TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

N° RG 25/01234 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3HCT

Minute : 25/00513

Monsieur [F] [X]

Représentant : M^e Grégory MENARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 11

Madame [D] [R]

Représentant : M^e Grégory MENARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 11

C/

Madame [U] [E]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Août 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [X]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Madame [D] [R]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentés par Maître Emilie NOEL HASBI, substituant Maître Grégory MENARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Madame [U] [E]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 20 Juin 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Août 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 8 octobre 2014, M. [F] [X] a donné à bail à Mme [U] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial de 950 euros, outre une provision pour charges récupérables de 150 euros.

M. [F] [X] et Mme [D] [R] sont propriétaires du bien depuis le 20 juillet 2007.

Suite à des impayés de loyer et par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, M. [F] [X] et Mme [D] [R] ont fait signifier à Mme [U] [E] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 5 840 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 février 2025, M. [F] [X] et Mme [D] [R] ont fait assigner Mme [U] [E] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience 20 juin 2025, au visa des articles 762 et suivants du code de procédure civile, 1103, 1728 et 1741 du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 8 octobre 2024,

Ordonner l’expulsion de Mme [U] [E] ainsi que tous occupants de son chef ainsi que de ses biens,

Autoriser M. [F] [X] et Mme [D] [R] à expulser Mme [U] [E] ainsi que tous occupants de son chef du bien sis [Adresse 4], à [Localité 7] avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

Condamner Mme [U] [E] à payer à M. [F] [X] et Mme [D] [R] les sommes suivantes :

— Une provision de 8 690 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et de charges, décompte arrêté au 1er février 2025,

— Une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer courant majoré de la provision sur charges jusq''à complète libération des lieux,

Condamner Mme [U] [E] à payer à M. [F] [X] et Mme [D] [R] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner me [U] [E] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 25 février 2025.

A l’audience du 20 juin 2025, M. [F] [X] et Mme [D] [R], représentés par leur conseil, ont maintenu les termes de leur assignation, précisant que Mme [U] [E] avait quitté les lieux.

Mme [U] [E] régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [U] [E] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de paiement du loyer

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 février 2025 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. [F] [X] et Mme [D] [R] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Le bail en date du 8 octobre 2014 contient une clause qui stipule qu’ « en cas de non paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer et des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, la présente location sera résiliée de plein droit s’il s’agit du défaut de paiement des loyers et des charges ».

M. [F] [X] et Mme [D] [R] ont fait signifier, le 12 novembre 2024, à Mme [U] [E] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 5 840 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail en date du 8 octobre 2014 est résilié à la date du 13 janvier 2025.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de Mme [U] [E] devenue occupante sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [U] [E], devenue occupante sans droit ni titre depuis le 13 janvier 2025, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser M. [F] [X] et Mme [D] [R] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 13 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés le procès-verbal de d’expulsion ou de reprise.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus,

En l’espèce, les bailleurs produisent, au soutien de leur demande, le bail en date du 8 octobre 2014 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges des locataires, Mme [U] [E]. Ils produisent également le commandement de payer du 12 novembre 2024 et un décompte de la créance arrêté au 14 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse mentionnant une dette 7 740 euros. Mme [U] [E] qui n’a pas comparu, n’a pas démontré avoir payé cette somme.

En conséquence, il convient de condamner Mme [U] [E] à payer à M. [F] [X] et Mme [D] [R] au titre de l’arriéré locatif la somme provisionnelle de 7740 euros arrêtée au 14 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile Mme [U] [E], qui succombe, supportera les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 novembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [F] [X] et Mme [D] [R], les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. Mme [U] [E] sera donc condamnée à leur payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de M. [F] [X] et Mme [D] [R] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 8 octobre 2014, entre M. [F] [X] et Mme [D] [R] d’une part et Mme [U] [E] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 13 janvier 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 4], de Mme [U] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [U] [E] à compter du 13 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne par provision Mme [U] [E] à payer à M. [F] [X] et Mme [D] [R] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 13 janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de remise, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne Mme [U] [E] à payer à M. [F] [X] et Mme [D] [R] la somme provisionnelle de 7 740 euros arrêtée au 14 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse,

Condamne Mme [U] [E] au paiement des entiers dépens de la procédure lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 novembre 2024,

Condamne Mme [U] [E] à payer à M. [F] [X] et Mme [D] [R] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 19 août 2025.

Le Greffier Le Juge