TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 8]

JUGEMENT DU :

16 décembre 2025

RÔLE : N° RG 22/01453 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LIJ6

AFFAIRE :

[C] [J]

C/

[A] [J]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

M^e Emmanuel D’ESPARRON

SELAS [W] [1]

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Emmanuel D’ESPARRON

SELAS [W] [1]

N°2025

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDEUR

Monsieur [C] [J]

né le [Date naissance 2] 1945 à [Localité 20]

de nationalité française, demeurant [Adresse 23]

représenté et plaidant à l’audience par M^e Emmanuel D’ESPARRON, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [J]

né le [Date naissance 3] 1943 à [Localité 20]

de nationalité française, demeurant [Adresse 6]

représenté à l’audience par Maître Christophe JERVOLINO de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT :Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, greffière

DÉBATS

A l’audience publique du 14 octobre 2025, après rapport oral de Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente, et après avoir entendu les observations des conseils des parties à l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

assistée de Madame MILLET, greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte notarié de licitation du 3 août 1977, reçu par maître [E] [M], notaire à [Localité 9], M. [C] [J] et son frère M. [A] [J] sont propriétaires indivis d’une maison d’habitation édifiée sur un terrain, cadastré section AX n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5] situé [Adresse 22] à [Localité 28].

Selon acte notarié de licitation du 15 avril 1977, reçu par maître [P] [M], notaire à [Localité 9], M. [A] [J] est propriétaire d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 7] à [Localité 21].

Par courrier du 15 juillet 2021, le conseil de M. [C] [J] a informé M. [A] [J] qu’en raison d’une occupation de plus de trente ans du bien dont ils sont propriétaires en indivision et de l’entretien de celui-ci, M. [C] [J] avait acquis la maison par voie d’usucapion et lui a proposé un partage amiable concernant un terrain à [Localité 10].

Par courrier du 31 août 2021, le conseil de M. [A] [J] a indiqué au conseil de M. [C] [J] que son client contestait la prescription acquisitive, qu’il avait toujours tenu sa qualité de coïndivisaire et qu’il n’entendait donner aucune suite à la proposition de son frère.

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2022, M. [C] [J] a fait assigner M. [A] [J] devant le tribunal judiciaire de céans aux fins principalement de voir juger qu’il est devenu seul propriétaire de la maison située à Vitrolles.

Par ordonnance du 19 septembre 2023, le juge de la mise en état a constaté l’accord des parties et désigné M. [F] [K] en qualité de médiateur pour permettre aux parties de présenter leurs points de vue respectifs, déterminer leurs intérêts et leurs besoins, et, si possible élaborer un protocole concrétisant un accord amiable.

La médiation n’a pas abouti.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, M. [C] [J] demande au tribunal :

A titre principal, de :

juger qu’il est devenu seul et unique propriétaire de la maison édifiée sur les parcelles cadastrées AX n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5], située [Adresse 22] à [Localité 29] ordonner la publication du jugement à la conservation des hypothèques compétente,débouter M. [A] [J] de ses demandes reconventionnelles,

A titre subsidiaire :

d’ordonner le partage amiable et de lui attribuer la propriété de la maison qu’il occupe,d’octroyer une soulte de 18.333 euros au profit de M. [A] [J],

En tout état de cause, de :

condamner M. [A] [J] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, M. [A] [J] demande au tribunal :

A titre principal, de :

juger que les actes accomplis par M. [C] [J] ne démontrent aucune intention de se comporter comme le propriétaire exclusif du bien immobilier situé à [Localité 27],juger qu’il a accompli de multiples actes entre 1991 et 2021 démontrant les vices de la possession alléguée par le demandeur,rejeter l’ensemble des demandes formées par M. [C] [J],

