. X, les biens étaient surévalués.

En l’espèce, pour bénéficier des avantages fiscaux attendus de chaque opération, le demandeur devait attendre l’expiration d’une certaine durée – de cinq à neuf ans selon le dispositif fiscal – à compter de la première mise en location de chaque bien avant de le revendre, soit le 1er novembre 2012 pour le bien n°1 (première mise en location le 1er novembre 2007), le 21 janvier 2013 pour les biens n°2 et 3 (mise en location le 1er novembre 2013), le 1er novembre 2013 pour le bien n°4 (première mise en location le 1er novembre 2008), le 9 mai 2014 pour le bien n°5 (première mise en location le 9 mai 2009); M. X n’indique pas si le bien de Nîmes a été loué.

Il est constant de surcroît qu’à l’exception du bien de Nîmes acquis en 2009, l’ensemble des autres biens a fait l’objet d’une opération générale de placement encouragée par la société IFB France, auto-intitulée « Créateur de patrimoine » sur l’ensemble de ses documents commerciaux, et qui avait accompagné M. X dans ses entreprises de placement, notamment en réalisant une « étude patrimoniale » (pièce 64 en demande); que, loin de l’en dissuader, elle l’a au contraire encouragé à multiplier les achats alors que, malgré les revenus confortables de l’intéressé, de 160.000,00 euros par an, cette multiplication ne pouvait, à terme, qu’engendrer une situation d’endettement très au-delà de ses capacités financières, dès lors que, passé 5 ans pour les placements < Girardin » et 9 ans pour les placements « Robien » et

< Scellier », les investissements ne donnaient plus lieu à réduction d’impôt et que le total des mensualités des six prêts atteignait 13.519,00 euros, comme l’a relevé le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice ; qu’en outre, M. X avait souscrit des prêts à taux variable, en se fiant pour cela aux simulations établies par la défenderesse (pièces 18 et 40 en demande), et qu’il s’est également fié à la garantie de l’association EDC qui, après recherches, s’était avérée appartenir au groupe Akerys, promoteur immobilier (pièce 65 en demande).

Les opérations de placement effectuées par M. X doivent par conséquent s’apprécier dans leur ensemble, s’agissant notamment du point de départ de la prescription quinquennale. Compte tenu de l’intervention déterminante de la société IFB France par l’intermédiaire de son agent, M. B Y, sur la réalisation de cet ensemble de placements, de l’intervention de l’association EDC supposée apporter aux investisseurs une garantie de fiabilité sur les placements effectués, enfin des mandats de gestion confiés à des professionnels, il ne peut être reproché à M. X de ne pas s’être renseigné plus tôt sur les anomalies présentées par ses investissements, tant sur la valeur réelle des biens que sur leur rentabilité locative et ce, nonobstant sa profession d’agent maritime consistant à gérer la location de yachts lorsque ces derniers ne sont pas utilisés par leurs propriétaires, activité éloignée de celle de commercialisateur de placements de défiscalisation avec souscription de crédits.

10

---

C’est donc à bon droit que M. X se prévaut d’un report du point de départ de la prescription quinquennale, lequel sera fixé au 1er avril 2015, date des premiers incidents de paiement auprès des banques et dont il justifie (pièce 48), comme relevé supra.

En conséquence, les assignations ayant été délivrées les 12 mai 2017 et 5 janvier 2018, il y a lieu de dire M. Z X recevable en son action.

2/ Sur le dol et les pratiques commerciales trompeuses
M. X reproche à la société IFB France, d’une part, d’avoir commis des manoeuvres dolosives, d’autre part de ne pas lui avoir dispensé une information complète et sincère afin de lui permettre de donner un consentement éclairé à chaque acte d’achat et d’avoir ainsi manqué à son obligation d’information sur la teneur et la spécificité du programme de défiscalisation envisagé. Il soutient que s’il avait eu toutes les informations requises sur l’opération, il n’aurait pas contracté celle-ci. Il invoque ainsi un préjudice qui s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter.

Il se prévaut également des dispositions du code de la consommation sanctionnant les pratiques commerciales déloyales, également constitutives de dol.

A l’appui de ses prétentions, il soutient principalement que les opérations n’avaient qu’un objectif fiscal et patrimonial, puisqu’il souhaitait voir son impôt diminuer en acquérant des biens dont le produit de la location lui permettrait d’assurer les remboursements des emprunts contractés, puis de vendre ses biens en réalisant une plus-value, ce qui n’a pas été le cas.

La société IFB France répond que l’erreur sur la valeur d’un bien n’est pas ^constitutive d’une erreur sur la substance selon une jurisprudence constante, et que l’appréciation erronée de la rentabilité économique d’une opération immobilière ne constitue pas davantage une telle erreur sur la substance de nature à vicier le consentement; qu’en outre de telles erreurs ne sont pas démontrées par le requérant, celui-ci ne produisant aucune pièce permettant d’établir que les prix de vente auraient été surestimés au jour de la commercialisation, les estimations qu’il produit ne concernant ni la valeur au jour de l’acquisition, ni la valeur actuelle (pièce 62 en demande); que de même, il ne démontre pas l’existence d’une erreur sur la rentabilité économique, les quelques simulations communiquées-exclusivement pour les biens de Nîmes et de Tomblaine

- étant dépourvues de caractère contractuel.

