Tribunal de grande instance de Saint-Étienne, 22 juillet 2019, n° 19/00004

TGI Saint-Étienne 22 juillet 2019

Arguments

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Accepté
Droit de préemption exercé par l'EPORA
Le juge a constaté que la société FICOMMERCE n'a pas notifié de mémoire en réponse, ce qui implique qu'elle s'en tient à sa déclaration d'intention d'aliéner. Le juge a donc statué dans la limite des prétentions des parties.
Accepté
Évaluation du bien par comparaison
Le juge a retenu les termes de comparaison fournis par les parties et a fixé le prix d'acquisition en se basant sur la valeur moyenne des biens similaires.

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Sur la décision

Référence :	TGI Saint-Étienne, 22 juil. 2019, n° 19/00004
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Saint-Étienne
Numéro(s) :	19/00004

Sur les parties

Avocat(s) :	Jonathan AZOGUI

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS EXTRAIT DES MINUTES du Greffe du Tribunal 1 de Grande Instance de St-Etienne

N° RG 19/00004

N° Portalis DBYQ-W-B7D-GINZ

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-ETIENNE

JUGEMENT FIXANT LE PRIX D’ACQUISITION

DU 22 JUILLET 2019

Prononcé en audience publique au tribunal de Grande Instance de SAINT-ETIENNE, par M. C-D E, Vice-Président, juge titulaire de l’expropriation du département de la LOIRE, assisté de M^me Sandrine BLANC, greffière, lors de l’audience, et de M^me A B, greffière, lors du délibéré.

ENTRE:

EPORA dont le siège social est sis […]

Représentée par M^e AZOGUI, avocat de la SCP d’avocats SARTORIO-LONQUEUE SAGALOVITSCH et Associés au Barreau de Paris

DEMANDEUR

ET:

Société FICOMMERCE dont le siège social est sis […]

non comparante, ni représentée

DEFENDEUR

EN PRESENCE DE :

M^me X, représentant le Directeur Départemental des Finances Publiques chargé du Domaine dans le département de la Loire

Commissaire du gouvernement

DEBATS: à l’audience publique du 18 Juin 2019 décision mise en délibéré au 22 juillet 2019.

EXPOSE DU LITIGE

Par délibération du 16 novembre 2015, la Commune de Saint-Etienne a confirmé le droit de préemption urbain et le droit de préemption renforcé sur la totalité des zones urbaines et à urbaniser de son territoire.

Le 18 octobre 2016, l’établissement public d’aménagement de Saint-Etienne (ci après EPASE) et l’établissement public foncier de l’ouest Rhône-Alpes (ci-après EPORA) ont signé une convention d’études et de veille foncière, délimitant un périmètre d’études et de veille foncière portant sur le secteur « Pont-de-l’âne-Monthieu – Secteur central » et prévoyant que l’EPORA pourra acquérir, dans le cadre et pour le compte de la Commune de Saint-Etienne, des biens immobiliers considérés comme stratégiques notamment par voie de préemption pour la requalification du site Pont-de-l’âne-Monthieu.

La Commune de Saint-Etienne a reçu le 29 octobre 2018 une déclaration d’intention

d’aliéner de la société FICOMMERCE du lot n°2 du bien immobilier situé sur la parcelle cadastrée section AB n°308 au n°29 rue Emile Zola à Saint-Etienne au prix de 387 460 euros, étant précisé qu’une commission de 3 719,62 euros a été prévue à la charge du vendeur.

Par arrêté du 5 décembre 2018, le Maire de la Commune de Saint-Etienne a délégué à l’EPORA l’exercice du droit de préemption concernant ce bien.

Par décision du 16 janvier 2019 signifiée à la société FICOMMERCE, à son notaire et à l’acquéreur évincé, l’EPORA a exercé le droit de préemption sur ce bien et proposé de l’acquérir au prix de 302 588 euros.

Par courrier reçu le 27 février 2019, la société FICOMMERCE, représentée par son notaire qu’elle a mandaté, a indiqué qu’elle souhaite maintenir le prix et les conditions financières figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner reçue le 29 octobre 2018.

Par mémoire reçu le 13 mars 2019, l’EPORA a saisi le juge de l’expropriation du Tribunal de grande instance de Saint-Etienne aux fins de voir fixer le prix du lot n°2 du bien situé sur la parcelle cadastrée section […] appartenant à la société FICOMMERCE.

Par ordonnance du 26 mars 2019, le juge de l’expropriation a fixé le transport au 16 mai 2019 à 9 heures et dit que l’audience se tiendrait à l’issue.

Par ordonnance du 16 mai 2019, le juge de l’expropriation a fixé un nouveau transport le 18 juin 2019 à 9h30 et dit que l’audience se tiendrait à l’issue.

Dans son mémoire en réponse et récapitulatif, l’EPORA demande de déclarer irrecevables les conclusions du Commissaire du gouvernement datées du 9 mai 2019 reçues par courriel le 9 mai 2019 ainsi que par lettre recommandée le 13 mai 2019 et de fixer à 302 588 euros le prix du lot n°2 du bien situé sur la parcelle cadastrée section AB n°308 au n°29 rue Emile Zola à Saint-Etienne (42000) appartenant à la société

FICOMMERCE.