A titre reconventionnel :

d’ordonner les opérations de partage judiciaire du bien indivis entre M. [C] [J] et M. [A] [J] situé à [Localité 27],de désigner le notaire qu’il plaira pour procéder aux opérations de partage, commettre un juge pour surveiller les opérations de partage,fixer le montant de l’indemnité d’occupation du bien situé à [Localité 27] lui étant due par M. [C] [J] à 1.000 euros par mois,condamner M. [C] [J] à lui payer la somme de 60.000 euros au titre de l’indemnité due pour la jouissance privative du bien indivis sans convention du 9 février 2019 au 9 février 2024,le condamner à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,le condamner aux entiers dépens. Par ordonnance du 10 mars 2025, la clôture de l’instruction a été ordonnée et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 14 octobre 2025 à laquelle elle a été retenue et plaidée.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater », « dire et juger », « rappeler » ou « donner acte », lesquelles, hors les cas prévus par la loi, ne sont pas des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais ne sont que l’expression de moyens au soutien des prétentions.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 2258 du code civil, « la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ».

En vertu de l’article 2261 du code civil, « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

L’article 2272 du même code prévoit que « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ».

Il incombe à celui qui invoque le bénéfice de la prescription acquisitive de rapporter la preuve d’actes matériels de possession exercés pendant la durée de trente ans et revêtant les caractères d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire (soit une possession animo domini).

Il est acquis que la qualité d’indivisaire n’exclut pas en elle-même une possession animo domini, lorsque le propriétaire indivis s’est comporté en propriétaire exclusif, de sorte qu’il revient au juge de rechercher si, au vu des pièces produites et des circonstances de la cause, la prescription acquisitive d’un bien est établie au regard des textes susvisés.

En effet, si les actes de possession accomplis par un coïndivisaire sont en principe équivoques à l’égard des autres coïndivisaires, ils perdent ce caractère lorsque l’intention manifeste de ce coïndivisaire de se comporter comme seul et unique propriétaire du bien indivis dont il établit avoir la possession exclusive est caractérisée.

Toutefois, le caractère exclusif de la possession d’un propriétaire indivis ne peut être établi que par l’existence d’actes incompatibles avec cette seule qualité.

Le juge du fond est tenu de procéder à la recherche de l’existence d’actes matériels de possession démontrant l’intention du propriétaire indivis de se comporter en propriétaire exclusif et son appréciation est souveraine.

En l’espèce, il résulte des pièces produites et des explications des parties que M. [C] [J] occupe la propriété familiale située [Adresse 22] à [Localité 27] (cadastrée section AX n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5]) en accord avec son frère M. [A] [J], depuis la licitation en 1977 à la suite de laquelle ils en sont tous deux devenus propriétaires indivis, et ce même si les échanges de courriers entre les deux frères et les attestations produites établissent l’existence d’un conflit essentiellement d’ordre financier, M. [C] [J] affirmant avoir entretenu et amélioré seul ce bien, tandis que M. [A] [J] soutient avoir hébergé gratuitement son frère dans ce bien pour l’aider en raison de ses difficultés financières et avoir également réglé des travaux et certains frais concernant ce bien.

Comme le fait valoir exactement M. [A] [J], les actes invoqués par M. [C] [J] pour prétendre au bénéfice de la prescription acquisitive, consistant au paiement des taxes foncières relatives au bien indivis, au paiement de certains travaux et à diverses démarches auprès d'[14] ou de différents organismes pour le raccordement de la maison aux télécoms et à [14], pour la conformité de l’installation électrique, pour l’obtention d’un permis de construire et de certificats d’urbanisme sont des actes de conservation du bien pouvant être pris en charge par tout indivisaire en vertu des dispositions de l’article 815-2 du code civil.

Le seul fait que M. [C] [J] demeure dans le bien indivis depuis plus de 30 ans est insuffisant à établir qu’il s’est comporté en propriétaire exclusif, alors que M. [A] [J] justifie notamment :