-

La société IFB France ajoute qu’elle n’est pas intervenue en qualité de conseil en investissements financiers, mais en tant qu’agent immobilier titulaire de la carte de transaction sur immeubles et fonds de commerce, ainsi que précisé dans les contrats de réservation; que ces opérations constituaient donc des ventes immobilières et non des placements financiers, de sorte qu’elle n’a pas agi en qualité de conseil en gestion de patrimoine et que seules les dispositions impératives de la loi Hoguet lui sont applicables.

Elle explique encore que l’acquéreur avait parfaitement connaissance des risques inhérents à de telles acquisitions, d’une part en raison de son activité professionnelle de courtier spécialisé dans la location de yachts et, d’autre part, parce que de tels risques ne peuvent être ignorés par toute personne pourvue de bon sens ; qu’il n’ignorait pas les risques ou les enjeux des lois de défiscalisation dans la mesure où, conscient que les investissements Girardin allaient cesser au terme d’une période de 5 ans (en 2012), il a anticipé en souscrivant un nouvel investissement dont le bien serait livré fin 2011 pour bénéficier d’une réduction d’impôt à compter de 2012 ; qu’il n’a jamais été garanti à M. X un placement exempte de tout aléa et qu’aucune personne, fût-elle consommateur, ne peut ignorer que la chance d’un gain futur comporte un risque, raison pour laquelle, sur le conseil de la société IFB, M. X

11

---

a soucrit des contrats d’assurance permettant de pallier les hypothèses de vacances locatives, de loyers impayés et de détériorations immobilières ; que la société IFB France a, donc, parfaitement rempli son devoir d’information et de conseil.

Elle ajoute que M. X ne démontre pas qu’elle lui aurait menti sur l’association EDC, s’agissant d’une personne morale distincte de la société IFB et dépourvue de liens capitalistiques avec celle-ci, et qui comporte nombre d’adhérents qui élisent régulièrement leur direction ; qu’il est donc faux de prétendre que la société IFB France s’auto-décerne un label via une association qu’elle dirige; que surtout, M. X ne démontre pas en quoi la référence à cette association aurait été déterminante de son consentement, la société IFB France n’ayant jamais prétendu que l’association EDC vérifiait en amont de la construction le projet immobilier; que cette association se borne à étudier au profit d’un adhérent la pertinence de l’acquisition propre à sa seule situation, et ne peut le faire sans connaître le but recherché par chaque acquéreur (défiscalisation ou création d’un patrimoine); qu’en l’espèce M. X n’a pas adhéré à cette association, de sorte que cette dernière n’a pu effectuer aucune vérification à son profit, ce qui démontre par ailleurs que la référence à cette association ne constituait pas une condition déterminante de son engagement.

La défenderesse conclut à l’absence de toute manœuvre, réticence dolosive ou simple intention dolosive démontrée ; elle ajoute que les plaquettes publicitaires et les quelques simulations financières versées aux débats par le requérant ne peuvent être considérées comme des éléments constituant l’élément matériel du délit de pratiques commerciales déloyales ; qu’il s’agit de documents publicitaires non contractuels par nature qui ne constituent pas une tromperie, mais présentent nécessairement un caractère flatteur, ce que M. X, de par sa profession, ne pouvait ignorer;

que d’ailleurs, en 2010, il réalisait une nouvelle opération avec le double objectif d’anticiper son augmentation d’impôt à l’issue de la période de défiscalisation des autres biens pour continuer à réduire son impôt, et de continuer à percevoir des loyers, ce dont il résulte que si les premières acquisitions n’avaient pas été rentables il n’en aurait pas réalisé une nouvelle quatre ans plus tard ; que les simulations ont été réalisées sur la base de taux fixes afin d’optimiser la rentabilité du placement à long terme, de sorte que M. X ne peut faire supporter à la concluante sa décision de souscrire des prêts à taux variable, ce que ne lui a jamais conseillé ^commercial ^de la société IFB; qu’en conséquence aucun manquement à l’obligation d’information et de conseil, ni aucune autre faute susceptible d’engager sa responsabilité ne sont établis.

SUR CE

En application des articles 1109, 1116 et 1117 anciens du code civil applicables au litige, il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol. Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. La convention contractée par erreur, violence ou dol, n’est point nulle de plein droit ; elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision, dans les conditions prévues par le même code.

Si le dol doit en principe émaner du contractant pour être sanctionné, le dol commis par le mandataire de celui-ci, dès lors qu’il agit dans les limites de son mandat, est également sanctionné.

Le dol consiste dans une erreur provoquée par le contractant afin de déterminer l’autre partie à s’engager, et peut être réalisé au moyen de manoeuvres ou mensonges, mais également par réticence.

12

---

Ces manoeuvres peuvent elles-mêmes consister en la délivrance d’informations fallacieuses et appuyées par l’offre d’une garantie locative excessive afin d’accréditer l’idée que le prêt bancaire serait remboursé par les loyers. Par ailleurs, le professionnel de l’immobilier est tenu d’un devoir d’information envers l’acquéreur non professionnel, de sorte qu’une réticence d’information portant sur les qualités substantielles du bien vendu peut constituer un dol, notament lorsqu’elle porte sur un élément du projet immobilier ayant une incidence sur la rentabilité de l’investissement.

Lorsque la valeur du bien acheté est une qualité substantielle de la chose vendue, notamment lorsqu’elle est corrélée avec la rentabilité de ce bien, l’erreur sur la valeur peut être sanctionnée sur le fondement du dol ou de l’erreur.

Le dol rend l’erreur excusable et entraîne, au choix du cocontractant lésé, la nullité du contrat ou l’indemnisation du préjudice subi.