Il fait valoir que le Commissaire du gouvernement n’a pas respecté le délai de l’article R.311-16 du du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique puisqu’il a reçu le mémoire trois jours avant la date du transport ; que le juge de l’expropriation ne peut pas statuer ultra petita; qu’en application de l’article R.311-22 du même code, le juge statue dans la limite des prétentions des parties ; qu’après avoir écarté les conclusions du Commissaire du gouvernement, le juge de l’expropriation, en l’absence de mémoire produit par la société FICOMMERCE, devra entériner l’offre de l’EPORA ; qu’en application des articles L.213-4 du code de l’urbanisme et L.322-2 du du code de

l’expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence à retenir est le 5 avril 2018, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du document d’urbanisme délimitant la zone où est situé le bien et qu’elle propose une référence à titre de terme de comparaison, à savoir le lot n°3 situé sur la même parcelle.

Dans son mémoire reçu le 4 juin 2019, le Commissaire du gouvernement demande de fixer à la somme de 387 460 euros le prix de cession du lot n°2 situé au sein de la copropriété cadastrée section AB n°308.

Il expose que le régime applicable résulte des articles L. 213-4, R. 213-10 et R. 213-11 du code de l’urbanisme ; que s’agissant du terme de comparaison cité par l’EPORA, il avait été évalué à la somme de 310 000 euros hors indemnité de remploi, valeur tenant compte d’un abattement pour occupation de 20 % ; que l’évaluation sur un seul terme de comparaison en valeur occupé est insuffisante ; qu’il verse aux débats cinq termes de comparaison permettant d’obtenir une fourchette de prix allant de 526 euros/m² à 1 086 euros/m² et que la valeur moyenne est de 798 euros/m² et la valeur médiane à 858 euros/m².

MOTIFS

I-Sur la recevabilité des conclusions du Commissaire du gouvernement

Aux termes de l’article R. 311-16 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, à peine d’irrecevabilité, le Commissaire du gouvernement notifie ses conclusions aux parties à l’instance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins huit jours avant la visite des lieux.

En l’espèce, s’il est vrai que les conclusions du Commissaire du gouvernement ont été adressées moins de huit jours avant la date du transport initialement fixé par ordonnance du 26 mars 2019, il n’est pas contesté que les conclusions reçues au greffe le 4 juin 2019 ont été notifiées par lettre recommandée aux parties au moins huit jours avant le transport effectif prévu le 18 juin 2019 par ordonnance du 16 mai 2019.

Dans ces conditions, les conclusions du Commissaire du gouvernement sont recevables.

II – Sur la date de référence

En application des articles L. 213-4 du code de l’urbanisme et L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers la dernière modification du

document d’urbanisme délimitant la zone où est situé le bien est le 5 avril 2018.

III – Sur la consistance et la description des biens

Le lot n°2 est inclus dans un bâtiment à usage commercial datant de 1990 partitionné en quatre lots comprenant trois espaces commerciaux et un local à usage de chaufferie. Ce lot n°2 offre une surface utile de 598 m².

La société FICOMMERCE n’étant pas représentée à l’occasion du transport, l’intérieur du bien n’a pas pu être visité.

IV – Sur l’évaluation du bien

Selon l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du Commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient l’EPORA, la société FICOMMERCE qui n’a pas notifié de mémoire en réponse est réputée s’en tenir à sa réponse aux offres. A cet égard, elle a indiqué dans son courrier reçu par EPORA le 27 février 2019, qu’elle souhaite maintenir le prix et les conditions financières figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner reçue le 29 octobre 2018.

Il y a donc lieu de statuer dans la limite entre le prix proposé par l’EPORA et le montant figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner.

L’évaluation en ayant recours à la méthode par comparaison conduit à retenir l’ensemble des termes de comparaison versés aux débats tant par l’EPORA que le Commissaire du gouvernement.

Il résulte de ces cinq termes de comparaison que la valeur moyenne est de 798 euros/m² et la valeur médiane de 858 euros/m².

Il n’est pas allégué que l’état ou la situation du bien justifierait de retenir une valeur inférieure à la valeur moyenne des biens de cette nature et aucune pièce versée au dossier ne conduit à raisonner de cette manière.

Il convient par conséquent de fixer le prix d’acquisition à la somme de 387 460 euros.

Il ressort des dispositions précitées qu’il n’y a pas lieu en l’espèce à une indemnité de remploi.

En application de l’article L 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les dépens seront laissés à la charge ^l'^E^P^O^R^A.

PAR CES MOTIFS

Le juge expropriation statuant publiquement, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire,

DECLARE recevable les conclusions du Commissaire du Gouvernement ;

FIXE le prix du lot n°2 du bien situé sur la parcelle cadastrée section AB n°308 au n°29 rue Emile Zola à Saint-Etienne (42000) appartenant à la société FICOMMERCE à la somme de 387 460 euros;

LAISSE les entiers dépens à la charge de l’EPORA.

LE JUGE DE L’EXPROPRIATION LA GREFFIERE

Y Z A B C-D E

En borsequerice,

La Republique Française mavide et ordonne à tours Huistera de Juales sur ce requia de metra inunte decision a exécution

Aux Bresureurs Généraux et aux Prosureurs de la Masuntique

Brás las Tibunaux de Arande incanso d’y tener la main.

A, tous gommendanta el aligjera de la lorca queste cy orator GRANDE main forte lorsquits en aprent legatamant aps.)

En foi de qual la présente copre, certition contore myêtue de la formule exécutoire a été signés et divres Del 16 ondthier.

ANNALE

S IV N

fe, c'%hatson