avoir adressé à l’adjoint au maire de la mairie de [Localité 27], délégué à l’urbanisme, un courrier daté du 20 décembre 1999 pour lui faire part du souhait des deux coindivisaires de conserver l’intégralité de cette propriété pour en jouir jusqu’à la fin de leurs jours, proposant une évaluation du bien en cas d’acquisition à hauteur de 1.800.000 francs, soit 274.400 euros (pièce 13) à laquelle l’adjoint au maire lui a répondu par courrier du 3 janvier 2000, que la commune pouvait proposer une indemnisation de 1.400.000 francs, soit 213.428 euros et sollicitait son accord sous quinzaine, sous peine d’entamer la procédure d’expropriation envisagée à cette date. avoir adressé le 2 juin 2006 un courrier à la [26] ([25]) de [Localité 27] pour solliciter le coût du raccordement au réseau d’eau potable du bien indivis auquel le responsable de service répondait le 9 juin suivant que plusieurs études techniques et financières avaient été transmises à la commune de [Localité 27] afin d’alimenter sa propriété (pièce 17).

Ces deux actes effectués à l’égard de tiers établissent de manière certaine qu’au cours de la période de 30 ans dont se prévaut le demandeur, M. [A] [J] a agi en tant que propriétaire indivis du bien, de sorte que M. [C] [J] n’est pas fondé à se prévaloir d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire, et ce sans qu’il soit nécessaire d’analyser les attestations produites par les parties dont l’objectivité peut être mise en cause en l’état du conflit familial existant.

En conséquence, les demandes principales formées par M. [C] [J] tendant à voir juger qu’il est devenu seul et unique propriétaire de la maison édifiée sur les parcelles cadastrées AX n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5], située [Adresse 22] à [Localité 28] par usucapion et à voir ordonner la publication du jugement à la conservation des hypothèques compétente seront rejetées.

Sur la demande en partage

M. [C] [J] demande au tribunal d’ordonner « le partage amiable et de lui attribuer la propriété de la maison qu’il occupe et d’octroyer une soulte de 18.333 euros au profit de M. [A] [J]. »

M. [A] [J] conclut que cette propriété a une grande valeur sentimentale pour lui, qu’il tient à cet héritage de ses parents et qu’il refuse de vendre sa part et souhaite « un partage physique de cette propriété car son intention est de venir s’y installer et de vivre dans la partie du bien qui lui reviendra. »

L’article 805 du code civil prévoit que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

En vertu de l’article 816 du même code, le partage peut être demandé, même quand l’un des indivisaires a joui séparément de tout ou partie des biens indivis, s’il n’y a pas eu d’acte de partage ou une possession suffisante pour acquérir la prescription.

L’article 1361 du code civil prévoit que le tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l’article 1378 sont réunies (biens ne pouvant être facilement partagés ou attribués). Lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l’acte constatant le partage.

Selon l’article 1363 alinéa 1er du même code s’il y a lieu au tirage au sort des lots, celui-ci est réalisé devant le notaire commis en application du second alinéa de l’article 1361 et, à défaut, devant le président du tribunal judiciaire.

En l’espèce, c’est manifestement par erreur que, dans le dispositif de ses écritures, M. [C] [J] demande au tribunal d’ordonner « le partage amiable », alors qu’il résulte de ses conclusions et des pièces produites que les deux frères n’ont pas pu s’entendre amiablement pour sortir de l’indivision en partageant amiablement le bien indivis.

M. [C] [J], aujourd’hui âgé de 80 ans, et M. [A] [J], aujourd’hui âgé de 82 ans, souhaitant manifestement tous les deux sortir de l’indivision et n’ayant pu jusqu’à présent s’entendre sur un partage, malgré la médiation à laquelle ils avaient accepté de participer, il convient d’ordonner le partage de l’indivision et de désigner un notaire commis suivant les modalités fixées au dispositif.

M. [C] [J] verse aux débats :

— un rapport établi le 12 janvier 2022 par M. [V] [R], expert foncier agrée par le [12], expert en évaluations immobilières près la cour d’appel de [Localité 17], requis par lui, fixant la valeur vénale du bien indivis à 29.000 euros en tenant compte de la situation du bien au cœur d’un secteur dédié depuis près de 50 ans à l’activité industrielle, en zone UI au PLU de la commune où seuls les usages industriels et tertiaires sont autorisés, avec proximité d’un vaste bassin de rétention des eaux et du site de traitement des eaux usées de la SAUR 100 mètres à l’Ouest, souffrant d’une accessibilité très difficile, d’un surplomb de la ligne de chemin de fer proche de la D9 et de ses nuisances, de la proximité de la zone industrielle des Estroublans, sous le couloir aérien de l’aéroport de [Localité 19]-Provence, après déduction d’un coût de démolition de la maison dès lors que l’expert a relevé que l’existence d’un bâti d’habitation apportait une moins-value au terrain,