Par ailleurs, l’article L 120-1 du code de la consommation (aujourd’hui L 121-1) prohibe les pratiques commerciales déloyales, définies comme étant contraires aux exigences de la diligence professionnelle et altérant ou étant susceptibles d’altérer de manière substantielle le comportement économique du consommateur normalement informé et raisonnablement attentif et avisé, à l’égard d’un bien ou d’un service; constituent notamment des pratiques déloyales, d’une part, les pratiques commerciales trompeuses définies aux articles L 121-1-I et L 121-1-II du code de la consommation (aujourd’hui articles L121-2 et L121-3), c’est-à-dire les pratiques trompeuses en raison d’allégations, d’indications ou de présentations fausses ou de nature à induire en erreur portant notamment sur les caractéristiques essentielles du bien ou du service, à savoir : ses qualités substantielles, son aptitude à l’usage, ses propriétés et les résultats attendus de son utilisation ; d’autre part, et selon l’article L121-1-II, la pratique commerciale consistant à omettre, dissimuler ou fournir à contretemps au consomm^ateur une information substantielle portant notamment sur l^es caractéristiques principales du bien ou du service. L’existence d’une omission trompeuse doit être appréciée au regard d’un consommateur moyen, sans égard aux qualités propres du consommateur ayant conclu le contrat litigieux.

Le dol et les pratiques commerciales trompeuses entraînent la réparation intégrale du préjudice subi par la victime, sur le fondement de l’article 1382 ancien (aujourd’hui 1240) du code civil.

En l’espèce, il est constant que la société IFB France, par l’intermédiaire de M. Y, a réalisé et remis à M. X (sa pièce 64) une étude patrimoniale datée du 7 juin 2006, dont il résulte qu’au regard des revenus annuels de l’intéressé, de 160.000,00 euros, la disponibilité mensuelle maximale de celui-ci était de 2.066,00 euros par mois, et que ses critères de motivation pour la réalisation de l’opération étaient la fiscalité, la création d’un capital et la prévoyance, M. X souhaitant disposer à la retraite de revenus de 9.000,00 euros par mois ; que par ailleurs, la plaquette de présentation intitulée « investissement immobilier locatif » (pièce 1 en demande) est venue confirmer le mobile fiscal et patrimonial des opérations proposées par la défenderesse, puisqu’elle énonce notamment que le placement permet de prévoir une rente complémentaire le plus tôt possible, ce qui est « une. garantie de réussir et préparer sa retraite» ; que la rente ou le capital résultant de l’opération sera transmis aux ayants droits, qu’il est « opportun de se constituer un capital parfois important », que « le concept de l’entreprise est dynamisé par l’application d’une loi permettant de réduire les impôts puisqu’avec l’argent de vos impôts il est possible de générer des revenus, préparer un complément de retraite, constituer un capital », de sorte que le souscripteur constitue ou optimise un patrimoine à moindre frais.

13

---

Les plaquettes de commercialisation font toutes état de la loi de défiscalisation applicable, de la situation privilégiée des biens, de leur valeur et de leur excellent rendement ou potentiel locatif (pièces 2, 18, 27, 39, 58 en demande). En outre, si la garantie apportée par des compagnies d’assurances (ex. pièce 19) montre que M. X avait été informé des risques liés à l’investissement locatif, elle l’a également convaincu de la bonne rentabilité des biens et ce, d’autant plus que les résidences disposaient du label EDC en effet et malgré les déclarations de la défenderesse, d’une part, M. X a bien adhéré à cette association dès le 26 juin 2006 (pièce 1 en demande) et, d’autre part, celle-ci était bien présentée comme garante de la bonne fin des opérations proposées pour en avoir vérifié toutes les composantes, comme indiqué dans la plaquette de présentation de la société IFB France et dans les bulletins d’adhésion de M. X à cette association (pièces 1 et 87 en demande); il est ainsi précisé dans ladite plaquette que l’association EDC vérifie en amont les « éléments du concept » : choix du site, prix d’achat, conditions bancaires, rendement financier et garanti, et qu’elle veille également à la bonne fin du montage financier pour permettre la réalisation d’un capital significatif, pouvant aller jusqu’à superviser la revente d’un bien pour qu’elle se passe dans les meilleures conditions.

De même, M. X verse aux débats des documents intitulés : rendement de votre opération, projection financière ou ingénierie financière, relatifs aux biens de Papeete, Nîmes et la Réunion (pièces 3, 40, 59, 69 en demande); il est observé que la projection financière relative à la résidence des Jardins de la Roseraie à la l ^éuni ne concerne pas les biens achetés par M. X, mais un bien acheté dans cette résidence par une relation de M. X et par l’intermédiaire de M. Y, et qui fait état d’une progressivité annuelle des loyers de 2 %, d’une valorisation du bien et d’un effort d’épargne mensuel peu important.

Ces documents établissent que les projections financières étaient réalisées par la société IFB France et remises aux clients potentiels de façon systématique ; qu’il y était toujours fait état d’une rentabilité certaine, d’une progressivité des loyers de 2% par an, d’une valorisation corrélative du prix des biens et de la constitution d’un capital, le tout avec un effort d’épargne peu élevé; qu’il est mentionné, plus précisément, une valorisation systématique du bien permettant, dès la sortie du système de défiscalisation, sa revente à un prix supérieur au montant (en capital et intérêts) du prêt restant dû à la banque ayant financé l’opération.