— un « dossier d’estimation multi-expertise » établi le 10 mai 2024 par un conseiller immobilier de l’agence [16] estimant la valeur vénale du bien indivis comprise dans une fourchette de 31.200 euros (minimum) et 36.188 euros (maximum), en l’état du marché immobilier actuel et sous réserve que des recherches ou des examens approfondis (certificat d’urbanisme, titre de propriété, surface…) ne fassent apparaître des éléments ayant une incidence sur la détermination du prix du bien, lequel est décrit comme « un cabanon en dur situé en pleine zone industrielle avec quelques annexes, eau et électricité » étant précisé le terrain ne peut accueillir aucune construction en dur et qu’aucune autorisation d’urbanisme en ce sens ne pourra être accordée.

M. [A] [J] ne critique pas les conclusions de l’expert [R], ni l’estimation à la vente du bien proposée par l’agence immobilière [15], et pas davantage les facteurs nombreux de moins-value affectant le bien indivis dont il semble avoir conscience, mais il se prévaut de la valeur sentimentale qu’il attache à ce bien pour indiquer qu’il en souhaite le partage physique et qu’il a l’intention de venir s’y installer et y vivre dans la partie qui lui reviendra.

Comme le fait exactement valoir M. [C] [J], cette proposition apparait complètement irréaliste, d’autant qu’il n’est pas démontré que le bien serait aisément partageable en nature, compte tenu de la spécificité du bien et des règles d’urbanisme applicables dans la zone géographique où il est situé. En outre, M. [A] [J] ne peut utilement se prévaloir de la valeur sentimentale qu’il attache au bien, laquelle ne peut avoir d’incidence sur la valeur vénale du bien, fixée au regard des caractéristiques objectives du bien.

En l’état de l’ensemble de ces éléments et alors qu’il n’est pas contesté que M. [C] [J] demeure dans le bien indivis depuis 1977, ce dernier est fondé à solliciter son attribution à charge de soulte, laquelle sera fixée à 18.330 euros, cette somme apparaissant satisfactoire au regard de l’estimation actualisée du bien indivis, étant observé que M. [A] [J] n’a élevé aucune contestation sur la capacité de son frère à financer cette soulte.

En conséquence, il convient de dire qu’aux termes des opérations de partage, le bien indivis sera attribué à M. [C] [J], à charge pour lui de verser à M. [A] [J] une soulte de 18.330 euros dans un délai de six mois à compter de la sommation du notaire commis, à charge pour ce dernier de saisir le juge commis en cas de difficultés.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

L’article 815-9 du code civil prévoit que chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision.

A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

Enfin, l’indivisaire qui use ou qui jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

En l’espèce, M. [A] [J] établit suffisamment avoir signalé à son frère qu’il entendait lui réclamer une indemnité d’occupation dans la mesure où ce dernier occupait seul le bien, même s’il ne l’a effectivement fait que dans le cadre de la présente procédure, réclamant à titre reconventionnel une somme de 60.000 euros au titre de l’indemnité due pour la jouissance privative du bien indivis sans convention du 9 février 2019 au 9 février 2024, outre la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 1.000 euros par mois.

M. [C] [J] reconnaît lui-même ne pas pouvoir partager la jouissance du bien avec son frère et il ne conteste pas l’occuper privativement et devoir régler à son frère une indemnité d’occupation pour la période allant du 9 février 2019 au 9 février 2024. Il critique cependant le montant qui lui est réclamé à ce titre, compte tenu de l’état du bien.

Dans son rapport établi le 12 janvier 2022, M. [V] [R] proposait, compte tenu des caractéristiques de la maison principale, de son dimensionnement et de son état de vétusté une valeur locative à hauteur de 460 euros par mois.