Il est évident, à la lecture de ces documents, que leur contenu était de nature à convaincre tout investisseur moyen que ce placement était à la fois très lucratif et sans risque, et que pour accroître son rendement, il était conseillé de conclure plusieurs opérations.

Il sera observé que le prétendu caractère « non contractuel » des documents remis à M. X ne saurait écarter la responsabilité de la société IFB France, puisque c’est la communication conjointe de l’étude patrimoniale initiale, du document intitulé: « Projection financière » présentant la société IFB France, des plaquettes commerciales et simulations de rentabilité relatives à chaque bien, qui ont convaincu M. X de contracter avec la société IFB France.

De même, la société IFB France, qui s’intitulait « créateur de patrimoine » dans ses documents commerciaux, ne peut sérieusement venir soutenir aujourd’hui qu’elle n’a agi qu’en qualité d’agent immobilier et non comme conseiller en investissement, alors que cette fonction transparaît dans l’ensemble de sa documentation, que c’est à ce titre qu’elle démarchait des clients tels que M. X, et qu’elle était leur unique interlocuteur, sur le choix des biens, le montage des dossiers de prêt, la signature des contrats d’assurance et celle des mandats de gestion des biens.

14

---

Sur le choix des banques et la mise en place des prêts, pour lesquelles la société IFB conteste être intervenue, c’est à juste titre que M. X fait remarquer que les emprunts ont été contractés auprès d’agences des banques situées en divers lieux tous éloignés de son domicile monégasque, à savoir : la Caisse régionale de crédit agricole du midi situé à Lattes (34) pour le bien n°1, le Crédit Foncier à Toulouse pour les biens n°2 et 3, la société GE Money Bank à Nantes pour le bien n°4, la BNP Paribas à Marseille pour le bien n°5 et le Crédit Mutuel à Nantes pour le bien n°6; surtout, les contrats de réservation stipulent en leur article 6 que M. X s’était engagé, dans chaque acte, à transmettre à la société IFB les documents nécessaires à la constitution du dossier bancaire et à autoriser leur transmission à Akerys Capital, intermédiaire en opérations de banque, afin d’être contacté ultérieurement et d’obtenir une proposition de financement (par exemple, pièce 4 en demande); c’est donc bien la société IFB France qui était responsable de la préparation du dossier de financement; il s’ensuit que l’application de taux variables, et le risque d’accroissement des échéances de remboursement lié à ce type de taux, ne résulte pas d’un choix personnel au souscripteur.

Par ailleurs, le fait que la société IFB France ait fait appel à des banques différentes a évidemment contribué à l’absence de mise en garde de l’acquéreur, puisque chacune de ces banques n’avait, à défaut d’autre élément de preuve, pas connaissance des autres investissements financés et n’ont pas été conduites à informer M. X des risques encourus, de par la multiplicité de ces investissements et le nombre excessif d’emprunts souscrits au regard de ses capacités de remboursement.

La lecture de ces documents établit enfin que la société IFB France n’a jamais attiré l’attention de M. X sur le caractère aléatoire et risqué des opérations, notamment sur l’évolution des loyers et du prix des biens immobiliers, ceux-ci étant présentés, au contraire, comme dépourvus de risque et extrêmement rentables.

Or, sur les résultats effectifs de l’opération et selon les documents – notamment les contrats de location – versés aux débats :

S’agissant du bien n°1, la plaquette de présentation de la résidence (pièce 2 en demande) soumise à l’acquéreur avant la conclusion de l’acte mentionnait une défiscalisation de 128.472,00 euros et l’obtention d’un loyer mensuel de 1.261,00 euros hors charges et, selon la simulation remise par M. Y pour le compte de la société IFB France, l’opération devait permettre un rendement annuel sur 8 ans de 13,31 % et l’obtention d’un capital de 217.100,00 euros (pièce 3 en demande). Si ce bien, après livraison – avec réserves – du 15 février 2007, a été loué à partir du 1er décembre 2007 pour le loyer prévu de 1.261,00 euros, outre 10 % de provision pour charges, il a rapidement fait l’objet d’une baisse de loyer puisque, selon un nouveau bail du 22 mars 2010, ce loyer mensuel a été fixé à 1.139,68 euros, provision sur charges incluses, soit 1.127,15 euros hors charges. Le bien a été revendu le 8 juin 2016 au prix de 210.000,00 euros (pièces 13 et 14 en demande), alors qu’il avait été acheté 360.200,00 euros en 2006;

Pour les biens n°2 et 3, il résulte d’un document intitulé « book de présentation » et d’une simulation relative à un bien similaire situé dans la même résidence (pièces 18 et 54) qu’un loyer mensuel d’au moins 510,00 euros par appartement pouvait être escompté. Après la livraison de la résidence, intervenue le 31 décembre 2007, M. X a loué ses appartements à compter du 21 janvier 2008 pour un loyer mensuel hors charges de 510,00 euros, rapidement baissé à 440,00 euros, le loyer n’ayant atteint 510,00 euros que pour la période du 21 janvier 2008 au 19 août 2011 pour le lot n°209, et pour la période du 21 janvier 2008 à octobre 2011 pour le lot n°309. Ces biens ont été revendus au prix de 64.000,00 euros chacun, frais d’agence inclus (pièces 25, 78, 82, 83 et 87 en demande), alors qu’ils avaient été achetés 163.200,00 euros chacun ;

15

---

Sur le bien n° 4, après achèvement des travaux le 31 décembre 2007, le bien n’a été loué qu’à compter du 1er novembre 2008, pour un loyer mensuel hors charges de 990,00 euros (sensiblement égal au loyer annoncé de 995,00 euros) et ce, jusqu’au mois de mai 2017, puis de 875,00 euros du 26 août 2017 au 23 octobre 2018, date à partir de laquelle il n’a plus été occupé (pièces 34, 35 en demande) ; le demandeur verse aux débats une promesse de vente du 13 mai 2019 au prix de 145.000,00 euros, frais d’agence inclus, soit un prix net de 136.300,00 euros selon les explications de M. X (ses pièces 75 et 86 et 88), étant rappelé que ce bien avait été acheté 314.200,00 euros;

Pour le bien n°5, celui-ci devait, selon la projection financière, assurer à l’investisseur une économie d’impôt de 88.850,00 euros répartie sur 9 ans, une progression de loyers de 2% par an, soit une charge mensuelle nette de 331,00 euros, une valeur du bien à la revente de 231.268,00 euros à la 10ème année et un capital restant dû à cette date au titre de l’emprunt de 115.614,00 euros (pièce 40); le bien, livré en avril 2008, a été loué à compter du 9 mai 2009 pour un loyer mensuel de 530,00 euros hors charges et qui, selon les explications du demandeur, n’a pas progressé malgré les baux successivement signés (sa pièce 47); M. X déclare être encore propriétaire du bien à ce jour.

S’agissant du bien n°6, il a été loué selon un loyer de 639,00 euros hors charges et hors taxes, conformément à l’estimation qui en a été faite; en revanche, ce loyer n’a pas fait l’objet de la progression annuelle de 2% également promise dans la documentation commerciale. M. X déclare être également propriétaire de ce bien à ce jour.

Le fait que les sites choisis par la société IFB France aient répondu aux critères des différentes lois de défiscalisation ne peut dispenser le vendeur ou le commercialisateur de tels biens de réaliser une étude préalable de marché sérieuse, dans la mesure où ce marché n’est pas illimité, et qu’il appartenait donc à la société IFB France de s’inquiéter du nombre de permis de construire déjà déposés pour déterminer une éventuelle saturation du marché.

Or, à l’analyse des nombreuses pièces du demandeur et de ses explications détaillées, force est de constater que:

la différence existant entre le prix d’achat des biens 1 à 4 et leur prix de revente ne peut s’expliquer seulement par les fluctuations normales du marché de l’immobilier, mais par une surévaluation de ces prix dès l’origine : en effet (pièces 69 et 73 en demande), les documents produits par le demandeur montrent que dès la moitié des années 2000, le marché des biens de « défiscalisation » dans les villes moyennes ou à proximité de grandes villes telles que Nancy était déjà saturé, de sorte que le marché locatif était lui-même défavorable pour les propriétaires de tels biens, que face à l’excès d’offres, les loyers ne pouvaient progresser et que les biens ne seraient pas vendus avec une plus-value; en outre, en cas de vacance locative pendant plus de douze mois (notamment dans le dispositif Robien), les propriétaires perdaient le bénéfice de la défiscalisation ;

s’agissant du bien n° 1 à Papeete, un document de l’Institut de la Polynésie française publié en mars 2009 soulignait dans les années 2000, une baisse de la population et de l’activité, une fraction importante de la population (18,6%) vivant en-dessous du seuil de pauvreté, et une baisse des loyers (pièce 76);

16

---

sur les biens n°2 et 3 à Saint-Denis de la Réunion, M. X a payé ces biens environ 4.443,00 euros du mètre carré ; il produit (sa pièce 38) des estimations des prix pratiqués en 2006 montrant que le prix moyen pratiqué dans cette région de l’île pour les appartements de gamme médiane, comme ceux-là, était de 2.995,00 euros le mètre carré, de sorte qu’il justifie d’une surévaluation de 1.663,00 euros par mètre carré pour les biens acquis ;

sur le bien n°4 situé à Sainte-Clotilde, il justifie (selon attestation d’un notaire – sa pièce 80), en 2005, à proximité de la résidence Z A, de la vente d’un appartement au prix de 3.190,00 euros par mètre carré, tandis que le bien acheté par lui-même atteignait 3.575,00 euros le mètre carré, soit une différence de 385,00 euros par mètre carré; au surplus, en 2018, les biens à vendre dans ce secteur ne se vendaient qu’après une forte décote, allant jusqu’à 40% du prix d’achat neuf ;

sur le bien n° 5 situé à Tomblaine, le demandeur verse aux débats (sa pièce 67) un extrait de la cote annuelle des valeurs vénales au 1er janvier 2007, établissant que le prix au mètre carré en 2007 dans la commune de Tomblaine était de 1.430,00 euros, alors qu’il a acheté un bien de 63,96 mètres carrés (outre une terrasse de 5,92 m²) situé dans une résidence de qualité moyenne, 178.000,00 euros hors parking, soit 2.656,00 euros du mètre carré ou une surévaluation de 77.238,00 euros.

Il résulte sans ambigüité aucune de ces éléments que la société IFB France s’est abstenue de procéder à une étude rigoureuse des prix réels des biens qu’elle vendait, n’en a jamais justifié et ne le fait pas plus aujourd’hui ; qu’elle a permis la vente de biens à des prix qui ne correspondaient pas aux prix du marché ; que les prix d’achat des biens ont toujours été supérieurs aux prix du marché, contrairement à ce qui avait été indiqué par la société IFB, laquelle ne rapporte donc pas la preuve de la vérification des valeurs immobilières et locatives de ces biens, notamment par l’association EDC qui était supposée garante de la bonne fin des opérations. Il était donc évident, dès la souscription des contrats de réservation, que ces biens ne pourraient être ni revendus à un prix au moins égal au prix d’achat, ni loués aux loyers indiqués par le commercial de la société IFB, puisque la demande locative n’était pas aussi forte que ce qui était présenté dans les documents commerciaux et que la rentabilité locative et immobilière promise ne serait pas atteinte.

Selon l’étude patrimoniale réalisée par M. Y, mandataire de la société IFB France (pièce 64 en demande), la capacité maximale de remboursement de prêts de M. X ne pouvait excéder 2.066,00 euros par mois; pourtant, la société IFB France lui a fait multiplier les opérations, tout en sachant que si les biens n’étaient pas loués au prix déclaré, risque avéré dans ce type de placement, les charges supportées par l’investisseur et son effort d’épargne seraient très supérieurs à ceux annoncés et qu’il ne pourrait y faire face; de même, elle ne pouvait ignorer que si les biens ne pouvaient, à l’issue de la période de défiscalisation, être revendus à un prix au moins égal au prix d’achat, alors que ce prix d’achat n’avait pas été sérieusement étudié par la défenderesse, M. X serait dans l’impossibilité de faire face au remboursement des échéances des prêts contractés qui restaient à courir sur de nombreuses années, ses revenus étant insuffisants au regard de l’ampleur de ses investissements.

Il s’ensuit que M. X n’a reçu aucune information sur l’ensemble des risques décrits ci-dessus, associés à ce type d’opération ; qu’au contraire, la société IFB France lui a livré des informations particulièrement erronées (projections financières hasardeuses, surévaluation des biens, rentabilité locative inexacte compte tenu de la saturation du secteur locatif dans les zones considérées), tout en l’assurant qu’il s’agissait de placements hautement rentables et dénués de risques; que ces risques ont en outre été décuplés, compte tenu du grand nombre des opérations réalisées ; que l’ensemble des informations commerciales transmises lui promettait une rentabilité dont la société IFB France ne pouvait ignorer le caractère

17

---

irréaliste; qu’elle pouvait encore moins ignorer que le nombre d’investissements conclus mettait gravement et durablement en péril la situation financière du demandeur ; qu’en outre, les biens proposés (qu’ils soient situés en métropole ou à plus forte raison, en outre-mer), étaient tous éloignés du domicile de M. X, de sorte qu’il n’était pas en mesure de procéder de lui-même à des vérifications sur la qualité des biens construits et sur leurs valeurs immobilière et locative sur le marché géographique concerné.

Enfin, la société IFB France n’a pas averti M. X qu’à chaque conclusion d’un nouveau contrat de bail, il devrait payer au gestionnaire du bien les honoraires de constitution du dossier, le coût de réalisation de l’état des lieux d’entrée et de remise en état du bien, dépenses qui viendraient encore réduire le gain issu des loyers ; elle n’a pas davantage attiré son attention sur le fait qu’en l’absence de location, l’obligation de payer les charges afférentes au bien viendrait accroître son endettement.

Le fait que M. X ait, trois ans plus tard, acquis le bien situé à Nîmes ne suffit pas à établir sa connaissance des risques ou encore le caractère financièrement satisfaisant de l’opération, puisque, d’une part, cette nouvelle opération visait à obtenir le bénéfice du dispositif Scellier comme indiqué sur la projection financière relative au bien (pièce 59 en demande) et que, d’autre part, les difficultés décrites supra, plus particulièrement sur la valeur immobilière et locative réelle des biens acquis en 2006, n’étaient pas encore mises à jour.

Il résulte de l’ensemble des éléments du dossier que la société IFB France qui se présentait comme « créateur de patrimoine » a, par l’intermédiaire de son mandataire, M. B Y, effectué une présentation faussement avantageuse et sans risque de l’ensemble de l’opération, sans se renseigner et sans informer l’acquéreur sur la valeur réelle, immobilière et locative, des biens au jour de leur acquisition, sans attirer son attention ni, à plus forte raison, le mettre en garde sur l’importance des risques encourus en cas de surévaluation immobilière et locative du bien et sur le risque de perte de valeur de ces biens en cours d’exécution du contrat de location ; qu’elle s’est ainsi rendue coupable de réticence et de présentation déloyale des opérations qui ont déterminé le consentement de l’intéressé, lequel, s’il avait été régulièrement et complètement informé des risques encourus en réalisant l’opération d’investissements multiples proposée, n’aurait, à l’évidence, jamais accepté de conclure celle-ci. Les faits de dol et de pratiques commerciales déloyales, imputables à la société IFB France, sont ainsi caractérisés.

Compte tenu des fautes majeures commises par la société IFB France et du caractère particulièrement hasardeux des opérations contractuelles, M. X est fondé à obtenir la réparation de son préjudice.

3/ Sur le préjudice
M. X explique que le prix de location promis par la défenderesse aurait dû lui permettre de percevoir, pour chaque bien acquis, un revenu annuel net correspondant au loyer promis, après déduction des charges de copropriété et des frais de gestion du bien, et ce, pour autant que ces frais et charges n’augmentent pas, que les loyers ne diminuent pas et qu’il loue immédiatement le bien à partir de sa livraison; que cependant, certains de ces biens n’ont pas trouvé preneur immédiatement, et les montants des loyers ne se sont jamais valorisés, voire ont diminué ; que par ailleurs, pour revendre les biens sans perte il fallait que le prix de revente de chaque bien soit au moins égal au coût d’investissement, ce qui n’a jamais été le cas, les prix du marché auxquels les biens ont été revendus ayant tous été inférieurs aux prévisions contractuelles; il ajoute que, passé les premières années (cinq ans pour les biens en outre-mer selon le dispositif Girardin, et neuf ans pour ceux soumis aux dispositifs Robien et Scellier en métropole),

18

---

l’investissement ne donnait plus lieu à réduction d’impôt, de sorte que l’effort mensuel augmentait nécessairement et ce, hors impôt sur les transactions, taxes foncières et sans tenir compte de la baisse des loyers subis.

Sur le bien n°1 à Papeete, il chiffre son préjudice à 98.632,78 euros, calculé comme suit :

- un coût d’investissement au bout de dix ans de 298.127,28 euros, constitué par un effort annuel d’épargne (somme obtenue après déduction des loyers effectivement perçus des mensualités d’emprunt) de 37.282,80 euros par an pendant les cinq ans de déduction fiscale du déficit foncier (charges non compensées par les loyers), puis de 82.398,24 euros par an pendant les quatre ans qui ont suivi, outre un apport à l’acquisition de 13.393,27 euros, des frais de dossier de 900,00 euros et un capital restant dû à la banque, lors de la revente, qu’il chiffre à 150.681,53 euros (le bien acheté 360.200,00 euros, ayant été revendu 210.000,00 euros); soit, après déduction du prix de revente de 210.000,00 euros du coût d’investissement de 298.127,28 euros, une perte de 88.127,28 euros, à laquelle il ajoute les pertes de loyers et les impôts payés (notamment l’impôt foncier), pour parvenir à 98 632,78 euros.

Sur les biens n° 2 et 3 à la Réunion, il chiffre son préjudice à la somme globale de 157.920,00 euros, constituée par la différence entre le prix de revient des biens et leur prix de revente, de 153.750,00 euros, et par les pertes de loyer subies entre 2016 et 2018, de 4.170,00 euros; il fait valoir que l’effort d’épargne a été très supérieur à ce qui était prévu, en raison de la mise en location tardive des biens du fait de la saturation du marché local, de l’application de loyers inférieurs à ce qui avait été annoncé par la société IFB pour le même motif, d’un montant de charges de copropriété plus important qu’attendu, et de frais supplémentaires payables au gestionnaire à chaque changement de locataire.

Sur le bien n°4, il évalue son préjudice à 143.878,17 euros, constitué par :

- un coût d’investissement au bout de dix ans de 278.928,17 euros, constitué par un effort annuel d’épargne – pendant les cinq ans de déduction fiscale du déficit foncier, puis pendant les quatre ans qui ont suivi alors que la défiscalisation avait cessé – auquel il n’a pu faire face, le bien ayant trouvé locataire avec retard et les loyers ayant été inférieurs à ce qui avait été prévu ;

- coût dont il déduit le prix de revente de 149.000,00 euros, frais d’agence inclus, alors que le bien avait été acheté 314.200,00 euros (soit une décote de près de 54%). et auquel il ajoute les pertes de loyers et les impôts payés.

Pour le bien n°5, il évalue son préjudice à 93.945,72 euros, versant aux débats une estimation du prix au mètre carré de 1.430,00 euros en 2007 dans la commune de Tomblaine, alors qu’il avait acheté ce bien de 63,96 mètres carrés (outre une terrasse de 5,92 m²) situé dans une résidence de qualité moyenne, 178.000,00 euros hors parking, soit 2.656,00 euros du mètre carré, d’où une surévaluation de 77.238,00 euros; le surplus du préjudice allégué est constitué par les loyers non perçus.

Il évalue ainsi son préjudice global à la somme totale de 494.376,67 euros (98.632,78 + 157.920,00 + 143.878,17+93.945,72), faisant également observer que son préjudice est en réalité beaucoup plus important puisque seuls quatre biens ont été revendus et que la probable revente à perte du bien n°6 n’est pas prise en compte.

Il allègue également un préjudice financier concernant ce dernier bien n°6, qu’il chiffre à 30.600,00 euros. Il allègue enfin un préjudice moral de 50.000,00 euros, faisant valoir qu’il a dû employer les quelques biens légués par son père à son décès en 2016 pour tenter d’apurer sa situation, et qu’il devra travailler encore une dizaine

19

---

d’années pour pouvoir rembourser les prêts contractés, alors qu’il est actuellement âgé de 66 ans.

En défense, la société IFB France fait valoir :

- que les sociétés de construction ont la liberté de fixer leurs prix de vente, dès lors qu’il ne s’agit pas de prix lésionnels ; qu’elle-même, en qualité de commercialisateur, ne saurait être responsable des prix librement fixés par les vendeurs et acceptés par l’acquéreur; qu’elle n’a jamais garanti un prix à la revente et qu’une perte à la revente, même importante, plusieurs années après la vente, est insuffisante à établir que le bien aurait été acquis à un prix supérieur à celui du marché ; que la pièce n°3 versée aux débats par M. X et qu’il considère comme une simulation financière du bien n°1 (de Papeete) ne comporte pas l’identification de la société IFB, de sorte qu’il ne peut fonder ses demandes sur la base d’un tel document;

que s’agissant des pertes locatives alléguées, elle ne peut en être tenue pour

-

responsable puisqu’elle n’est intervenue qu’en qualité de commercialisateur et de mandataire des promoteurs vendeurs ; qu’elle ne s’est jamais engagée à garantir un quelconque résultat;

- que Monsieur X ne peut obtenir le remboursement de l’impôt payé à l’issue de la période de défiscalisation, cet impôt ne pouvant peser sur le commercialisateur ;

- qu’enfin, en pareille hypothèse, il n’y a pas lieu à indemnisation d’un préjudice moral en l’absence de justification précise d’un tel préjudice ; que M. X ne peut, enfin, solliciter subsidiairement l’octroi d’une somme de 200.000,00 euros au titre de la perte de chance de ne pas contracter et de ne pas s’endetter ; qu’en effet, seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable ; que la preuve d’un possible investissement plus rentable n’est pas rapportée.

SUR CE

Il sera préalabalement rappelé que M. X ne peut se prévaloir de l’existence d’un préjudice lié à la reprise du paiement de l’impôt – notamment des impôts fonciers – postérieurement à la cessation des déductions fiscales liées à l’application des dispositifs Girardin, de Robien et Scellier, dès lors que ces systèmes de défiscalisation sont limités à quelques années et qu’ils ne se poursuivent pas pendant l’entière durée de remboursement des prêts bancaires ayant financé l’achat des biens soumis à ces dispositifs fiscaux.

Sur la force probante de la pièce n°3 du demandeur, la société IFB France ne saurait nier être l’auteur de ce document, intitulé : « rendement de votre opération '> et relatif à l’achat d’un logement dans la résidence de Papeete: en effet, il est manifeste que ce document, remis avant la signature du contrat de réservation et donc au moment du démarchage effectué par M. Y pour le compte de la société IFB France, a été établi et remis au demandeur simultanément à l'«< étude patrimoniale », la plaquette de présentation de la société IFB et celle de la résidence Te Ava Nui (pièces 1, 2 et 64 en demande); ce document indique par ailleurs un rendement annuel de l’opération de 13,31 %, ainsi qu’une épargne totale de 98.788,00 euros; dès lors, il a été déterminant dans la décision de M. X

d’acquérir ce bien et est donc directement imputable à la société IFB France, le fait qu’il mentionne en bas de page : « ce document est une simulation et n’est donc pas contractuel », ne pouvant nullement écarter la responsabilité de la défenderesse, professionnelle des placements immobiliers.

20

---

Compte tenu des fautes dolosives majeures commises par la société IFB France et du caractère particulièrement hasardeux des opérations contractuelles, M. X est fondé à obtenir une réparation de son préjudice, qui sera toutefois limitée à la perte de chance de ne pas contracter.

La perte de chance de percevoir un gain (des loyers, une plus-value à la revente) ou de ne pas souscrire une opération contractuelle risquée est indemnisable sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil, applicable en l’espèce. Elle implique seulement la privation d’une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable et non un caractère certain. Cette perte de chance, pour être prise en compte doit être réelle et sérieuse. Ainsi, dans le cas de la perte de chance, l’indemnisation ne peut jamais être égale à l’avantage qui aurait été tiré si l’événement manqué s’était réalisé.

Il est amplement établi que les revenus locatifs réels – tant sur les périodes de location effective que sur les montants des loyers – n’ont pas correspondu aux revenus locatifs que la société IFB avait fait espérer au demandeur ; par ailleurs, les plus-values à la revente escomptées ont été inexistantes ; l’ensemble de ces pertes de gains l’ont privé de la possibilité d’honorer les échéances du remboursement des prêts bancaires.

M. X est par conséquent fondé à obtenir la réparation de son préjudice au titre de la perte d’une chance de ne pas contracter; compte tenu des circonstances particulières de l’affaire, il est évident que si M. X avait reçu de la société IFB, professionnelle en matière immobilière, une information complète et sincère des risques encourus, jamais il n’aurait conclu ces opérations ; le préjudice tiré de la perte de chance de ne pas contracter sera évalué à 70 % de son préjudice concernant les biens n°1 à 5, calculé de façon précise, pièces à l’appui, à 494.376,67 euros, soit : 346.063,66 euros, que la société IFB France sera condamnée à lui payer.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, et avec capitalisation par application de l’article 1343-2 du code civil.

En revanche, M. X ne justifie ni du quantum précis de son préjudice relatif à l’achat du bien n°6, ni d’un préjudice moral distinct du préjudice financier déjà indemnisé ; il sera par conséquent débouté de ses demandes à ce titre.

4/ Sur les demandes accessoires

La société IFB France, qui succombe, supportera la charge des dépens dont distraction au profit de la SELARL Guizard & Associés (Maître Laurent Guizard), avocat au barreau de Paris ; elle sera condamnée, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au regard de l’équité et de la durée de la procédure, à payer à M. Z X la somme de 5.000,00 euros.

Il y a lieu de prononcer l’exécution provisoire, compatible avec la nature de

^l'^affaire les dispositions du présent jugement..

Les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires.

21

---

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Dit M. Z X irrecevable en son action dirigée contre ^SAS ^Aedificia

Participations;

Reçoit M. Z X en son action dirigée contre la SAS IFB France ;

Condamne la SAS IFB France à payer à M. Z X la somme de trois cent quarante-six mille soixante-trois euros, soixante-six centimes (346.063,66 euros) à titre de dommages et intérêts, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, et avec capitalisation par application de l’article 1343-2 du code civil;

Condamne la SAS IFB France à payer à M. Z X la somme de cinq mille (5.000,00) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la société IFB France aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL Guizard & Associés (Maître Laurent Guizard), avocat au barreau de Paris;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT ET LE VINGT DEUX SEPTEMBRE

LE GREFFIER P/LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ

Menu

2

22