M. [A] [J] s’oppose à ce montant et verse aux débats une photocopie reproduisant un tableau d’évolution des loyers au m2 [Adresse 24] à [Localité 27] faisant état d’un loyer bas à hauteur de 12 euros par m2, d’un loyer médian à hauteur de 16 euros par m2 et d’un loyer haut s’élevant à 23 euros par m2 (pièce 19), toutefois l’auteur de ce document n’est ni identifié, ni identifiable et la base de ces estimations n’est établie par aucun élément objectif de sorte que cette pièce n’est pas suffisamment probante, étant au surplus observé qu’elle ne concerne pas précisément le quartier [Adresse 13] [Localité 11].

Compte tenu de l’état de la maison et de sa situation, telle que résultant du rapport établi le 12 janvier 2022 par M. [V] [R], corroboré sur les caractéristiques du bien par le conseiller immobilier de l’agence [16], il convient de fixer l’indemnité d’occupation du bien indivis à la somme de 460 euros par mois et de condamner M. [C] [J] à payer à M. [A] [J] une somme de 27.600 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période allant du 9 février 2019 au 9 février 2024.

Sur l’exécution provisoire, les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code dispose notamment que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la solution du litige et dans la mesure où chacune des parties succombe partiellement en ses demandes, il convient de dire que M. [C] [J] et M. [A] [J] seront condamnés chacun par moitié aux dépens de l’instance.

Compte tenu du caractère familial du litige et de la situation de chacune des parties, aucune considération d’équité ne justifie de leur allouer une indemnité au titre des frais irrépétibles, en sorte qu’ils seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement prononcé par mise à disposition, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les demandes principales formées par M. [C] [J] tendant à voir juger qu’il est devenu seul et unique propriétaire de la maison édifiée sur les parcelles cadastrées AX n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5], située [Adresse 22] à [Localité 28] par usucapion, et à voir ordonner la publication du jugement à la conservation des hypothèques compétente,

ORDONNE le partage de l’indivision successorale existant entre M. [C] [J] et M. [A] [J],

DESIGNE maître [G] [L], notaire à [Localité 18], pour procéder auxdites opérations ;

DIT que le notaire devra dresser le projet de partage sur la base dispositions du présent jugement, dans le délai de douze mois à compter de sa désignation ;

ATTRIBUE le bien immobilier indivis, situé [Adresse 22] à [Localité 27], sur les parcelles cadastrées AX n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5], à M. [C] [J] à charge pour lui de verser à M. [A] [J] une soulte de 18.330 euros dans un délai de six mois à compter de la sommation du notaire commis,

DIT qu’en cas de difficultés, il en sera référé au juge commis en cas de difficultés.

DIT qu’à défaut pour les parties de signer l’acte de partage, le notaire devra transmettre au greffe du tribunal son projet de partage auquel sera joint un procès-verbal retraçant les dires des parties ;

DIT qu’il appartient au notaire de se faire régler préalablement à l’accomplissement de sa mission et tout au long de celle-ci des provisions qui lui permettent de faire procéder à l’ensemble des actes nécessaires et correspondant au montant de l’intégralité des frais estimatifs de l’acte à recevoir ;

DIT qu’en cas d’empêchement le notaire pourra être remplacé par simple ordonnance rendue sur requête ;

DESIGNE en qualité de juge commis pour surveiller les opérations le magistrat désigné à cette fin par l’ordonnance de roulement du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence,

FIXE l’indemnité d’occupation du bien indivis due par M. [C] [J] à M. [A] [J] à la somme de 460 euros par mois,

CONDAMNE M. [C] [J] à payer à M. [A] [J] la somme de 27.600 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du bien indivis pour la période allant du 9 février 2019 au 9 février 2024,

DEBOUTE M. [C] [J] et M. [A] [J] de leurs demandes d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [C] [J] et M. [A] [J], chacun par moitié, aux dépens de l’instance.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GENERALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX-EN-PROVENCE, LE SEIZE DÉCEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE